Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Waldkirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörige, niederbayerischen Stadt Waldkirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Waldkirchen intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Freyung und Hauzenberg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Waldkirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Waldkirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Waldkirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Waldkirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Waldkirchen
Am Immobilienmarkt von Waldkirchen nimmt der Immobiliengutachter sowohl Preisanstiege als auch Preisrückgänge wahr. Im Segment der Kaltmieten für Wohnungen beobachtet der Immobiliengutachter einen Anstieg der Immobilienwerte. Bei den Kaufpreisen für Immobilien hingegen verzeichnet er in manchen Fragmenten leichte Preisrückgänge. Alles in allem kann gesagt werden, dass der bayerische Luftkurort die günstigsten Immobilien im gesamten Niederbayern bietet. Die westlich gelegenen Landkreise, wie Kelheim und Landshut, verzeichnen demgegenüber die höchsten Immobilienwerte in Niederbayern. Noch teurer wird es in den kreisfreien Städten Straubing, Passau und Landshut. Auch die anderen Kreise im Regierungsbezirk verzeichnen höhere Immobilienwerte als die niederbayerische Stadt. So bietet der Immobilienmarkt der Nachbarregionen Passau, Regen, Deggendorf und Dingolfing-Landau Objekte an, die das Preisniveau von Waldkirchen übersteigen.
1. Einleitung
Waldkirchen, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Freyung-Grafenau in Niederbayern, liegt idyllisch im Bayerischen Wald, nur wenige Kilometer von der tschechischen Grenze entfernt. Mit rund 10.500 Einwohnern und einer Fläche von etwa 45 Quadratkilometern ist Waldkirchen ein attraktiver Ort für Naturliebhaber, Familien und Ruhesuchende. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Wander- und Skigebieten, dem Nationalpark Bayerischer Wald sowie einer guten Anbindung an größere Zentren wie Regensburg oder Passau. Der Immobilienmarkt in Waldkirchen ist geprägt von einer stabilen, aber moderat wachsenden Nachfrage, die durch den Tourismus, den Grenzverkehr und eine hohe Lebensqualität getrieben wird. Im Kontext des gesamten bayerischen Immobilienmarkts, der 2025 von steigenden Zinsen und einer leichten Abkühlung nach der Pandemieboomphase geprägt ist, positioniert sich Waldkirchen als bezahlbarer Einstieg in den ländlichen Raum Bayerns. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren und eine Ausblick auf die Marktentwicklung.
2. Allgemeiner Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Waldkirchen zeigt im Oktober 2025 eine ausgewogene Dynamik mit einem leichten Überangebot an Einfamilienhäusern und einer steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte liegen bei etwa 2.200 bis 3.300 Euro, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von rund 5.000 Euro pro Quadratmeter liegt. Dies macht Waldkirchen zu einem attraktiven Standort für Erstkäufer und Investoren aus städtischen Regionen, die nach günstigeren Alternativen suchen. Die Transaktionszahlen haben sich seit 2024 um etwa 5 Prozent erhöht, getrieben durch Zuzüge aus dem Ruhrgebiet und der Tschechischen Republik. Allerdings bremsen höhere Baukosten und eine vorsichtige Bankenpolitik die Neubauaktivität ein. Der Markt ist segmentiert: Während der Kaufmarkt für Eigentum stabil ist, wächst der Mietsektor durch den Bedarf an Ferien- und Grenzarbeiterwohnungen.
3. Kaufmarkt
3.1 Häuser
Der Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser dominiert den Waldkirchener Kaufmarkt und macht etwa 60 Prozent der Angebote aus. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus bei rund 350.000 bis 450.000 Euro, abhängig von Lage, Alter und Ausstattung. Pro Quadratmeter beträgt der Preis etwa 2.000 bis 2.500 Euro. Eine leichte Preissenkung von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr ist zu beobachten, was auf ein Überangebot an älteren Objekten zurückzuführen ist. Beliebte Lagen wie die Innenstadt oder die Randgebiete mit Waldblick erzielen Prämien von bis zu 10 Prozent. Neubauten, die seltener sind, starten bei 3.000 Euro pro Quadratmeter und richten sich an Familien, die von Förderprogrammen wie der KfW profitieren.
3.2 Wohnungen
Wohnungen machen etwa 25 Prozent des Marktes aus und sind vor allem in Mehrfamilienhäusern oder sanierten Altbauten zu finden. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt derzeit 2.800 bis 3.300 Euro, mit einer leichten Korrektur von rund 3 Prozent im Vergleich zu 2024. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet zwischen 220.000 und 260.000 Euro. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt durch Pendler aus der Grenzregion, die eine Alternative zu teureren Städten suchen. In zentralen Lagen wie um den Marktplatz herum erreichen Preise bis zu 3.700 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen günstiger bei 1.900 Euro liegen.
3.3 Grundstücke
Grundstücke sind ein Nischenmarkt mit hoher Liquidität, da viele Käufer auf den Bau von Ferienhäusern oder Erweiterungen setzen. Baureife Parzellen von 800 bis 1.200 Quadratmetern kosten durchschnittlich 100.000 bis 150.000 Euro, was einem Preis von 120 bis 150 Euro pro Quadratmeter entspricht. Die Preisentwicklung ist positiv mit einem Plus von 5 Prozent über das Vorjahr, bedingt durch die Attraktivität des Bayerischen Waldes für Zweitwohnungen. Grenznahe Grundstücke erzielen höhere Preise aufgrund des grenzüberschreitenden Interesses.
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Waldkirchen ist dynamischer als der Kaufsektor und verzeichnet eine Steigerung der Quadratmeterpreise um 4 bis 5 Prozent im Jahresvergleich. Der Durchschnittsmietpreis liegt bei 7,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Objekttyp und Lage. Für Wohnungen beträgt er etwa 9,00 bis 9,30 Euro pro Quadratmeter, was eine 60-Quadratmeter-Wohnung monatlich auf 540 bis 560 Euro netto bringt. Häuser sind teurer mit 8,00 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter, typischerweise 1.200 bis 1.800 Euro Kaltmiete für ein Einfamilienhaus. Der Markt ist von einer hohen Auslastung geprägt (über 95 Prozent), da viele Saisonarbeiter und Touristen die Nachfrage ankurbeln. In der Hochsaison (Sommer und Winter) steigen die Preise für Ferienvermietungen auf bis zu 13 Euro pro Quadratmeter. Eine Mieterhöhung ist in den nächsten Jahren möglich, solange die ortsübliche Vergleichsmiete dies rechtfertigt, was durch den Mietspiegel von 8 bis 13 Euro pro Quadratmeter untermauert wird.
5. Preisentwicklung und Trends
Über die letzten fünf Jahre haben sich die Immobilienpreise in Waldkirchen um 15 bis 20 Prozent erhöht, mit einem Peak 2022 und einer Stabilisierung seit 2023. Der Kaufmarkt zeigt eine leichte Abkühlung (-1 bis -3 Prozent im Jahresvergleich), während der Mietmarkt weiter wächst (+2 bis +4 Prozent). Wichtige Trends sind:
- Digitalisierung und Nachhaltigkeit: Käufer priorisieren energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-55-Standard), was Preise für sanierten Bestand um 10 Prozent steigert.
- Grenzüberschreitende Nachfrage: Tschechische Investoren treiben Preise für Ferienimmobilien um 8 Prozent an.
- Demografischer Wandel: Zuzug junger Familien und Rentner aus Metropolen fördert den Bedarf an barrierefreien Wohnungen.
- Saisonalität: Der Tourismus führt zu Spitzen in der Vermietung, mit einer Auslastung von 80 Prozent in der Nebensaison.
6. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die regionale Wirtschaft, dominiert von Holzverarbeitung, Tourismus und Grenzhandel, sorgt für stabile Einkommen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent.
- Zinsentwicklung: Mit Leitzinsen bei 3,5 Prozent im Oktober 2025 bremsen Finanzierungskosten den Kaufmarkt, favorisieren aber den Mietsektor.
- Infrastruktur: Die Ausbau der B85 und die Nähe zum Flughafen Passau verbessern die Erreichbarkeit und steigern Werte um 5 Prozent.
- Umwelt und Politik: Förderungen für Erneuerbare Energien und Naturschutz im Bayerischen Wald machen grüne Immobilien attraktiver, während Baugenehmigungen strenger werden.
- Inflation und Baukosten: Steigende Materialpreise (+10 Prozent) erschweren Neubauten, was den Bestandsmarkt stärkt.
7. Prognose bis 2027
Für die kommenden zwei Jahre wird eine moderate Erholung erwartet: Kaufpreise könnten um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltenden Zuzug. Der Mietmarkt profitiert von Tourismuswachstum und könnte 5 Prozent höhere Preise sehen. Risiken bestehen in einer Rezession oder strengeren Umweltauflagen, die Neubau bremsen könnten. Insgesamt bleibt Waldkirchen ein solider, wachstumsstarker Markt mit Potenzial für Renditen von 3 bis 5 Prozent bei Vermietung.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Waldkirchen bietet 2025 eine Balance aus Bezahlbarkeit und Lebensqualität, die ihn zu einem Juwel im bayerischen ländlichen Raum macht. Während der Kaufmarkt eine leichte Korrektur durchläuft, blüht der Mietsektor auf. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte und grenznahe Lagen setzen, um von der positiven Entwicklung zu profitieren. Für langfristige Investoren verspricht der Markt Stabilität, unterstützt durch die natürliche Schönheit und wirtschaftliche Resilienz der Region.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Waldkirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Jahr 1972 erhielt Waldkirchen seine Stadtrechte und gilt seither als jüngste und größte Stadt des Landkreises Freyung-Grafenau.
Rund 10.500 Menschen sind in dem niederbayerischen Ort zu Hause, der sich auf circa 80 Quadratkilometer erstreckt. Somit ist er zugleich die bevölkerungsreichste Stadt im Kreis Freyung-Grafenau. Im Süden grenzt der Landkreis Passau an die Stadt. Weiterhin ist diese von den Orten Jandelsbrunn, Grainet, Röhrnbach, Hinterschmiding und Freyung umgeben. Direkt am Goldenen Steig gelegen, ist sie eine der östlichsten Städte in Bayern. Auch als Goldener Pfad bekannt, gilt der Goldene Steig als ein Handelsweg, welcher im Mittelalter Böhmen mit der Donau verband. Ihm verdankt die Stadt auch ihre Entstehung, die an das 11. Jahrhundert zurückreicht. Mit dem Prädikat als staatlich anerkannten Luftkurort erfreut sich die Stadt an zunehmender Beliebtheit. Die Lage im Waldgebirge und die Nähe zum Bayerischen Wald beschert der Stadt ein achtbares Prestige. Die Dreiflüssestadt Passau befindet sich 30 Kilometer südlich des Ortes. Wegen ihrer guten Lage inmitten von vielen Bergen wird die niederbayerische Stadt gern von Wintersportlern aufgesucht. So spielt der Tourismus in der Region eine entscheidende Rolle. Die Stadt verfügt über bedeutende Autobahnanbindungen, woraus eine gute Erreichbarkeit der nahegelegenen Großstädte resultiert. Als größter Arbeitgeber der Stadt gelten das Modehaus Garhammer und das Krankenhaus der Kliniken des Landkreises Freyung-Grafenau. Ebenso hat der Werkzeughersteller Gedore im Ort eine große Bedeutung.
Den kulturellen Mittelpunkt von Waldkirchen stellt das Museum Goldener Steig dar. Hier wird dem Besucher die Entstehung der Stadt und die Bedeutung des Goldenen Steiges nahe gebracht.
Über Jahrhunderte galt dieser als bedeutendster Handelsweg in Süddeutschland, der Bayern mit Böhmen verband. Der mittelalterliche Handelsweg diente überwiegend dem Salzhandel. Ein altbayerisches Dorfwirtshaus stellt das Geburtshaus der berühmten Dichterin Emerenz Meier dar, das seit Kurzem ebenso ein Museum beherbergt. Dieses vermittelt Informationen über ihre Auswanderung vom Bayerischen Wald nach Amerika. Ein wichtiger Ausübungsort für Tagungen, Veranstaltungen und Konferenzen ist das hiesige Gäste- und Bürgerhaus. Es verfügt über einen großzügig ausgerichteten Tagungsaal und mehrere Nebenräume. Auch die Wallerer Heimatstube informiert über die kulturelle Entwicklung der Stadt. So sind hier unter anderem Gemälde, Schriftstücke und eine extensive Fotosammlung ausgestellt. Eindrucksvolle Sehenswürdigkeiten stellen die Stadtpfarrkirche St. Peter und Paul aus dem 19. Jahrhundert und die Evangelische Erlöserkirche dar. Die katholische Stadtpfarrkirche ist gleichermaßen als „Dom des Bayerischen Waldes“ bekannt. Der Marktplatz der niederbayerischen Stadt wird von detailgetreuen Granitfiguren geziert, die an historische Personen erinnern. So zeigen sich die Radabweisersteine heute als „Der Ewige Hochzeiter“, „Die Stoanerne Gretl“ oder „Der Herr Marktrichter“. Der anerkannte Luftkurort bietet unzählige Erholungsmöglichkeiten. So ist er in Besitz eines liebevoll angelegten Stadtparks, der mit zahlreichen Grünflächen anlockt. Weiterhin gelten der Karoli-Badepark und der Kurpark Erlauzwieseler See als beliebte Anlaufpunkte.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
