Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Straubing-Bogen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Straubing-Bogen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Straubing-Bogen intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Straubing-Bogen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Straubing-Bogen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Straubing-Bogen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Straubing-Bogen
Im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen nimmt der Immobiliengutachter ein ähnliches Preisniveau wie in den Landkreisen Passau und Rottal-Inn wahr. Die Kaltmieten für Wohnungen blieben, im Vergleich zum Vorjahr, nahezu unverändert. Auch bei den Kaufpreisen für Immobilien erkennt der Immobiliengutachter kaum Preisanstiege. Die kreisfreie Stadt Straubing, die sich in der Mitte des Landkreises erstreckt, verzeichnet deutlich höhere Immobilienwerte als der Landkreis. Zurückzuführen ist dies auf die bessere Infrastruktur und die dynamischere Wirtschaft der Stadt.
Am Immobilienmarkt der Landkreise Regen, Dingolfing–Landau, Deggendorf, Kelheim und Landshut verzeichnet der Immobiliengutachter ebenfalls höhere Immobilienwerte als im Landkreis Straubing-Bogen.
Der Landkreis Straubing-Bogen in Niederbayern, Bayern, umfasst eine Fläche von rund 1.300 Quadratkilometern und ist geprägt von einer idyllischen Landschaft mit der Donau als zentralem Element. Mit der Kreisstadt Straubing als wirtschaftlichem und kulturellem Zentrum sowie kleineren Orten wie Bogen, Aiterhofen oder Parkstetten bietet der Landkreis eine attraktive Mischung aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die regionale Dynamik wider: eine stabile Nachfrage durch einheimische Familien, Pendler und Investoren, gepaart mit moderatem Wachstum. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt als robuster, aber nicht überhitzter Sektor, der von der allgemeinen wirtschaftlichen Erholung in Bayern profitiert. Dieser Bericht beleuchtet demografische, wirtschaftliche und marktspezifische Aspekte, um ein ganzheitliches Bild zu zeichnen.
Demografische und geographische Rahmenbedingungen
Der Landkreis Straubing-Bogen zählt etwa 106.000 Einwohner (Stand 2024), was eine leichte Zunahme von rund 0,5 Prozent pro Jahr im Vergleich zu den Vorjahren darstellt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 80 Einwohnern pro Quadratkilometer, was den Charakter als ländlich-urbaner Raum unterstreicht. Straubing als größte Stadt beherbergt über 47.000 Menschen und fungiert als regionales Zentrum, während die umliegenden Gemeinden wie Bogen (ca. 11.000 Einwohner) oder Laberweinting eine ruhigere, familienfreundliche Atmosphäre bieten. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 20 Prozent der Bevölkerung sind unter 18 Jahre alt, rund 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter (18-65 Jahre) und 20 Prozent über 65 Jahre. Eine Prognose bis 2035 erwartet eine moderate Zunahme auf 110.000 Einwohner, getrieben durch Zuzug aus umliegenden Regionen und eine positive Geburtenbilanz.
Die Geografie spielt eine Schlüsselrolle: Die Donau sorgt für gute Verkehrsanbindungen nach Regensburg (ca. 40 km nördlich) und München (ca. 130 km südlich), was den Landkreis für Pendler attraktiv macht. Die A3-Autobahn und der Bahnverkehr erleichtern den Alltag, während der Flussraum Chancen für Naherholung und Tourismus bietet. Diese Faktoren fördern eine stabile Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in Randlagen mit guter Infrastruktur.
Wirtschaftliche Grundlagen
Die Wirtschaft im Landkreis Straubing-Bogen ist vielfältig und resilient. Der Sektor Dienstleistungen dominiert mit rund 70 Prozent der Beschäftigung, gefolgt vom Handel und der Industrie (je ca. 15 Prozent). Wichtige Arbeitgeber sind Unternehmen in der Lebensmittelverarbeitung (z. B. Brauereien und Molkereien), Maschinenbau sowie Logistikfirmen, die von der Donau-Nähe profitieren. Straubing gilt als „Bierstadt“ und Zentrum des Gäubodens, was den Agrar- und Lebensmittelbereich stärkt. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent (2025), was unter dem bayerischen Durchschnitt von 3,2 Prozent liegt und auf eine hohe Beschäftigungsstabilität hinweist.
Der Tourismus gewinnt an Bedeutung: Mit Veranstaltungen wie dem Gäubodenvolksfest und der Nähe zum Bayerischen Wald ziehen jährlich Hunderttausende Besucher an, was Nebenjobs und Investitionen in Ferienimmobilien fördert. Die Digitalisierung und Home-Office-Trends haben seit der Pandemie den Bedarf an größeren Wohnflächen in Randgebieten gesteigert. Insgesamt unterstützt die solide Wirtschaftslage den Immobilienmarkt, indem sie Einkommen sichert und Zuzug anzieht – ein positiver Kreislauf für Nachfrage und Preise.
Der Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Straubing-Bogen ist geprägt von einer ausgewogenen Verteilung zwischen Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Im Jahr 2025 sind rund 350 Objekte zum Kauf inseriert, darunter viele in Straubing und Bogen. Die Nachfrage konzentriert sich auf familientaugliche Häuser mit Garten (ca. 140-200 m² Wohnfläche) und moderne Wohnungen in Neubauvierteln. Mietangebote umfassen etwa 60 Objekte, hauptsächlich 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Altbauten oder Neubauten.
Kaufpreise: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 2.900 €, mit Variationen je nach Lage: In Straubing erreichen Preise 3.300 €/m², in ländlicheren Teilen wie Aholfing oder Salching sinken sie auf 2.500-2.800 €/m². Für Wohnungen beträgt der Schnitt 2.700 €/m², wobei Neubauten (z. B. in ruhigen Lagen mit Balkon) bis 3.500 €/m² kosten. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und Grundstück wird für 400.000-500.000 € gehandelt, abhängig von Ausstattung und Energieeffizienz.
Mietmarkt: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt im Durchschnitt bei 8,30 €/m², was jährlich ca. 9-11 €/Monat pro m² ergibt. In Straubing sind es 9-10 €/m², in Bogen eher 7,50-8,50 €/m². Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch bei jungen Familien und Alleinstehenden, während Langzeitmieten (über 5 Jahre) dominieren. Neubauten mit moderner Ausstattung (z. B. Wärmepumpen) erzielen Prämien von 10-15 Prozent.
Der Markt ist käuferfreundlich: Die Anzahl der Transaktionen hat sich 2025 um 5 Prozent erhöht, getrieben durch niedrige Zinsen und Förderprogramme wie die KfW-Förderung für Sanierungen.
Der Gewerbeimmobilienmarkt
Im Vergleich zum Wohnsektor ist der Gewerbeimmobilienmarkt kleiner, aber wachsend. Etwa 40-50 Objekte sind zum Mieten oder Kaufen verfügbar, darunter Büros, Lagerhallen und Ladenlokale. Straubing dominiert mit 70 Prozent der Angebote, oft in der Innenstadt oder Gewerbegebieten wie dem Industriepark. Typische Objekte umfassen Studios (ca. 50-100 m²) für 450-800 €/Monat oder Hallen (200-500 m²) für 5-7 €/m².
Kaufpreise: Gewerbeflächen kosten durchschnittlich 1.800-2.200 €/m², mit Fokus auf multifunktionale Nutzung (z. B. Wohnen und Arbeiten kombiniert). Eine Halle mit 260 m² Nutzfläche wird für 300.000-400.000 € angeboten. Die Nachfrage kommt aus Logistik, Handel und Handwerk, unterstützt durch die gute Anbindung an die A3.
Mietmarkt: Mietpreise liegen bei 6-9 €/m² für Büros und 4-6 €/m² für Lagerflächen. Die Verfügbarkeit ist gut, mit Leerständen unter 5 Prozent in Straubing. Investoren schätzen die Stabilität: Renditen von 4-6 Prozent sind üblich, dank niedriger Betriebskosten und regionaler Wachstumspotenziale.
Der Sektor profitiert von der Digitalisierung, die flexible Arbeitsräume fordert, und von Förderungen für Gewerbeflächen in ländlichen Gebieten.
Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung im Landkreis Straubing-Bogen war in den letzten Jahren moderat. Seit 2021 sind die Hauspreise um etwa 1-2 Prozent gestiegen, nach einer leichten Korrektur in der Hochzinsphase 2023/2024. Im Vergleich zu 2024 zeigen Wohnungs- und Hauspreise eine Zunahme von 3-5 Prozent, beeinflusst durch steigende Löhne und Baukosten. Grundstückspreise haben sich stabilisiert bei 80-120 €/m², mit Höchstwerten in Straubing (bis 150 €/m²) und Tiefstwerten in Randgemeinden (ca. 50 €/m²).
Trends deuten auf Nachhaltigkeit hin: Energieeffiziente Neubauten (KFW-55-Standard) machen 30 Prozent der Angebote aus und erzielen 10-20 Prozent Aufschläge. Home-Office-fähige Immobilien mit separaten Arbeitszimmern sind gefragt. Die Digitalisierung der Vermarktung (z. B. über Plattformen) hat die Transparenz erhöht, was zu kürzeren Verkaufszeiten (durchschnittlich 4-6 Monate) führt. Eine Herausforderung bleibt der Fachkräftemangel, der den Bau verzögert.
Einflussfaktoren und Herausforderungen
Mehrere Faktoren formen den Markt: Positive Impulse kommen von der Nähe zu Regensburg und München, die Pendler anziehen, sowie von EU-Fördermitteln für Infrastruktur (z. B. Donau-Radweg). Die Demografie stützt die Nachfrage, doch der Alterungsprozess könnte langfristig zu mehr Pflegeimmobilien führen. Herausforderungen umfassen steigende Baukosten (durch Materialpreise) und regulatorische Hürden wie den Denkmalschutz in Straubing. Klimawandel-Aspekte, wie Überschwemmungsrisiken an der Donau, beeinflussen Versicherungen und Planungen.
Chancen liegen in der Revitalisierung leerstehender Altbauten und im Tourismus: Ferienwohnungen könnten Renditen von 5-7 Prozent bieten.
Ausblick
Für die kommenden Jahre prognostiziert der Markt eine stabile Entwicklung mit jährlichen Preissteigerungen von 2-4 Prozent, solange die Wirtschaft wächst und Zinsen niedrig bleiben. Bis 2030 könnte die Nachfrage nach nachhaltigen Wohnformen (z. B. Mehrgenerationenhäuser) um 15 Prozent zunehmen. Der Landkreis Straubing-Bogen bleibt ein attraktiver Standort für Käufer und Investoren: Erschwinglich im Vergleich zu Metropolen, aber mit Potenzial für Wertsteigerung. Empfehlung: Frühe Planung für Neubauten und Beratung zu Förderungen, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren.
Dieser Bericht basiert auf einer Synthese aktueller Marktdaten und Trends zum Stand Oktober 2025 und dient als Orientierungshilfe.
Nur der Immobilienmarkt des im Osten von Niederbayern gelegenen Landkreises Freyung-Grafenau bietet Immobilien zu noch günstigeren Preisen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Straubing-Bogen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Auf circa 1.202 Quadratkilometer dehnt sich im Nordwesten des Regierungsbezirks Niederbayern der Landkreis Straubing-Bogen aus.
Umgeben wird dieser von den Landkreisen Regensburg, Cham, Landshut, Regen, Dingolfing-Landau und Deggendorf. Cham und Regensburg zählen zur Region Oberpfalz. Rund 97.000 Einwohner verzeichnet die niederbayerische Region, der insgesamt zwei Städte, drei Märkte und 32 Gemeinden angehören.
Bogen und Geiselhöring gelten als Städte der Region.
In Bogen leben rund 10.000 Menschen. Schwarzach, Mallersdorf-Pfaffenberg und Mitterfels sind die Märkte des Kreisgebiets. In der ungefähren Mitte des Landkreises ebnet sich die Donau ihren Weg in Richtung Osten. Der Landkreis ist von wechselvollen Landschaften gezeichnet. So bilden nördlich der Donau die Ausläufer des Bayerischen Waldes mit ihren vielen Wiesen und Auwäldern einen Kontrast zu der im Süden gelegenen Donauebene, die sich bis zum Donau-Isar-Hügelland erstreckt. Der Hirschenstein ist mit seinen 1095 Metern der höchste Berg der Region und befindet sich im Osten des Kreisgebiets.
Die relativ günstigen Preise für Immobilien und Gewerbeflächen sind ein Grund, der viele Unternehmen in den Landkreis zieht. Auch die hohe Lebensqualität und die Infrastruktur in der Gegend fördern die Ansiedlung der Betriebe.
Die hier ansässigen Unternehmen profitieren von einer zentralen Lage in Europa und der damit einhergehenden florierenden Wirtschaft. Bedeutende Unternehmen aus den Branchen Produktion und Logistik haben hier ihren Sitz. Diesen stehen qualifizierte und ehrgeizige Mitarbeiter gegenüber, die auf allen Ebenen gefördert werden. Somit paart sich hier eine hohe Kaufkraft, mit attraktiven Arbeitsplätzen und dynamischen Unternehmen, was schlussendlich eine starke Wirtschaft ausmacht.
Mit dem atemberaubenden Mittelgebirge, dem Bayerischen Wald, gilt der Landkreis Straubing-Bogen gleichermaßen als begehrte Touristenregion.
Der Bayerische Wald hält eine Menge Naturschätze bereit und lässt dem Besucher die Natur hautnah erleben. Das kulturelle Angebot in der Region ist groß. So können hier zahlreiche Museen besucht werden. Beispielhaft sind das Museum der Seefahrt in Geiselhöring und das Hofbergmuseum in Haibach. Das Seefahrtmuseum zeigt eine interessante Sammlung von über 1.000 Objekten der Seefahrt. Beherbergt ist das Museum in einem Stadthaus aus dem 17. Jahrhundert. Im Hofbergmuseum lernen Besucher das frühere bäuerliche Leben der Region kennen. Hier sind, neben bäuerlichen Gerätschaften, Wohnbereiche aus vergangenen Zeiten ausgestellt. In einem imposanten Schloss ist das Naturkundliche Museum in Wiesenfelden untergebracht. Das Museum zeigt im Rahmen einer Dauerausstellung Werke zu den Themen „Lebensraum Weiher“ und „Kleiner Bruder“. Als eine der bedeutendsten Sehenswürdigkeiten des Landkreises gilt die Wallfahrtskirche Mariä Himmelfahrt, die seit 1103 das Ziel von zahlreichen Pilgern ist und sich in der Nähe der Stadt Bogen befindet. Die Kirche thront auf dem 432 Meter hohen Bogenberg und zählt zu einer der ältesten Marienwallfahrtskirchen. Die Stadt Geiselhöring wird von einem historischen Rathaus aus dem 16. Jahrhundert geziert. Außerdem hat hier die barocke Stadtpfarrkirche St. Peter und Erasmus ihren Platz.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
