Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Passau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Passau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Passau intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Passau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Passau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Passau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Passau
Der Landkreis Passau zeigt sich, laut Immobiliengutachter, mit recht niedrigen Immobilienwerten. Im Vergleich mit den anderen niederbayerischen Regionen verzeichnet der hiesige Immobilienmarkt Immobilienwerte, die im unteren Preisbereich liegen. Die Kaltmieten für Wohnungen sind, im Gegensatz zum Vorjahr, im Kreisgebiet nahezu unverändert geblieben. Nur bei den Kaufpreisen für Immobilien erkennt der Immobiliengutachter moderate Preisanstiege.
Preissprünge, wie am Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Straubing und Passau, sind in dem niederbayerischen Landkreis nicht wahrzunehmen. Hier kommen Käufer in den Genuss von erschwinglichen Immobilien.
Häuser und Wohnungen sind im Passauer Kreisgebiet günstiger als in den Landkreisen Kelheim, Landshut, Dingolfing-Landau, Regen und Deggendorf sowie den kreisfreien Städten Landshut, Straubing und Passau.
Einleitung
Der Landkreis Passau, gelegen in der Region Niederbayern an der Dreiflüssestadt Passau, umfasst eine Fläche von etwa 1.247 Quadratkilometern und beherbergt rund 200.000 Einwohner. Die Region zeichnet sich durch eine malerische Landschaft aus, die vom Bayerischen Wald, dem Inn- und Donautal geprägt ist, und profitiert von ihrer Nähe zu Österreich und Tschechien. Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau ist eng verknüpft mit der wirtschaftlichen Struktur der Region, die auf Industrie, Tourismus, Handwerk und Dienstleistungen basiert. In den letzten Jahren hat der Markt eine Phase der Stabilisierung durchlaufen, beeinflusst durch nationale und internationale Entwicklungen wie steigende Zinsen, Inflation und den demografischen Wandel. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand (Stand: Oktober 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotsstrukturen sowie zukünftiger Trends für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Passau verzeichnet eine stabile, aber leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl liegt bei etwa 190.000, mit einer Dichte von rund 152 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Region Niederbayern insgesamt umfasst über 1,1 Millionen Menschen, was eine solide Basis für den Immobilienmarkt schafft. Demografisch ist der Landkreis von einer alternden Bevölkerung geprägt: Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt etwa 25 Prozent, was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen und Pflegeimmobilien steigert. Gleichzeitig zieht die Region junge Familien und Pendler an, die von der guten Infrastruktur (z. B. Autobahn A3 und Bahnverbindungen) profitieren.
Wirtschaftlich ist Passau ein Knotenpunkt für die Automobilzulieferindustrie (z. B. BMW-Werke in der Nähe), den Maschinenbau und den Tourismus, der jährlich Millionen Übernachtungen generiert. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Kaufkraft stützt. Dennoch wirken sich globale Unsicherheiten aus: Die Inflation hat 2022–2024 die Baukosten um bis zu 20 Prozent gesteigert, und höhere Zinsen (aktuell bei 3–4 Prozent für Hypotheken) dämpfen die Nachfrage. Der Immobilienumsatz im Landkreis sank 2023 um fast ein Drittel aufgrund dieser Faktoren, erholt sich jedoch 2025 langsam. Gute Lagen in Passau-Stadt und Umland (z. B. Bad Füssing) bleiben gefragt, während periphere Gebiete mit Leerständen kämpfen.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Passau zeigt im Jahr 2025 eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre. Die Preisentwicklung ist moderat, mit leichten Rückgängen in manchen Segmenten, was Käufern mehr Spielraum gibt. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte, da der Energieausweis zunehmend als Kaufkriterium dient.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt in Passau-Stadt bei etwa 3.177 Euro pro Quadratmeter (Stand: Oktober 2025), was einem Rückgang von rund 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Gebrauchte Objekte kosten im Schnitt 2.860 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten bei 4.610 Euro pro Quadratmeter liegen. Im Landkreis außerhalb der Stadt (z. B. in Gemeinden wie Vilshofen oder Schalding) sind die Preise niedriger: Hier starten sie bei 2.000 Euro pro Quadratmeter und erreichen in guten Lagen bis zu 3.500 Euro. Die Preisspanne reicht von 2.375 bis 4.112 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Energieeffizienz. Objekte in der Effizienzklasse A erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent.
Kaufpreise für Einfamilien- und Reihenhäuser: Häuser sind im Landkreis Passau besonders attraktiv für Familien. Der Durchschnittspreis beträgt 2.681 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Steigerung von 0,06 Prozent zum Vorjahr. Ein typisches Einfamilienhaus (150–200 Quadratmeter) kostet 400.000 bis 600.000 Euro. In ländlichen Teilen sinken die Preise auf unter 2.500 Euro pro Quadratmeter, während zentrale Lagen in Passau bis zu 3.500 Euro erreichen. Die Nachfrage nach Neubauten ist hoch, doch Baukostensteigerungen bremsen das Angebot: Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur 15 Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt als 2024.
Mietmarkt: Der Mietspiegel für 2025 zeigt eine moderate Steigerung: In Passau-Stadt liegen die Kaltmieten bei 11,75 Euro pro Quadratmeter (Q3 2025), ein Plus von 2,4 Prozent zum Vorjahr. Im Landkreis insgesamt beträgt der Durchschnitt 9,83 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzen von 13 Euro in der Innenstadt und Tiefs von 7–9 Euro in Randgemeinden. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, getrieben durch Pendler und Studierende der Hochschule Passau. Leerstände sind gering (unter 2 Prozent), doch in älteren Beständen steigen sie aufgrund mangelnder Sanierungen. Die Mietpreisbremse wirkt sich hier kaum aus, da Passau nicht als angespannter Markt gilt.
Angebot und Nachfrage: Das Angebot an Wohnimmobilien ist knapp, insbesondere in Passau-Stadt, wo die Baugenehmigungen nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Im Landkreis gibt es mehr Potenzial in Umgangsgebieten, doch Infrastrukturmängel (z. B. fehlende Kita-Plätze) bremsen den Zuzug. Die Transaktionszahl lag 2025 bisher bei etwa 1.200, ein Anstieg um 10 Prozent gegenüber 2024.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis Passau ist dynamisch, aber regional unterschiedlich. Die Nähe zu Grenzregionen fördert Logistik und Handel, während Passau-Stadt als Dienstleistungszentrum dient. Insgesamt ist der Markt 2025 stabil, mit einer leichten Erholung nach der Pandemie-bedingten Lücke.
Büro- und Praxisflächen: Mietpreise für Büros liegen bei 10–15 Euro pro Quadratmeter in Passau-Stadt, im Landkreis bei 8–12 Euro. Die Nachfrage kommt aus dem Finanz- und Versicherungswesen sowie Praxen. Kaufpreise starten bei 1.500 Euro pro Quadratmeter. Leerstände sind niedrig (ca. 5 Prozent), doch Homeoffice-Trends dämpfen die Expansion.
Einzelhandels- und Gastronomieflächen: In zentralen Lagen erzielen Ladenlokale Mieten von 12–18 Euro pro Quadratmeter. Der Tourismus treibt die Nachfrage in Passau, wo Neuinvestitionen (z. B. Einkaufszentren) boomt. Im Landkreis sind Preise niedriger (7–10 Euro), mit Fokus auf lokale Märkte. Große Objekte wie Supermärkte (z. B. Edeka-Märkte) werden ab 1.000 Quadratmetern vermarktet, mit Umsatzrenditen von 5–7 Prozent.
Produktions- und Logistikflächen: Hier ist der Markt am stärksten: Mieten bei 5–8 Euro pro Quadratmeter, Kaufpreise ab 800 Euro. Die Industrieparks in Neuburg a. Donau und Passau ziehen Zulieferer an. 2025 wurden 20 neue Gewerbeflächen genehmigt, ein Plus von 15 Prozent. Die Grenznähe begünstigt Cross-Border-Logistik.
Angebot und Nachfrage: Es gibt derzeit etwa 20–30 aktive Angebote für Gewerbeimmobilien, mit Fokus auf Sanierungsobjekte. Die Nachfrage ist hoch in gut angebundenen Lagen, während periphere Flächen mit Leerständen von bis zu 10 Prozent kämpfen. Der Gesamtumsatz im Gewerbebereich stieg 2025 um 8 Prozent.
Einflussfaktoren und Prognose
Zentrale Einflussfaktoren sind die Zinspolitik der EZB, die voraussichtlich bis Ende 2025 sinkt, sowie der demografische Wandel, der die Nachfrage nach kompakten Wohnformen steigert. Klimaschutzvorgaben (z. B. GEG) treiben Sanierungen voran und erhöhen Preise für effiziente Objekte um 10–15 Prozent. Wirtschaftlich profitiert der Landkreis von der grenzüberschreitenden Integration, doch geopolitische Risiken (z. B. Energiepreise) belasten.
Prognose für 2026–2028:
- Wohnmarkt: Leichte Preisanstiege von 2–4 Prozent jährlich, getrieben durch sinkende Zinsen. Mieten steigen moderat um 1–3 Prozent.
- Gewerbemarkt: Stabile Mieten, mit Wachstum in Logistik (+5 Prozent). Gesamtwachstum des Marktes bei 3 Prozent p.a. Risiken: Fachkräftemangel und Baukosten könnten das Angebot weiter einschränken.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Passau präsentiert sich 2025 als stabiler und attraktiver Standort mit Potenzial für Investoren. Während der Wohnmarkt von Unsicherheiten geprägt ist, bietet der Gewerbesektor Chancen durch wirtschaftliche Stärke. Für Käufer und Mieter empfehlen sich zentrale Lagen mit guter Anbindung, um von der regionalen Dynamik zu profitieren. Eine nachhaltige Entwicklung, unterstützt durch Förderprogramme für Sanierungen, könnte den Markt weiter stärken und den Landkreis als lebenswertes Wohn- und Arbeitsgebiet festigen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Passau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Passau dehnt sich im Osten des Regierungsbezirks Niederbayern aus. Die kreisfreie Stadt Passau erstreckt sich im mittleren Osten des Kreisgebietes und ist von diesem halbkreisförmig umgeben.
Passau ist, an der Fläche gemessen, der drittgrößte Landkreis in Bayern. Auf rund 1530 Quadratkilometer leben etwa 186.000 Menschen. Vom Norden in Richtung Süden durchquert die Donau das Kreisgebiet. Der Fluss gliedert den Landkreis in zwei charakteristisch unterschiedliche Landschaften. So erstrecken sich im Norden die Ausläufer des Bayerischen Waldes, die sich auf Höhenlagen von bis zu 1000 Metern befinden. Die Ilz strömt am Rande des Waldes entlang. Das zweite landschaftliche Gebiet südlich der Donau ist von einer Hügellandschaft gezeichnet und wird von der Rott – ein Nebenfluss des Inns – durchquert.
Das Land Österreich grenzt im Süden und Osten an das Kreisgebiet. Weiterhin zählen die Regionen Freyung-Grafenau, Rottal-Inn und Deggendorf zu seinen niederbayerischen Nachbarlandkreisen.
In seiner jetzigen Größe besteht der Landkreis seit 1972, als Teile der Landkreise Vilshofen, Griesbach i. Rottal und Passau sowie der gesamte Landkreis Wegscheid zusammengeschlossen wurden. Insgesamt sind dem Landkreis vier Städte, 14 Märkte und 20 Gemeinden zugehörig.
Vilshofen an der Donau, Bad Griesbach i. Rottal, Pocking und Hauzenberg
zählen zu den Städten des Kreisgebiets. Die meisten Einwohner verzeichnet Vilshofen an der Donau. Hier leben rund 16.000 Menschen. Windorf, Aidenbach, Wegscheid, Eging a. See, Untergriesbach, Fürstenzell, Tittling, Hofkirchen, Ruhstorf a. d. Rott, Hutthurm, Rotthalmünster, Kößlarn, Ortenburg und Obernzell gelten als Märkte im Landkreis. Die meisten Beschäftigten verzeichnen in der Region Betriebe aus Industrie und Handwerk. Branchen wie Dienstleistungen, Elektrotechnik, Baugewerbe sowie Maschinen- und Fahrzeugbau gehören zu den bedeutendsten Standbeinen der hiesigen Wirtschaft.
Zahlreiche Kulturdenkmäler ziehen sich durch den niederbayerischen Landkreis Passau. So trifft der interessierte Gast hier auf so einige imposante Schlösser, Burgen und Klöster.
In Asbach thront die ehemalige Klosterkirche St. Matthäus aus dem 11. Jahrhundert. Die Gemeinde Fürstenzell wird von einem ehemaligen Zisterzienserkloster aus dem 13. Jahrhundert geziert. Eine Wallfahrtskirche befindet sich in Haarbach. Sie gilt als einzige Wallfahrtskirche in Deutschland, die nach dem Kirchenlehrer und Papst Georg dem Großen geweiht wurde. Mit ihren gotischen Glasfenstern zieht die Wallfahrtskirche Grongörgen alle Blicke auf sich. Der Markt Kirchen präsentiert sich mit der Burgruine Hilgartsberg, die als mittelalterliche Burganlage hoch über dem Donautal liegt. Die aus dem 12. Jahrhundert stammende Burg dient heute als Kulisse für Burgfestspiele. Das „Schloß Neuburg“ aus dem Jahr 1050 bildet in Neuburg a. Inn den kulturellen Mittelpunkt. Auch in Neuhaus a. Inn steht ein imposantes Schloss, das „Schloß Neuhaus“, welches um 1320 ins Leben gerufen wurde. Weiterhin prägen einige Museen das kulturelle Dasein in der Gegend. Immer einen Besuch wert ist unter anderem das “Schloßmuseum Ortenburg“ mit seiner eindrucksvollen Renaissance-Holzdecke aus dem Jahr 1600. Hier sind, neben alten Handwerksgeräten, bäuerliche Möbel ausgestellt. Eine lange Geschichte erzählt das Keramikmuseum “Schloß Obernzell“. Hier können Gäste eine umfangreiche Keramiksammlung bestaunen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
