Sachverständige für Immobilienbewertung in Nördlingen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Nördlingen Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Nördlingen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Nördlingen intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Bopfingen und Harburg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Nördlingen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Nördlingen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Nördlingen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Nördlingen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Nördlingen

Der Immobiliengutachter hält die Große Kreisstadt Nördlingen für einen bezahlbaren Ort, der die günstigsten Immobilien im Regierungsbezirk Schwaben bietet. Allerdings verzeichnet der Immobiliengutachter in den kleineren Städten und Gemeinden des Landkreises Donau-Ries geringere Immobilienwerte als in der Kreisstadt. Wegen der erhöhten Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt kam es zu Preissteigerungen sowohl im Mietsegment als auch bei den Kaufpreisen für Immobilien. Im Vergleich zum Vorjahr sind am Immobilienmarkt die Mieten teilweise bis um 10 Prozent gestiegen. Bei den Kaufpreisen für Immobilien erkennt der Immobiliengutachter sogar Anstiege der Immobilienwerte von bis zu 22 Prozent. Dennoch liegt Nördlingen in einer Region mit einem niedrigeren Preisniveau als Günzburg, Neu-Ulm, Augsburg, Oberallgäu, Lindau (Bodensee), Ostallgäu und Aichach–Friedberg.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Nördlingen ist eine mittelgroße Kleinstadt im schwäbischen Bayern mit historischer Altstadt, solider regionaler Wirtschaft und guter Verkehrsanbindung. Die Stadt bietet ein attraktives Wohnumfeld: ruhiger Wohnstandort mit Stadtnähe, Infrastruktur, Schulen und Versorgung vorhanden. Solche Städte haben typischerweise eine stabile Nachfrage nach Wohnraum – sowohl für Eigennutzer (Familien, Paare) als auch für Pendler, die ein ruhigeres Umfeld gegenüber großen Ballungszentren suchen.

Gleichzeitig steht der Immobilienmarkt aber vor Herausforderungen: steigende Bau- und Grundstückskosten, erhöhte Anforderungen an Energieeffizienz und Sanierung, Finanzierungskosten (Zinsen) sowie begrenztes Neubauvolumen. In Nördlingen sind diese Faktoren spürbar, wodurch das Angebot oft eingeschränkt und die Preis­entwicklung moderater als in Metropolregionen ausfällt.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt der aktuelle durchschnittliche Quadratmeter-Kaufpreis bei etwa 3.500 €/m² (Stand 2025).

• Für Wohnhäuser (z. B. Einfamilienhäuser) beträgt der Durchschnitt im selben Zeitraum rund 3.100 €/m² bzw. in manchen Auswertungen etwas unter 3.100 €/m².

• Es existieren weite Spannen je nach Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung: Gute Lagen, Neubauten oder hochwertig sanierte Objekte erreichen deutlich über dem Durchschnitt liegende Werte; einfacher ausgestattete Bestandsobjekte in Randlagen liegen deutlich darunter.

Entwicklung

• In den letzten fünf Jahren hat Nördlingen einen Netto-Anstieg bei den Preisen verzeichnet: Bei Wohnungen z. B. rund +14 % über fünf Jahre.

• Allerdings zeigen aktuelle Daten auch, dass die Preisdynamik nachlässt: In gewissen Segmenten ist eine Seitwärtsbewegung oder nur moderates Wachstum erkennbar.

• Kurzfristig (z. B. Jahresvergleich 2024 → 2025) sind die Preisveränderungen bei Wohnungen gering oder sogar leicht rückläufig – bei Häusern zeigen manche Auswertungen moderate Steigerungen (z. B. +9 % bei Häusern im Segment).

• Der Grundstücksmarkt weist für erschloss­ene Wohnbaugrundstücke durchschnittliche Bodenrichtwerte um ca. 180 €/m² auf.

Mietpreise

• Mietdaten sind weniger prominent ausgewertet; jedoch lässt sich anhand der Kaufpreise und typischer regionaler Verhältnisse schließen, dass Mietpreise noch moderat sind – das heißt, Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ergibt tendenziell eine eher moderate Mietrendite im Vergleich zu sehr teuren Großstadtlagen.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage ist stabil: Eigennutzer, die Wohnraum mit guter Lebensqualität suchen, sind ein wesentlicher Anteil. Familien und Paare suchen Häuser oder größere Wohnungen mit Garten oder Terrasse in ruhiger Lage.

• Auch Pendler nutzen Nördlingen, da die Stadt mit ihrer Infrastruktur und Anbindung eine vernünftige Alternative zu größeren Städten darstellt.

• Investoren sind am Markt vorhanden, aber mit Vorsicht: In einem Markt mit moderatem Wachstum und vergleichsweise geringeren Mietrenditen ist die Kalkulation wichtiger.

Angebot

• Neubauprojekte sind vorhanden, aber nicht zahlreich und oft kostenintensiv: Grundstücke sind limitiert, Baukosten hoch, regulatorische Anforderungen (z. B. Energieeffizienz) steigen.

• Der Bestand dominiert den Markt: Viele Bestandsgebäude stammen aus älteren Baujahrgängen, einige mit Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf.

• In weniger gefragten Wohnlagen oder bei Immobilien mit modernisierungsbedürftigem Zustand ist das Angebot größer – hier ergibt sich Spielraum im Preis.

4. Investitions- und Renditelage

• Aufgrund der Kaufpreise im Bereich von rund 3.100-3.500 €/m² und moderater Mieten ergibt sich eine Brutto­rendite (bei Vermietung) im groben Bereich von ca. 3 % bis 4 % jährlich, vor Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung und Leerstand.

• Netto­renditen dürften daher geringer sein. Für Investoren heißt das: Objekte mit guter Lage, guter Ausstattung und geringem Modernisierungsbedarf sind erforderlich, um wirtschaftlich attraktiv zu sein.

• Für Eigennutzer hingegen bietet Nördlingen attraktive Möglichkeiten: vergleichsweise moderate Einstiegspreise im Vergleich zu Metropolregionen, gute Wohnqualität und überschaubares Risiko.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Wohnlagevorteil: Nördlingen bietet eine gute Kombination aus städtischer Infrastruktur und kleinstädtischem Umfeld – attraktiv für viele Käufer.

• Moderate Einstiegspreise im regionalen Kontext – günstiger als Großstadtlagen – das spricht insbesondere Eigennutzer an.

• Solide Nachfrage: Da Neubau begrenzt und Bestandsmarkt gut etabliert ist, besteht eine stabile Basis für Werterhalt und moderate Wertsteigerung – insbesondere bei guten Objekten.

• Potenzial bei sanierten oder neueren Objekten: Wenn Ausstattung, Lage, Energieeffizienz stimmen, sind bessere Wert­entwicklungen möglich.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Extreme Preissteigerungen wie in Boomregionen sind unwahrscheinlich – das Wachstum bleibt eher moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Höhere Zinsen oder eine Verschärfung der Finanzierungslage könnten die Nachfrage spürbar dämpfen.

• Sanierungs- und Energie­aufwand: Ältere Gebäude mit Modernisierungsbedarf und schlechtem energetischem Zustand werden zunehmend risikobehafteter – Kosten steigen, Attraktivität sinkt.

• Lage- und Objektqualität: In Randlagen oder bei schlechter Ausstattung ist der Abschlag spürbar – Qualität wird wichtiger.

• Mietrenditen sind relativ moderat – für Investoren heißt das: langfristige Orientierungen statt kurzfristige Renditestreben.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahre

• Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Nördlingen in den kommenden Jahren stabil bis leicht steigend bleibt. Eine kräftige Beschleunigung der Preisentwicklung ist kaum zu erwarten.

• Sollten Zinsen sinken oder Förderprogramme für Neubau bzw. energetische Sanierung verstärkt werden, könnte die Nachfrage wieder zulegen und moderate Preissteigerungen möglich sein.

• In besonders guten Lagen oder bei hochwertigen Neubau- bzw. sanierten Bestandsobjekten können stärkere Wertsteigerungen auftreten. In weniger guten Lagen oder bei Objekten mit Modernisierungsbedarf sind dagegen Stagnation oder leichte Rückgänge möglich.

• Für Eigennutzer kann die aktuelle Marktlage ein guter Einstiegspunkt sein – mit Blick auf langfristige Nutzung. Für Investoren gilt: konservative Kalkulation, langfristige Perspektive und sorgfältige Objektwahl.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Nördlingen zeigt sich im Jahr 2025 als ausgeglichen und solide: keine überhitzten Preisniveaus, aber auch keine schweren Rückgänge. Für Eigennutzer bietet die Stadt eine attraktive Wohnadresse mit moderatem Einstiegspreis und guter Lebensqualität. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz sind die zentralen Faktoren.

Wer heute in Nördlingen eine Immobilie mit guter Lage, solider Ausstattung und langfristiger Perspektive erwirbt, steht auf einem vernünftigen Fundament. Wer hingegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Nördlingen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Nördlingen präsentiert sich als Große Kreisstadt und zugleich größte Stadt des Landkreises Donau-Ries. Die zum Regierungsbezirk Schwaben zählende Stadt verzeichnet heute rund 19.000 Einwohner.

Mit ihren Stadtteilen Schmähingen, Nähermemmingen, Baldingen, Herkheim, Holheim, Kleinerdlingen, Grosselfingen, Löpsingen, Pfäfflingen und Dürenzimmern befindet sie sich im Nördlinger Ries – einem 25 Kilometer großen Meteoritenkrater. Die Hügelkette wird von der Eger und der Wörnitz durchquert. Die Große Kreisstadt im Westen des bayerisch-schwäbischen Landkreises Donau-Ries ist von den Gemeinden Deiningen, Wallerstein, Wechingen, Maihingen, Munningen, Oettingen, Riesbürg, Alerheim, Monheim, Bopfingen, Möttingen, Neresheim, Reimlingen, Ederheim und Hohenaltheim umgeben. Zudem grenzt das Bundesland Baden-Württemberg an die Stadt. Ihre Lage direkt an der Romantischen Straße macht die ehemalige freie Reichsstadt zu einer beliebten Urlaubsregion. Aber nicht nur für Touristen ist die historische Stadt attraktiv. Der hohe Wohnwert und die gute Wirtschaftslage machen sie ebenso zu einem beliebten Wohnort. Die Große Kreisstadt verfügt über gute Verkehrsanbindungen und ist direkt an die Bundesautobahn Würzburg-Ulm angeschlossen. Der Branchenmix in der Stadt ist sehr vielschichtig. So haben hier sowohl innovative Unternehmen als auch alteingesessene Familienbetriebe ihren Sitz. Eine Vielzahl an Gewerbe-, Industrie- und Handwerksbetrieben finden sich hier vor. Überwiegend handelt es sich bei diesen Unternehmen um mittelständische Betriebe. Viele qualifizierte Handwerksfirmen agieren in der Stadt, was ihr eine zentrale Handelsfunktion verleiht. Auch als Einkaufsstadt mit einem großen Einzugsbereich nimmt der Ort eine bedeutende Rolle ein.

Die mittelalterliche Altstadt von Nördlingen begeistert mit ihrem einzigartigen Charakter. Bereits im 19. Jahrhundert war der Stadtkern ein begehrtes Touristenziel.

Somit nehmen auch der Tourismus und der Fremdenverkehr im Ort eine große Rolle ein. In der Altstadt reihen sich jede Menge prachtvolle Bauten aus der Renaissance und dem Mittelalter aneinander. Einen kulturellen Schatz stellt die vollständig erhaltene Stadtmauer aus dem 14. Jahrhundert dar. Sie ist komplett begehbar und zeigt sich mit ihren zahlreichen Türmen als architektonische Besonderheit. Der Kirchturm „Daniel“, welcher 90 Meter in den Himmel ragt und der gotischen St.-Georgs-Kirche angehört, ist das Wahrzeichen der Stadt. Am Rande des Stadtzentrums ziert die katholische St.-Salvator-Kirche das städtische Bild. Einen neugotischen Stil weist die um 1875 erbaute Friedhofskirche St. Emmeram auf. Neben den zahlreichen Kirchen und imposanten Bauten glänzt die Schwabenstadt gleichermaßen mit ihren vielen Museen. Informationen zur Entstehung des Meteoriteneinschlages in der Gegend hält das Rieskratermuseum bereit. In einem mittelalterlichem Bauwerk aus dem Jahr 1503 präsentiert sich das Museum auf insgesamt sechs Räumen. Wer mehr über die ehemalige Freie Reichsstadt erfahren will, kann das Stadtmuseum besuchen. Das Museum erzählt die ereignisreiche Vergangenheit der Kreisstadt, die dem Besucher durch originale Gegenstände näher gebracht wird. Viele grüne Orte inmitten weitläufiger Natur bieten das hiesige Naherholungsgebiet Marienhöhe sowie der Garten an der Romantischen Straße. Hier können sich Menschen vom Alltagsstress erholen und die Natur hautnah erleben.

Harburg (Schwaben), Monheim, Oettingen i. Bay, Rain und Wemding zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Außerdem gilt Nördlingen mit etwa 19.500 Einwohnern als weitere Große Kreisstadt im Landkreis.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.