Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Deggendorf Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Deggendorf tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Deggendorf intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Deggendorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Deggendorf gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Deggendorf um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Deggendorf
Im Landkreis Deggendorf nimmt der Immobiliengutachter Preise für Immobilien wahr, die sich im mittleren Preissegment von Niederbayern bewegen. Auch hier erkennt der Immobiliengutachter Preissteigerungen, welche sich auf die Kaufpreise für Immobilien beziehen. Durch den Ausbau der Infrastruktur und die Verbesserung der Wirtschaftslage ist es dem Landkreis gelungen, seinen Wohnwert zu erhöhen. Zudem ist die Region häufig Ziel von Touristen, die den Bayerischen Wald besuchen wollen.
Der hiesige Immobilienmarkt zeigt sich mit noch recht erschwinglichen Immobilienwerten. Am Immobilienmarkt der anderen niederbayerischen Landkreise Kehlheim und Landshut herrschen höhere Immobilienwerte.
Auch in den kreisfreien Städten Landshut, Passau und Straubing sind Häuser und Wohnungen teurer als im Landkreis Deggendorf. Günstiger wird es in den Regionen um Passau, Rottal-Inn, Straubing-Bogen und Freyung-Grafenau. Hier können Interessenten ihr Objekt für weniger Geld erwerben.
Einleitung
Der Landkreis Deggendorf, gelegen in der Region Niederbayern im Osten Bayerns, umfasst eine Fläche von etwa 1.118 Quadratkilometern und zählt rund 145.000 Einwohner. Die Kreisstadt Deggendorf dient als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum, während der Landkreis durch seine ländliche Prägung, Nähe zur Donau und gute Verbindungen nach Regensburg, Passau und in die Tschechische Republik geprägt ist. Der Immobilienmarkt in diesem Gebiet spiegelt die Balance zwischen urbaner Dynamik und ländlicher Ruhe wider: Hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Deggendorf kontrastiert mit stabilen, aber weniger dynamischen Märkten in den umliegenden Gemeinden wie Plattling, Schöllnach oder Dingolfing-Landau.
Im Jahr 2025, Stand Oktober, zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, beeinflusst durch steigende Zinsen, Inflation und den demografischen Wandel. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bleibt robust, getrieben durch Zuzug aus Großstädten und eine wachsende Zahl berufstätiger Familien. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren und eine Ausblick auf die kommenden Jahre, basierend auf marktüblichen Entwicklungen.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie des Landkreises Deggendorf ist geprägt von einer alternden Bevölkerung und moderatem Zuwachs. Die Altersstruktur weist einen hohen Anteil an über 65-Jährigen auf, was zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen und Pflegeimmobilien führt. Gleichzeitig zieht der Kreis junge Familien an, dank guter Kinderbetreuungseinrichtungen und Schulen. Die Nettomigrationsbilanz ist positiv, mit einem Zuzug von etwa 1.000 Personen pro Jahr, hauptsächlich aus dem Umland Münchens und Regensburgs, die hier günstigere Lebenshaltungskosten suchen.
Wirtschaftlich profitiert der Landkreis von einer diversifizierten Struktur: Die Industrie (z. B. Automobilzulieferer wie die Continental-Werke in Plattling) und der Dienstleistungssektor (Handel, Logistik) sorgen für eine Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent. Die Nähe zur Grenze fördert grenzüberschreitende Pendler und Investitionen. Der Tourismus entlang der Donau und in den Bayerischen Wäldern trägt ebenfalls bei, indem er Ferienimmobilien attraktiv macht. Diese Faktoren stützen den Immobilienmarkt, da stabile Einkommen die Kaufkraft erhöhen und die Infrastrukturausbaus (z. B. die B 85 und geplante Radwege) die Attraktivität steigern.
Aktueller Stand des Kaufmarkts
Der Kaufmarkt für Immobilien im Landkreis Deggendorf ist 2025 geprägt von einer stabilen Nachfrage bei moderaten Preisen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 3.200 bis 3.500 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. In der Kernstadt Deggendorf erreichen Neubauwohnungen in zentralen Lagen Preise von bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen bei 2.800 Euro liegen. Ältere Bestandswohnungen sind günstiger, mit Werten um 2.500 Euro pro Quadratmeter.
Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis rund 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet somit etwa 450.000 bis 525.000 Euro. In ländlichen Gebieten wie Schöllnach oder Metten sind Preise niedriger (ca. 2.500 Euro/m²), da hier mehr Grundstücke verfügbar sind. Der Bestandmarkt dominiert, mit einer Transaktionszahl von etwa 800 Objekten pro Jahr, wobei Neubauten nur 15 Prozent ausmachen. Die Finanzierbarkeit ist durch höhere Zinsen (aktuell um 3,5 Prozent für 10-Jahres-Festzins) eingeschränkt, was zu längeren Verkaufszeiten von 4 bis 6 Monaten führt.
Aktueller Stand des Mietmarkts
Der Mietmarkt ist enger als der Kaufmarkt, mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter, je nach Objektart und Lage. In Deggendorf selbst sind Neubauwohnungen mit 10 bis 12 Euro/m² teurer, während Bestandswohnungen bei 8 bis 9 Euro liegen. Für Häuser aus dem Bestand werden 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter fällig, Neubauten bis zu 9 Euro. Ein typisches Zweizimmerapartment (60 m²) kostet monatlich 480 bis 660 Euro, ein Familienhaus (120 m²) 720 bis 960 Euro.
Die Nachfrage konzentriert sich auf familiengeeignete Objekte, was zu Wettbewerb unter Mietern führt. In Randgemeinden wie Büchlberg oder Hengersberg sind Mieten niedriger (ca. 7 Euro/m²), was Pendler anzieht. Die Mietbelastung liegt bei 25 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens, was im bayerischen Vergleich moderat ist. Neue Mietverträge sehen oft Mieterhöhungen von 5 bis 7 Prozent vor, um mit der Inflation Schritt zu halten.
Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung im Landkreis Deggendorf war in den letzten Jahren volatil: Nach einem Boom 2020/2021 mit Steigerungen von über 10 Prozent jährlich kam 2023 eine Korrektur um 5 bis 8 Prozent durch höhere Zinsen und Unsicherheiten. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise: Wohnungs Käufe stiegen um 1,5 bis 3 Prozent, Häuser um 0,5 bis 2 Prozent. Mietpreise kletterten um 3 bis 4 Prozent, getrieben durch Nachfrageüberschuss.
Aktuelle Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Steigende Beliebtheit energieeffizienter Objekte (KFW-Standard 40 oder besser), die 10 bis 15 Prozent teurer sind, aber Förderungen erhalten.
- Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Plattformen verkürzen die Markteinführungszeit um 20 Prozent.
- Mehrgenerationenwohnen: Zunehmende Nachfrage nach angepassten Häusern für Familien und Senioren, was den Umbau- und Sanierungsmarkt ankurbelt.
- Gewerbeimmobilien: Parallel zum Wohnmarkt wächst der Bedarf an Logistikflächen durch E-Commerce, mit Preisen von 5 bis 8 Euro/m² für Hallen.
Insgesamt zeigt der Markt eine leichte Aufwärtstendenz, mit einer Transaktionsvolumen von etwa 400 Millionen Euro im Jahr 2025.
Regionale Unterschiede
Innerhalb des Landkreises variieren die Marktbedingungen stark. Die Stadt Deggendorf dominiert mit 60 Prozent der Transaktionen: Hohe Nachfrage durch Pendler und Studierende der Deggendorfer Institute führt zu Preisen, die 20 bis 30 Prozent über dem Kreisdurchschnitt liegen. Plattling, als Industriezentrum, sieht stabile Preise für Häuser (ca. 3.200 Euro/m²), aber enge Mietmärkte durch Arbeiterhaushalte.
Ländliche Gebiete wie die Donautal-Kommunen (z. B. Schalding) bieten günstigere Einstiege (2.200 bis 2.800 Euro/m²), profitieren aber vom Zweitwohnungsmarkt für Wochenendhäuser. Grenznahen Orten wie Hengersberg fehlt es an Angebot, was zu Preisanstiegen von 4 Prozent führt. Insgesamt ist der Markt dezentral: Urbanes Wachstum in Deggendorf, Stabilität im Umland.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt:
- Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung (Anteil über 65: 25 Prozent) erhöht den Bedarf an pflegeleichten Immobilien, während Zuzug junger Familien den Familienwohnungsmarkt stützt.
- Wirtschaftliche Dynamik: Starke Branchen wie Automobil und Logistik sorgen für Einkommensstabilität, doch Abhängigkeit von der Weltwirtschaft (z. B. Lieferkettenstörungen) birgt Risiken.
- Infrastruktur und Verkehr: Ausbauten wie die A3-Erweiterung und Donau-Radwege verbessern die Erreichbarkeit, was Preise um 5 bis 10 Prozent steigert.
- Politische Rahmenbedingungen: Förderprogramme wie die Bayerische Wohnungsbauprämie und steuerliche Anreize für Sanierungen wirken positiv, während höhere Baukosten (Inflation bei Materialien) das Neubaupotenzial bremsen.
- Umweltfaktoren: Klimawandel-Risiken (Hochwasser an der Donau) fordern resiliente Bauten, was Investitionen in Hochwasserschutz lenkt.
Diese Elemente interagieren: Wirtschaftswachstum treibt Nachfrage, Demografie formt das Angebot.
Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent erwartet, bei sinkenden Zinsen (prognostiziert auf 2,5 bis 3 Prozent) und steigender Bauaktivität. Der Wohnungsbau könnte jedoch schrumpfen, da Baukosten um 5 Prozent steigen und Genehmigungen zurückgehen. Mietpreise könnten um 3 Prozent klettern, mit Fokus auf nachhaltige Objekte.
Langfristig (bis 2030) profitiert der Markt vom bayerischen Wirtschaftsboom und EU-Fördermitteln für Grenzregionen. Risiken umfassen Rezessionen oder Demografie-Effekte, die Leerstände in ländlichen Teilen erhöhen könnten. Insgesamt bleibt Deggendorf attraktiv als „erschwingliches Bayern“, mit Potenzial für 500 Neubauten jährlich.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Deggendorf präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, mit Chancen für Käufer und Mieter in einem ausgewogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und demografischen Potenzialen macht die Region zu einem attraktiven Standort. Interessenten sollten auf energieeffiziente und familienfreundliche Objekte setzen, um von zukünftigen Trends zu profitieren. Eine kontinuierliche Beobachtung der Zinsentwicklung und Förderungen ist ratsam, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Der Markt bietet Potenzial für nachhaltiges Wachstum, solange lokale Initiativen den Wohnraumzugang sichern.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Deggendorf bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der 1120 Meter hohe Einödriegel gilt als höchster Berg im Landkreis Deggendorf. Das Kreisgebiet erstreckt sich auf rund 861 Quadratkilometer im Herzen Niederbayerns.
Mit den Nachbarlandkreisen Straubing-Bogen, Regen, Dingolfing-Landau, Freyung-Grafenau, Rottal-Inn und Passau teilt er sich eine gemeinsame Grenze. Die 2857 Kilometer lange Donau durchfließt den Landkreis von Nordwesten nach Südosten. Teile des Bayerischen Waldes – einem 100 km langen Mittelgebirge – zählen zum niederbayerischen Kreisgebiet.
Rund 115.000 Menschen sind in dem niederbayerischen Landkreis zu Hause, der mit seiner vielseitigen Landschaft viele Gemüter erfreut.
Die meisten Menschen leben in der gleichnamigen Großen Kreisstadt Deggendorf. Osterhofen und Plattling zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Dem schließen sich die Märkte Winzer, Schöllnach, Metten und Hengersberg sowie 20 Gemeinden an. Die Naturräume im Kreisgebiet spalten sich zum einen in leichte Hügel und dichte Wälder. Zum anderen ziehen sich weitläufige Täler, die der Donau angehören, durch die Region. Gleichermaßen beeindruckend ist der Ort, wo die Isar in die Donau mündet. Umrahmt wird dieser von einer eindrucksvollen Auenlandschaft. Weiterhin zeichnen zahlreiche Felder und Wiesen, die in einem satten Grün erstrahlen, das ländliche Bild.
Wegen des günstigen Klimas sind in der Region sogar Obstanbaugebiete vorzufinden. Wirtschaftlich gesehen hat der niederbayerische Landkreis eine starke Entwicklung vollzogen.
Seit der EU-Osterweiterung im Jahr 2004 profitiert das Kreisgebiet von seinem Status als Knotenpunkt überregionaler Entwicklungsachsen. Das Konzept der Bayerischen Staatsregierung, die elementaren High-Tech-Achsen im Raum München und Kelheim auszubauen, rückt den Landkreis immer näher in den Fokus der bedeutenden Oberzentren. So ist dieser inzwischen zu einer essenziellen Wirtschaftsregion herangewachsen. Auch die Wirtschaftspolitik, die mit günstigen Standortfaktoren einhergeht, hat maßgeblich zum wirtschaftlichen Erfolg des Landkreises beigetragen. So sind hier inzwischen die unterschiedlichsten Unternehmen aus Industrie und Handwerk beheimatet.
Als Tor zum Bayerischen Wald hat der Landkreis Deggendorf besonders im Bereich der Freizeitgestaltung einiges zu bieten.
Naturliebhabern eröffnen sich in der Region unzählige Möglichkeiten zu ausgiebigen Wandertouren. In den dichten Wäldern verbirgt sich so manche interessante Aussichtsplattform, die einen tollen Rundblick auf die naturreiche Region gewährt. Insgesamt zwölf Naturschutzgebiete mit einer Fläche von 1589 Hektar gehören dem Landkreis an. Zudem zählen mehrere Geotope zum Kreisgebiet. Neben den tollen Landschaften versprechen die gute Infrastruktur und das breit gefächerte Bildungsangebot der Region einen hohen Wohnwert. So haben in der Großen Kreisstadt Deggendorf eine technische Hochschule und zwei angesehene Gymnasien ihren Sitz. Den Orten Metten und Niederalteich gehören ebenso jeweils ein Gymnasium an. Die meisten dieser Schulen werden durch kirchliche Träger finanziert. Die Gegend des Landkreises wird von einer Vielzahl von Burgen, Schlössern und Kirchen geziert. Nennenswerte Bauwerke darunter sind unter anderem die Ritterburg Schloss Egg und die spätbarocke Basilika in Altenmarkt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
