Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Freyung-Grafenau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Freyung-Grafenau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Freyung-Grafenau intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Freyung-Grafenau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Freyung-Grafenau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Freyung-Grafenau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Freyung-Grafenau
Am Immobilienmarkt des niederbayerischen Landkreises Freyung-Grafenau erkennt der Immobiliengutachter erschwingliche Immobilienwerte. Insbesondere für junge Familien ist die Region attraktiv. Nirgendwo sonst in Niederbayern befinden sich solch bezahlbare Immobilien wie in Freyung-Grafenau. Auch, wenn der Immobiliengutachter in der Gegend Preisanstiege verzeichnet, sind hier Immobilien dennoch am günstigsten.
Im angrenzenden Landkreis Passau und dem nahe gelegenen Landkreis Rottal-Inn liegen die Immobilienwerte ebenfalls in einem niedrigen Preisniveau, das jedoch die Preise von Freyung-Grafenau übersteigt.
Auch die anderen niederbayerischen Regionen zeigen sich mit höheren Preisen. Am Immobilienmarkt von Deggendorf, Straubing-Bogen, Regen, Dingolfing-Landau, Kelheim und Landshut herrschen merklich höhere Immobilienpreise.
Die größten Preissprünge in Niederbayern verbuchen die kreisfreien Städte Straubing, Passau und Landshut. Hier müssen Interessenten für ihr Eigenheim am tiefsten in die Tasche greifen.
Einleitung
Der Landkreis Freyung-Grafenau, gelegen im Regierungsbezirk Niederbayern, erstreckt sich über eine Fläche von rund 984 Quadratkilometern im Herzen des Bayerischen Waldes. Als Grenzlandregion an der tschechischen Grenze zeichnet sich der Kreis durch eine idyllische, waldreiche Landschaft aus, die vor allem durch Tourismus, Forstwirtschaft und traditionelle Handwerke geprägt ist. Die Hauptorte Freyung und Grafenau dienen als wirtschaftliche und administrative Zentren. Mit einer Bevölkerung von etwa 78.500 Einwohnern (Stand 2023) weist der Landkreis eine geringe Bevölkerungsdichte von rund 81 Einwohnern pro Quadratkilometer auf, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Altersstruktur ist alterungsbedingt: Das Durchschnittsalter beträgt 46,2 Jahre, mit einem steigenden Anteil Älterer (über 65 Jahre: 24,1 %). Die Prognosen bis 2043 deuten auf eine stabile Bevölkerungszahl hin (ca. 78.500 Einwohner), wobei der Anteil der Senioren um 27,5 % zunimmt und jüngere Altersgruppen leicht abnehmen. Diese demografische Stabilität, gepaart mit einem moderaten Zuzug durch Pendler und Zuzügler aus urbaneren Regionen, formt die Grundlage für den Immobilienmarkt. Der Markt ist geprägt von einer Balance zwischen lokaler Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und potenziellen Investitionen in touristische oder gewerbliche Objekte.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft im Landkreis Freyung-Grafenau ist vielfältig, aber strukturschwach, wie es für Grenzregionen typisch ist. Das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem liegt bei etwa 68.900 Euro (2021), was einem Wachstum von 38,2 % seit 2011 entspricht. Der produzierende Sektor dominiert mit 41 % der Bruttowertschöpfung, insbesondere durch Branchen wie Glas- und Holzverarbeitung, Maschinenbau sowie die Lebensmittelindustrie. Dienstleistungen machen 57 % aus, wobei der Tourismus einen Schlüsselrolle spielt – trotz eines Rückgangs der Gästeübernachtungen um 18 % seit 2019 (auf 1,13 Millionen im Jahr 2023) aufgrund von Pandemieeffekten und veränderten Reisegewohnheiten. Die Land- und Forstwirtschaft trägt mit 2 % bei und unterstreicht die naturnahen Strukturen.
Die Beschäftigung ist dynamisch: Die Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Arbeitsort stieg um 29,3 % auf 28.300 (2023), was auf Investitionen in Gewerbe hinweist. Allerdings herrscht ein starker Pendlerverkehr: Rund 80 % der 12.000 Auspendler arbeiten in benachbarten Kreisen wie Regen oder Deggendorf, was die lokale Nachfrage nach Wohnraum dämpft. Die Arbeitslosenquote ist niedrig bei 3,1 % (2024-Mittel), und die Region profitiert von der Nähe zu Passau und Regensburg als Pendelzentren. Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt positiv durch steigende Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen ca. 45.000 Euro netto), aber negativ durch Abwanderung junger Familien und einen hohen Altenquotienten (41,2 % im Jahr 2023, steigend auf 59 % bis 2043). Insgesamt fördert die wirtschaftliche Stabilität eine moderate Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in ländlichen Lagen mit guter Infrastruktur.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau ist 2025 geprägt von Stabilität und leichten Preisanpassungen, beeinflusst durch sinkende Zinsen und eine anhaltende Knappheit an Angeboten. Die Preise liegen unter dem bayerischen Durchschnitt, was die Region für Käufer attraktiv macht, insbesondere für Familien und Ruheständler. Im Folgenden eine segmentierte Übersicht basierend auf dem Stand des dritten Quartals 2025.
Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt 2.398 Euro. In Freyung liegt er bei 1.942 Euro, in Grafenau bei 2.372 Euro. Teure Objekte in zentralen Lagen erreichen bis zu 3.224 Euro pro Quadratmeter, günstige in Randgebieten starten bei 1.826 Euro. Der Bestand umfasst hauptsächlich ältere Bauten (vor 1990), mit einer Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen.
Kaufpreise für Wohnungen: Für Eigentumswohnungen (60–80 m²) liegt der Preis bei 1.631 bis 2.169 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. In Freyung sind es 1.968 Euro, in Grafenau 2.618 Euro. Der Markt ist klein, mit Fokus auf Mehrfamilienhäuser in den Städten; Neubauwohnungen sind rar und kosten bis zu 2.532 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise: Der Mietspiegel zeigt einen Durchschnitt von 7,13 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen im Bestand (Q3 2025), ein Anstieg um 4,4 % gegenüber dem Vorjahr. In Freyung beträgt er 6,97 Euro, in Grafenau leicht höher bei 7,50 Euro. Neubauwohnungen liegen bei 8,89 Euro. Die Mietbelastung ist niedrig (ca. 12,5 % des Nettoeinkommens), was die Region für Mieter attraktiv macht. Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern liegt bei 25 %, was auf Überangebot in älteren Beständen hinweist.
Grundstückspreise: Bauland kostet durchschnittlich 110 Euro pro Quadratmeter, mit einem Bereich von 89 bis 134 Euro. In städtischen Kernen wie Freyung steigen Preise auf 150 Euro, in ländlichen Gebieten sinken sie auf 80 Euro. Der normative Ersatzbedarf (0,3 % pro Jahr) treibt die Nachfrage, doch der Markt ist durch begrenzte Freiflächen eingeschränkt.
Gewerbeimmobilien: Gewerbeflächen (Lager, Büros) kosten 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Nachfrage durch das produzierende Gewerbe. Touristische Objekte (z. B. Ferienwohnungen) notieren bei 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, beeinträchtigt durch den Rückgang der Übernachtungen.
Der Gesamtumsatz im Immobilienmarkt belief sich 2024 auf rund 163 Millionen Euro, ein leichter Anstieg um 2 % gegenüber 2023.
Preisentwicklung und Trends
Seit 2014 haben sich die Preise im Landkreis verdoppelt: Kaufpreise für Wohnungen stiegen um 100 %, Mieten um 50 % (real 15–16 %). 2022 markierte einen Höhepunkt, gefolgt von einem Rückgang um 11–13 % durch steigende Zinsen. Im Jahr 2025 zeichnet sich eine Erholung ab: Wohnungs kaufpreise +1,5 % (Q3 gegenüber Q3 2024), Mieten +1,12 % prognostiziert für Q4. Häuserpreise entwickeln sich stabil (-0,46 % erwartet). Regionale Unterschiede sind ausgeprägt: Grafenau verzeichnet +10,5 % bei Wohnungen, Freyung tendiert zu moderaten Zuwächsen.
Trends umfassen:
- Suburbanisierung: Zuzug aus Passau und Regensburg treibt Preise in Randlagen.
- Energieeffizienz: Nachfrage nach sanierten Objekten (Kfw-Standards) steigt um 20 %, da 30 % des Bestands vor 1970 gebaut sind.
- Digitalisierung: Online-Plattformen erhöhen die Sichtbarkeit, doch der Markt bleibt lokal (ca. 350 aktive Angebote).
- Nachhaltigkeit: Waldnahe Lagen gewinnen an Beliebtheit, mit Fokus auf barrierefreie Bauten für Ältere.
Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Faktoren geformt:
- Demografisch: Stabile Bevölkerung dämpft den Druck, doch der alternde Bestand erfordert 2,7 qualitative Neubauten pro 1.000 Einheiten jährlich.
- Wirtschaftlich: Pendler und Gewerbeexpansion fördern Nachfrage, Tourismusrückgang belastet Ferienimmobilien.
- Politisch: Förderprogramme (z. B. Bayerische Wohnungsbauprämie) und Grenzlandzuschläge senken Hürden; Baugenehmigungen sanken 2023 um 25 % bayernweit, was Knappheit verstärkt.
- Makroökonomisch: Sinkende Zinsen (von 4 % auf 2,5 % prognostiziert) und Inflation (2–3 %) treiben Preise leicht an, doch Baukosten (+10 % seit 2022) bremsen Neubau.
- Umwelt: Der Bayerische Wald als UNESCO-Biosphärenreservat steigert den Reiz für Zweitwohnungen, birgt aber Auflagen für Bebauung.
Prognose bis 2030
Bis 2030 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise +1–3 % jährlich, Mieten +2 %, getrieben durch Bevölkerungsstabilität und Suburbanisierung. Der Neubaubedarf liegt bei 0,8 pro 1.000 Bestandswohnungen (ca. 300 Einheiten p.a.), mit Fokus auf Einfamilienhäuser (EZFH: +2,7 % Nachfrage). Gewerbeimmobilien profitieren vom Sektorwachstum (+5 % BWS jährlich), während touristische Objekte stabilisieren könnten durch Erholung (Prognose: +10 % Übernachtungen). Risiken: Höhere Zinsen oder Abwanderung könnten Preise drücken; Chancen: Förderungen für Sanierungen könnten den Markt beleben. Insgesamt bleibt der Kreis erschwinglich, mit Potenzial für Investoren in nachhaltige Projekte.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Freyung-Grafenau präsentiert sich 2025 als robuster, aber regional differenzierter Sektor: Bezahlbare Preise und naturnahe Lagen machen ihn ideal für Käufer und Mieter, während wirtschaftliche Dynamik und demografische Stabilität langfristiges Potenzial bieten. Herausforderungen wie Alterung und Pendelabhängigkeit erfordern gezielte Maßnahmen zur Qualitätssteigerung und Infrastrukturausbau. Für Interessenten lohnt sich eine Fokussierung auf zentrale Orte wie Freyung und Grafenau, ergänzt durch Beratung zu Fördermöglichkeiten. Insgesamt bietet der Markt eine solide Basis für nachhaltige Investitionen in einer der ruhigsten Regionen Bayerns.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Freyung-Grafenau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im östlichsten Teil von Bayern liegt der Landkreis Freyung-Grafenau. Er ist dem Regierungsbezirk Niederbayern zugehörig, wo er sich ebenfalls im Osten auf etwa 984 Quadratkilometer ausdehnt.
Rund 78.000 Menschen sind hier zu Hause. Im Bayerischen Wald gelegen, zeichnet sich das Kreisgebiet durch einige Berge und viele bewaldete Flächen aus. Circa 60 Prozent der gesamten Fläche des Landkreises nimmt der Wald ein. Der 1453 Meter hohe „Große Rachel“ gilt als zweithöchster Berg des Bayerischen Waldes. Er ist ein Teil der hiesigen Landschaft. Im Westen des Kreisgebietes ebnet sich die Ilz – ein linker Nebenfluss der Donau – ihren Weg, der in die südliche Richtung führt.
Zu den Nachbarländern des niederbayerischen Landkreises gehören Österreich und Tschechien.
Die Landkreise Regen, Deggendorf und Passau sind die niederbayerischen Regionen, die an den Landkreis grenzen. Dem Kreisgebiet werden die drei Städte Grafenau, Waldkirchen und Freyung zugeordnet. In Waldkirchen leben rund 11.000 Menschen. So ist der Ort, an der Einwohnerzahl gemessen, die größte Stadt im Landkreis.
Röhrnbach, Perlesreut und Schönberg zählen zu den Märkten des Kreisgebietes.
Zenting, Eppenschlag, Thrumansbang, Fürsteneck, Spiegelau, Grainet, Schöfweg, Haidmühle, Sankt Oswald-Riedlhütte, Hinterschmiding, Saldenburg, Hohenau, Ringelai, Innernzell, Phillippsreut, Jandelsbrunn, Mauth, Neuschönau und Neureichenau sind die Gemeinden des Landkreises. Entstanden ist dieser im Jahr 1972 als auf Grundlage der Kreisreform die beiden Landkreise Grafenau und Wolfstein zusammengeführt wurden. Der Tourismus ist ein bedeutendes Standbein der hiesigen Wirtschaft. Der Nationalpark Bayerischer Wald – der erste Nationalpark Deutschlands – ist der größte Touristenmagnet der Region. Weiterhin agieren hier zahlreiche mittelständische Unternehmen aus Handwerk, Dienstleistungen, Industrie und Handel. Der Landkreis profitiert maßgeblich von seiner Lage im Dreiländereck Bayern – Österreich – Tschechien.
Der Landkreis Freyung-Grafenau zeichnet sich besonders durch seine ländlichen Strukturen aus. Insgesamt acht Naturschutzgebiete mit einer Fläche von über 821 Hektar ziehen sich durch die Region.
Touristen kommen gern hier her, um die Ruhe und das ländliche Leben zu genießen, das sich mit bayerischer Tradition paart. Der weitläufige Bayerische Wald ist nicht nur für Touristen interessant. Gleichermaßen lassen sich von dieser einzigartigen Naturschönheit viele Künstler inspirieren. Häufig ist der Bayerische Wald das Objekt eindrucksvoller Bilder, welche in kleinen Ateliers ausgestellt sind. Durch den Nationalpark führen zahlreiche ausgebaute Wege, die zu ausgiebigen Wanderungen einladen. In den Städten Waldkirchen, Freyung und Grafenau bereichern einige Museen das kulturelle Leben. In Freyung können Gäste der Galerie Wolfstein interessante Werke namhafter Künstler, wie Paul Flora, begutachten. Außerdem steht in der Galerie das Künstlerdasein von Österreich, Tschechien und Ostbayern im Mittelpunkt. In Grafenau befindet sich mit dem so genannten Schnupftabakmuseum eine außergewöhnliche Ausstellung, die eine Vielzahl von Schnupftabakgläsern beinhaltet. Nicht minder interessant ist das hiesige Bauernmöbelmuseum, das Einblicke in die Bauernmöbelmalerei des 18. und 19. Jahrhunderts gewährt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
