Sachverständige für Immobilienbewertung in Simbach a.Inn

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Simbach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörigen, niederbayerischen Stadt Simbach tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Simbach intensiv.

Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Burghausen und Bad Griesbach, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Simbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Simbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Simbach am Inn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Simbach a.Inn um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Simbach a.Inn

Am Immobilienmarkt von Simbach a.Inn nimmt der Immobiliengutachter ein relativ geringes Preisniveau wahr. Preissteigerungen sind hier kaum zu beobachten. Am hiesigen Immobilienmarkt herrscht noch ein adäquates Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, sodass auch die Immobilienwerte hier kaum gestiegen sind. Im gesamten Niederbayern zählt Simbach zu den Orten mit den günstigsten Immobilien. So ist das Wohnen hier besonders für junge Leute interessant. Der Immobiliengutachter verbucht in den umliegenden Regionen, wie Deggendorf, Regen und Dingolfing-Landau, höhere Preise für Immobilien. Die westlich gelegenen Landkreise Kelheim und Landshut verzeichnen deutlich höhere Immobilienwerte als die Kleinstadt am Inn. Nur im östlich gelegenen Landkreis Freyung-Grafenau sind Immobilien noch günstiger zu erwerben als in Simbach a.Inn.

1. Allgemeiner Überblick

Simbach a. Inn ist eine Kleinstadt im niederbayerischen Raum, die durch ihre Lage nahe der österreichischen Grenze sowie eine gute Anbindung an Region und Verkehr gekennzeichnet ist. Der Wohnimmobilienmarkt dort weist ein moderates Preisniveau auf – insbesondere verglichen mit Großstädten – aber mit stabiler Nachfrage und einer gewissen Regionalität. Der Markt richtet sich sowohl an Eigennutzer als auch in geringem Maße an Kapitalanleger.

2. Preisniveau & Entwicklung

Eigentumswohnungen

• Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei rund 2.400 €/m².

• Die Spannbreite reicht von etwa 1.600 €/m² im unteren Bereich bis nahezu 4.000 €/m² bei sehr guten Lagen oder hochwertigen Neubauten.

• Über das Jahr hinweg wurde für Wohnungen eine Steigerung von etwa +1,5 % gegenüber dem Vorjahr festgestellt.

• Über einen fünfjährigen Zeitraum ergibt sich eine kumulative Preissteigerung von rund +4 %.

Häuser / Einfamilienhäuser

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei rund 2.450 €/m².

• Die Bandbreite: von ca. 980 €/m² für sehr einfache, ältere Häuser bis über 4.900 €/m² für hochwertige Objekte bzw. wenn Grundstück, Lage und Ausstattung außergewöhnlich sind.

• Im Kurzfristvergleich zeigt sich bei Häusern eine geringere Dynamik: Preissteigerungen unter +1 % bzw. stabile bis leicht steigende Preise.

Weitere Anmerkungen

• In bestimmten Ortsteilen wurden leicht höhere Preise verzeichnet – z. B. Häuserpreise über 2.600 €/m² in besonders gefragten Lagen.

• Die Dynamik ist schwächer als in Boomregionen; sowohl Wohnungen als auch Häuser entwickeln sich eher moderat.

3. Marktdynamik & Nachfrage

• Nachfrage vorwiegend durch Eigennutzer: Familien, Paare, Menschen mit Interesse an Wohnraum im ländlich-urbanen Übergang.

• Kapitalanleger spielen eine untergeordnete Rolle, jedoch wächst das Interesse an Wohnimmobilien als langfristige Anlage – insbesondere bei Objekten mit guter Vermietbarkeit.

• Angebot ist nicht stark überversorgt: Es gibt eine überschaubare Zahl an Neubauten, Bestandssanierungen sowie älteren Häusern mit Modernisierungsbedarf.

• Moderne Neubauten oder saniertes Eigentum erzielen relative Aufmerksamkeit, aber nicht überdurchschnittliche Preisexplosionen.

4. Lage- und Objektmerkmale

• Lage: Zentrale Wohnlagen oder Straßen mit guter Infrastruktur erzielen höhere Preise. Außenliegende oder einfacher ausgestattete Wohnlagen liegen preislich darunter.

• Ausstattung & Zustand: Zustand des Objekts, Alter, Sanierungsstand, Energiestandard – all das wirkt sich immer stärker aus. Ältere Bestandsimmobilien mit hohem Modernisierungsbedarf sind preislich deutlich zurückhaltender bewertet.

• Grundstück & Baujahr: Häuser mit größeren Grundstücken und neueren Baujahren bzw. moderner Ausstattung schneiden besser ab. Grundstücksgröße bleibt ein wichtiger Faktor.

• Infrastruktur & Anbindung: Gute Anbindung an Verkehr, Nähe zu Einkauf/ÖPNV/Schulen steigert Attraktivität. In Simbach a. Inn ist dies ein Vorteil gegenüber ländlicheren Orten.

5. Chancen & Perspektiven

• Einstiegsmöglichkeiten: Im Vergleich zu Metropolregionen sind die Einstiegspreise günstiger – dies bietet Chancen für Familien und Eigennutzer, die Wohnraum suchen.

• Langfristiges Halten: Für Eigentümer mit langfristiger Perspektive ist der Standort interessant – moderate Steigerung, überschaubares Risiko.

• Modernisierungspotenzial: Wer ältere Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf übernimmt und modernisiert, kann eine Wertsteigerung realisieren.

• Wohnraum mit Nachfrage: Aufgrund der Lage und Infrastruktur bleibt die Nachfrage stabil – nicht spektakulär wachsend, aber beständig.

6. Risiken & Herausforderungen

• Begrenztes Wachstum: Da der Markt nicht boomhaft ist, sind starke Preissteigerungen unwahrscheinlich – wer auf hohe Spekulation setzt, wird hier eher enttäuscht.

• Sanierungsaufwand: Ältere Immobilien können mit hohem Investitionsbedarf verbunden sein – dies mindert die effektive Rendite bzw. den Kaufwert.

• Finanzierung & Zinsumfeld: Einfluss von Bau- und Finanzierungskosten sowie energetischen Anforderungen wirkt restriktiv auf die Nachfrage.

• Standortrisiken: Ländlichere oder schlechter angebundene Lagen innerhalb der Gemeinde können im Vergleich zurückbleiben, insbesondere bei weniger guter Infrastruktur.

7. Ausblick (2026–2030)

• Wohnungen: Leicht positive Entwicklung erwartet – jährlich +1 bis +2 % realistisch, insbesondere bei modernisierten oder gut gelegenen Objekten.

• Häuser: Tendenz zur Seitwärtsbewegung mit moderaten Preisanstiegen in guten Lagen; in weniger gefragten Lagen könnte Stagnation auftreten.

• Mieten: Mietpreise dürften weiter moderat steigen, abhängig von Nachfrage, Neubauten und Modernisierungen.

• Investorenfokus: Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnanlagen könnten interessant sein, wenn sie zentral gelegen und gut ausgestattet sind – aber keine hohen Renditen wie in Großstädten erwartet werden.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Simbach a. Inn zeigt sich 2025 als verlässlich, moderat wachsend und stabil. Die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen liegen bei etwa 2.400 €/m², für Häuser bei rund 2.450 €/m² – mit breiten Bandbreiten je nach Lage und Zustand. Die Nachfrage wird durch Eigennutzer getragen, weniger durch Spekulation. Für Käufer mit langfristiger Perspektive, insbesondere in gutem Zustand oder mit Modernisierungspotential, bietet sich ein attraktiver Standort. Wer jedoch auf schnelle Wertsteigerung oder außergewöhnliche Renditen setzt, dürfte hier kaum fündig werden – der Markt ist kein Hotspot, sondern ein solider Wohnstandort.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Simbach a.Inn bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Ganz im Süden des niederbayerischen Landkreises Rottal-Inn und direkt an der österreichischen Grenze befindet sich die kleine Stadt Simbach a.Inn.

Rund 10.000 Menschen sind hier zu Hause und genießen die landschaftlichen Vorzüge der Region. So existieren mehrere Seen im Ort, die durch dichte Auwälder und viele unberührte Plätze ergänzt werden. Einige Kilometer östlich der Stadt treffen Inn und Salzach aufeinander. Die österreichische Stadt Braunau am Inn befindet sich am gegenüberliegenden Ufer des Inns. Neben dieser Stadt zählen Wittibreut, Kirchdorf a. Inn und Stubenberg zu den Nachbargemeinden von Simbach. Die ehemalige Gemeinde wurde im Jahr 1951 zur Stadt erhoben und gilt somit als jüngste Stadt im Landkreis Rottal-Inn. Verkehrstechnisch ist die Stadt am Inn gut erschlossen. Sie verfügt über ein gut ausgebautes Schienennetz, das Reisende bequem ins österreichische Wien oder nach München führt. Ebenso ist der Ort an die Bundesstraße München – Simbach – Passau sowie an die B 340, die über Straubing nach Freilassing führt, angeschlossen. In Simbach befinden sich überwiegend mittelständische Betriebe, die von einem Einzugsgebiet der österreichischen und bayerischen Umlandgemeinden profitieren. Zu den größeren hier ansässigen Unternehmen zählen der Dämmstoffhersteller Knauf Insulation GmbH und die Zeiler Gastronomiebetriebe. Ebenfalls ist die Stadt in Besitz eines großen Kreiskrankenhauses, das im Jahr 2011 zur Fachklinik für Psychosomatik umfunktioniert wurde. Mit einem Gymnasium, einer staatlichen Realschule, einer Förderschule, zwei Volksschulen sowie einer Grund- und Hauptschule verfügt die niederbayerische Stadt auch über ein umfangreiches schulisches Angebot.

Religion hat in Simbach a.Inn eine große Bedeutung, was sie mit ihren vielen Kirchenchören aufzeigt.

In Simbach finden das ganze Jahr über viele belebende Feste statt. So bereichert im Sommer das Stadt- und Bürgerfest die Bewohner. Im Herbst sorgt das Fischerfest für ein fröhliches Miteinander. Ebenso findet hier das Pfingstdult – das größte Volksfest im Unteren Inntal – statt. Als großes Highlight gilt das alljährliche Winterschwimmen im Inn, das sich kurz vor Weihnachten ereignet. Einige historische Bauwerke prägen das Stadtbild. Dazu gehören das Rathaus, welches um 1909 im Jugendstil erbaut wurde. Weiterhin zeugt die Pfarrkirche Mariä Himmelfahrt, die im Ortsteil Erlach thront, von der Vergangenheit des Ortes. Sie verfügt über einen prunkvollen Hochaltar und gilt als einer der bedeutendsten Kirchenbauten der Spätgotik in der Region. Auch das heutige Heimatmuseum ist in einem Haus beherbergt, das um 1825 errichtet wurde. Die Stadt an der österreichischen Grenze ist in Besitz einiger interessanter Sehenswürdigkeiten. So befinden sich hier, neben dem Heimatmuseum, die Denkmal-Lokomotive am Bahnhofsvorplatz und das Museum Zollhaus. Das Museum Zollhaus präsentiert sich als Forum der Moderne, in welchem Werke der zeitgenössischen Kunst ausgestellt sind. Simbach am Inn ist der ideale Ausgangsort für Tagesausflüge. So lohnt es sich immer, den Rott-Stausee, ein Freizeitparadies zwischen Eggenfelden und Pfarrkirchen, zu besuchen. Für Wanderer ist der 552 Meter hohe Schellenberg zwischen Inn und Rott interessant.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.