Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Rottal-Inn Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Rottal-Inn tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Rottal-Inn intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Rottal-Inn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Rottal-Inn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Rottal-Inn um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Rottal-Inn
Der niederbayerische Landkreis Rottal-Inn hält, laut Immobiliengutachter, eine der erschwinglichsten Immobilien in Niederbayern bereit. Bei den Kaltmieten für Wohnungen verbucht der Immobiliengutachter keine merklichen Preisanstiege. In manchen Fragmenten erkennt er sogar leichte Preisrückgänge. Die Kaufpreise für Immobilien sind nur moderat gestiegen. Demzufolge bietet der hiesige Immobilienmarkt Häuser an, die über relativ geringe Immobilienwerte verfügen.
Am Immobilienmarkt der Landkreise Regen, Dingolfing-Landau, Deggendorf, Landshut und Kelheim herrschen höhere Immobilienwerte als im Kreisgebiet Rottal-Inn.
Auch die kreisfreien Städte Straubing, Landshut und Passau verzeichnen ein Preisniveau, das deutlich über den Immobilienwerten des Landkreises Rottal-Inn liegt. Ähnliche Angebotspreise wie hier herrschen im angrenzenden Landkreis Passau.
1. Einleitung
Der Landkreis Rottal-Inn, gelegen im Regierungsbezirk Niederbayern in Bayern, umfasst eine Fläche von rund 1.343 Quadratkilometern und zählt etwa 120.000 Einwohner. Er erstreckt sich entlang der Grenze zu Österreich und ist geprägt von einer ländlichen, aber dynamischen Struktur mit Städten wie Pfarrkirchen, Eggenfelden und Simbach am Inn als Zentren. Der Immobilienmarkt in Rottal-Inn spiegelt die typischen Merkmale eines regionalen Wohn- und Wirtschaftsraums wider: Eine Balance zwischen traditioneller Landwirtschaft, wachsenden Dienstleistungssektoren und einer steigenden Attraktivität für Pendler aus nahen Metropolen wie Passau oder München. In den letzten Jahren hat der Markt eine moderate Erholung nach der Pandemie- und Inflationsphase gezeigt, mit steigender Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in einer idyllischen, naturnahen Umgebung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Entwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblicke bis 2025 und darüber hinaus.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die demografische Entwicklung im Landkreis Rottal-Inn ist geprägt von einem leichten Bevölkerungswachstum, das auf Zuzug aus anderen Regionen und eine positive Geburtenbilanz zurückzuführen ist. Laut regionalen Vorausberechnungen wird die Einwohnerzahl bis 2043 auf etwa 130.000 ansteigen, wobei der Anteil der Älteren über 65 Jahren auf rund 30 Prozent klettern könnte. Dies führt zu einem gesteigerten Bedarf an barrierefreiem Wohnraum und altersgerechten Immobilien. Junge Familien und Berufspendler aus dem Umland sorgen für eine Diversifizierung der Nachfrage, insbesondere in den Randlagen zu größeren Städten.
Wirtschaftlich ist Rottal-Inn stark in der Land- und Forstwirtschaft verwurzelt, ergänzt durch mittelständische Unternehmen in den Bereichen Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Tourismus. Die Arbeitslosenquote liegt derzeit bei unter 3 Prozent, was auf eine robuste regionale Konjunktur hinweist. Der Kreisentwicklungsplan betont die Förderung nachhaltiger Wirtschaftsstrukturen, einschließlich Kreislaufwirtschaft und Digitalisierung, was indirekt den Immobilienmarkt belebt: Neue Gewerbegebiete in Eggenfelden und Pfarrkirchen ziehen Investoren an und erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe. Die Nähe zur österreichischen Grenze fördert grenzüberschreitenden Handel, was den Markt für Gewerbeimmobilien stabilisiert. Insgesamt schafft diese Mischung aus Stabilität und Wachstum eine solide Basis für den Wohnungs- und Grundstücksmarkt, wenngleich der ländliche Charakter zu einer geringeren Dynamik im Vergleich zu urbanen Zentren führt.
3. Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Rottal-Inn ist im Herbst 2025 geprägt von stabilen Preisen mit leichten Aufwärtstendenzen, die durch eine ausgewogene Nachfrage und ein moderates Angebot bedingt sind. Die Quadratmeterpreise variieren je nach Objekttyp und Lage, wobei zentrale Orte wie Pfarrkirchen teurer sind als periphere Gemeinden.
Kaufpreise für Wohnungen und Häuser: Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt kreisweit bei etwa 2.580 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. In Pfarrkirchen, dem bevölkerungsreichsten Zentrum, erreichen Wohnungen einen Mittelwert von rund 3.200 Euro pro Quadratmeter, während in ländlicheren Gebieten wie Simbach am Inn Werte um die 2.500 Euro liegen. Häuser sind etwas teurer und bewegen sich im Schnitt bei 2.800 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit zwischen 420.000 und 435.000 Euro. Die Nachfrage nach Neubauten ist hoch, da energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-Standard 40) gefördert werden und den Markt antreiben.
Mietmarkt: Der Mietspiegel zeigt für das dritte Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,00 bis 8,10 Euro pro Quadratmeter. In Eggenfelden liegt der Wert bei 8,08 Euro, was einem Anstieg von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist vor allem in den unteren und mittleren Preissegmenten stark, da junge Haushalte und Rentner bezahlbaren Wohnraum suchen. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was zu einer leichten Straffung des Marktes führt. Insgesamt sind Mieten in Rottal-Inn um 20 bis 30 Prozent günstiger als im bayerischen Durchschnitt, was den Kreis attraktiv für Zuzügler macht.
Grundstückspreise: Bodenrichtwerte für Bauland liegen im Kreis bei einem Durchschnitt von 90 bis 95 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten bis 260 Euro in städtischen Lagen wie Simbach am Inn. Der Anstieg betrug im letzten Jahr rund 4,5 Prozent, getrieben durch Bauprojekte und Infrastrukturausbau. In ländlichen Zonen wie Reut oder Rimbach sind Preise niedriger (ca. 80 Euro pro Quadratmeter), was Chancen für Eigenheimbau bietet. Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist ausreichend, aber zunehmend reguliert durch Flächennutzungspläne, die den Erhalt von Grünflächen priorisieren.
4. Entwicklung und Trends
Die Preisentwicklung im Landkreis Rottal-Inn war in den Jahren 2020 bis 2023 von starken Steigerungen geprägt, mit Zuwächsen von bis zu 15 Prozent pro Jahr aufgrund niedriger Zinsen und hoher Nachfrage nach ländlichem Wohnraum während der Pandemie. Seit 2024 hat sich der Trend abgeschwächt: Kaufpreise stiegen um 5 bis 8 Prozent, Mieten um 2 bis 3 Prozent. Besonders in Pfarrkirchen und Eggenfelden zeichnet sich eine regionale Polarisierung ab – zentrale Lagen profitieren von Pendlerattraktivität, während Randgebiete stabil bleiben.
Wichtige Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Über 60 Prozent der Neubauten erfüllen hohe Standards, was Preise um 10 Prozent über dem Durchschnitt treibt.
- Digitalisierung des Markts: Online-Plattformen erleichtern Transaktionen, und smarte Immobilien (z. B. mit IoT-Integration) gewinnen an Beliebtheit.
- Gewerbeimmobilien: Der Sektor wächst moderat, mit Fokus auf Logistikflächen nahe der Grenze, was Wohnimmobilien in der Nähe aufwertet.
- Altersspezifischer Wohnraum: Der Bedarf an Mehrgenerationenhaus oder Seniorenwohnungen steigt, was zu Nischenmärkten führt.
5. Einflussfaktoren
Mehrere externe Faktoren prägen den Markt: Die EZB-Zinspolitik hat mit steigenden Hypothekenzinsen (aktuell 3,5 bis 4 Prozent) die Käufe gebremst, was zu längeren Verkaufszeiten (durchschnittlich 4 Monate) führt. Die Inflation dämpft die Kaufkraft, doch Förderprogramme wie die Baukindergeld oder regionale Zuschüsse mildern dies ab. Infrastrukturelle Projekte, wie der Ausbau der B12 oder Breitbandausrollung, steigern die Attraktivität und Preise in betroffenen Gemeinden. Klimawandel und Flächenknappheit fördern den Fokus auf energie sparende Bauten, während der demografische Wandel zu einem höheren Bedarf an umbaubaren Beständen führt. Positiv wirkt sich die Nähe zu Naturräumen (z. B. Rottal) aus, die den Freizeitwert erhöht und Touristenimmobilien begünstigt.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2025 und 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mieten könnten um 2 Prozent steigen, da der Wohnungsbau (ca. 300 Neubauten pro Jahr) den Bedarf knapp deckt. Grundstückspreise profitieren von Bauprojekten und könnten um 4 Prozent zunehmen. Langfristig bis 2030 droht eine Straffung durch den demografischen Wandel, was Investitionen in Bestandsimmobilien attraktiv macht. Risiken bestehen in einer Rezession oder Zinserhöhungen, die den Markt abkühlen könnten; Chancen liegen in nachhaltigen Entwicklungen und grenzüberschreitender Kooperation. Insgesamt bleibt Rottal-Inn ein stabiler, kauferschonender Markt im Vergleich zu Ballungsräumen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rottal-Inn präsentiert sich als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von regionaler Stärke und moderatem Wachstum profitiert. Mit bezahlbaren Preisen, niedrigen Leerständen und einem Fokus auf Nachhaltigkeit bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Eine enge Verzahnung von Demografie, Wirtschaft und Politik wird entscheidend sein, um den Markt langfristig zu stärken und den Wohnraum für alle zugänglich zu halten. Interessenten sollten aktuelle lokale Entwicklungen im Blick behalten, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Rottal-Inn bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Gelegen im Isar-Inn-Hügelland erstreckt sich im Süden des Regierungsbezirks Niederbayern der Landkreis Rottal-Inn. Rund 117.000 Menschen sind hier zu Hause und leben verteilt auf etwa 1.280 Quadratkilometer.
Die 111 Kilometer lange Rott durchquert den Landkreis von westlicher in östlicher Richtung und teilt ihn in zwei Teile auf, die in etwa derselben Größe entsprechen. Auch der 515 Kilometer lange Inn ebnet sich seinen Weg durch den Landkreis und bildet die Grenze zu Österreich. Das Kreisgebiet Rottal-Inn teilt sich mit dem Land eine gemeinsame Grenze. Ebenso zählen die Landkreise Passau, Landshut, Dingolfing-Landau, Altötting, Deggendorf und Mühldorf am Inn zu den Nachbarregionen des niederbayerischen Kreisgebiets.
Dem Landkreis sind insgesamt drei Städte, sieben Märkte und 21 Gemeinden zugehörig.
Simbach a. Inn, Eggenfelden und Pfarrkirchen zählen zu den Städten der Region. Wurmannsquick, Arnstorf, Triftern, Bad Birnbach, Tann, Gangkofen und Massing sind die Märkte des Landkreises. In Eggenfelden leben mit rund 13.000 Menschen die meisten Einwohner. Die Wirtschaft im Kreisgebiet Rottal-Inn ist stark von der Landwirtschaft und dem Fremdenverkehr geprägt. So gilt der Thermalkurort Bad Birnbach als Touristenhochburg in der Gegend. Der Landkreis konnte durch die Einbindung in das südostbayerische Chemiedreieck und den Ausbau der Infrastruktur mehrere wirtschaftliche Erfolge verbuchen. Durch seine zentrale Lage in Europa kooperiert dieser inzwischen mit dem osteuropäischen und österreichischen Markt. Auch deutsche Metropolen wie München und Regensburg sind von dem niederbayerischen Kreisgebiet nicht weit entfernt. Die ausgefeilte Wirtschaftspolitik, der hohe Erholungswert und die günstige Lage sind ein Garant für die mittlerweile stabile Wirtschaft der Region.
Wer den Landkreis Rottal-Inn besucht, kann morgens in Salzburg frühstücken und abends das Münchener Nachtleben auskosten – und dies alles an einem Tag.
Im Landkreis selbst begegnet der Besucher vielen ländliche Regionen, wo Tradition und Brauchtum noch im Vordergrund stehen. Für Naturliebhaber, Wanderer und Radfahrer ist der Landkreis der ideale Ort. Dafür stehen ihnen rund 1.000 Kilometer gut ausgebaute Radwege zur Verfügung, die entlang der Rott oder des Inns führen. Neben dem Kurort Bad Birnbach ist der Landkreis als Ferienregion bekannt, die für Wellness, Golf und Gesundheit steht. In den Genuss einer altbayerischen Kulturlandschaft kommen die Gäste des „Grünen Landes“, das eine Vielzahl an kulturellen Schätzen bereit hält. Insbesondere spätgotische Kirchen und Kapellen aus dem 14. und 15. Jahrhundert sind hier anzutreffen. So gilt die Wallfahrtskirche St. Ägidius in der Gemeinde Zeilarn als höchster Dorfkirchturm Bayerns. Die Marktplätze des Kreisgebiets wurden in der typischen Innstadt-Bauweise errichtet. In Eggenfelden bildet das Theater an der Rott den kulturellen Mittelpunkt. Opern, Operetten und Musicals von Weltrang werden hier aufgeführt. Mehrmals im Jahr finden, insbesondere in den Städten Simbach a. Inn, Eggenfelden und Pfarrkirchen, typisch bayerische Volksfeste statt. Darüber hinaus ist der Landkreis in Besitz einer umfangreichen Museenlandschaft. So zum Beispiel das Heimatmuseum in Pfarrkirchen oder das Alt-Arnstofer-Haus in Arnstorf.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
