Sachverständige für Immobilienbewertung in Ichenhausen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Ichenhausen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Ichenhausen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Ichenhausen intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Günzburg und Krumbach eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Ichenhausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Ichenhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Ichenhausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Ichenhausen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Ichenhausen

In der Stadt Ichenhausen erkennt der Immobiliengutachter einen Immobilienmarkt, der ein adäquates Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage aufführt. Immobilien und Baugrundstücke sind in der kleinen Stadt an der Günz nicht so knapp bemessen wie in den größeren Metropolen. Auch die Immobilienwerte sind dementsprechend niedriger als in den dichter besiedelten Orten. Im Vergleich mit den anderen Regionen im Regierungsbezirk Schwaben weist Ichenhausen noch die niedrigsten Immobilienwerte auf. Tiefer in die Tasche greifen müssen Interessenten, die sich Immobilien in den Nachbarregionen Neu-Ulm, Augsburg, Oberallgäu, Kempten, Lindau (Bodensee), Memmingen, Ostallgäu und Aichach-Friedberg suchen. Am Immobilienmarkt der Kleinstadt nimmt der Immobiliengutachter sogar Preisrückgänge bei den Kaufpreisen für Immobilien von bis zu acht Prozent wahr.

1. Allgemeines Marktumfeld

Ichenhausen ist eine Kleinstadt im schwäbischen Landkreis Günzburg in Bayern mit rund 9.000 Einwohnern. Die Stadt liegt zwischen Ulm, Günzburg und Krumbach und profitiert von einer guten Verkehrsanbindung über die B16 sowie einer soliden regionalen Infrastruktur. Das Stadtbild ist geprägt von einer Mischung aus gewachsener Altstadt, Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie kleineren Neubaugebieten.

Insgesamt gilt Ichenhausen als ruhiger, familienfreundlicher Wohnort mit ländlichem Charakter und gleichzeitig guter Erreichbarkeit größerer Arbeitszentren. Der Immobilienmarkt zeigt typische Merkmale kleinerer Städte: überschaubares Angebot, stabile Nachfrage, aber deutlich stärkere Abhängigkeit von überregionalen Trends wie Zinsniveau, Baukosten und Energieanforderungen.

2. Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen derzeit bei etwa 2.500 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter. Neubauten oder modernisierte Objekte erreichen bis zu 3.000 Euro/m², während ältere oder sanierungsbedürftige Wohnungen zum Teil unter 2.000 Euro/m² gehandelt werden.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Für Häuser bewegen sich die Preise im Durchschnitt zwischen 2.700 und 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Neubauten mit hochwertiger Ausstattung oder guter Lage (z. B. zentrumsnah oder in bevorzugten Ortsteilen) liegen teilweise darüber, während Bestandsimmobilien in Randlagen deutlich günstiger angeboten werden.

Mietpreise

Die Mieten liegen aktuell im Schnitt bei rund 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Bei modernen Wohnungen oder neueren Reihenhäusern sind bis zu 12 Euro/m² möglich, einfache oder ältere Wohnungen liegen dagegen bei 8 bis 9 Euro/m².

Entwicklung der letzten Jahre

Zwischen 2018 und 2022 verzeichnete Ichenhausen ähnlich wie viele bayerische Städte starke Preissteigerungen – in Summe rund 70 bis 90 Prozent über mehrere Jahre. Seit Mitte 2023 hat sich die Dynamik jedoch spürbar abgeschwächt. Die Preise stagnieren oder zeigen in einzelnen Fällen leichte Rückgänge, insbesondere bei Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf. Neubaupreise bleiben aufgrund gestiegener Baukosten relativ hoch, allerdings ist die Zahl neuer Projekte deutlich zurückgegangen.

3. Nachfrage und Angebot

Nachfrage

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien, Berufspendlern Richtung Ulm oder Günzburg und älteren Paaren bestimmt, die ruhige Wohnlagen bevorzugen. Auch Rückkehrer aus städtischen Ballungsräumen suchen zunehmend nach Eigenheimen oder Eigentumswohnungen in Kleinstädten mit guter Lebensqualität.

Trotz der guten Nachfrage wird die Kaufentscheidung durch hohe Finanzierungskosten und gestiegene Nebenkosten zunehmend vorsichtiger getroffen. Käufer achten stärker auf Energieeffizienz, Zustand und langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie.

Angebot

Das Angebot ist begrenzt. In Ichenhausen gibt es wenige Neubauprojekte, da verfügbare Bauflächen knapp sind und Baukosten hoch bleiben. Auf dem Markt dominieren Bestandsimmobilien, insbesondere Einfamilienhäuser aus den 1970er- bis 1990er-Jahren. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Objekte ist im Vergleich zu den Jahren 2020 – 2022 leicht gestiegen, bleibt aber überschaubar.

4. Rendite- und Investitionslage

Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von rund 11 Euro/m² und Kaufpreisen um 2.700 bis 3.000 Euro/m² ergibt sich eine Bruttorendite von etwa 4 bis 5 Prozent. Nach Abzug von Instandhaltung und Verwaltung liegt die Nettorendite meist deutlich darunter. Für Kapitalanleger ist der Markt daher nur bedingt attraktiv, es sei denn, es handelt sich um ein besonders günstiges Objekt oder eine Sanierung mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Für Eigennutzer dagegen bleibt Ichenhausen interessant: Die Preise sind im Vergleich zu größeren Städten noch moderat, und die Lebensqualität ist hoch. Besonders junge Familien finden hier im Verhältnis zu Ulm oder Augsburg erschwinglichere Möglichkeiten für Wohneigentum.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Lagequalität: Gute Erreichbarkeit und Nähe zu Arbeitszentren.

• Lebensumfeld: Familienfreundliches Umfeld mit Schulen, Vereinen und Nahversorgung.

• Stabilität: Kaum überhitzte Preisblasen, daher vergleichsweise geringes Risiko starker Preisverfälle.

• Wertsteigerungspotenzial: Bei moderater Zinsentwicklung und zunehmender Nachfrage nach Wohnraum außerhalb der Großstädte weiterhin solide Aussichten.

Risiken

• Zinsniveau: Bleiben Kreditzinsen hoch, könnte die Nachfrage weiter gedämpft werden.

• Sanierungsdruck: Ältere Bestandsgebäude müssen künftig hohe energetische Anforderungen erfüllen, was den Wert von unsanierten Objekten mindern kann.

• Begrenztes Wachstum: Als Kleinstadt ohne stark wachsende Bevölkerung sind extreme Preissteigerungen unwahrscheinlich.

• Baukosten: Neubau bleibt teuer, was den Markt für neue Projekte weiterhin bremst.

6. Prognose für die nächsten Jahre

Für die Jahre 2025 bis 2028 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die Nachfrage bleibt solide, auch wenn die hohen Finanzierungskosten kurzfristig dämpfend wirken.
Sollten die Zinsen sinken oder Förderprogramme für energetische Sanierungen ausgeweitet werden, ist mit einer leichten Belebung des Marktes zu rechnen.

Preisrückgänge in Ichenhausen sind nur in schwächeren Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten wahrscheinlich. Neubauten und gut erhaltene Häuser dürften ihren Wert halten oder moderat zulegen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ichenhausen zeigt sich 2025 als ausgeglichen und solide, mit stabilen Preisen und verhaltener Dynamik. Die Stadt profitiert von ihrer Lage zwischen ländlicher Ruhe und regionaler Nähe zu wirtschaftsstarken Zentren. Für Eigennutzer bietet sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, während Anleger sorgfältig kalkulieren müssen, um rentable Objekte zu finden.

Die mittelfristige Entwicklung hängt wesentlich von Zinslage, Baukosten und Energiepolitik ab. Insgesamt gilt Ichenhausen als sicherer, aber nicht spekulativer Standort mit begrenztem, dafür stabilem Wachstumspotenzial.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Ichenhausen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Die Stadt Ichenhausen ist mit ihren gepflegten Stadtteilen und ihrem reichen Kulturangebot ein beliebter Wohnort.

Ihre rund 9000 Einwohner genießen den großen Erholungswert inmitten atemberaubender Landschaften, die sich zwischen Alpen und Donau ausdehnen. Die fünf Stadtteile Deubach, Rieden, Oxenbronn, Autenried und Hochwang weisen viele romantische Plätze auf, die zum Verweilen einladen. Im Nordwesten des bayerischen Landkreises Günzburg findet der interessierte Gast die schwäbische Kleinstadt, welche direkt an der Günz und der Mittelschwabenbahn gelegen ist. Orte wie Bibertal, Kammeltal, Kötz, Waldstetten und Burgau sowie der ebenso schwäbische Landkreis Neu-Ulm umgeben die Schwabenstadt. Neben der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft, die im Ort ihren Sitz hat, sind hier ebenso andere bedeutende soziale Einrichtungen beheimatet. Grundschule, Realschule, Hauptschule, ein Sonderpädagogisches Förderzentrum sowie eine Volks- und Musikschule decken den Bildungsbedarf der hiesigen Bürger ab. Die Stadt im „Schwäbischen Barockwinkel“ präsentiert sich als aufstrebendes Mittelzentrum, das attraktive Standortbedingungen für diverse Unternehmen bietet. Günstige Verkehrsanbindungen sorgen für eine gute Erreichbarkeit der Stadt und führen Reisende über bequeme Wege in bedeutende Metropolen. Wichtige Flughäfen, wie in München und Stuttgart, sind rund 120 Kilometer vom Ort entfernt. Ebenso führt die Bundesstraße 16 durch die Stadt. Unternehmen aus dem Handel und Gewerbe bestimmen das hiesige Wirtschaftsbild. Auch die Fachklinik für medizinische Rehabilitation und physikalische Medizin stellt einen großen Arbeitgeber im Ort dar. Zudem ist die Stadt in Besitz einer anerkannten Parkinson-Fachklinik.

Mit ihren vielen Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten bietet Ichenhausen besonders für Familien gute Voraussetzungen.

Den Bewohnern der kleinen Stadt wird das Leben hier so angenehm wie möglich gemacht. Auch Touristen kommen gern in die Stadt, um bayerisches Flair zu genießen. Neben dem historisch geprägten Stadtkern ziehen sich interessante Sehenswürdigkeiten durch das Ortsbild. Dazu gehören unzweifelhaft das „Obere Schloß“, in welchem heute das Rathaus agiert. Das Gebäude selbst wurde um 1566 erbaut und verfügt über vieleckige Eckerker. Im „Unteren Schloß“ ist das Bayerische Schulmuseum beherbergt, welches dem Besucher die Geschichte des Lernens und Lehrens näher bringt. So werden Gästen unter anderem historische Klassenzimmer, wie man sie um 1900 vorfand, mit originaler Einrichtung präsentiert. Das „Haus der Begegnung“ stellt eine ehemalige Synagoge dar, in welcher Juden damals ihre Gottesdienste feierten. Das Gebäude wurde um 1781 im Stil des Klassizismus erbaut. Heute dient das Haus als kultureller Anlaufpunkt, welcher dem Besucher im Rahmen einer Dauerausstellung die Geschichte der damaligen jüdischen Landgemeinde zeigt. Einen repräsentativen Fachwerkbau stellt das „Roßkammhaus“ aus dem 17. Jahrhundert dar. Im ehemaligen Vogthaus ist heute die Stadtbücherei „St. Johannes“ anzutreffen. Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung für Jung und Alt bietet das Städtische Freibad mit seinen Kletterfelsen, Wasserrutschen sowie Kneipp- und Planschbecken. Zwischen April und Oktober können sich Bewohner und Touristen ebenso auf der Minigolf-Freizeitanlage begnügen. Die hiesige Landschaft inspiriert mit vielen satten Wäldern und schönen Flüssen.

So zählen die Gemeinden Aichen, Aletshausen, Balzhausen, Bibertal, Breitenthal, Bubesheim, Deisenhausen, Dürrlauingen, Ebershausen, Ellzee, Gundremmingen, Haldenwang, Jettingen-Scheppach, Kammeltal, Kötz, Landensberg, Münsterhausen, Neuburg (Kammel), Offingen, Rettenbach, Röfingen, Ursberg, Waldstetten, Waltenhausen, Wiesenbach, Winterbach und Ziemetshausen sowie die Städte Burgau, Günzburg, Ichenhausen, Leipheim, Krumbach (Schwaben) und Thannhausen zum bayerischen Landkreis.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.