Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Regen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Regen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Regen intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Regen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Regen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Regen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Regen
Am Immobilienmarkt des Landkreises Regen erkennt der Immobiliengutachter ein mittleres Preisniveau. In den größeren Städten wie Zwiesel und Regen herrschen höhere Immobilienwerte als in den ländlicheren Orten. Bei den Kaltmieten für Wohnungen nimmt der Immobiliengutachter nur moderate Preisanstiege wahr. Die Kaufpreise für Immobilien sind sogar leicht zurückgegangen. Der niederbayerische Landkreis bietet also relativ erschwingliche Immobilien an, dessen Immobilienwerte unter dem Preisniveau der Landkreise Kelheim und Landshut liegen.
Auch am Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Passau, Landshut und Straubing sind Häuser bedeutend teurer als im Landkreis Regen.
Ein ähnliches Preisniveau wie in der bayerischen Urlaubsregion herrscht in den Kreisen Dingolfing-Landau und Deggendorf. Günstiger sind Immobilien hingegen in den Regionen um Straubing-Bogen, Rottal-Inn, Freyung-Grafenau und Passau. Der angrenzende Landkreis Freyung-Grafenau bietet die günstigsten Immobilien in Niederbayern.
1. Einleitung
Der Landkreis Regen, gelegen in der Oberpfalz in Bayern, umfasst eine Fläche von rund 976 Quadratkilometern und ist geprägt von einer idyllischen Landschaft mit Wäldern, Flüssen und dem Bayerischen Wald. Als Teil der Region Arberland verbindet er ländliche Ruhe mit guter Erreichbarkeit größerer Zentren wie Regensburg und Cham. Der Immobilienmarkt in diesem Kreis spiegelt die Balance zwischen regionaler Tradition und moderner Entwicklung wider: Eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in naturnaher Lage trifft auf ein begrenztes Angebot, das durch die demografische Struktur und wirtschaftliche Faktoren beeinflusst wird. Dieser Bericht beleuchtet den Stand des Marktes im Jahr 2025, basierend auf aktuellen Entwicklungen bis zum dritten Quartal, und gibt einen Überblick über Preise, Trends und Ausblicke.
2. Geografische und demografische Lage
Der Landkreis Regen erstreckt sich über eine hügelige Region mit einer Bevölkerungsdichte von etwa 76 Einwohnern pro Quadratkilometer, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 178 liegt. Die Gesamtbevölkerung beträgt derzeit rund 77.000 Einwohner, wobei die Kreisstadt Regen mit knapp 11.000 Bewohnern das administrative und wirtschaftliche Zentrum darstellt. Weitere wichtige Orte sind Zwiesel mit etwa 9.400 Einwohnern und Viechtach. Die Demografie zeigt eine alternde Gesellschaft: Die Zahl der jüngeren Haushalte sinkt, während der Anteil der über 65-Jährigen zunimmt. Prognosen deuten auf eine leichte Abnahme der Gesamtbevölkerung hin, was den Bedarf an altersgerechtem Wohnraum steigert, aber die Nachfrage nach großen Familienhäusern dämpft. Diese Struktur fördert einen stabilen, aber nicht überhitzten Immobilienmarkt, der vor allem von Zuzug aus umliegenden Städten profitiert.
3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft im Landkreis Regen ist stark von Land- und Forstwirtschaft geprägt, ergänzt durch mittelständische Unternehmen in den Bereichen Holzverarbeitung, Maschinenbau und Tourismus. Die Region profitiert von der Nähe zu Industriezentren wie Regensburg, wo Vollbeschäftigung herrscht und sich auf den Landkreis auswirkt. Die Arbeitslosenquote liegt niedrig, was die Kaufkraft der Einwohner stärkt. Dennoch bleibt der Kreis ländlich geprägt, mit einem Fokus auf nachhaltige Branchen wie erneuerbare Energien und Outdoor-Tourismus. Diese wirtschaftliche Stabilität unterstützt den Immobilienmarkt, da Einkommen aus Pendlerjobs in der Region investiert werden. Inflation und steigende Baukosten belasten jedoch Neubauvorhaben, während Förderprogramme für energieeffizientes Bauen den Markt beleben.
4. Übersicht über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Landkreis Regen ist im Jahr 2025 geprägt von moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren Bayerns. Die Quadratmeterpreise bewegen sich in einem attraktiven Rahmen, der Käufer mit mittlerem Budget anspricht, während Mietpreise stabil bleiben. Im Folgenden eine detaillierte Aufschlüsselung:
4.1 Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt im ersten Quartal 2025 bei etwa 1.737 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 1.617 € bis 3.302 €. In der Kreisstadt Regen und umliegenden Orten wie Viechtach erreichen zentrale Lagen Werte um 2.173 €/m², während Randgebiete günstiger sind. Die Preise für Neubauten in energieeffizienter Bauweise (z. B. KfW-55-Standard) starten bei 2.099 €/m² und gehen bis 4.099 €/m², abhängig von der Ausstattung. Im Vergleich zu 2024 ist eine leichte Stabilisierung zu beobachten, mit einem Rückgang von bis zu 7 % in manchen Segmenten aufgrund höherer Zinsen.
4.2 Kaufpreise für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser
Häuser sind der Kern des Marktes und erfreuen sich hoher Nachfrage durch Familien und Pendler. Der Durchschnittspreis beträgt 2.325 €/m², mit Höchstwerten von 3.247 €/m² für renovierte Objekte in guter Lage. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet somit rund 348.750 €. Provisionsfreie Angebote machen etwa ein Viertel des Marktes aus und senken die Einstiegshürde. In ländlichen Teilen des Kreises, wie um Zwiesel, liegen Preise bei 1.991 €/m², was die Attraktivität für Zweitwohnungen steigert.
4.3 Mietpreise
Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einem Durchschnitt von 8,57 €/m² für Wohnungen im dritten Quartal 2025 – ein leichter Anstieg um 4,5 % gegenüber dem Vorjahr. Für Häuser liegen die Kaltmieten bei 8,16 €/m², mit einem Trend zu sinkenden Werten von bis zu 9,5 % in manchen Bereichen durch Überangebot an Ferienwohnungen. In der Stadt Regen beträgt die monatliche Miete für eine 80-m²-Wohnung etwa 685 €, was die Region für Berufspendler attraktiv macht. Der Mietspiegel betont die Bedeutung von Ausstattungsfaktoren wie Balkonen oder Gärten, die Preise um 10–15 % aufstocken können.
4.4 Grundstückspreise
Bodenrichtwerte für Bauland stabilisieren sich bei 90 €/m², unverändert zum Vorjahr. In Baulücken der Kreisstadt erreichen sie 150 €/m², während Ackerland bei 20–30 €/m² liegt. Die Nachfrage nach Grundstücken für Eigenheime ist hoch, da Neubauvorhaben durch Förderungen wie die KfW-Programme unterstützt werden.
5. Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst derzeit etwa 350 Immobilien zum Kauf, darunter rund 240 Häuser und 170 Eigentumswohnungen. Auf Plattformen finden sich 55 Neubauwohnungen, vor allem in Viechtach und Zwiesel, mit Preisen von 209.900 € bis 409.900 €. Die Nachfrage konzentriert sich auf familienfreundliche Objekte mit Gärten und Nähe zur Natur, getrieben von Zuzug aus dem Rhein-Main-Gebiet. Insgesamt übersteigt die Nachfrage das Angebot leicht, was zu einer Verknappung in Top-Lagen führt. Provisionsfreie Verkäufe (ca. 23 Häuser) erleichtern den Einstieg, während der Mietmarkt ein Überangebot an Saisonobjekten zeigt, was Preise dämpft.
6. Preisentwicklung und Prognose
Die Preisentwicklung im Landkreis Regen war in den letzten Jahren volatil: Nach einem Anstieg von 4,5 % im Vorjahr notieren die Wohnungspreise 2025 einen Rückgang von 1–7 %, beeinflusst durch höhere Finanzierungskosten und eine abklingende Pandemie-Nachfrage. Hauspreise bleiben stabil mit minimalen Schwankungen von -0,08 %. Für 2026 wird eine leichte Erholung erwartet, mit Steigerungen von 2–3 % durch sinkende Zinsen und anhaltende Pendler-Nachfrage. Der Mietmarkt könnte um 3–5 % zunehmen, da der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst. Langfristig profitiert die Region von der Digitalisierung und Tourismusförderung, die den Zuzug junger Familien ankurbeln könnte. Risiken bestehen in der demografischen Schrumpfung und steigenden Baukosten, die Neubau bremsen.
7. Regionale Besonderheiten
Der Markt unterscheidet sich stark zwischen Kernorten und Peripherie: In der Kreisstadt Regen dominieren moderne Neubauten mit Fokus auf Nachhaltigkeit, während Zwiesel und Viechtach durch Ferienimmobilien geprägt sind, die Renditen von 3–4 % bieten. Die Nähe zum Bayerischen Wald treibt die Nachfrage nach „grünen“ Objekten, mit Prämien für energieeffiziente Sanierungen. Herausforderungen umfassen den Mangel an Gewerbeflächen, was den Wohnmarkt entlastet, aber Investitionen in Infrastruktur erfordert. Förderungen für Alterswohnformen und Home-Office-Umrüstungen gewinnen an Bedeutung.
8. Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Regen präsentiert sich 2025 als solider, kaufkraftfreundlicher Sektor mit Potenzial für stabile Wertsteigerungen. Die Kombination aus naturnaher Lage, niedrigen Preisen und wirtschaftlicher Nähe zu Metropolen macht die Region ideal für Familien und Ruhesuchende. Käufern empfiehlt sich, auf provisionsfreie Angebote und Förderprogramme zu setzen, während Vermieter von der steigenden Mietnachfrage profitieren können. Insgesamt bietet der Markt Chancen für langfristige Investitionen, solange demografische und wirtschaftliche Trends berücksichtigt werden. Eine Beratung durch lokale Experten kann helfen, die besten Objekte zu identifizieren und zukünftige Entwicklungen antizipieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Regen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Komplett vom Bayerischen Wald umschlossen erstreckt sich am nördlichsten Punkt des Regierungsbezirks Niederbayern der Landkreis Regen.
Etwa 76.000 Menschen sind in dem niederbayerischen Kreisgebiet zu Hause. Dieses wird durch die Nachbarkreise Deggendorf, Freyung-Grafenau, Cham und Straubing-Bogen eingerahmt. Ebenso grenzt der Verwaltungsbezirk Region Pilsen, der zum Land Tschechien zählt, an den Landkreis. Seinen Namen verdankt das Kreisgebiet dem gleichnamigen Fluss, welcher auf 169 Kilometern seinen Weg von Tschechien durch weite Teile des Kreisgebiets zieht.
Auf rund 975 Quadratkilometern teilt sich der niederbayerische Landkreis in die drei Städte Zwiesel, Regen und Viechtach auf.
Ebenso zählen die drei Märkte Teisnach, Bodenmais und Ruhmannsfelden sowie weitere 18 Gemeinden zum Kreisgebiet. In der Stadt Regen leben mit rund 11.000 Einwohnern die meisten Menschen. Sie ist zugleich die Kreisstadt des Landkreises und präsentiert sich als staatlich anerkannten Luftkurort. Im wirtschaftlichen Sektor zeigt sich der Landkreis als aufstrebende Region, die insbesondere internationale Beziehungen mit den Märkten in Osteuropa hegt. Durch seine zentrale Lage in Europa und die guten Verkehrsanbindungen konnte das Kreisgebiet bereits einige Großkonzerne für sich gewinnen. Ebenfalls feuert das schöne Umland, das als eines der beliebtesten Urlaubsregionen in Bayern gilt, viele Menschen an. Somit nimmt auch der Tourismus eine bedeutende Rolle in der Region ein. Bereits um 1960 galt die Gegend wegen des Bayerischen Waldes als begehrte Urlaubsregion.
Eine der markantesten Anziehungspunkte im Landkreis Regen sind unzweifelhaft der Nationalpark sowie der Naturpark Bayerischer Wald.
Hier können sich Besucher mit ihren ganzen Sinnen der grenzenlosen Natur hingeben. In dem größten Waldschutzgebiet Mitteleuropas begegnen sie viele Naturschönheiten wie die Berge Lusen, Falkenstein und Rachel. Nur an wenigen Orten ist die Natur so unberrührt und ihren eigenen Gesetzen überlassen wie hier. Mit ihren über 300 Kilometer langen Wanderwegen ist die Region ein Eldorado für Wanderer und Naturliebhaber. In Zwiesel erstreckt sich der Naturpark Bayerischer Wald, der sich mit zahlreichen Pflanzen- und Tierarten zeigt. Gleichermaßen schützt der Naturpark die vom Aussterben bedrohten Tiere und Pflanzen. Mit der Burgruine Weißenstein ist der Landkreis in Besitz eines der bedeutendsten Burganlagen Ostbayerns. Die markanten Mauern der um 1100 erbauten Burg thronen auf etwa 750 Metern Höhe auf einem Quarzfelsen. Die Burgruine erzählt eine lange und dramatische Geschichte. Vielen Angriffen hielt sie stand, bis sie im Jahr 1742 während des österreichischen Krieges beinahe völlig zerstört wurde. Die Burgruine vermittelt nicht nur ein historisches Flair, sondern erlaubt gleichermaßen einen idealen Ausblick auf den Bayerischen Wald. Die gleichnamige Kreisstadt des Landkreises hält ein umfangreiches Freizeit- und Kulturangebot bereit. So befindet sich in der Innenstadt der Kurpark, welcher mit einer Vielzahl von Skulpturen geziert wird. Darunter befinden sich imposante Skulpturen aus Glas wie der „Gläserne Wald“.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
