Sachverständige für Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Garmisch-Partenkirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Garmisch-Partenkirchen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Garmisch-Partenkirchen intensiv.

Hierzu werden am Fuße der Zugspitze eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Garmisch-Partenkirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Garmisch-Partenkirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinem Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Garmisch-Partenkirchen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Garmisch-Partenkirchen

Der Immobilienmarkt von Garmisch-Partenkirchen verzeichnete in den letzten Jahren merkliche Preisanstiege. Der Kreishauptort südlich von München ist ein beliebter Wohnort mit hohem Wohn- und Freizeitwert geworden. Das gesunde Klima, die reizvolle Landschaft sowie die vielen wirtschaftlichen und kulturellen Möglichkeiten erhöhen die Nachfrage nach Immobilien.

Demnach verzeichnen die Immobiliengutachter merklich gestiegene Immobilienwerte in der Gegend von Garmisch-Partenkirchen.

Die Käuferschicht wird weitestgehend von der älteren Klientel und Kapitalanlegern bestimmt. Auch internationale Interessenten haben am Immobilienmarkt des Ortes einige Objekte angefragt. Insbesondere Villenanlagen in den Ortsteilen am Kramer und in Partenkirchen sind heiß begehrt. Die Immobiliengutachter verschreiben hier die höchsten Immobilienwerte von Garmisch-Partenkirchen. Häufig stellen die großen Anwesen nur einen Zweit- oder Drittwohnsitz für die wohlhabende Klientel dar. Der Markt mit seinen gediegenen Orten und dem Gesundheitstourismus ist besonders bei Ruheständlern sehr gefragt. Die hohe Nachfrage nach Immobilien brachte dem Immobilienmarkt im Ort einen hohen Gewinn ein. Mittlerweile bewegen sich die Preise hier im oberen Preissegment von Oberbayern.

1. Standort & Rahmenbedingungen

Garmisch-Partenkirchen liegt im Alpenraum und verbindet Tourismuslage mit Wohnqualität. Die Nähe zu Ski- und Wandergebieten sowie die gute Verkehrs-anbindung machen die Region für Eigennutzer (z. B. Zweitwohnsitz) und Investoren gleichermaßen reizvoll. Gleichzeitig wirken Faktoren wie Winter- und Sommergäste, saisonale Nutzung, hoher Unterhalt und Sanierungsaufwand bei älteren Objekten in den Markt hinein.

Durch diese Kombination entsteht ein Markt, der sich deutlich von urbanen Großstadtlagen unterscheidet: Es besteht eine starke Premium-Nachfrage, aber auch Herausforderungen hinsichtlich Erschwinglichkeit und Nutzung (Sommer/Winter, Ferienvermietung etc.).

2. Kaufpreissituation

Eigennutzungs- und Ferienobjekte (Eigentumswohnungen)

Der durchschnittliche Quadratmeter­preis für Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen liegt (Stand 2025) bei etwa 6.300 €/m². Trotz langfristigem Aufwärtstrend verzeichnet der Markt zuletzt leichte Rückgänge: Von 2024 auf 2025 sanken die Preise für Wohnungen um rund 6 %.
Die Spanne reicht je nach Lage, Ausstattung und Zustand von rund 4.800 €/m² bis über 7.700 €/m².

Häuser & Einfamilienhäuser

Bei Einzelhäusern bzw. vergleichbaren Wohnhausformen liegt der Durchschnitt bei etwa 6.200 €/m² Wohnfläche. Anders als bei den Wohnungen zeigt sich hier zuletzt eine leichte Preissteigerung von etwa 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. Bei besonders hochwertigen Einfamilienhäusern in Toplage werden teils deutlich höhere Werte erzielt.

Grundstücke & Speziallagen

Für Grundstücke und sehr hochwertige Lagen (z. B. mit Bergblick, in Ski­nähe) sind wesentlich höhere Preise zu beobachten. Solche Premiumlagen erreichen vielfach ein Vielfaches der Durchschnittswerte – insbesondere wenn Nutzungen wie Ferienwohnungen, Vermietung oder Zweitwohnsitz möglich sind.

3. Mietmarkt

Im Mietbereich ist das Niveau moderater als die Kaufpreise, jedoch bereits spürbar – insbesondere bei touristisch starken Lagen. Beispielhaft liegen Kaltmieten im Ortsteil Garmisch bei etwa 14,80 €/m², die Warmmiete bei etwa 18,20 €/m².
Die Mieten sind von vielen Faktoren abhängig: Lage (Zentrum vs Randlage), Ausstattung, Anzahl der Zimmer, Mietdauer (Tourismusnähe vs Dauerwohnen) und Zustand der Immobilie.

4. Nachfragedynamik & Angebotssituation

• Nachfrage: Es gibt nach wie vor eine starke Nachfrage nach Wohnraum in Garmisch-Partenkirchen – sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren und Feriennutzern. Die Besonderheit der Region als Alpenstandort mit Freizeit- und Tourismuscharakter wirkt als attraktiver Standortfaktor.

• Angebot: Das Angebot ist jedoch begrenzt – insbesondere in guten Lagen mit guter Infrastruktur und Tourismusnähe. Neubau- und Entwicklungsräume sind teils schwierig zu realisieren (Berglage, Topographie, Baukosten, Genehmigungen).

• Differenzierung: Der Markt differenziert zunehmend zwischen hochwertigen Objekten und solchen mit Renovierungsbedarf oder geringerer Lagequalität. Letztere haben größere Preisrisiken.

5. Regionale Unterschiede & Lagefaktoren

• Lagen mit Bergblick, Panoramawert, Nähe zu Ski- oder Wandergebieten erzielen deutlich höhere Preise – sowohl bei Kauf als auch Miete.

• Stadtnahe Lagen mit guter Infrastruktur (Bahnanbindung, Nahversorgung, Freizeitangebote) sind im Vorteil gegenüber peripheren bzw. weniger erschlossenen Bereichen.

• Ältere Bestandsgebäude mit Modernisierungs- oder Energiesanierungsbedarf sind weniger gefragt bzw. erzielten Abschläge im Vergleich zu Neubauten oder hochwertigen sanierten Objekten.

6. Einflussfaktoren & Marktmechanismen

• Finanzierungskosten: Höhere Zinsen belasten die Kaufentscheidungen und wirken preisdämpfend.

• Tourismus und Nutzung: Der Faktor Ferien­nutzung oder Zweitwohnsitz beeinflusst sowohl Nachfrage als auch Preisbildung – sowohl positiv (Speziallage) als auch negativ (Saisonimmobilie, Nutzungseinschränkungen).

• Bau- und Unterhaltskosten: Besondere Bauvoraussetzungen im Alpenraum (Hanglage, Schneelasten, Isolierung) sowie steigende Modernisierungs- und Energieaufwendungen wirken kosten­steigernd.

• Ertrags- und Nutzungsüberlegungen: Für Kapitalanleger spielt die Frage nach Vermietbarkeit, saisonaler Belegung, Rendite und Wertentwicklung eine große Rolle.

7. Ausblick & Trends

Für die kommenden Jahre lassen sich folgende Szenarien skizzieren:

• Bei Wohnungen ist mit Stabilisierung oder moderatem Rückgang zu rechnen, insbesondere bei Objekten mit geringerer Lagequalität oder höherem Modernisierungsbedarf.

• Bei Häusern und hochwertigen Einfamilienhäusern in Toplagen ist weiterer moderater Wertzuwachs denkbar, sofern Finanzierungskonditionen moderat bleiben und Nachfrage konstant bleibt.

• Im Mietmarkt ist bei guter Lage mit weiterem Mietenanstieg zu rechnen – insbesondere, wenn Neubau oder Angebotserweiterung ausgebremst bleiben.

• Besondere Risiken liegen in unsanierten Objekten oder Lagen mit geringerer Nachfrage – dort könnte es zu Wertanpassungen kommen.

• Chancen bestehen für Erwerber mit langfristigem Planungshorizont und Fokus auf Qualität, Nutzungskonzept (Eigennutzung oder Ferien) und Lage.

8. Chancen und Risiken für Käufer und Investoren

Chancen

• Standort mit hoher Lebensqualität und Freizeitwert – langfristiger Wertbehalt.

• Möglichkeit zur Nutzung als Eigennutzung oder Ferienimmobilie mit zusätzlicher Vermietung (abhängig von Lage und Lizenz).

• Bei Einstieg im Umfeld von moderaten Preisrückgängen ggf. günstiger Einstieg als in Boomphasen.

Risiken

• Hohe Einstiegspreise und damit relativ geringe Spreizung zwischen Bestands- und Höchstlagen.

• Finanzierungskosten bzw. Zinsniveau können Belastung darstellen.

• Sanierungs-, Instandhaltungs- und Energiekosten im Bestand sehr relevant – insbesondere bei älteren Immobilien.

• Nutzung als Ferienimmobilie kann Risiken bergen (Saisonabhängigkeit, Vermietungs-Regulierungen, Instandhaltung) und damit Rendite-Unsicherheit erzeugen.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Garmisch-Partenkirchen zeigt sich im Jahr 2025 als hochwertiger und differenzierter Markt: Für gute Lagen, moderne Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten bestehen nach wie vor starke Nachfrage und solide Werte. Gleichzeitig ist der Markt gekennzeichnet durch eine gewisse Konsolidierung – insbesondere bei Wohnungen, bei denen zuletzt Preisrückgänge verzeichnet wurden. Häuser- und Premiumlagen zeigen mehr Stabilität und sogar leichte Wertsteigerung.

Kaufinteressenten sollten insbesondere auf Lage, Zustand, Nutzungskonzept und Zukunftsfähigkeit („Winter & Sommer“, Energieeffizienz) achten – diese Kriterien werden zunehmend entscheidend für Werthaltigkeit und Rentabilität. Insgesamt bleibt Garmisch-Partenkirchen ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort – jedoch mit klaren Anforderungen an Objektqualität und Finanzierung.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Garmisch-Partenkirchen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Umgeben von einer malerischen Berglandschaft liegt der Markt

und zugleich der Kreishauptort Garmisch-Partenkirchen des gleichnamigen Landkreises. Er stellt zudem das Zentrum des Werdenfelser Landes dar. Früher galten Garmisch sowie Partenkirchen noch als getrennte und eigenständige Märkte. Im Jahr 1935 wurden sie dann zu dem heutigen Markt als Doppelort zusammengefügt. Gelegen in einem großen Talkessel wird der Ort von den Flüssen Loisach und Partnach durchquert. Der Markt ist von einer vielseitigen Gebirgslandschaft des Ammergebirges, Estergebirges sowie Wettersteingebirges umgeben. Zum Wettersteingebirge gehört zugleich der höchste Berg Deutschlands, die Zugspitze mit rund 2.960 Metern.

Mit einer Einwohnerzahl von etwa 26.000 Menschen ist der Ort ein großer Markt, welcher zugleich zu den leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden Bayerns zählt.

Zudem hat er sich einen Namen als Heilklimatischen Kurort gemacht. Der oberbayerische Markt weist eine gute Infrastruktur auf, die den Großstädten in nichts nach steht. So befinden sich in dem umweltfreundlichen Ort nahezu alle Schulformen sowie zahlreiche Freizeit- und Kinderbetreuungseinrichtungen. Die Wirtschaft im Ort ist stabil und wird weitestgehend von der Landwirtschaft, der Gastronomie sowie der Tourismus- und Dienstleistungsbranche geprägt. Die Arbeitslosenquote im Kurort ist, so wie auch in viele anderen oberbayerischen Gegenden, gering. Nachbargemeinden von Garmisch-Partenkirchen sind: Bad Bayersoien, Bad Kohlgrub, Eschenlohe, Ettal, Farchant, Grainau, Großweil, Krün, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Oberau, Ohlstadt, Riegsee, Saulgrub, Schwaigen, Seehausen a. Staffelsee, Spatzenhausen, Uffing a. Staffelsee, Unterammergau und Wallgau.

Garmisch-Partenkirchen ist ein Ort der Maler, Komponisten und Schriftsteller.

Berühmte Künstler, wie etwa Christian Morgenstern und Max Josef Wagenbauer, lebten einst in dem malerischen Ort. Komponisten, wie Edward Elgar und Hermann Levi, waren hier tätig. Auch der weltbekannte Komponist aus dem 19. und 20. Jahrhundert, Richard Strauss, wohnte in einer Villa des Marktes. Die wohl beliebtesten und gleichermaßen markantesten Sehenswürdigkeiten in der Gegend sind die imposanten Gebirgslandschaften. Dazu zählen die Zugspitze – der höchste Berg Deutschlands – die Alpspitze sowie die malerischen Gebirgsketten des Ammer- und Wettersteingebirges.

Die Natürlichkeit des Ortes wird durch einige Seen, wie den Riessersee, unterstrichen.

Ebenso trifft man hier auf historische Bauwerke mit mittelalterlichem Flair. So können Touristen und Einheimische des Marktes die Burgruine Werdenfels oder das Königshaus am Schachen von Ludwig II besichtigen. In der historischen Ludwigstraße reiht sich ein Ensemble vieler denkmalgeschützter Bauern- und Handwerkshäuser an, welche mit dem Hintergrund der malerischen Berge einen ganz besonderen Charme versprühen. Des Weiteren verfügt der Markt über ein breit gefächertes Sport- und Kulturangebot, das den Vergleich mit den großen Metropolen nicht scheuen muss. Diverse Ausstellungen von namhaften Künstlern paaren sich hier mit geschmackvollen Konzerten und Theateraufführungen. Im Ort gibt es viele Bademöglichkeiten und ebenso bieten die Seen in der Gegend viel Platz für Wassersportler. So gibt es hier mehrere Bootsverleihe und Freibäder.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.