Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Raubling Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Raubling tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Raubling intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Feilnbach und Stephanskirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Raubling neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Raubling zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Raubling gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Raubling um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Raubling
Der Immobiliengutachter nimmt am Raublinger Immobilienmarkt merkliche Preisanstiege wahr. Aufgrund der leistungsfähigen Wirtschaft und der Nähe zu München verzeichnete die Gemeinde in den letzten Jahre einige Zuzüge. Die Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt ist sichtbar gewachsen, was höhere Immobilienwerte nach sich zieht. Die Immobilien in der Region verfügen über Immobilienwerte, die sich im mittleren Preissegment von Oberbayern bewegen. Wegen seines Wachstums zählt der oberbayerische Ort zu den teuersten Gemeinden im Landkreis Rosenheim. Der Immobiliengutachter erkennt in der Gemeinde Preise für Häuser und Wohnungen, die noch unter dem Niveau von Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Miesbach, München und Starnberg liegen. Dennoch prognostiziert der Immobiliengutachter in der Gemeinde weitere Preisanstiege. Die einzigartige Landschaft und die günstige Lage machen die Gemeinde zu einem gefragten Wohnort.
Einleitung
Raubling, eine dynamische Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Bayern, liegt idyllisch am Inn, nur wenige Kilometer von der Landeshauptstadt München entfernt. Mit einer Fläche von rund 28 Quadratkilometern und einer strategischen Lage an der Autobahn A93 und der Bahnlinie nach Rosenheim profitiert Raubling von einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Pfraundorf, Fuchsbichl und Nicklheim und ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe. Der Immobilienmarkt in Raubling spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von stabiler Nachfrage, moderaten Preisentwicklungen und einer Balance zwischen Eigenheimbau, Mietwohnungen und Investitionsobjekten. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, historische Entwicklungen, treibende Faktoren sowie zukünftige Trends basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand November 2025.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Raubling zählt etwa 11.500 Einwohner und verzeichnet eine leichte Bevölkerungszunahme von rund 1,1 Prozent in den letzten zehn Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 0,1 Prozent entspricht. Diese Entwicklung wird durch Zuzug aus umliegenden Regionen angetrieben, insbesondere von Familien und Berufstätigen, die die Nähe zu München und Rosenheim schätzen. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem wachsenden Anteil an Familien mit Kindern und einer stabilen Zahl an Berufspendlern. Die Arbeitslosigkeit in der Region liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und beträgt weniger als 3 Prozent, was auf eine robuste lokale Wirtschaft hinweist.
Wirtschaftlich ist Raubling ein Knotenpunkt im Oberbayrischen Voralpenland. Wichtige Branchen umfassen die Fertigung (z. B. Metallverarbeitung und Maschinenbau), den Handel sowie den Dienstleistungssektor. Die Nähe zum Flughafen München und zum Gewerbepark Rosenheim fördert Logistik- und Produktionsunternehmen. Diese Faktoren schaffen eine hohe Kaufkraft und eine geringe Abhängigkeit von saisonalen Schwankungen. Demografisch und wirtschaftlich unterstützt dies den Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach familientauglichen Häusern und barrierefreien Wohnungen steigt, da Raubling als attraktiver Wohnort für Pendler und junge Familien gilt. Die demografische Stabilität mildert potenzielle Risiken des allgemeinen Bevölkerungsrückgangs in ländlichen Regionen und sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Raubling zeigt im Jahr 2025 eine moderate Stabilisierung nach den dynamischen Jahren der Pandemie. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen bei etwa 4.400 bis 5.380 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. In beliebten Ortsteilen wie Fuchsbichl erreichen sie bis zu 5.266 Euro pro Quadratmeter, während in Randlagen wie Pfraundorf Preise um die 4.268 Euro pro Quadratmeter liegen. Für eine typische 80-Qudratmeter-Wohnung ergibt sich daraus ein Gesamtpreis von rund 315.000 bis 430.000 Euro.
Häuser sind teurer und liegen im Schnitt bei 5.150 bis 5.415 Euro pro Quadratmeter. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit etwa 770.000 bis 812.000 Euro, mit Spannen von 2.390 Euro (günstige Bestandsimmobilien) bis 9.005 Euro (hochwertige Neubauten) pro Quadratmeter. Grundstücke, insbesondere Baugrund in zentralen Lagen, notieren bei 800 bis 934 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei 806 Euro liegt. In den letzten Monaten haben sich die Preise für Häuser um etwa 7,4 Prozent seit 2021 erhöht, was auf anhaltende Nachfrage hinweist.
Der Mietmarkt ist ebenfalls robust. Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 12,17 bis 15,17 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von rund 6 Prozent gegenüber 2024. Für ein 60-Qudratmeter-Apartment ergeben sich monatliche Kosten von 730 bis 910 Euro, während Häuser bei 14,37 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt von 8,84 Euro, spiegeln aber die hohe Lebensqualität und Infrastruktur wider.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (Euro/m²) | Preisspanne (Euro/m²) | Jährliche Veränderung 2024-2025 |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.800 | 2.627 – 5.766 | +2,8 % |
| Einfamilienhäuser | 5.300 | 2.390 – 9.005 | +6,3 % |
| Baugrundstücke | 850 | 400 – 1.126 | +5,0 % |
| Mietwohnungen (Kaltmiete) | 13,50 | 11,49 – 16,01 | +5,9 % |
Diese Tabelle fasst die zentralen Preise zusammen und zeigt die leichte Aufwärtstendenz, die durch begrenztes Angebot und steigende Baukosten bedingt ist.
Historische Entwicklung (2020-2025)
Von 2020 bis 2022 erlebte der Markt in Raubling einen Boom: Die Kaufpreise für Wohnungen stiegen von etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter auf 5.219 Euro, getrieben durch niedrige Zinsen und Homeoffice-Trends während der Pandemie. Häuserpreise kletterten von 4.500 auf 5.044 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten wuchsen parallel von 9,84 Euro auf 11,49 Euro pro Quadratmeter.
Ab 2023 bremsten steigende Zinsen (EZB-Leitzins auf 4,5 Prozent) und Inflation den Aufschwung: Wohnungspreise sanken leicht um 4,4 Prozent, stabilisierten sich aber 2024 bei 5.221 Euro. Häuser hielten sich bei 4.594 Euro. Im Jahr 2025 zeigen sich erste Erholungszeichen: Ein Plus von 2,8 Prozent bei Wohnungen und 6,3 Prozent bei Häusern, unterstützt durch eine leichte Zinssenkung und anhaltende Zuzugsstärke. Insgesamt ist der Markt seit 2020 um 25 bis 30 Prozent gestiegen, was Raubling zu einem der stabilsten in Oberbayern macht. Die Vermarktungsdauer beträgt derzeit 20 bis 26 Tage, kürzer als im Bundesdurchschnitt.
Einflussfaktoren auf den Markt
Der Markt in Raubling wird von mehreren lokalen und überregionalen Faktoren beeinflusst. Positiv wirken die exzellente Infrastruktur – mit S-Bahn-Anbindung nach München (ca. 45 Minuten) und Nähe zum Inn-Radweg – sowie die hohe Lebensqualität durch Grünflächen und Freizeitangebote. Die Nähe zu Rosenheim (Industriehub) und dem Chiemgau (Tourismus) zieht Investoren an, die auf Renditen von 3 bis 4 Prozent setzen.
Herausforderungen ergeben sich aus dem demografischen Wandel: Der Anteil Älterer (über 65) steigt auf 28 Prozent bis 2030, was die Nachfrage nach barrierefreien und kleineren Wohnungen erhöht. Gleichzeitig führt der „Lock-in-Effekt“ – Ältere bleiben in großen Häusern – zu einem Ungleichgewicht. Wirtschaftlich stabilisieren niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Löhne die Nachfrage, während Baukosteninflation (z. B. durch Energieeffizienz-Vorgaben) Neubau bremst. Die Mietrendite liegt bei attraktiven 4 bis 5 Prozent, was Bestandsimmobilien für Anleger interessant macht.
Markttrends und Prognose
Aktuelle Trends deuten auf eine Fortsetzung der Stabilisierung hin. Neubau-Projekte wie moderne Reihenhäuser in Brannenburg (nahe Raubling) oder Eco-Lebensräume am Wendelstein betonen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, was Preise um 10 bis 15 Prozent über dem Bestandsniveau treibt. Die Nachfrage nach Gartennutzung und Balkonen bleibt hoch, ebenso wie nach Objekten mit Homeoffice-Optionen. Der Mietmarkt profitiert von der Pendlerdynamik, mit Fokus auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen.
Für die Prognose bis 2028 erwarten Experten ein moderates Wachstum: Kaufpreise könnten um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, getrieben durch Zuzug und begrenztes Angebot. Mieten könnten um 4 Prozent zunehmen, da die Nachfrage den Bestand übersteigt. Risiken bergen Zinserhöhungen oder eine Abschwächung der Wirtschaft, doch die regionale Stärke (niedrige Arbeitslosigkeit) mildert dies. Insgesamt bleibt Raubling attraktiv für Käufer und Investoren, insbesondere in gefragten Lagen wie Fuchsbichl. Eine Investition in Bestandswohnungen bietet sich als sichere Option an, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch Sanierungen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Raubling präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, unterstützt durch starke demografische und wirtschaftliche Fundamente. Mit moderaten Preisen im Vergleich zu München und hoher Lebensqualität ist Raubling ideal für Familien, Pendler und Investoren. Trotz Herausforderungen wie demografischem Wandel und Baukosten bietet der Markt Chancen für langfristige Wertsteigerungen. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, um von aktuellen Trends wie Nachhaltigkeitsfokus zu profitieren. Insgesamt übertrifft Raubling den bundesweiten Durchschnitt und positioniert sich als solider Standort im bayerischen Immobilienmarkt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Raubling bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Raubling liegt im oberbayerischen Landkreis Rosenheim. Eingebettet im schönen Inntal befindet sie sich am Fuße der bayerischen Voralpen. Die oberbayerische Gemeinde profitiert von ihrer günstigen Lage zwischen wichtigen Ballungsräumen.
Von der kreisfreien Stadt Rosenheim trennen die Gemeinde nur 10 Kilometer. Die Landeshauptstadt München ist 60 Kilometer vom Ort entfernt. Die österreichischen Städte Innsbruck und Salzburg sind auf einem Fahrtweg von rund 90 Kilometer zu erreichen.
Mit den Ortsteilen Thalreit, Reischenhart, Redenfelden, Raubling, Pfraundorf, Nicklheim, Moos, Kleinholzhausen, Kirchdorf, Grünthal, Großholzhausen und Aich
erstreckt sich das Gemeindegebiet auf einer Fläche von 44,2 Quadratkilometer. Heute sind etwa 11.600 Menschen in dem idyllischen Ort zu Hause. Die Wirtschaft der Gemeinde profitiert von der günstigen Lage im Dreieck München – Kufstein – Salzburg. Darüber hinaus kurbeln die günstigen Verkehrsanbindungen die Wirtschaft im Ort an. Die einst dörfliche Struktur der Gemeinde wurde mittlerweile durch Industriebetriebe ersetzt. Dennoch ist der dörfliche Charakter in manchen Ortsteilen der Gemeinde erhalten geblieben. Hier finden sich noch traditionell verwurzelte Familienbetriebe vor. Allerdings gewinnt die Gemeinde zunehmend urbane Strukturen, die teilweise mit der demografischen Entwicklung einhergehen. Immer mehr Pendler, die täglich nach München zur Arbeit fahren, haben sich die Gemeinde im Voralpenland zu ihrer Wahlheimat gemacht. Heute sind eine Vielzahl an bedeutenden und überregional agierenden Unternehmen aus dem Bereich Handel, Handwerk, Industrie, Landwirtschaft und Fremdenverkehr im Ort ansässig.
Die Bewohner von Raubling erfreuen sich an einer ausgezeichneten Infrastruktur sowie zahlreichen Bildungs- und Freizeitangeboten. Alle Ortsteile der Gemeinde verfügen über Kindergärten und Kinderspielplätze.
Darüber hinaus glänzt die Gemeinde mit einem breiten Bildungsangebot. Mehrere Grundschulen, eine Hauptschule und ein Gymnasium, das naturwissenschaftlich ausgerichtet ist, bieten ein umfangreiches schulisches Angebot. Eine gemeindliche Volkshochschule und eine Bücherei runden das Angebot ab. Zudem befinden sich im Ort mehrere Jugendbegegnungseinrichtungen und soziale Anlaufpunkte. Die Gemeinde ist von Vielschichtigkeit geprägt. Jeder ihrer Ortsteile hat seinen eigenen Charakter. Innovation und Tradition bilden hier einen harmonischen Kontrast. Der einst kleine ländliche Ort ist heute zu einer modernen Handels- und Industriegemeinde herangewachsen. Überdies erfreut die Gemeinde ihre Bewohner mit einer Reihe von Kultur- und Freizeitangeboten. Neben seiner weitläufigen Natur, die von einigen schönen Seen gezeichnet ist, bietet der Ort außerdem ein riesiges Freischwimmbad. Darüber hinaus zeichnet sich die Region durch ihre viele Kirchen und Kapellen aus. Zu erwähnen sind die Katholischen Pfarrkirchen St. Georg im Ortsteil Großholzhausen und St. Ursula in Kirchdorf am Inn. Die urigen Dorfkirchen sowie die vielen Kapellen, Bildstöcke und Wegkreuze zeugen von einer langen Tradition. Auch der Naturschutz spielt in der Gemeinde eine große Rolle. Sie ist bemüht, ihre Moorwälder, Auen und Feuchtwiesen zu bewahren. Außerdem verfügt der Ort über ein 650 Hektar großes Naturschutzgebiet – das Hochmoor der Hochrunst- und Sterntaler Filze.
Orte im Landkreis Rosenheim
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
