Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Traunstein. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Traunstein tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Traunstein intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Traunstein zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Traunstein gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Traunstein um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Traunstein
Der Immobilienmarkt des Landkreises Traunstein blieb bisher von den starken Preissprüngen in Oberbayern verschont. Der am südöstlichen Rande von Oberbayern gelegene Landkreis liegt nicht unmittelbar an der Grenze zur Landeshauptstadt München. Daher verzeichnet der Immobilienmarkt der Region, im Vergleich zu den anderen oberbayerischen Landkreisen, die geringsten Immobilienwerte. Besonders die Landkreise, die an München grenzen, verzeichnen teilweise sehr hohe Immobilienwerte.
Die Landeshauptstadt gilt als wirtschaftliche Drehscheibe der Region Oberbayern. Demnach verzeichnen die Immobiliengutachter im Landkreis Traunstein Immobilienpreise, die sich an dem Münchener-Preisniveau orientieren.
Beliebte Immobilien im Kreisgebiet sind frei stehende Einfamilienhäuser sowie barrierefreie Wohnungen. Die Preise für Häuser sind in den letzten Jahren in der Region nur moderat gestiegen. In den Gemeinden um den Chiemsee nehmen die Immobiliengutachter etwas höhere Immobilienpreisen war, die dennoch weit unter dem Preisniveau von München und Starnberg liegen. Auch die Mieten in den Städten und Gemeinden des Kreisgebietes distanzieren sich von den immens hohen Mietpreisen der Landeshauptstadt.
Die Immobilienpreise im Landkreis liegen unter dem Preisniveau der Landkreise:
Rosenheim, Miesbach, Erding, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Fürstenfeldbruck, Dachau, Freising, Starnberg und München. Angesichts der Tatsache, dass der Landkreis zu einer beliebten Urlaubsregion mit hohem Erholungswert zählt, wird die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt weiterhin stabil bleiben. Die gute Wirtschaftslage und der hohe Wohnwert der Region tun ihr Übriges.
Einleitung
Der Landkreis Traunstein, gelegen in Oberbayern am Fuße der Bayerischen Alpen, umfasst eine Fläche von rund 1.162 Quadratkilometern und zählt zu den wirtschaftlich und landschaftlich attraktivsten Regionen Bayerns. Mit der Kreisstadt Traunstein als zentralem Knotenpunkt, sowie bekannten Orten wie Ruhpolding, Reit im Winkl und der Nähe zum Chiemsee, profitiert der Landkreis von einer hohen Lebensqualität, die durch naturnahe Lage, gute Infrastruktur und touristische Anziehungskraft geprägt ist. Die Bevölkerungszahl liegt derzeit bei etwa 178.000 Einwohnern und wird bis 2041 auf rund 188.500 ansteigen, was einen moderaten Zuwachs von 5,3 Prozent signalisiert. Dieser Bericht beleuchtet den Immobilienmarkt im Landkreis Traunstein Stand Oktober 2025 umfassend, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Entwicklungen, regionaler Besonderheiten sowie zukünftiger Trends. Der Fokus liegt auf dem Wohnimmobilienmarkt, ergänzt um Gewerbe- und Grundstücksaspekte.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die demografische Struktur des Landkreises ist geprägt von einem leichten Zuwachs, der durch Zuzug aus Ballungsräumen und eine stabile Geburtenrate unterstützt wird. Dennoch stellt der demografische Wandel eine zentrale Herausforderung dar: Der Anteil der über 65-Jährigen wird bis 2045 auf über 30 Prozent steigen, was einen erhöhten Bedarf an altersgerechten und barrierefreien Wohnformen schafft. Derzeit fehlt es an rund 10.000 solchen Einheiten, was den Wohnungsmarkt unter Druck setzt. Die Stadt Traunstein und der Landkreis haben Strategien entwickelt, um demografiefeste Kommunen zu schaffen, inklusive Maßnahmen zur Förderung von Mehrgenerationenwohnen und barrierefreiem Bauen.
Wirtschaftlich ist der Landkreis vielfältig aufgestellt. Tourismus spielt eine dominante Rolle, mit jährlichen Übernachtungszahlen in Millionenhöhe, die durch Skigebiete, Wanderwege und den Chiemsee getrieben werden. Ergänzt werden diese durch Landwirtschaft, Handwerk und zunehmend Dienstleistungen. Die Nähe zur österreichischen Grenze und nach Salzburg fördert Pendlerströme und grenzüberschreitende Beschäftigung. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was auf eine robuste Wirtschaft hinweist. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, insbesondere in touristisch geprägten Gebieten, wo Zweitwohnungen und Ferienimmobilien einen signifikanten Anteil ausmachen. Die Inflation und steigenden Baukosten belasten jedoch Investoren, während niedrige Zinsen den Markt stützen.
Aktueller Marktstand: Kaufpreise
Der Immobilienmarkt im Landkreis Traunstein zeigt sich im Herbst 2025 stabil, mit leichten Preisanpassungen aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien liegt bei etwa 4.700 Euro, wobei Häuser und Wohnungen unterschiedliche Preisklassen aufweisen.
Häuser
Der Kaufpreis für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser beträgt derzeit im Schnitt 4.800 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In der Kreisstadt Traunstein selbst erreichen Preise bis zu 5.200 Euro, während in ländlicheren Teilen wie Inzell oder Schneizlreuth Werte um 4.500 Euro liegen. Typische Neubauhäuser mit 150 Quadratmetern kosten somit rund 720.000 bis 780.000 Euro. Der Markt für Sanierungsobjekte ist günstiger, mit Einstiegspreisen ab 3.800 Euro pro Quadratmeter, was Investoren anzieht.
Eigentumswohnungen
Wohnungen notieren bei durchschnittlich 4.200 bis 5.300 Euro pro Quadratmeter. In zentralen Lagen Traunsteins steigen Preise auf 5.000 Euro und mehr, insbesondere für moderne Etagenwohnungen mit Balkon oder Garage. Kleinere Einheiten (unter 80 Quadratmeter) sind teurer pro Quadratmeter (bis 5.500 Euro), da sie für junge Familien oder Singles gefragt sind. Der Bestand an Eigentumswohnungen wächst langsam, mit Fokus auf energieeffiziente Neubauten.
Grundstücke
Baugrundstücke werden mit 700 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt. In Baulücken der Stadt Traunstein erreichen Preise 1.000 Euro und höher, während periphere Lagen ab 700 Euro starten. Der Bedarf an unbebautem Land ist hoch, da der Zuzug Neubauten begünstigt. Gewerbegrundstücke sind seltener, mit Preisen ab 500 Euro pro Quadratmeter in Industriegebieten.
Das Angebot umfasst derzeit rund 200 Häuser, 300 Wohnungen und 100 Grundstücke, was auf einen ausgewogenen Markt hindeutet. Die durchschnittliche Verkaufsdauer liegt bei 4 bis 6 Monaten, kürzer in Touristenorten.
Preisentwicklung und Prognose
Über die letzten fünf Jahre sind die Preise um 9 Prozent gestiegen, mit einem leichten Rückgang von 2 bis 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr aufgrund höherer Zinsen und Baukosteninflation. Im dritten Quartal 2025 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung: Häuserpreise +1,2 Prozent zum Vorquartal, Wohnungen +2,1 Prozent. Der Einfluss der Energiekrise hat zu einer Präferenz für sanierte Objekte geführt, die 10 bis 15 Prozent günstiger sind als Neubauten.
Für 2026 bis 2030 wird ein moderater Anstieg von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Tourismusnachfrage. In touristisch sensiblen Gebieten wie Reit im Winkl könnten Preise um 5 Prozent höher ausfallen. Risiken bestehen in regulatorischen Hürden wie der Grundsteuerreform und steigenden Materialkosten, die Neubau bremsen könnten.
Mietmarkt
Der Mietmarkt im Landkreis Traunstein ist eng, mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent in städtischen Kernen. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 12 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 3 Prozent zum Vorjahr darstellt. In Traunstein selbst beträgt die Miete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung rund 800 bis 900 Euro kalt, plus Nebenkosten.
Häuser werden mit 12 Euro pro Quadratmeter vermietet, oft an Familien. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, insbesondere für bezahlbare Einheiten unter 10 Euro pro Quadratmeter. Touristische Ferienvermietungen (z. B. über Plattformen) drücken auf den Langzeitmietmarkt, da Eigentümer höhere Renditen erzielen. Die Mietpreisbremse wirkt sich nur mäßig aus, da der Markt nicht als überhitzt gilt. Zukünftig wird der Bedarf an sozialem Wohnraum steigen, um den demografischen Wandel zu bewältigen.
Regionale Unterschiede
Der Landkreis weist klare regionale Disparitäten auf. In der Kreisstadt Traunstein, mit guter Anbindung an Autobahn und Bahn, sind Preise am höchsten: Häuser bis 5.500 Euro pro Quadratmeter, Mieten 13 Euro. Ruhpolding und Reit im Winkl, als Touristenhochburgen, profitieren von Zweitwohnungsbooms – hier übersteigen Hauspreise 6.000 Euro, getrieben durch internationale Käufer. Im Chiemgau (z. B. Übersee) dominieren Seeimmobilien mit Preiszuschlägen von 20 Prozent. Ländliche Gemeinden wie Grabenstätt oder Siegsdorf bieten Einstiegsmöglichkeiten ab 4.000 Euro pro Quadratmeter, ideal für Pendler. Gewerbeimmobilien konzentrieren sich auf Traunstein, mit Mietpreisen von 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter.
Einflussfaktoren
Der Tourismus ist der stärkste Treiber: Er generiert hohe Renditen durch Kurzzeitvermietung, verdrängt jedoch Einheimische aus dem Markt und treibt Preise in die Höhe. Nachhaltiger Tourismus („sanfter Tourismus“) wird gefördert, um Übernutzung zu vermeiden. Weitere Faktoren sind die Energieeffizienz (KfW-Standards), die Baugenehmigungen verlangsamt, und der grenzüberschreitende Handel mit Österreich, der Investitionen anzieht. Der demografische Wandel fordert flexible Wohnformen, während Klimaschutzmaßnahmen (z. B. Alpenkonvention) Neubau einschränken.
Ausblick und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Traunstein bleibt attraktiv, mit Potenzial für stabile Wertsteigerungen bis 2030. Der Fokus sollte auf nachhaltigem Bauen, Demografieanpassung und Ausgleich touristischer und lokaler Bedürfnisse liegen. Für Käufer: Priorisieren Sie energieeffiziente Objekte in zentralen Lagen für langfristige Wertstabilität. Investoren profitieren von Ferienimmobilien, sollten aber Regulierungen beachten. Vermieter: Fördern Sie Langzeitmieten, um Leerstände zu vermeiden. Der Landkreis könnte durch gezielte Förderprogramme (z. B. für barrierefreies Bauen) den Markt weiter stärken. Insgesamt bietet Traunstein ein ausgewogenes Umfeld für Wohnen, Investieren und Leben in enger Verbindung zur Natur.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Traunstein bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Traunstein befindet sich im südlichen Bereich des Regierungsbezirkes Oberbayern.
Er grenzt an die oberbayerischen Landkreise Mühldorf am Inn, Berchtesgadener Land und Altötting sowie dem Nachbarland Österreich. Mit einer Fläche von rund 1534 Quadratkilometer ist Traunstein der zweitgrößte Landkreis in Bayern.
Heute leben etwa 170.000 Menschen in einer der vier Städte und 31 Gemeinden des Landkreises.
Als Tittmoning, Traunreut, Trostberg sowie als Große Kreisstadt Traunstein bezeichnen sich die Städte des Landkreises. Die Landschaft der Region ist von den Chiemgauer Alpen und der Chiemgau-Landschaft mit ihren Seen, Flüssen und Hügeln gezeichnet. Bis auf seine Inseln zählt der Chiemsee vollständig zum Landkreis. Die großen Flüsse Alz, Traun und die Tiroler Achen durchfließen mehrere Kilometer weit das Kreisgebiet.
Die weit unter dem Bundesdurchschnitt liegende Arbeitslosenquote und hohen Beschäftigungszahlen im Landkreis sprechen für die stabile Wirtschaftslage der Region.
Die Branchen Landwirtschaft, Dienstleistung, Handel und Tourismus bilden die Schwerpunkte der hiesigen Wirtschaft. Während sich in den nördlich gelegenen Städten Trostberg und Traunreut viele Industriegebiete befinden, ist die südliche Region des Kreisgebiets vom Fremdenverkehr geprägt.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises Traunstein sind:
Tittmoning, Traunreut, Traunstein, Trostberg, Grassau, Waging a.See, Altenmarkt a.d.Alz, Bergen, Chieming, Engelsberg, Fridolfing, Grabenstätt, Inzell, Kienberg, Kirchanschöring, Marquartstein, Nußdorf, Obing, Palling, Petting, Pittenhart, Reit im Winkl, Ruhpolding, Schleching, Schnaitsee, Seeon-Seebruck, Siegsdorf, Staudach-Egerndach, Surberg, Tacherting, Taching a.See, Übersee, Unterwössen, Vachendorf und Wonneberg.
Mit seinen 13 Naturschutzgebieten sowie 10 Landschaftsschutzgebieten
weist der Landkreis Traunstein viele naturbelassene Orte auf. Zum größten Naturschutzgebiet zählen die „Östlichen Chiemgauer Alpen“. Der Chiemsee stellt das größte Landschaftsschutzgebiet dar. Darüber hinaus trifft man im oberbayerischen Landkreis auf einige Naturdenkmäler und geschützte Biotope. Damit gehört der Landkreis zu den umweltfreundlichsten Regionen des Landes. Mit seinen vielen Erholungsorten zählt der Landkreis zu einer sehr beliebten Urlaubsregion. Der Chiemgau – eine von Tradition geprägte Kulturlandschaft – zieht jährlich unzählige Touristen an. Auf einem ihrer vielen Wander- und Radwege können Touristen die ländlich-bäuerliche Landschaft erkunden. Ebenso beliebt sind außerdem die Gemeinden rund um den Chiemsee sowie die Ferienorte Reit im Winkl, Inzell und Ruhpolding. Erwähnenswert sind ebenso das reizvolle Achental – ein öffnendes Gebirgstal – und der Waginger See. Die Region Chiemgau bietet das ganze Jahr über ihren Touristen einige kulturelle Highlights. In den vielen Schlössern, Kirchen und Burgen des Landkreises finden alljährlich sehenswerte Konzerte und andere kulturelle Veranstaltungen statt. Der „Musiksommer“ zum Beispiel bietet ein einzigartiges Klangerlebnis von klassischer Musik an reizvollen und historischen Orten.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
