Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Augsburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Augsburg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Augsburg intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Augsburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Augsburg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Augsburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Augsburg
Der Immobiliengutachter nimmt im Landkreis Augsburg Immobilienwerte wahr, die über dem Preisniveau der Regionen Donau-Ries, Dillingen an der Donau, Günzburg, Unterallgäu und Ostallgäu sowie der kreisfreien Städte Kaufbeuren und Memmingen liegen. Am Immobilienmarkt der Landkreise Aichach–Friedberg, Neu-Ulm und Oberallgäu sowie der kreisfreien Stadt Kempten und Augsburg herrscht in etwa dasselbe Preisniveau wie im Landkreis Augsburg.
Die Region mit ihren 46 Kommunen weist sehr unterschiedlich geprägte Areale auf.
In den eher ländlich geprägten Gemeinden verzeichnet der Immobiliengutachter geringere Immobilienwerte als in den Orten mit urbanen Strukturen. So sind Immobilien beispielsweise in den Städten wie Bobingen, Gersthofen und Königsbrunn teurer. Am Immobilienmarkt des gesamten Landkreises nimmt der Immobiliengutachter moderate Preissteigerungen für Immobilien wahr, die sich sowohl auf das Wohnungsmarktsegment als auch auf die Hauspreise beziehen.
1. Einführung
Der Landkreis Augsburg, gelegen in der bayerischen Metropolregion Augsburg, umfasst eine Fläche von etwa 1.470 Quadratkilometern und grenzt unmittelbar an die Stadt Augsburg. Mit rund 261.000 Einwohnern (Stand 2022) ist er einer der bevölkerungsreichsten Landkreise Bayerns und profitiert von seiner zentralen Lage an der A8-Autobahn sowie guter Anbindung an München und Stuttgart. Die Region zeichnet sich durch eine Mischung aus urbanen Speckgürtel-Gemeinden wie Gersthofen, Neusäß und Stadtbergen sowie ländlicheren Gebieten wie dem nördlichen Landkreis (z. B. Dasing) und dem südlichen Stauden aus. Wirtschaftlich dominiert das Verarbeitende Gewerbe, Logistik und mittelständische Unternehmen, ergänzt durch den Innovationspark Augsburg und den Medizincampus. Demografisch wächst der Landkreis dynamisch: Bis 2035 wird ein Zuwachs von 7,9 Prozent auf etwa 282.000 Einwohner erwartet, getrieben durch Zuzug von Familien, Studierenden und Fachkräften. Dieser Hintergrund prägt den Immobilienmarkt, der 2025 in einem Spannungsfeld aus Unsicherheit durch hohe Baukosten und Zinsen sowie Chancen durch stabile Nachfrage und nachhaltige Entwicklungen steht.
2. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Augsburg hat sich 2024 von den Rückgängen der Vorjahre erholt und zeigt 2025 eine Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach Preisanpassungen 2023, die durch die Zinswende bedingt waren, ist die Marktdynamik ruhiger geworden: Käufer und Investoren sind wählerischer, legen Wert auf energetische Qualität und Lage. Das Transaktionsvolumen stieg 2024 auf etwa 1,5 bis 2 Milliarden Euro, wobei Wohnimmobilien rund 60 Prozent ausmachen und Gewerbeimmobilien 30 Prozent. Die Anzahl der Kauffälle lag 2023/2024 bei 2.500 bis 3.000, mit einem Fokus auf unbebaute Grundstücke (60 Prozent). Der Markt ist geprägt von hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot, was zu einem Leerstand von unter 1 Prozent bei Wohnraum führt. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt ist der Landkreis attraktiv durch seine Pendlerfreundlichkeit und Lebensqualität, bleibt aber anfällig für überregionale Einflüsse wie Inflation und Energiewende.
3. Preisentwicklung
3.1 Wohnimmobilien
Die Preise für Wohnimmobilien haben sich nach den Korrekturen 2023 stabilisiert und zeigen 2025 moderate Anstiege, insbesondere in gefragten Lagen.
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen (ca. 75 m², Baujahr 1970) liegt bei 3.750 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter, mit einem Rückgang von 3,8 Prozent gegenüber 2022, aber einer Stabilisierung 2024. Neubauwohnungen (Erstverkauf) erreichen 4.900 bis 6.450 Euro pro Quadratmeter, mit leichten Anstiegen in städtischen Gemeinden wie Neusäß (bis 6.800 Euro pro Quadratmeter). Regionale Spannen: Im Speckgürtel (z. B. Gersthofen) 120.000 bis 250.000 Euro Gesamtpreis, in ländlichen Zonen 100.000 bis 150.000 Euro.
- Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Bestandshäuser (150 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück) kosten durchschnittlich 590.000 Euro, ein Rückgang von 6,3 Prozent zu 2022, mit Preisen von 300.000 bis 400.000 Euro im Speckgürtel und 150.000 bis 250.000 Euro ländlich. Neubauhäuser (bis 10 Jahre alt) liegen bei 700.000 bis 1.450.000 Euro, abhängig von Ausstattung. Reihenhäuser: 500.000 Euro (Bestand) bis 620.000 Euro (Neubau).
- Bauland: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen betragen 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter (Stand 01.01.2024), mit Mittelwerten von 450 Euro pro Quadratmeter. Im Speckgürtel bis 1.150 Euro pro Quadratmeter, ländlich ab 520 Euro.
3.2 Mietmarkt
Der Mietmarkt ist angespannt durch hohe Nachfrage und geringes Angebot. Durchschnittliche Kaltmieten für Bestandswohnungen liegen bei 10,50 Euro pro Quadratmeter (Anstieg um 4 Prozent zu 2022), Neubauten bei 11,80 Euro pro Quadratmeter. Regionale Variationen: In Königsbrunn bis 11,70 Euro pro Quadratmeter, in entfernteren Gemeinden wie Schwabmünchen ab 8,50 Euro. Für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser: 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Die Mietsteigerungen resultieren aus Zuzügen und zurückgestellten Käufen, mit Prognosen für weitere moderate Erhöhungen.
3.3 Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien profitieren von der Logistikstärke der Region. Bodenrichtwerte für klassische Gewerbeflächen: 600 Euro pro Quadratmeter, höherwertige (Büro, Handel) bis 1.000 Euro. Bebaute Bestandsobjekte: Industrie/Logistik 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter, Büros 250 bis 350 Euro, Mixed-Use 200 bis 300 Euro. Preisentwicklungen zeigen moderate Anstiege, getrieben durch Nachfrage nach Logistikflächen im Norden (z. B. Graben).
4. Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot deutlich: Jährlicher Bedarf bis 2040 beträgt 1.300 Wohneinheiten, derzeit werden 1.167 Einheiten fertiggestellt (2023, +4,8 Prozent zu 2022). Baugenehmigungen sanken 2023 um 22,2 Prozent auf 953 Wohnungen, vor allem bei Einfamilienhäusern (-28,9 Prozent). Hohe Nachfrage kommt von Familien, Studierenden (27.000 in Augsburg) und Schutzsuchenden, verstärkt durch Pendlerströme (negativer Saldo von 28.000 Personen). Im Gewerbe: Starke Nachfrage nach Logistik (z. B. Amazon, Aldi in Dasing), Büroflächen mit 4,3 Prozent Leerstand. Das Angebot an Bauland ist knapp, Erschließungskosten 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Flächenumsatz 2023/2024: 500 bis 600 Hektar, davon 300 Hektar Wohnbau.
5. Regionale Besonderheiten
Der Landkreis gliedert sich in drei Zonen mit unterschiedlicher Dynamik:
- Speckgürtel (Zone 1, z. B. Stadtbergen, Neusäß): Höchste Preise und Nachfrage durch Pendler (bis 800 Euro pro Quadratmeter Bauland), hohe Transaktionszahlen.
- Ländlich-zentral (Zone 2, z. B. Bobingen, Gersthofen): Mittlere Preise (450 Euro pro Quadratmeter), Fokus auf Familienhäuser, starke Logistiknutzung.
- Ländlich (Zone 3, z. B. Stauden, westliche Wälder): Niedrigste Preise (ab 300 Euro pro Quadratmeter), geringere Nachfrage, Potenzial in Tourismus und Erholung. Der Norden (Graben) ist Logistik-Hotspot, der Süden ökologisch geschützt (Moorgebiete). Die A8 fördert Pendeln, während wirtschaftliche Zentren wie Gersthofen (Industrie) und Schwabmünchen (Mittelstand) den Markt antreiben.
6. Trends und Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Trends geprägt: Energetische Sanierung und Nachhaltigkeit gewinnen an Bedeutung – Käufer priorisieren effiziente Objekte, was Bestandsimmobilien belastet. Die Zinswende dämpft Käufe, doch sinkende Zinsen ab 2025 könnten Dynamik bringen. Demografischer Wandel (24 Prozent über 65-Jährige bis 2035) fördert barrierefreie und alternative Wohnformen (z. B. Shared Living). Digitalisierung (smarte Büros) und ESG-Kriterien beeinflussen Gewerbe. Herausforderungen: Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und Inflation; Chancen: Wirtschaftswachstum (Beschäftigte +2,7 Prozent bis 2028, BIP pro Kopf 33.270 Euro) und Projekte wie Haunstetten-Süd (4.000 Wohneinheiten).
7. Prognose
Für 2025 wird eine Stabilisierung erwartet, mit leichten Preisanstiegen bei Wohnungen (bis 4.900 Euro pro Quadratmeter) und Häusern (bis 5.400 Euro pro Quadratmeter), getrieben durch Nachfrage und abnehmendes Angebot. Mieten steigen um 3 bis 5 Prozent auf 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Der Wohnungsbau schrumpft bundesweit, doch regionale Projekte (z. B. Zeuna-Areal mit 680 Einheiten) mildern dies. Gewerbe: Wachstum in Logistik (+10 Prozent Transaktionsvolumen), Büros stabil. Langfristig (bis 2028): Mietpreisanstiege um 20 Prozent, Kaufpreise +4,6 Prozent bei Neubau, unterstützt durch Bevölkerungswachstum und Konjunktur. Risiken: Weiter steigende Zinsen; Chancen: Förderungen für Sanierungen und sinkende Baukosten.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Augsburg bleibt 2025 attraktiv und resilient, trotz globaler Unsicherheiten. Die Kombination aus starker Wirtschaft, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität sichert eine positive Entwicklung, solange Nachfrage und Angebot ausgeglichen werden. Für Käufer und Investoren bietet der Markt Chancen in nachhaltigen Projekten, während Mieter von der Stabilität profitieren. Eine gezielte Förderung von Bauprojekten und Sanierungen könnte die Region weiter stärken und zu einem Vorbild für bayrische Landkreise machen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Augsburg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Als drittgrößter Landkreis Bayerns erstreckt sich Augsburg auf etwa 1071 Quadratkilometer. Der Landkreis befindet sich im Osten des Regierungsbezirks Schwaben und grenzt an die Landkreise Dillingen an der Donau, Aichach-Friedberg, Donau-Ries sowie an die kreisfreie Stadt Augsburg, die fast vollständig vom Landkreis umgeben ist.
Im Süden des Landkreises Augsburg liegt das Lechfeld. Der nördliche Teil der Region ist im Lechtal eingebettet. Im Westen trifft man auf sehenswerte Landschaften wie die Reischenau und die Stauden. Beide Landschaften zählen zum Naturpark Augsburg-Westliche Wälder. Der Landkreis im schwäbisch-bayerischen Alpenvorland verzeichnet einen großen Bevölkerungszuwachs, der mit der Gebietsreform im Jahr 1972 einhergeht.
Heute sind rund 240.000 Menschen in der facettenreichen Region zu Hause. Insgesamt 46 Kommunen gehören dem Landkreis an., die alle einen ganz unterschiedlichen Charakter aufweisen.
Während in Orten wie Bobingen, Königsbrunn, Gersthofen, Schwabmünchen, Stadtbergen und Neusäß urbane Strukturen herrschen, finden sich unter anderem in Reischenau, Holzwinkel und Stauden ländlich geprägte Areale vor. Die Wirtschaft der Region hat sich in den letzten Jahren rasant weiterentwickelt.
Nicht zuletzt ist die ausgezeichnete Lage des Landkreises zwischen den bedeutendsten Metropolen Europas – Stuttgart und München – ein Grund für den wirtschaftlichen Erfolg.
Ideale Verkehrsanbindungen sorgen dafür, dass Reisende München über die Autobahn A8 bereits in einer halben Stunde erreichen. Sei es mit dem Auto oder mit der Bahn – viele europäische Ziele können von hier aus bequem und in kurzer Zeit erreicht werden. Die hohe Kaufkraft und die geringe Arbeitslosenquote in der Region zeugen von der wirtschaftlichen Dynamik. Insbesondere mittelständische Betriebe sind in dem vielseitigen Landkreis zu Hause. So zählen eine Vielzahl von Handwerksbetrieben zu den hier ansässigen Unternehmen.
Der Landkreis ist von vielen landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern gezeichnet. Der Kultur- und Heimatpflege wird hier eine hohe Bedeutung zugemessen.
Auch im Bereich der Volkskunde und Archäologie ist der Landkreis sehr aktiv. In seinem Heimatverein werden regelmäßig archäologische Funde und Informationen zur Geschichte der Region präsentiert. Dem Landkreis hören insgesamt 46 Märkte, Städte und Gemeinden an. Adelsried, Allmannshofen, Altenmünster, Aystetten, Bonstetten, Ehingen, Ellgau, Emersacker, Gablingen, Gessertshausen, Graben, Großaitingen, Heretsried, Hiltenfingen, Horgau, Kleinaitingen, Klosterlechfeld, Kühlenthal, Kutzenhausen, Langenneufnach, Langerringen, Langweid (Lech), Mickhausen, Mittelneufnach, Nordendorf, Oberottmarshausen, Scherstetten, Untermeitingen, Ustersbach, Walkertshofen, Wehringen und Westendorf zählen zu den hiesigen Gemeinden. Zu den Märkten in der Region gehören Biberbach, Diedorf, Dinkelscherben, Fischach, Meitingen, Thierhaupten, Welden und Zusmarshausen. Als Städte im Landkreis Augsburg gelten Bobingen, Gersthofen, Königsbrunn, Neusäß, Schwabmünchen und Stadtbergen. In der von Kultur geprägten Region können einige Museen besucht werden. So befindet sich in Diedorf ein Maskenmuseum, in Königsbrunn ein Archäologisches Museum und in Gersthofen begeistert ein Ballonmuseum seine Gäste. Auch das Kloster Oberschönenfeld mit dem angrenzenden Naturpark-Haus zählt zu den begehrten kulturellen Anlaufpunkten im Landkreis.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
