Sachverständige für Immobilienbewertung in Zusmarshausen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Zusmarshausen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Zusmarshausen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Zusmarshausen intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Krumbach und Wertingen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Zusmarshausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Zusmarshausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Zusmarshausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Zusmarshausen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Zusmarshausen

In der Marktgemeinde Zusmarshausen beobachtet der Immobiliengutachter Preise für Immobilien, die über den Immobilienwerten der Nachbarregionen Günzburg, Memmingen, Ostallgäu, Dillingen an der Donau, Unterallgäu, Donau-Ries und Kaufbeuren liegen. In der nahe gelegenen kreisfreien Stadt Augsburg, in Lindau am Bodensee sowie in der kreisfreien Stadt Kempten sind Immobilien allerdings noch teurer als in dem bayerisch-schwäbischen Markt. Am hiesigen Immobilienmarkt werden hauptsächlich Doppel- und Einfamilienhäuser angeboten. Die Kaltmieten für Wohnungen bewegen sich im Ort über den bundesweiten Immobilienwerten. Insbesondere Wohnungen bis 40 Quadratmeter verzeichnen hohe Quadratmeterpreise. Am Immobilienmarkt der Marktgemeinde nimmt der Immobiliengutachter im Wohnungssegment, verglichen mit dem Vorjahr, nur geringe Preisveränderungen wahr.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Zusmarshausen ist eine Gemeinde mit kleinstädtischem Charakter im schwäbischen Bayern, eingebettet in eine landschaftlich attraktive Umgebung mit guter Verkehrsanbindung und gemeindlicher Infrastruktur. Wohnlagen reichen von zentralen Bereichen der Gemeinde bis zu eher ruhigen Ortsteilen und randlicheren – was unterschiedliche Wohnbedürfnisse anspricht: Familien, Paare, Pendler, Eigennutzer ebenso wie Investoren.

Der Immobilienmarkt ist geprägt durch typische Merkmale solcher kommunalen Wohnstandorte: begrenztes Neubauvolumen, relativ hoher Bestand an älteren Immobilien, steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Sanierung sowie moderate, aber stabile Nachfrage. In diesem Umfeld gewinnen Lagequalität, Objektzustand und Ausstattung zunehmend an Bedeutung. Das bedeutet: Nicht jedes Objekt erzielt automatisch Spitzenpreise – vielmehr sind Differenzierung und genaue Objektbewertung wichtig.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa ca. 3.300 €/m².

• Für Häuser (Ein­/Zweifamilienhäuser etc.) liegt der Durchschnitt aktuell bei etwa ca. 3.300‑3.400 €/m² Wohnfläche.

• Es bestehen deutliche Preisspannen: So sind bei Wohnungen Werte im unteren Bereich etwa 2.700 €/m² möglich, im oberen Bereich bis über 5.100 €/m² erreichbar. Bei Häusern beginnt der niedrigere Bereich bei etwa 1.500‑2.000 €/m² in einfacheren Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten und im oberen Bereich auch über 5.000 €/m².

• Damit liegt Zusmarshausen im regionalen Kontext im moderaten bis gehobenen Segment für Kleinstadtlage.

Entwicklung

• In den letzten Jahren zeigte sich eine gemischte Entwicklung: Beispielsweise stiegen die Preise vor einigen Jahren spürbar (z. B. zweistellige Zuwächse), mittlerweile hat sich die Dynamik jedoch stark abgeschwächt.

• Aktuell weist der Markt für Wohnungen eine Preissteigerung von etwa +2,1 % im Vergleich zum Vorjahr aus. Bei Häusern lag der Anstieg bei etwa +4,2 % gegenüber dem Vorjahr.

• In den Jahren unmittelbar davor wurde ein Rückgang bzw. Stagnation verzeichnet (z. B. bei manchen Objekten Preis­rückgänge von etwa ‑6 % bis ‑8 % gegenüber Vorjahren).

• Über einen Zeitraum von fünf Jahren lässt sich eine moderate Gesamtsteigerung ableiten – jedoch deutlich unter den extremen Zuwächsen vergangener Boomjahre.

• Fazit: Der Markt bewegt sich in einer Konsolidierungsphase – Preise sind hoch im Vergleich zu historischen Niveaus, aber starke jährliche Zuwächse sind nicht mehr die Regel.

Mietpreise

• Die Mietniveaus in Zusmarshausen sind moderat: Beispielsweise werden Monatskaltmieten von rund 10 bis 12 €/m² genannt, abhängig von Lage, Ausstattung und Objektzustand.

• In Relation zu den hohen Kaufpreisen bedeuten diese Mieten, dass die Mietrendite eher bescheiden ist – was insbesondere für Investoren relevant ist.

• Mieterhöhungen bzw. Miet­steigerungen sind im Markt aktuell verhalten, nicht übermäßig dynamisch.

3. Nachfrage‑ und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage wird primär von Eigennutzern getragen: Familien, Paare, auch Einzelpersonen, die eine wohnqualitative Lage, gute Infrastruktur und Ruhe schätzen.

• Pendler, die in umliegenden Städten arbeiten und in einer Region mit mehr Wohnraumoptionen suchen, sind ebenfalls relevant.

• Investoren sind aktiv, allerdings selektiver: Aufgrund der moderaten Mietrenditen und der verhalteneren Wertentwicklung wird verstärkt nach guten Objekten mit Lagevorteil, modernem Zustand und geringem Sanierungsbedarf gesucht.

Angebot

• Neubauaktivitäten sind vorhanden, jedoch in begrenztem Umfang: Grundstücke und Bebauungsflächen sind limitiert, Baukosten und Anforderungen (z. B. Energieeffizienz) sind hoch, sodass Neubau oft teurer und damit weniger zahlreich ist.

• Der Bestand dominiert den Markt: Viele Immobilien stammen aus älteren Baujahrgängen und weisen – je nach Objekt – Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf auf.

• In einfacheren Wohnlagen oder bei Altbeständen ist das Angebot größer und damit Preis­nachlässe oder Spielraum für Käufer vorhanden. In sehr guten Lagen oder bei top‑Objekten ist das Angebot knapp und Wettbewerb stärker ausgeprägt.

4. Investitions‑ und Renditelage

• Wenn man Kaufpreise von etwa 3.300 €/m² zugrunde legt und Mietniveaus von ca. 10‑12 €/m²/Monat, ergibt sich eine grobe Bruttorendite im Vermietungsfall von etwa 3‑4 % pro Jahr – vor Abzug von Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung, Leerstand.

• Netto­renditen sind entsprechend niedriger – besonders bei Objekten mit Sanierungsbedarf oder energetischem Modernisierungsbedarf.

• Für Investoren heißt das: Es ist wichtig, Objektqualität, Lage, Ausstattung und Zustand genau zu prüfen. Langfristiger Werterhalt und moderate Wert­steigerungen stehen eher im Vordergrund als schnelle hohe Gewinne.

• Für Eigennutzer bietet Zusmarshausen eine gute Möglichkeit: ein Eigentumserwerb ist realistisch, Wohn‑ und Lebensqualität stimmen, und das Risiko ist im Vergleich zu sehr dynamischen Märkten höher kalkulierbar.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Wohn­lage­vorteil: Zusmarshausen bietet eine attraktive Kombination aus Wohnqualität, guter Infrastruktur und kleinstädtischem Umfeld – für Eigennutzer sehr attraktiv.

• Vergleichsweise moderater Einstieg im regionalen Kontext – im Vergleich zu Großstadtlagen sind Einstiegskosten günstiger, was Käufer anspricht.

• Stabilität: Ein Markt mit begrenztem Neubau und solider Nachfrage bietet eine gute Grundlage für Werterhalt und moderate Wertsteigerung – besonders bei Objekten in guter Lage mit moderner Ausstattung.

• Potenzial bei hochwertigen Objekten: Immobilien mit guter Ausstattung, Energieeffizienz und Top‑Lage haben bessere Chancen auf überdurchschnittliche Wertentwicklung.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Große Preisexplosionen wie in stark wachstums­orientierten Regionen sind hier weniger wahrscheinlich – Wachstum bleibt moderat.

• Finanzierungs‑ und Zinslage: Bleiben Zinsen hoch oder steigen weiter, kann das die Nachfrage spürbar dämpfen – insbesondere bei Eigennutzung und Finanzierung.

• Sanierungs‑ und Modernisierungskosten: Ältere Bestandsimmobilien mit energetischem oder technischem Aufwertungsbedarf bergen erhöhte Kosten und Risiko – das kann die Attraktivität mindern.

• Lage‑ und Objektqualität werden zunehmend entscheidend: In weniger guten Wohnlagen oder bei Immobilien mit schlechter Ausstattung sind Abschläge spürbar – Käufer sind selektiver geworden.

• Mietrenditen sind moderat: Für reine Renditeinvestoren ist der Standort weniger attraktiv als Märkte mit starker Miet‑ und Preisdynamik.

6. Prognose für die nächsten 1‑3 Jahre

• Es ist wahrscheinlich, dass sich der Immobilienmarkt in Zusmarshausen in den kommenden Jahren stabil bis leicht steigend entwickelt – ohne starken Preisschub, aber auch ohne drastischen Rückgang.

• Sollte das Umfeld günstiger werden (z. B. sinkende Kreditzinsen, verstärkte Förderprogramme für Neubau oder energetische Sanierung), könnte die Nachfrage erneut zulegen und moderate Wertsteigerungen möglich sein.

• In besonders gefragten Lagen oder bei hochwertigen Neubau‑ bzw. sehr gut sanierten Bestandsimmobilien sind überdurchschnittliche Entwicklungen denkbar. In schwächeren Lagen oder bei Objekten mit Sanierungsbedarf eher Stagnation oder leichte Rückgänge.

• Für Eigennutzer kann jetzt ein günstiger Einstieg sein – unter Voraussetzung dass Lage, Zustand und Ausstattung stimmen. Für Investoren gilt: konservative Kalkulation, langfristige Perspektive und Fokus auf Qualität.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Zusmarshausen zeigt sich im Jahr 2025 als ausgeglichen, solide und mit moderatem Preisniveau: kein überhitzter Markt, aber auch keine tiefen Einbrüche. Für Eigennutzer bietet sich ein attraktives Wohnumfeld mit vernünftigen Einstiegsmöglichkeiten, guter Wohnqualität und überschaubarem Risiko. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung, Zustand und langfristige Nutzungsperspektive sind entscheidend. Wer heute in Zusmarshausen eine Immobilie mit guter Lage, solider Ausstattung und langfristiger Perspektive erwirbt, steht auf einem guten Fundament. Wer hingegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Zusmarshausen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Bereits um 892 wurde der Markt Zusmarshausen urkundlich erwähnt. Vermutet wird, dass der Ort im 7. oder 8. Jahrhundert entstanden ist.

Die ehemalige Gemeinde wurde im Jahr 1295 zum Markt ernannt. Zwischen 1976 und 1978 wurden die damaligen autarken Gemeinden Horgau, Streitheim, Gabelbach, Steinekirch, Gabelbachergreut, Wollbach, Wörleschwang und Vallried in den Markt eingegliedert. 1983 kam es zu einer Ausgliederung der Gemeinde Horgau, die seitdem wieder als selbstständige Gemeinde agiert. Der interessierte Gast trifft im westlichen Teil des Landkreises Augsburg auf den bayerischen Markt, der dem Regierungsbezirk Schwaben angehört. Der Markt dehnt sich auf rund 69 Quadratkilometer aus und wird von den Nachbarorten Dinkelscherben, Altenmünster, Bonstetten, Horgau und Welden umrahmt. Zudem grenzt der Ort an den ebenso schwäbischen Landkreis Günzburg. Die Zusam – ein 80 Kilometer langer Nebenfluss der Donau – durchfließt das Gebiet der Marktgemeinde. Die kreisfreie Stadt Augsburg ist etwa 23 Kilometer vom Ort entfernt. Neben dem gleichnamigen Kernort gliedert sich der Markt in die acht Ortsteile Gabelbach, Wörleschwang, Friedensdorf, Wollbach, Gabelbachergreut, Vallried, Streitheim und Steinekirch. Der Markt westlich des Rothsees ist zentral gelegen und verfügt über gute Verkehrsanbindungen. So führt die Bundesstraße 10 durch den Ort. Ebenso ist der Markt an die Bundesautobahn 8 angeschlossen. In weniger als einer halben Stunde erreichen Reisende die Metropole Augsburg. Busse fahren im Stundentakt vom Markt aus nach Augsburg.

In Zusmarshausen stehen Schülern eine Grundschule, eine Mittelschule sowie eine Realschule zur Verfügung.

Um ein Gymnasium zu besuchen, müssen die Schüler in die nahe gelegenen Orte fahren. Weiterhin bietet die hiesige Sing- und Musikschule ein adäquates Bildungsangebot für Jung und Alt. Kindergärten sind in allen Ortsteilen des Marktes vorhanden. Neben dem umfassenden Bildungs- und Betreuungsangebot stehen den rund 6.000 Einwohnern des Marktes eine Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten sowie eine gute ärztliche Versorgung gegenüber. In Zusmarshausen trifft Tradition auf Geschichte. Inmitten des Naturparks „Augsburg Westliche Wälder“ beschert der Markt seine Bewohner mit viel Natur und gesunder Luft. Diese Faktoren tragen zu dem hohen Wohnwert in der Gegend maßgeblich bei. Die Einwohner des Marktes profitieren von der zentralen Lagen zwischen den Ballungsräumen Ulm, Augsburg, Stuttgart und München. Der Freizeitwert in der Marktgemeinde ist ebenso groß. Zahlreiche Spielplätze und Dienstleister, die auf die Bedürfnisse von Kindern und Familien ausgerichtet sind, ziehen sich durch die einzelnen Ortsteile. Der nahe gelegene Rothsee mit seinen Liegewiesen und Kinderbecken ist besonders im Sommer für Erholungssuchende ein begehrter Anlaufpunkt. Darüber hinaus kommen in der Region Sportfreunde und gleichermaßen Naturliebhaber auf ihre Kosten. Das weitläufige Radwege- und Wandernetz bietet die idealen Voraussetzungen zum Radfahren oder Rollerskaten. In den vielen Sportanlagen können Sportarten wie Tischtennis, Basketball, Tennis, Fußball und Volleyball ausgeübt werden. Kulturelle Highlights im Ort stellen unter anderem die Volkssternwarte in Streitheim und die St. Michael Kirche aus dem 15. Jahrhundert dar.

Heute sind rund 240.000 Menschen in der facettenreichen Region zu Hause. Insgesamt 46 Kommunen gehören dem Landkreis an., die alle einen ganz unterschiedlichen Charakter aufweisen. Während in Orten wie Bobingen, Königsbrunn, Gersthofen, Schwabmünchen, Stadtbergen und Neusäß urbane Strukturen herrschen, finden sich unter anderem in Reischenau, Holzwinkel und Stauden ländlich geprägte Areale vor. Die Wirtschaft der Region hat sich in den letzten Jahren rasant weiterentwickelt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.