Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Donau-Ries Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Donau-Ries tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Donau-Ries intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Donau-Ries zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Donau-Ries gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Donau-Ries um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Donau-Ries
Der Immobiliengutachter verzeichnet am Immobilienmarkt des bayerischen Landkreises Donau-Ries Preise für Immobilien, die im unteren Preissegment von Schwaben liegen. In dem bayerischen Landkreis können Wohnraumsuchende die günstigsten Immobilien von Schwaben erwerben. Im angrenzenden Landkreis Dillingen an der Donau herrschen in etwa die gleichen Immobilienwerte wie in Donau-Ries.
Am Immobilienmarkt der Nachbarlandkreise Günzburg, Neu-Ulm, Augsburg, Aichach–Friedberg, Unterallgäu, Ostallgäu, Oberallgäu und Lindau (Bodensee) in Schwaben erkennt der Immobiliengutachter höhere Immobilienwerte als in der Region Donau-Ries.
Auch in den kreisfreien Städten Augsburg, Memmingen, Kaufbeuren und Kempten sind Immobilien teurer als im Landkreis Donau-Ries. Allerdings verzeichnet der Immobiliengutachter auch hier Preissteigerungen. Im Wohnungssegment belaufen diese sich, im Vergleich zum Vorjahr, auf etwa 10 Prozent. Die Kaufpreise für Immobilien sind um etwa 8 Prozent gestiegen.
1. Einleitung
Der Landkreis Donau-Ries, gelegen im Regierungsbezirk Schwaben in Bayern, erstreckt sich entlang der Donau und umfasst eine Fläche von rund 1.255 Quadratkilometern. Mit einer Bevölkerung von etwa 146.000 Einwohnern (Stand 2022) zählt er zu den mittelgroßen Landkreisen Bayerns und ist geprägt von einer Mischung aus urbanen Zentren wie Donauwörth und Nördlingen sowie ländlichen Gemeinden wie Harburg, Wemding und Oettingen. Die Region profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen den Metropolen Augsburg, Ingolstadt und Ulm, was sie zu einem attraktiven Pendlerstandort macht. Der Immobilienmarkt im Donau-Ries spiegelt diese Vielfalt wider: Er ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, die durch wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklungen getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt Anzeichen einer Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit leichten Preisanstiegen und einer zunehmenden Aktivität bei Käufen und Vermietungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Rahmenbedingungen, Preisentwicklungen, Trends, Herausforderungen sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die demografische Struktur des Landkreises Donau-Ries ist ein zentraler Treiber des Immobilienmarkts. Die Bevölkerung wächst moderat und soll bis 2030 auf über 144.000 Einwohner ansteigen, was auf Zuzug junger Familien und Pendler zurückzuführen ist. Der Anteil an Familienhaushalten ist hoch, was den Bedarf an geräumigen Einfamilienhäusern und Mehrgenerationenwohnungen steigert. Gleichzeitig altert die Bevölkerung in ländlichen Teilen, was zu einer Nachfrage nach barrierefreien und energieeffizienten Objekten führt. Der Pendlerüberschuss von rund 10.000 Personen unterstreicht die Attraktivität der Region als Wohnstandort für Berufstätige in benachbarten Industriezentren.
Wirtschaftlich ist Donau-Ries robust positioniert. Das Bruttoinlandsprodukt beträgt etwa 3.500 Millionen Euro, mit einer Kaufkraft pro Kopf von rund 22.000 Euro. Die Arbeitslosigkeit liegt bei nur 2,7 Prozent, was eine der niedrigsten Raten in Bayern darstellt. Mit 70.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und über 3.700 Unternehmen – darunter viele mittelständische Betriebe in den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Landwirtschaft – bietet die Region stabile Einkommensverhältnisse. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: Hohe Beschäftigung und Einkommen fördern die Kaufkraft, während der Pendleranteil die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in guter Verkehrsanbindung antreibt. Allerdings birgt die Abhängigkeit von Pendeln Risiken, da Schwankungen in der Regionalwirtschaft – etwa durch Automobilkrisen – die Nachfrage dämpfen könnten. Insgesamt schafft die wirtschaftliche Stabilität eine solide Basis für eine moderate Preisentwicklung und eine ausgewogene Angebot-Nachfrage-Balance.
3. Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt im Donau-Ries hat sich im Jahr 2025 von den Zinsschocks der Vorjahre erholt. Die Stabilisierung der Bauzinsen auf einem Niveau zwischen 3 und 4 Prozent hat die Nachfrage belebt, insbesondere für Eigentumswohnungen und Häuser in städtischen Lagen. Das Angebot ist knapp, mit etwa 300-400 aktiven Objekten auf Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24, was zu einer Verknappung in gefragten Segmenten führt. Die Nachfrage konzentriert sich auf familienorientierte Objekte: Etwa 60 Prozent der Transaktionen betreffen Häuser mit Garten, während Neubauwohnungen in Donauwörth und Nördlingen zunehmend von Investoren genutzt werden. Mietmarktseitig ist die Lage ausgeglichen, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent, getrieben durch Zuzug und Rotation.
Regionale Unterschiede prägen den Markt: In den Kernstädten Donauwörth und Nördlingen ist die Dynamik höher, mit einer Transaktionsrate von bis zu 15 Prozent im Jahresvergleich. Ländliche Gemeinden wie Rain oder Holzheim hingegen zeigen eine langsamere Rotation, da hier der Fokus auf Bestandsimmobilien liegt. Insgesamt hat sich die Marktstimmung verbessert, mit einer Steigerung der Anfragen um rund 10 Prozent im Vergleich zu 2024. Einflussfaktoren wie die Energiekrise und Förderprogramme für Sanierungen (z. B. KfW-Zuschüsse) haben zu einer Präferenz für energieeffiziente Objekte geführt, was unrenovierte Altbauten benachteiligt.
4. Preisentwicklung
Die Preise im Donau-Ries entwickeln sich im Jahr 2025 moderat steigend, mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 0,5 bis 1 Prozent pro Quartal. Basierend auf aktuellen Marktdaten liegt der Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 2.868 bis 3.078 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Für Wohnungen bewegt sich der Durchschnitt bei 3.018 bis 3.044 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte spiegeln eine Erholung wider: Im Vergleich zu Q3 2024 sind Hauspreise um 3,1 Prozent gesunken (kurzfristig), haben sich aber seit 2021 um 4 Prozent gesteigert. Wohnungspreise zeigen eine stabilere Entwicklung mit einem Plus von 3,3 Prozent zum Vorjahr und 1 Prozent seit 2021.
Regionale Preisspannen (Kaufpreise pro m², Stand Q3 2025):
- Donauwörth: Häuser 3.400–4.300 Euro (hoch in Zentralen wie Riedlingen); Wohnungen 3.500–4.000 Euro.
- Nördlingen: Häuser 3.000–3.800 Euro (stark im Altstadtbereich); Wohnungen 2.800–3.500 Euro.
- Ländliche Gebiete (z. B. Harburg, Oettingen): Häuser 2.200–3.000 Euro; Wohnungen 2.500–3.300 Euro.
Die Spanne reicht von 2.485 Euro (günstigste Häuser in Randlagen) bis 4.538 Euro (Premiumobjekte in Städten). Höchstpreise für Häuser liegen bei 3.500 Euro, für Wohnungen bei 2.500 Euro in Q1 2025.
Mietpreise: Der Durchschnitt beträgt 9,45 bis 9,72 Euro pro Quadratmeter kalt, mit einem leichten Anstieg von 1–2 Prozent im Jahresvergleich. Häuser mieten sich für 8,88–13,40 Euro/m², Wohnungen für 8,34–13,79 Euro/m². In Nördlingen starten 3-Zimmer-Wohnungen bei 900 Euro monatlich (ca. 84 m²), in ländlichen Orten wie Holzheim bei 930–950 Euro. Die Mietbelastung bleibt moderat (ca. 25–30 Prozent des Nettoeinkommens), was den Markt für Mieter attraktiv macht.
Quartalsveränderungen im Q1 2025: Häuser +0,17 Prozent, Wohnungen -1,27 Prozent. Langfristig dominieren positive Trends in urbanen Kernen, während ländliche Preise stabil bleiben.
5. Herausforderungen und Chancen
Trotz der Erholung steht der Markt vor Herausforderungen. In ländlichen Gebieten sinkt die Nachfrage nach unmodernisierten Objekten durch fehlende Infrastruktur, lange Pendelzeiten und hohe Sanierungskosten (z. B. für Energieeffizienz). Steigende Baukosten und Regulierungen (z. B. GEG – Gebäudeenergiegesetz) erschweren Neubauten, was das Angebot weiter verknappt. Zudem könnte eine anhaltende Abwanderung junger Menschen in Metropolen die Nachfrage dämpfen.
Gleichzeitig ergeben sich Chancen: Die stabile Wirtschaft und niedrige Arbeitslosigkeit treiben die Nachfrage nach gepflegten Bestandsimmobilien in verkehrsgünstigen Lagen. Besonders gefragt sind energieeffiziente Familienhäuser mit Gärten, renovierte Altbauten in Nördlingen und Neubauwohnungen in Donauwörth. Investoren profitieren von Renditechancen durch Mietsteigerungen, und Verkäufer können durch moderne Vermarktung (z. B. digitale Touren) höhere Preise erzielen. Die Region bietet zudem Potenzial für Renditeobjekte, da die Kaufkraft steigt und Förderungen Sanierungen begünstigen.
6. Prognose für 2025 und 2026
Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltendes Bevölkerungswachstum. In ländlichen Regionen Bayerns wie Donau-Ries könnte der Markt ein Comeback erleben, da Immobilien hier 30–50 Prozent günstiger als in Städten sind und die Infrastruktur (z. B. Bahnverbindungen) verbessert wird. Die Nachfrage nach Eigentum wird steigen, insbesondere bei Familien, während der Mietmarkt stabil bleibt. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder höheren Energiepreisen, die Sanierungen verteuern. Insgesamt gilt: Gut positionierte Objekte in Donauwörth und Nördlingen profitieren stärker, ländliche Lagen erholen sich langsamer. Der Wohnungsbau könnte um 5–7 Prozent schrumpfen, was Preise weiter antreibt.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Donau-Ries präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, mit moderaten Preisen und einer wachsenden Nachfrage, die durch wirtschaftliche Stärke und demografische Dynamik gestützt wird. Während urbane Zentren wie Donauwörth und Nördlingen dynamisch wachsen, bieten ländliche Bereiche bezahlbare Einstiegsmöglichkeiten. Interessenten sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, um von den Chancen zu profitieren. Insgesamt ist der Markt ein solider Investitionsstandort, der von der regionalen Attraktivität Bayerns profitiert und Potenzial für nachhaltiges Wachstum birgt. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Makler, um aktuelle Entwicklungen optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Donau-Ries bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im nördlichsten Teil des Regierungsbezirks Schwaben liegt der Landkreis Donau-Ries.
Er grenzt an das Bundesland Baden-Württemberg sowie an die Landkreise Ansbach (Mittelfranken), Weißenburg-Gunzenhausen (Mittelfranken) und an die oberbayerischen Landkreise Eichstätt und Neuburg-Schrobenhausen. Ebenso grenzen die zu Schwaben zählenden Landkreise Aichach-Friedberg, Augsburg und Dillingen an der Donau sowie die zum Bundesland Baden-Württemberg gehörigen Kreise Heidenheim und Ostalbkreis an die Region.
Die Landschaft des Kreisgebiets ist zu einem Teil vom Nördlinger Ries geprägt. Die etwa 22 Kilometer weite Beckenlandschaft ist durch einen Meteoriteneinschlag entstanden.
Weiterhin ist die Region von der Fränkischen Alb – ein etwa 689 Meter hohes Mittelgebirge – gezeichnet. Einige Flüsse wie die Donau, die Zusam, der Lech und die Wörnitz, durchqueren den Landkreis. Rund 130.000 Einwohner leben heute in der Region, der sieben Städte, zwei Märkte und 35 Gemeinden angehören. Die im Süden gelegene Große Kreisstadt Donauwörth zählt etwa 18.500 Einwohner. Harburg (Schwaben), Monheim, Oettingen i. Bay, Rain und Wemding zählen ebenso zu den Städten des Landkreises. Außerdem gilt Nördlingen mit etwa 19.500 Einwohnern als weitere Große Kreisstadt im Landkreis. Der Landkreis im Norden von Schwaben weist eine stabile Wirtschaft auf. Hier ansässige Unternehmen werden unter anderem durch das Technologie Centrum Westbayern gefördert und in der Umsetzung neuer Ideen nachhaltig unterstützt.
Zahlreiche Touristen wählen jährlich den Landkreis Donau-Ries als ihr Urlaubsziel. Seine einzigartigen und facettenreichen Landschaften begeistern Besucher und Einheimische gleichermaßen.
So bilden die Urstromtäler der Flüsse Donau und Lech einen Kontrast zur Fränkischen und Schwäbischen Alb. Darüber hinaus treffen in dem Ferienland Donau-Ries die begehrten Touristenrouten, die Romantische Straße, die Schwäbische Albstraße, die Ferienstraße Alpen-Ostsee sowie die Route Deutsche Donau aufeinander. Im Landkreis finden sich romantische Altstädte und idyllische Dörfer vor, die es zu entdecken gilt. Auch tragen hier viele Regionen das Prädikat als staatlich anerkannten Erholungsort. In der Großen Kreisstadt Donauwörth befinden sich einige historische Bauwerke wie das Deutschordenshaus aus dem 12. Jahrhundert oder das Rathaus mit seinem Glockenspiel. In der zweiten Großen Kreisstadt des Landkreises, Nördlingen, trifft man auf eine mittelalterliche Altstadt, die durch eine Stadtmauer mit 16 Türmen und 5 Toren geprägt ist. Als Wahrzeichen von Nördlingen gilt der Turm der St.-Georgs-Kirche. Die evangelisch-lutherische Pfarrkirche wurde zwischen 1427 und 1505 errichtet. In der Stadt Rain (Lech) – die Blumenstadt an der Romantischen Straße – stellt das Rokoko-Rathaus ein imposantes Bauwerk dar. Die damalige Schranne wurde im 18. Jahrhundert zu dem neuen Rathaus umgestaltet. Ebenso zählt die Stadtpfarrkirche „St. Johannes der Träufer“ aus dem 14. und 15. Jahrhundert zu einer beliebten Sehenswürdigkeit der Kleinstadt. Der Landkreis ist reich an Museen, zu welchen das Bayerische Eisenbahnmuseum und das Rieskrater-Museum in Nördlingen sowie das Käthe-Kruse-Puppen-Museum in Donauwörth zählen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
