Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neusäß Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Neusäß tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neusäß intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Zusmarshausen und Augsburg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neusäß neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neusäß zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Neusäß gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neusäß um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Neusäß
Am Immobilienmarkt von Neusäß nimmt der Immobiliengutachter Immobilienwerte wahr, die sich stark dem Raum Augsburg anpassen. So verzeichnet der Immobiliengutachter bei den Kaufpreisen für Immobilien, im Vergleich zum Vorjahr, Preiserhöhungen von bis zu 23 Prozent. Im Wohnungssegment sind die Kaltmieten um etwa ein Prozent gesunken. Einige Pendler bestimmen den hiesigen Immobilienmarkt. Viele Menschen leben in der Kleinstadt und fahren täglich nach Augsburg zur Arbeit. Die Einwohnerzahl ist hier seit 2002 zwar fast konstant geblieben, dennoch sind Immobilien in der idyllischen Stadt gefragt. Neben einer starken Wirtschaft bietet der Ort seinen Bewohnern eine gute Infrastruktur, die sich mit einem umfangreichen Freizeitangebot paart. In der bayerisch-schwäbischen Stadt herrschen Immobilienwerte, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Günstiger können Wohnraumsuchende Immobilien in den Nachbarregionen Günzburg, Unterallgäu, Ostallgäu, Donau-Ries, Memmingen, Kaufbeuren und Dillingen an der Donau erwerben.
1. Einleitung
Neusäß, eine dynamische Gemeinde im Landkreis Augsburg in Bayern, hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohn- und Pendlerstandort entwickelt. Mit einer Fläche von rund 25 Quadratkilometern und etwa 22.000 Einwohnern liegt Neusäß strategisch günstig zwischen der Metropole Augsburg und dem Flughafen München. Die Nähe zu wichtigen Verkehrsadern wie der A8 und der Bahnverbindung macht es zu einem idealen Ort für Berufspendler. Der Immobilienmarkt in Neusäß spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisanstiegen und einer breiten Palette an Objekttypen, von Einfamilienhäusern bis hin zu Mietwohnungen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im November 2025, basierend auf der Preisentwicklung, dem Angebot-Nachfrage-Gleichgewicht und zukünftigen Trends.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Neusäß profitiert von einer positiven Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl ist in den vergangenen fünf Jahren um etwa 8 Prozent gestiegen, getrieben durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger aus der Region. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur: Mehrere Grund- und weiterführende Schulen, Einkaufszentren, Sportanlagen und grüne Flächen sorgen für eine familienfreundliche Atmosphäre. Wirtschaftlich ist Neusäß eng mit Augsburg verknüpft, wo Branchen wie Automobilzulieferung, Maschinenbau und Logistik dominieren. Lokale Unternehmen, darunter mittelständische Betriebe in der Fertigung und im Dienstleistungssektor, schaffen Arbeitsplätze und stabilisieren die Nachfrage nach Wohnraum. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Kaufkraft der Bevölkerung stärkt und den Immobilienmarkt antreibt. Allerdings wirken sich regionale Herausforderungen wie der Fachkräftemangel und steigende Energiepreise auf die Marktdynamik aus.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Neusäß zeigt im Jahr 2025 eine leichte Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, geprägt durch moderate Preisanstiege. Die Quadratmeterpreise für den Kauf von Immobilien liegen derzeit bei einem Durchschnitt von etwa 4.400 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Speziell für Eigentumswohnungen bewegt sich der Preis zwischen 4.300 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Häuser, insbesondere Einfamilien- und Reihenhäuser, sind teurer und erreichen Werte von 4.900 bis 5.100 Euro pro Quadratmeter. Mehrfamilienhäuser liegen mit rund 3.800 Euro pro Quadratmeter etwas darunter, was sie für Investoren interessant macht.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Kaufpreis um etwa 4 bis 5 Prozent erhöht, was auf eine Stabilisierung nach den Zinserhöhungen der EZB hinweist. Über einen Zeitraum von fünf Jahren beträgt die kumulierte Steigerung rund 4 Prozent, was Neusäß zu einem der stabileren Märkte in der Augsburger Region macht. Die Spanne reicht von günstigeren Objekten in Randlagen (ab 3.400 Euro pro Quadratmeter) bis zu Premium-Angeboten in zentralen Wohngebieten (bis 5.300 Euro pro Quadratmeter).
Beim Mietmarkt ist die Entwicklung ähnlich positiv. Die Kaltmietpreise für Wohnungen liegen im Durchschnitt bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter monatlich. Für eine typische 100-Quadratmeter-Wohnung ergibt das eine Monatsmiete von etwa 1.200 bis 1.400 Euro. Die Preise variieren je nach Objektart: Neuere Bauten oder zentrale Lagen können bis zu 17 Euro pro Quadratmeter kosten, während ältere Bestandswohnungen ab 11 Euro starten. Im Jahresvergleich ist eine Steigerung von rund 5 Prozent zu verzeichnen, was auf anhaltende Nachfrage und begrenztes Neubauangebot zurückzuführen ist. Nebenkosten belaufen sich auf etwa 3 Euro pro Quadratmeter, was den Gesamtmietpreis auf 15 bis 17 Euro anhebt.
4. Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Neusäß übersteigt derzeit das Angebot, was zu einer Verknappung und leichten Preisanstiegen führt. Aktuell gibt es rund 600 Häuser und 640 Eigentumswohnungen im Verkaufsangebot, was für eine Gemeinde dieser Größe als ausreichend, aber nicht übermäßig erscheint. Mietangebote umfassen etwa 190 Wohnungen, wobei der Fokus auf 2- bis 4-Zimmer-Objekten liegt. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien und Paaren im Alter von 30 bis 50 Jahren, die den Mix aus suburbaner Ruhe und städtischer Erreichbarkeit schätzen. Pendler aus München oder Ulm verstärken diesen Trend.
Im Vergleich zur umliegenden Augsburger Region ist das Angebot in Neusäß diverser: Während in Augsburg selbst die Preise höher sind (über 5.000 Euro pro Quadratmeter), bietet Neusäß günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist moderat; Büros und Lagerhallen profitieren von der Logistiknähe, mit Preisen von 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Grundstücke sind gefragt, mit Bodenrichtwerten von etwa 380 bis 400 Euro pro Quadratmeter, was Neubauvorhaben attraktiv macht. Insgesamt dauert die Vermarktungsdauer für Kaufobjekte 3 bis 6 Monate, für Mieten 2 bis 4 Wochen – ein Indikator für ein gesundes Marktumfeld.
5. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Neusäß. Positiv wirken die sinkenden Leitzinsen der EZB seit Mitte 2024, die die Finanzierungskosten senken und die Kaufkraft steigern. Die Inflation ist auf unter 2 Prozent abgeebbt, was die reale Wertentwicklung der Immobilien verbessert. Lokale Initiativen wie die Erweiterung der S-Bahn-Linien und Neubaugebiete (z. B. in den Ortsteilen Bergheim und Westheim) fördern die Nachfrage. Negative Einflüsse umfassen den anhaltenden Baukostenanstieg (Material und Löhne) und regulatorische Hürden wie die Energieeffizienzverordnung, die Sanierungen verteuern.
Die Demografie spielt eine Schlüsselrolle: Der Zuzug von Fachkräften in die Augsburger Industrie treibt den Bedarf an familientauglichem Wohnraum. Zudem wirkt sich der Trend zu Homeoffice positiv aus, da Neusäß als ruhiger Vorort punktet. Umweltfaktoren wie die Nähe zum Lech und geplante Grünflächen erhöhen den Reiz, während potenzielle Überschwemmungsrisiken in manchen Lagen ein Kaufargument mindern können.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 wird mit einer moderaten Preisentwicklung gerechnet. Experten erwarten eine Steigerung der Kaufpreise um 1 bis 3 Prozent, getrieben durch weiter sinkende Zinsen und steigende Beschäftigung in der Region. Mietpreise könnten um 3 bis 5 Prozent anziehen, insbesondere bei weiterem Zuzug. Das Neubauvolumen wird zunehmen, da kommunale Förderprogramme für energieeffiziente Bauten greifen, was das Angebot entlasten könnte. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder geopolitischen Unsicherheiten, die die Zinsen wieder anheben könnten. Insgesamt bleibt Neusäß ein solider Markt mit Potenzial für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen. Bis 2027 könnte der Durchschnittspreis für Wohnungen die 4.800-Euro-Marke überschreiten.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Neusäß präsentiert sich im November 2025 als stabil und zukunftsorientiert. Mit attraktiven Preisen im Vergleich zu Großstädten, starker Nachfrage und positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eignet er sich hervorragend für Käufer, Mieter und Investoren. Die moderate Preisentwicklung unterstreicht die Resilienz des Marktes, während geplante Infrastrukturmaßnahmen weitere Impulse setzen werden. Interessenten sollten frühzeitig handeln, um von den aktuellen Konditionen zu profitieren, und bei Bedarf eine individuelle Bewertung in Betracht ziehen. Neusäß bleibt ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – ein Ort, an dem Wohnen und Investieren Hand in Hand gehen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neusäß bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
In unmittelbarer Nähe zum Naturpark Augsburg – Westliche Wälder liegt die 22.000-Einwohner-Stadt Neusäß. Sie ist Teil des Landkreises Augsburg und erstreckt sich im Osten des Kreisgebietes auf rund 25 Quadratkilometer.
Die Stadt ist dem Regierungsbezirk Schwaben zugehörig und teilt sich in die Stadtteile Täfertingen, Ottmarshausen, Alt-Neusäß, Hammel, Schlipsheim, Westheim, Steppach und Hainhofen auf. Umgeben ist der Ort von den Städten und Gemeinden Stadtbergen, Aystetten, Gersthofen, Augsburg und Diedorf. Landwirtschaftlich ist die Stadt von dem 76 Kilometer langen Fluss, die Schmutter, geprägt, welcher das Schmuttertal durchquert. Der Kobelberg gilt mit seinen rund 528 Metern als höchste Erhebung im Stadtgebiet. Gelegen im Einzugsbereich von Augsburg profitiert die Region von einigen Standortvorteilen. Dennoch sind viele Stadtteile des Ortes in ihrem wirtschaftlichen Handeln nicht autark und sehr an die Metropole Augsburg gebunden. Grund dafür sind die dicht angrenzenden Bebauungen der Stadt, die mit den Bebauungen im Augsburger Stadtgebiet nahezu verschmelzen. Im Allgemeinen gilt Neusäß als ein Wohnareal der kreisfreien Stadt Augsburg. Auf den Gewerbeflächen der Kleinstadt haben sich größtenteils kleine und mittelständische Unternehmen aus den Branchen Handel, Gewerbe, Dienstleistungen und Handwerk angesiedelt. Im Wesentlichen herrscht in der schwäbisch-bayerischen Stadt ein vielseitig strukturierter Branchenmix. Die Unternehmen in der Region ziehen Vorteile aus der zentralen Lage der Stadt, der hohen Kaufkraft, dem niedrigen Kostenfaktor sowie der ausgezeichneten Infrastruktur.
Eine große Bandbreite an Schulen findet sich im Ort vor. Grundschule, Mittelschule, Realschule und Gymnasium sind hier vertreten und sorgen für ein anspruchsvolles Bildungsangebot.
Wer eine Universität oder Fachhochschule besuchen will, muss ins angrenzende Augsburg fahren. Die Großstadt ist vom Ort aus binnen kurzer Zeit zu erreichen. Nicht nur wirtschaftlich, auch kulturell übt Augsburg einen großen Einfluss auf die nahe gelegene Kleinstadt aus. Neusäß zählt zusammen mit Stadtbergen, Friedberg, Königsbrunn und Gersthofen zum Einzugsgebiet von Augsburg. All jene Orte sind finanziell besser gestellt als die kreisfreie Stadt. Zu den beliebten Sehenswürdigkeiten der Region zählen die Wallfahrtskirche Maria Loreto sowie die Katholische Pfarrkirche St. Stephanus. In der St. Stephanus-Kirche kann der Besucher unter anderem spätgotische Wandmalereien aus dem 14. Jahrhundert besichtigen. Interessante Geschichten erzählen die beiden Schlösser in den Ortsteilen Hainhofen und Hammel. Beide Schlösser befinden sich heute in Privatbesitz. Kulturfreunde können in der Stadt das Jugendkulturhaus Stereoton besuchen, in welchem diverse Konzerte und Veranstaltungen stattfinden. Weiterhin sind die hiesige Stadtkapelle und die Stadthalle einen Besuch wert. In der Stadthalle werden Gäste mit einem Angebot bereichert, das vom Theater über Kabarett bis zum Konzert reicht. Einige Parks, die sich durch die einzelnen Ortsteile der Stadt ziehen, laden zu ausgiebigen Spaziergängen ein. So finden sich im Ägidius-Park, im Schmuttertal und im am Thalersee noch naturbelassene und idyllische Plätze vor.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
