Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Oberallgäu Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Oberallgäu tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Oberallgäu intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Oberallgäu zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Oberallgäu gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Oberallgäu um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Oberallgäu
Im Landkreis Oberallgäu nimmt der Immobiliengutachter Preise für Immobilien wahr, die im oberen Preisbereich von Schwaben liegen. Der angrenzende Landkreis Lindau mit dem Bodensee und das Nachbarland Österreich machen den schwäbisch-bayerischen Landkreis für viele Wohnraumsuchende interessant. Die Wirtschaft hier ist stabil und für viele Menschen ist es ein Reiz, dort zu arbeiten, wo andere Urlaub machen. So herrscht am Immobilienmarkt der Region eine hohe Nachfrage nach Immobilien.
Die Immobilienwerte im Landkreis übersteigen die Preise für Immobilien der anderen bayerisch-schwäbischen Landkreise Donau-Ries, Dillingen an der Donau, Günzburg, Unterallgäu, Ostallgäu sowie der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren.
Nur in Lindau am Bodensee beobachtet der Immobiliengutachter noch höhere Immobilienwerte. Am Immobilienmarkt des Kreises Oberallgäu erkennt der Immobiliengutachter Preissteigerungen. Im Wohnungssegment belaufen diese sich, im Vergleich zum Vorjahr, auf etwa fünf Prozent. Bei Kaufobjekten verzeichnet der Immobiliengutachter sogar einen Anstieg der Immobilienwerte von 14 Prozent.
1. Einführung
Der Landkreis Oberallgäu, gelegen in der Region Allgäu in Bayern, umfasst eine Fläche von etwa 1.331 Quadratkilometern und zählt rund 160.000 Einwohner. Er erstreckt sich von den idyllischen Alpenwiesen bis zu den Höhen des Oberstdorfer Berggebiets und ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Idylle, touristischer Attraktivität und wirtschaftlicher Dynamik. Wichtige Städte wie Kempten (Allgäu), Immenstadt im Allgäu und Sonthofen fungieren als regionale Zentren. Der Immobilienmarkt hier ist stark von der Nähe zur Natur, der Skigebietsinfrastruktur und der Nähe zu Industrie- und Handelsstandorten wie Augsburg oder München beeinflusst. In den letzten Jahren hat der Markt eine stabile, aber dynamische Entwicklung durchlaufen, die durch steigende Nachfrage nach Wohnraum und Ferienimmobilien gekennzeichnet ist. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im Oktober 2025, einschließlich Preisentwicklungen, demografischer Faktoren und zukünftiger Prognosen.
2. Demografische Entwicklung und Einflussfaktoren
Die demografische Struktur des Landkreises Oberallgäu ist geprägt von einer alternden Bevölkerung mit einer leichten Zunahme durch Zuzug. Bis 2043 wird eine moderate Bevölkerungszunahme auf etwa 170.000 Einwohner prognostiziert, getrieben durch berufliche Zuzüge in Branchen wie Tourismus, Maschinenbau und Milchwirtschaft. Besonders in Städten wie Kempten und Sonthofen ziehen junge Familien und Pendler aus dem Umland an, was den Wohnungsbedarf ankurbelt. Die Altersstruktur zeigt einen hohen Anteil an Senioren (über 65 Jahre), die zunehmend barrierearme Wohnformen fordern.
Wichtige Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt sind:
- Tourismusboom: Das Allgäu als Winter- und Wandersportregion führt zu einer hohen Nachfrage nach Zweitwohnungen und Ferienhäusern, was Preise in touristisch geprägten Orten wie Oberstdorf oder Immenstadt treibt.
- Wirtschaftliche Stabilität: Der Landkreis profitiert von Unternehmen in der Lebensmittelindustrie (z. B. Käsereien) und im Maschinenbau, was Arbeitsplätze schafft und Zuzug fördert.
- Makroökonomische Aspekte: Steigende Baukosten, höhere Zinsen seit 2023 und eine allgemeine Wohnungsnot in Bayern belasten den Markt, während Förderprogramme des Freistaats wie die Wohnraumförderung den Neubau unterstützen.
- Nachhaltigkeitstrends: Zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten und umweltfreundlichen Immobilien, insbesondere in alpinen Regionen, wo Klimaschutz eine Rolle spielt.
Diese Faktoren führen zu einer angespannten Wohnungsversorgung, insbesondere für Geringverdiener, wo Mieten vierfach schneller steigen als die Lebenshaltungskosten.
3. Kaufmarkt für Wohnimmobilien
Der Kaufmarkt im Landkreis Oberallgäu zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Erholung nach den Zinsanstiegen der Vorjahre. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei etwa 4.016 Euro, was einem Plus von 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Einfamilienhäuser variieren die Preise je nach Lage stark: In zentralen Orten wie Sonthofen beträgt der Durchschnittspreis 4.794 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten bis zu 6.485 Euro in begehrten Lagen. In Kempten stabilisieren sich die Preise bei rund 3.845 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 4,21 Prozent darstellt. Immenstadt weist für Wohnungen einen Preis von 3.816 Euro pro Quadratmeter auf.
Die Spanne reicht von unter 1.400 Euro pro Quadratmeter in ländlichen Randlagen bis über 13.000 Euro in Premium-Segmenten mit Bergblick. Neubauwohnungen in Kempten erreichen Preise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsobjekte bei 7.000 Euro liegen. Die Nachfrage nach größeren Objekten (über 100 Quadratmeter) ist hoch, da Familien den Raum für Homeoffice und Freizeit nutzen. Der Marktvolumen ist stabil, mit einer leichten Zunahme der Transaktionen durch sinkende Zinsen, doch der Bestand an bezahlbarem Wohnraum schrumpft.
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt ist einer der dynamischsten in Bayern und weist die schnellsten Steigerungen auf. Der durchschnittliche Mietpreis im Landkreis Oberallgäu liegt 2025 bei 11,59 bis 12,17 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von bis zu 6,9 Prozent pro Jahr entspricht – der höchste Wert in der Region Schwaben. In Kempten erreichen Mieten 12,94 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von 5,89 Prozent zum Vorjahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich daraus eine monatliche Kaltmiete von etwa 964 Euro.
Der Mietspiegel differenziert nach Ausstattung: Neuere Objekte (Baujahr nach 2000) kosten 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter, ältere Bestandswohnungen 10 bis 11 Euro. In Rettenberg liegen Preise zwischen 11,69 und 14,26 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen (77 bis 102 Quadratmeter), was zu Leerstandsraten unter 2 Prozent führt. Neue Mietverträge zeigen die stärksten Zuwächse, da Vermieter die gestiegenen Baukosten weitergeben. Der Markt ist besonders angespannt für junge Haushalte und Alleinstehende, wo bezahlbare Angebote rar sind.
5. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Oberallgäu ist geprägt von einer stabilen Nachfrage aus Handel, Gastronomie und Produktion. Mietpreise für Büros und Praxen liegen bei etwa 14 Euro pro Quadratmeter, Kaufpreise bei 3.924 Euro. Produktionsflächen sind günstiger mit 1.570 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis, während Gastronomieobjekte bis 7.062 Euro erreichen. In Sonthofen und Kempten profitieren Gewerbeparks von der Nähe zu Verkehrsadern wie der A7.
Der Markt zeigt eine moderate Expansion, getrieben durch den Tourismus (Hotels und Ferienwohnungen) und die Logistikbranche. Allerdings bremsen hohe Baukosten den Neubau, was zu einer Knappheit bei modernen Lagerflächen führt. Die Umsatzvolumina sind robust, mit Fokus auf nachhaltige Objekte in Oberbayern und Schwaben. Insgesamt bleibt der Sektor weniger volatil als der Wohnmarkt, mit prognostizierten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich.
6. Prognosen und Trends bis 2035
Bis 2035 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen real um 1 bis 2 Prozent pro Jahr, Mieten um 3 bis 5 Prozent. Der Wohnungsbedarf wächst aufgrund des Zuzugs um 10.000 Einheiten, mit Schwerpunkt auf 3- bis 4-Zimmer-Objekten. Der Fokus verschiebt sich zu energieeffizienten Neubauten und barrierefreien Umbauten für Senioren. Herausforderungen wie der demografische Wandel und steigende Zinsen könnten Korrekturen auslösen, während Förderungen den Markt stützen. In touristischen Hotspots könnten Preise weiter divergieren, während ländliche Gebiete stabil bleiben.
7. Schlussfolgerung und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Oberallgäu ist robust und wachstumsstark, doch die wachsende Ungleichheit bei der Wohnraumversorgung stellt eine zentrale Herausforderung dar. Während Investoren von der Attraktivität der Region profitieren, fehlt es an bezahlbarem Angebot für Einheimische. Empfehlungen umfassen eine Intensivierung des Neubaus durch kommunale Förderungen, den Ausbau von Mikrozensus-Daten für bessere Planung und den Fokus auf nachhaltige Sanierungen. Langfristig bietet der Markt Chancen für Diversifikation, insbesondere im Gewerbe- und Tourismussegment, und bleibt ein attraktiver Standort für Investitionen in Bayern.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Oberallgäu bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
An der Grenze der bayerisch-schwäbischen Landkreise Lindau (Bodensee), Ostallgäu und Unterallgäu liegt der Landkreis Oberallgäu. Er befindet sich am südlichsten Punkt von Deutschland.
Ebenso bildet der südliche Teil des Kreises die Grenze zum Binnenstaat Österreich. Der Landkreis Oberallgäu ist dem Regierungsbezirk Schwaben zugehörig und verzeichnet derzeit rund 150.000 Einwohner. Er dehnt sich auf etwa 1.527 Quadratkilometer aus und umrahmt die kreisfreie Stadt Kempten, welche sich im Norden des Landkreises befindet, vollständig. Das Kreisgebiet zählt insgesamt 28 Märkte, Gemeinden und Städte. Immenstadt i. Allgäu und Sonthofen sind die einzigen Städte in der Region. Weiterhin befinden sich hier die Märkte Bad Hindelang, Buchenberg, Altusried, Oberstaufen, Dietmannsried, Wiggensbach, Sulzberg, Weitnau, Wertach und Oberstdorf sowie die Gemeinden Bolsterlang, Burgberg i. Allgäu, Obermaiselstein, Rettenberg, Ofterschwang, Wildpoldsried, Waltenhofen, Oy-Mittelberg, Balderschwang, Lauben, Fischen i. Allgäu, Haldenwang, Durach, Blaichach, Missen-Wilhams und Betzigau.
Die Landschaft der Region ist vom alpinen und voralpinen Terrain geprägt. Die Hochfrottspitze gilt mit ihren 2649 Metern als höchster Berg im Kreisgebiet.
Ebenso ist die hiesige Landschaft von der Breitachkamm – einer Schlucht – gezeichnet, die von der Breitach durchquert wird. Überwiegend finden sich in der Region ländliche Strukturen vor. Etwa die Hälfte der Gesamtfläche wird landwirtschaftlich genutzt. In der hiesigen Wirtschaft spielen die Milchproduktion, der Maschinenbau und der Tourismus eine wesentliche Rolle. Auch Handwerks- und Industriebetriebe finden sich hier vor. Meist handelt es sich dabei um mittelständische Unternehmen. Im Süden des Landkreises ist die metallverarbeitende Industrie vorherrschend. Altbewährte und international tätige Unternehmen, wie Bosch und Turbo, haben hier ihren Sitz.
Der Landkreis Oberallgäu präsentiert sich als überaus umweltfreundliche Region, was sie mit ihren zehn Naturschutzgebieten unter Beweis stellt. Diese erstrecken sich auf rund 24.000 Hektar.
Als größtes Naturschutzgebiet im Landkreis und zugleich im Regierungsbezirk Schwaben gelten die Allgäuer Hochalpen mit einer Fläche von rund 21.000 Hektar. Der Landkreis ist mit seinen vielen kleinen Dörfern ein Eldorado für Naturfreunde und Wanderer. Seine kontrastreiche Landschaft bietet die besten Voraussetzungen zum Wandern, Klettern oder Ski fahren. Im Sommer laden die vielen romantischen Badeseen zum Verweilen ein. Die Alpenregion mit ihrer atemberaubenden Kulisse lockt besonders im Winter viele Sportler an. Zahlreiche Sehenswürdigkeiten, die sich über die einzelnen Städte und Gemeinden der Region erstrecken, sorgen außerdem für ein aufregendes Kulturerlebnis. So treffen Besucher in Altusried auf die imposante Pfarrkirche St. Blasius und Alexander. In Oy-Mittelberg findet man in der Pfarrkirche St. Michael Mittelberg ein weiteres historisches Bauwerk. In Immenstadt zählen das Museum Hofmühle und das ehemalige Stadtschloss zu einem kulturellen Anlaufpunkt. In Oberstaufen können Besucher das Schnaps-Museum Penninger besichtigen. Das Allgäu mit seinen weitläufigen satten Wiesen und den schönen Flusslandschaften bietet sich für ausgiebige Radtouren und Spaziergänge an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
