Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Königsbrunn Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Königsbrunn tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Königsbrunn intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Augsburg und Landsberg am Lech eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Königsbrunn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Königsbrunn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Königsbrunn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Königsbrunn um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Königsbrunn
In Königsbrunn stellt der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt merkliche Änderungen im Bereich der Immobilienwerte fest. So verzeichnet das Wohnungssegment, im Vergleich zum Vorjahr, Preissteigerungen bei den Kaltmieten um etwa vier Prozent. Auch die Kaufpreise für Immobilien sind um rund 10 Prozent gestiegen. Der Immobiliengutachter erfasst am hiesigen Immobilienmarkt Angebote, bei denen es sich größtenteils um Kaufobjekte handelt. Häuser zur Miete wurden hingegen kaum in der Gegend angeboten. In der Stadt sind die Immobilienwerte inzwischen merklich gestiegen. Grund dafür ist zum einen die Nähe zur kreisfreien Stadt Augsburg. Zum anderen spielen die zentrale Lage und die gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung der Immobilienwerte. In Königsbrunn sind Immobilien teurer als in Günzburg, Ostallgäu, Kaufbeuren, Dillingen an der Donau, Memmingen, Unterallgäu, Friedberg und Donau-Ries.
Umfassender Bericht zum Immobilienmarkt in Königsbrunn
1. Einleitung
Königsbrunn, eine dynamische Kleinstadt im Landkreis Augsburg in Bayern, hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Als Pendlerstadt mit guter Anbindung an das nahegelegene Augsburg profitiert sie von der Nähe zu einem starken Wirtschaftsraum, ohne die Hektik einer Metropole. Der Immobilienmarkt in Königsbrunn spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von steigender Nachfrage, moderaten Preisentwicklungen und einer Balance zwischen Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Herbst 2025, unter Berücksichtigung von Kauf- und Mietpreisen, Trends sowie zukünftigen Perspektiven. Basierend auf den verfügbaren Daten zeigt sich ein stabiler, aber leicht aufsteigender Markt, der von regionalen Wachstumsimpulsen getrieben wird.
2. Lage und Demographie
Königsbrunn liegt etwa 10 Kilometer westlich von Augsburg und erstreckt sich über eine Fläche von rund 18,4 Quadratkilometern. Die Stadt ist durch die Bundesautobahn A8 und die Bahnlinie nach Augsburg hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden, was sie für Berufspendler ideal macht. Die Entfernung zum Flughafen München beträgt etwa 80 Kilometer, was zusätzliche Vorteile für Reisende bietet.
Demografisch gesehen zählt Königsbrunn zu den wachstumsstarken Kommunen Bayerns. Mit etwa 28.500 Einwohnern (Stand Ende 2024) verzeichnet die Stadt eine leichte Zunahme, getrieben durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger aus der Region. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 25 Prozent der Bevölkerung sind unter 18 Jahre alt, rund 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter und 15 Prozent über 65. Diese Entwicklung fördert den Bedarf an familientauglichen Immobilien, wie Reihenhäusern und größeren Wohnungen, während der Anteil älterer Bewohner den Markt für barrierearme Objekte belebt. Die hohe Geburtenrate und der Nettozuzug von etwa 200 Personen pro Jahr unterstreichen das Potenzial für langfristiges Wachstum.
3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Immobilienmarkt in Königsbrunn ist eng mit der Wirtschaftsregion Augsburg verknüpft, die als einer der stärksten Motoren Bayerns gilt. Die Region umfasst Branchen wie Maschinenbau, Automobilzulieferer und Logistik, mit großen Arbeitgebern wie MAN Truck & Bus und KUKA in der Nähe. In Königsbrunn selbst dominieren mittelständische Unternehmen in den Bereichen Handel, Handwerk und Dienstleistungen, ergänzt durch ein wachsendes Gewerbegebiet. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Kaufkraft der Haushalte stärkt und den Immobilienmarkt ankurbelt.
Die Inflation und steigende Zinsen haben den Markt in den Vorjahren gedämpft, doch ab 2025 zeigen sich erste Erholungstendenzen durch sinkende Bauzinsen und Förderprogramme wie die KfW-Programme für energieeffiziente Sanierungen. Die Nähe zu Augsburg sorgt für eine hohe Beschäftigungsrate von über 80 Prozent, was den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum steigert. Zudem profitiert die Stadt von Investitionen in Infrastruktur, wie der Erweiterung des Nahverkehrsnetzes, die den Wohnwert weiter erhöht.
4. Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Markt in Königsbrunn ist im Herbst 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Überhängung der Nachfrage gegenüber dem Angebot. Es gibt derzeit etwa 150 bis 200 aktive Kaufangebote und rund 100 Mietobjekte, was auf eine moderate Verfügbarkeit hinweist. Die Preise haben sich seit 2024 stabilisiert, mit leichten Steigerungen durch anhaltende Nachfrage.
4.1 Kaufmarkt
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 4.200 bis 4.400 Euro. Typische Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 100 Quadratmetern, die für 300.000 bis 450.000 Euro angeboten werden. In zentralen Lagen, wie um den Hauptbahnhof, erreichen Preise bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen günstiger sind (ab 3.800 Euro).
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier dominiert ein Quadratmeterpreis von 4.500 bis 4.800 Euro. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern kostet 550.000 bis 700.000 Euro. Mehrfamilienhäuser, oft für Investoren interessant, liegen bei 3.200 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter und bieten Renditen von 4 bis 5 Prozent.
Der Markt für Neubauten ist lebhaft, mit Projekten in den Erweiterungsgebieten wie „Königsbrunn-Süd“, wo Preise um 10 Prozent höher ausfallen aufgrund moderner Ausstattung und Energieeffizienz.
4.2 Mietmarkt
- Wohnungen: Die Kaltmiete beträgt im Schnitt 11,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter. Eine 3-Zimmer-Wohnung (80 Quadratmeter) kostet monatlich 900 bis 1.100 Euro. In Neubauten steigen die Preise auf 14 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten günstiger sind (ab 10,50 Euro).
- Häuser: Für Einfamilienhäuser liegt die Miete bei 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter, was für ein 140-Quadratmeter-Objekt 1.700 bis 1.800 Euro ergibt. Der Mietmarkt ist enger als der Kaufmarkt, mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent, was zu Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.
Insgesamt sind die Preise in Königsbrunn um 15 bis 20 Prozent niedriger als in Augsburg, was den Ort für Einsteiger attraktiv macht.
5. Marktentwicklung und Trends
Seit 2020 haben sich die Kaufpreise für Wohnungen um rund 25 Prozent und für Häuser um 20 Prozent erhöht, mit einer Verlangsamung ab 2023 durch wirtschaftliche Unsicherheiten. Im Jahr 2025 beobachten wir eine moderate Steigerung: Wohnungspreise plus 3 bis 4 Prozent, Hauspreise plus 2 bis 3 Prozent. Die Mieten sind um 4 bis 5 Prozent gestiegen, beeinflusst durch höhere Energiekosten und Nachfrage von Zuzüglern.
Aktuelle Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Steigende Beliebtheit energieeffizienter Objekte (KFW-Standard 40 oder besser), die bis zu 10 Prozent mehr wert sind.
- Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Plattformen haben den Markteintritt erleichtert.
- Investoreninteresse: Auswärtige Investoren aus München zielen auf Mehrfamilienhäuser ab, was Preise in guten Lagen antreibt.
- Segmentierte Nachfrage: Junge Familien suchen Grundstücke für Eigenheime, während Senioren kleinere, barrierefreie Wohnungen bevorzugen.
Die Anzahl der Transaktionen liegt bei etwa 80 pro Quartal, mit einer Verweildauer von 3 bis 4 Monaten für Käufe.
6. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Positive Treiber: Bevölkerungswachstum, gute Infrastruktur (Schulen, Einkaufszentren) und die Nähe zu Augsburg fördern die Attraktivität. Förderungen für den Neubau, wie das Baukindergeld, stimulieren das Angebot.
- Herausforderungen: Hohe Baukosten (bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauten) und regulatorische Hürden bremsen den Ausbau. Die allgemeine Zinsentwicklung könnte bei einem Anstieg über 3 Prozent die Nachfrage dämpfen.
- Lokale Besonderheiten: Die Grünflächenquote von über 40 Prozent macht Königsbrunn zu einem „grünen“ Standort, was den Wohnwert steigert, aber Bebauung einschränkt.
7. Ausblick und Prognose
Für die kommenden Jahre, insbesondere bis 2030, wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten jährlich um 2 bis 4 Prozent steigen, Mieten um 3 Prozent, abhängig von der Wirtschaftslage. Die Region Augsburg plant weitere Gewerbeausbauten, was den Zuzug fördert und den Bedarf an 500 neuen Wohneinheiten bis 2028 schafft. Potenzielle Risiken sind eine Rezession oder steigende Zinsen, die den Markt abkühlen könnten. Positiv wirken Initiativen wie die Digitalisierung des Baurechts und nachhaltige Quartiersentwicklungen. Insgesamt bleibt Königsbrunn ein solider Investitionsstandort mit stabilen Renditen.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Königsbrunn präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der Balance aus Lebensqualität, Wirtschaftskraft und bezahlbaren Preisen profitiert. Für Käufer und Mieter bietet die Stadt Chancen, insbesondere in den Segmenten familientauglicher Häuser und nachhaltiger Wohnungen. Investoren sollten auf Neubau- und Sanierungsobjekte setzen, um von den steigenden Werten zu partizipieren. Insgesamt ist Königsbrunn ein Vorbild für nachhaltiges Wachstum in der bayerischen Provinz – ein Markt, der Stabilität und Potenzial vereint. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Experten, um auf spezifische Bedürfnisse abzustimmen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Königsbrunn bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Auf etwa 19 Quadratkilometer erstreckt sich die größte Stadt des Landkreises Augsburg. Königsbrunn liegt im Südosten des bayerisch-schwäbischen Landkreises unmittelbar an der bekannten Römerstraße.
Das mitten im Lechfeld und nördlich der Alpen gelegene Stadtgebiet grenzt an den Regierungsbezirk Oberbayern sowie an die schwäbisch-bayerischen Städte und Gemeinden Wehringen, Oberottmarshausen, Kleinaitingen und Bobingen. Zudem besitzt die Stadt eine gemeinsame Grenze mit der kreisfreien Stadt Augsburg und dem Landkreis Aichach-Friedberg. Der zwischen Wertach und Lech gelegene Ort teilt sich in die Stadtteile Lechau, Königsbrunn-Gewerbegebiet, Neuhaus und Fohlenhof auf. Heute sind circa 29.000 Menschen in der bayerischen Stadt zu Hause. Bedeutende Metropolen wie Augsburg, München und Ulm sind innerhalb weniger Stunden von hier aus mit dem Auto erreichbar. Während die Stadt damals als längstes Dorf Bayerns überregional bekannt war, genießt sie heute ein ansehnliches Prestige als aufstrebende Stadt. Seit dem Zweiten Weltkrieg wuchs die Einwohnerzahl im Ort merklich. Das damalige Dorf wurde im Jahr 1842 zur Gemeinde erhoben und 1967 als Stadt anerkannt. Erste Besiedlungen fanden hier bereits in der Stein- und Bronzezeit statt. Die größte Stadt des Landkreises Augsburg verzeichnet eine herausragende wirtschaftliche Entwicklung. Angefeuert durch die gute Wirtschaftsförderung, die ausgefeilte Infrastruktur und die günstigen Verkehrsanbindungen, ist die hiesige Wirtschaft von Erfolg und Dynamik gezeichnet. Als Wirtschaftsstandort ist die bayerische Stadt mittlerweile sehr begehrt.
Nicht nur zum Arbeiten ist Königsbrunn der ideale Ort, sondern gleichermaßen zum Leben und Wohnen. Ein überaus breit gefächertes schulisches Angebot vereint sich in der Region mit einem ebenso umfangreichen Kultur- und Freizeit-Offerte.
Mehrere Museen, ein Kulturbüro sowie eine Sing- und Musikschule beleben das städtische Dasein. Im Lechfeldmuseum können, neben archäologischen Funden aus der Vor- und Frühgeschichte, über 4500 Werke des damaligen bäuerlichen Lebens in der Region besichtigt werden. Ebenso können Besucher des Museums Exponate des Bildhauers Gregor Kruk ansehen. Informationen über das Lechfeld zeigt das Dr. Heinz Fischer Naturmuseum in seiner naturwissenschaftlichen Sammlung. Mit dem Mercateum besitzt die Stadt den größten Globus der Welt, welcher sich an die historische Kartografie stützt. Zwischen der beliebten Königstherme und dem hiesigen Gymnasium befindet sich der repräsentative Globus, der für die Handelsbeziehungen zwischen Franken und Schwaben steht. Das Stadtzentrum des Ortes erfuhr in den letzten Jahren eine Neugestaltung. Auf einem Blumenbeet direkt an der Straße befindet sich eine interessante Skulptur. Die katholischen Pfarrkirchen „Maria unterm Kreuz“ und „St. Ulrich“ stellen ebenso sehenswerte Bauwerke dar. In der Region können Interessierte zahlreichen Freizeitaktivitäten nachgehen. Vom ausgiebigen Spaziergang durch die Lechauen bis hin zum Schwimmen im Ilsesee ist in der Stadt vieles möglich. Auch bietet das riesige Freizeitbad der Königstherme ein großes Erholungsangebot für seine Gäste. Neben dem auf Augsburger Stadtgebiet befindlichen Ilsesee ist die Stadt von vielen weiteren naturbelassenen Orten gezeichnet. Eine davon sind die vielen Fischweiher wie der Römersee und der Alemannensee, die sich im Süden der Stadt befinden.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
