Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Dillingen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Dillingen a. d. Donau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Dillingen a. d. Donau intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Dillingen a. d. Donau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Dillingen a. d. Donau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Dillingen a. d. Donau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Dillingen a. d. Donau
Der Immobiliengutachter nimmt im Landkreis Dillingen a. d. Donau Immobilienwerte wahr, die sich im unteren Preissegment von Schwaben bewegen. Neben dem Landkreis Donau-Ries herrschen hier die günstigsten Preise für Immobilien im gesamten Regierungsbezirk Schwaben. Am Immobilienmarkt der umliegenden Regionen wie Augsburg, Aichach–Friedberg, Günzburg, Unterallgäu, Neu-Ulm, Memmingen, Kaufbeuren, Kempten, Oberallgäu, Ostallgäu und Kaufbeuren erkennt der Immobiliengutachter höhere Immobilienwerte.
In der bedeutenden Urlaubsregion Lindau am Bodensee müssen Käufer von Immobilien am tiefsten in die Tasche greifen.
Im beschaulichen Landkreis Dillingen a. d. Donau bietet der Immobilienmarkt noch erschwingliche Häuser und Wohnungen an, die nur moderate Preisanstiege verzeichnen. Die Mieten für Wohnungen sind um etwa 4 Prozent gestiegen. Der Kaufpreis von Immobilien hat sich, im Vergleich zum Vorjahr, um etwa 7 Prozent erhöht.
Einleitung
Der Landkreis Dillingen an der Donau, gelegen in der Region Schwaben in Bayern, umfasst eine Fläche von etwa 781 Quadratkilometern und zählt rund 101.000 Einwohner. Die Kreisstadt Dillingen an der Donau mit ihren etwa 19.500 Bewohnern dient als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum. Der Immobilienmarkt in diesem ländlich geprägten Gebiet ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller Landwirtschaft, etablierten Industrieansiedlungen und einer wachsenden Wohnnachfrage durch Pendler in nahegelegene Metropolen wie Augsburg oder München. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine stabile Entwicklung mit moderaten Preisanstiegen, beeinflusst durch nationale Trends wie steigende Baukosten und eine abnehmende Neubauaktivität. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, die historische Entwicklung, Einflussfaktoren und zukünftige Prognosen.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis profitiert von einer stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren leicht gestiegen, getrieben durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger, die von der guten Lebensqualität und der Nähe zur Donau angezogen werden. Das Umland der Kreisstadt umfasst ein Einzugsgebiet von rund 75.000 Personen, was den lokalen Immobilienmarkt dynamisiert. Demografisch zeichnet sich eine Alterung der Bevölkerung ab, wie in vielen bayerischen Landkreisen, was den Bedarf an barrierefreien Wohnformen und Pflegeimmobilien steigert.
Wirtschaftlich ist der Kreis stark diversifiziert: Die Landwirtschaft spielt eine Rolle durch fruchtbare Böden entlang der Donau, während die Industrie – insbesondere Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Logistik – den Großteil der Arbeitsplätze bietet. Große Arbeitgeber wie Firmen in den Bereichen Automobilzulieferung und Metallverarbeitung sorgen für eine niedrige Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent. Die gute Infrastruktur unterstützt dies: Die A8-Autobahn verbindet den Kreis effizient mit München (ca. 80 km) und Ulm, während der Bahnverkehr über die Donautalbahn Pendlerwege erleichtert. Diese Faktoren machen den Landkreis attraktiv für Investoren und Käufer, die eine Balance aus Ruhe und Erreichbarkeit suchen.
Aktuelle Kaufpreise im Bestand und Neubau
Im dritten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien im Landkreis bei etwa 2.900 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Zustand und Objekttyp. Für Einfamilienhäuser aus dem Bestand beträgt der Quadratmeterpreis im Schnitt 3.100 Euro, mit Spitzenwerten in der Kreisstadt Dillingen von bis zu 3.200 Euro. In ländlicheren Gemeinden wie Lauingen oder Wertingen sind Preise um 10 bis 15 Prozent niedriger, bei rund 2.700 Euro pro Quadratmeter. Neubauten sind teurer und erreichen 3.500 bis 3.900 Euro pro Quadratmeter, insbesondere für energieeffiziente Häuser mit modernen Standards.
Eigentumswohnungen sind mit durchschnittlich 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger als Häuser. In städtischen Lagen wie Dillingen starten Bestandswohnungen bei 2.800 Euro, während Neubauwohnungen in Neubauprojekten entlang der Donau bis zu 3.800 Euro kosten. Der Markt ist ausgeglichen: Etwa 60 Prozent der Transaktionen betreffen Häuser, 40 Prozent Wohnungen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit guter Ausstattung, wie Garagen oder Gärten, was Preise in diesen Segmenten um 5 bis 10 Prozent über dem Durchschnitt treibt.
Mietmarkt
Der Mietmarkt im Landkreis ist eng mit der Kaufszene verknüpft und zeigt eine gesunde Nachfrage, insbesondere durch Berufspendler und Studierende der Hochschule Dillingen. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt 2025 bei 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. In der Kreisstadt beträgt er rund 10,00 Euro, mit Mieten für 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 80 Quadratmeter) von 750 bis 900 Euro monatlich. Ländliche Gebiete wie Gundelfingen weisen niedrigere Preise auf, bei 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter.
Neubauwohnungen sind um 15 bis 20 Prozent teurer, mit Mieten ab 11,00 Euro pro Quadratmeter, oft inklusive moderner Annehmlichkeiten wie Wärmepumpen. Die Leerstandsquote ist niedrig bei unter 2 Prozent, was Mieterhöhungen in Grenzen hält, aber den Druck auf den Bestand erhöht. Gewerbemieten für Büros und Läden liegen bei 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Nachfrage in Logistikflächen nahe der Autobahn.
Historische Entwicklung
Die Immobilienpreise im Landkreis haben sich in den letzten zehn Jahren kontinuierlich entwickelt. Zwischen 2015 und 2020 stiegen die Kaufpreise für Häuser um jährlich 4 bis 6 Prozent, getrieben durch den Corona-bedingten Zuzug in ländliche Regionen. 2021 und 2022 erreichten die Preise einen Höhepunkt mit Zuwächsen von bis zu 8 Prozent, als der Bedarf an Eigenheimen explodierte. Seit 2023 hat sich der Markt stabilisiert: Die jährlichen Steigerungen betragen nun 2 bis 3 Prozent, beeinflusst durch höhere Zinsen und Baukosten.
Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise für Wohnungen eine Steigerung von 2,1 bis 3,4 Prozent, bei Häusern von 1,5 bis 2,6 Prozent. Der Mietmarkt folgte ähnlich, mit Anstiegen von 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Insgesamt sind die Preise seit 2015 um 50 bis 70 Prozent gestiegen, wobei der Landkreis im Vergleich zu urbanen Zentren wie München (über 8.000 Euro pro Quadratmeter) als bezahlbar gilt. Die Neubauaktivität hat sich seit 2023 halbiert, von rund 150 Genehmigungen jährlich auf unter 100, was den Bestandsmarkt stärkt.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt im Landkreis. Positiv wirken die starke regionale Wirtschaft und die Infrastrukturausbaupläne, wie die Erweiterung der Donautalbahn und Investitionen in Breitbandausbau, die den Zuzug fördern. Die Nähe zu Natur und Fluss macht das Gebiet familienfreundlich, was den Bedarf an Einfamilienhäusern steigert. Negativ einwirken steigende Baukosten (durch Materialpreise und Fachkräftemangel) und die demografische Alterung, die den Fokus auf Umbau und Sanierung lenkt.
Zusätzlich beeinflussen nationale Trends wie die Energiewende: Viele Käufer priorisieren sanierte Objekte mit KfW-Standards, was Preise für solche Immobilien um 10 bis 15 Prozent anhebt. Die Inflation und Leitzinsen (aktuell bei 3,5 bis 4 Prozent) dämpfen den Kaufimpuls, fördern aber Mietinvestitionen. Lokale Förderprogramme der Bayerischen Staatsregierung, wie Zuschüsse für Neubau in ländlichen Räumen, unterstützen den Markt.
Prognose für 2025 und 2026
Für die kommenden zwei Jahre wird ein moderater Aufwärtstrend erwartet. Die Kaufpreise sollen um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, mit einem Durchschnitt von 3.200 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter für Häuser bis 2026. Wohnungen könnten auf 3.600 bis 3.800 Euro klettern, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mieten werden um 3 Prozent zunehmen, auf 10,00 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter, da die Neubauaktivität bundesweit auf unter 240.000 Einheiten 2025 sinkt.
Risiken bestehen in einer möglichen Zinserhöhung oder wirtschaftlichen Abschwächung, die den Markt bremsen könnte. Positiv wirkt die Stabilisierung der Inflation und Förderungen für energieeffizienten Bau. Insgesamt bleibt der Landkreis ein solider Standort: Die Preisentwicklung wird regional unter dem bayerischen Durchschnitt liegen, was ihn für Käufer attraktiv macht. Investoren sollten auf Bestandsobjekte mit Sanierungspotenzial setzen, da Neubau rar wird.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dillingen an der Donau präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert. Mit bezahlbaren Preisen, guter Infrastruktur und wirtschaftlicher Stärke eignet er sich hervragend für Familien und Investoren. Die moderate Preisentwicklung spiegelt eine gesunde Balance wider, während Herausforderungen wie der Fachkräftemangel durch gezielte Maßnahmen gemanagt werden können. Potenzielle Käufer und Mieter profitieren von einem Markt, der Qualität und Erreichbarkeit vereint, und der Landkreis bleibt ein Juwel in der schwäbischen Immobilienlandschaft. Für eine detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um individuelle Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Dillingen a. d. Donau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Dillingen a. d. Donau befindet sich im nördlichen Teil des Regierungsbezirks Schwaben. Die Landkreise Donau-Ries, Augsburg und Günzburg grenzen an den bayerischen Landkreis.
Ebenso zählt der Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg zu seinem Nachbarlandkreis. Die Donau fließt etwa 27 km durch das Kreisgebiet, das von einer Auenlandschaft mit vielen Wäldern gezeichnet ist. Der beschauliche Landkreis erstreckt sich auf einer Fläche von etwa 792 Quadratkilometern.
Rund 93.000 Menschen sind hier zu Hause. Insgesamt 27 Kommunen werden Dillingen an der Donau zugeordnet.
Dazu zählen die Große Kreisstadt Dillingen mit ihren etwa 18.000 Einwohnern sowie die vier Städte Gundelfingen a. d. Donau, Höchstädt a. d. Donau, Lauingen und Wertingen.
Außerdem gehören dem Landkreis die drei Märkte Aislingen, Bissingen und Wittislingen sowie die Gemeinden Bachhagel, Bächingen a. d. Brenz, Binswangen, Blindheim, Buttenwiesen, Finningen, Glött, Haunsheim, Holzheim, Laugna, Lutzingen, Medlingen, Mödingen, Schwenningen, Syrgenstein, Villenbach, Ziertheim, Zöschingen und Zusamaltheim an.
Die Region präsentiert sich mit einer außerordentlichen wirtschaftlichen Dynamik und einer ausgezeichneten Lage zwischen bedeutenden Wirtschaftszentren wie Stuttgart, Nürnberg, Augsburg, Ulm, Ingolstadt und München. Die gute Wirtschaftspolitik und der Ausbau der Verkehrsanbindungen haben dazu beigetragen, dass sich der Landkreis wirtschaftlich stark entwickelt hat. So findet sich hier heute ein vielfältiger Branchenmix vor, der besonders von mittelständischen Unternehmen geprägt ist. Eine hohe Kaufkraft und geringe Arbeitslosenquoten untermauern die wirtschaftliche Stabilität des Landkreises.
Die rund 93.000 Einwohner profitieren im Landkreis Dillingen a. d. Donau nicht nur von vielen attraktiven Arbeitsplätzen, sondern auch von einer hervorragenden Infrastruktur.
Eine ausgezeichnete ärztliche Versorgung, weiterführende Schulen und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten bereichern hier das Leben. Mit seiner weitläufigen Natur zählt der Landkreis zu einer umweltfreundlichen Region, was er mit seinen vier Naturschutzgebieten unter Beweis stellt. Diese dehnen sich auf etwa 666 Hektar aus. Nicht nur Naturfreunde, sondern gleichermaßen Kulturliebhaber kommen hier auf ihre Kosten. So verbergen sich insbesondere in den Altstädten des Landkreises einige kulturelle Schätze. Die ehemalige Universität und die Studienkirche in der Großen Kreisstadt Dillingen an der Donau gehören zu den historischen Bauwerken. Ebenso zählt das gleichnamige Schloss – ein früheres fürstbischöfliches Residenzschloss – zum Mittelpunkt der Kreisstadt. Heute ist im Schloss ein Finanzamt beherbergt. Ein kostbares Bauwerk aus der deutschen Spätrenaissance findet man in Höchstädt an der Donau. Das Schloss wurde zwischen 1589 und 1603 erbaut. Zudem finden alle zwei Jahre in der Region die Kulturtage statt, die ihre Gäste mit einem umfangreichen Programm bereichern. Das Angebot im Rahmen des Programms reicht von klassischer Musik über Laientheater und Kabarett bis zur Kunstausstellung. Die Region bietet viel Raum für ausgiebige Wanderungen und Spaziergänge. Die vielfältige Landschaft ist gezeichnet vom weitläufigen Donautal und voralpinen Hügelland. Im Sommer laden die vielen Baggerseen in der Region zum Verweilen ein.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
