Sachverständige für Immobilienbewertung in Günzburg

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Günzburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Günzburg tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Günzburg intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Dillingen und Neu-Ulm eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Günzburg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Günzburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Günzburg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Günzburg um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Günzburg

In der Großen Kreisstadt Günzburg stellt der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt Preisänderungen fest. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaltmieten um etwa neun Prozent gestiegen. Die Kaufpreise für Immobilien sind teilweise um ein Prozent zurückgegangen. Alles in allem erkennt der Immobiliengutachter am hiesigen Immobilienmarkt keine wesentlichen Preissprünge. Die Stadt am Donau-Ries glänzt durch eine gut funktionierende Wirtschaft, ein großes Kultur- und Freizeitangebot und bezahlbare Immobilien. Die Immobilienwerte in der Stadt sind zwar höher als in den Gemeinden des Landkreises, liegen aber unter dem Preisniveau von Neu-Ulm, Augsburg, Aichach-Friedberg, Oberallgäu, Lindau (Bodensee), Ostallgäu, Memmingen und Kempten. In den Regionen Donau-Ries und Dillingen an der Donau sind die Immobilienwerte geringer als in der Großen Kreisstadt Günzburg.

1. Lokale Rahmenbedingungen

Günzburg liegt im schwäbischen Bayern und ist von einer soliden wirtschaftlichen Struktur geprägt: Mittelständische Unternehmen, gute Verkehrsanbindung, Nähe zu größeren Städten und dennoch ruhige Wohnlagen. Die demografische Entwicklung zeigt moderate Zuzüge – insbesondere Familien und Berufstätige, die Pendelwege zu größeren Zentren in Kauf nehmen, aber die Wohnqualität in einer kleineren Stadt schätzen. Mit dieser Ausgangslage bildet Günzburg einen Wohnstandort, der Nachfrage erzeugt und entsprechend Immobilienwerte stützt.

Die Herausforderungen sind vergleichbar mit vielen Städten: gestiegene Bau-, Material- und Energiekosten, höhere Zinsen bei Immobilienfinanzierungen sowie strengere Energie- und Umweltauflagen im Gebäudebereich. Diese Rahmenbedingungen wirken dämpfend auf Neubau- und Modernisierungsaktivitäten.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 3.000 Euro pro m².

• Für Wohnhäuser (Einfamilienhäuser etc.) beträgt der Durchschnitt etwa 3.200 Euro pro m².

• In Bestlagen oder bei qualitativ hochwertigen Objekten können Preise deutlich darüber liegen – bis über 4.000 Euro / m² oder im oberen Segment sogar ca. 5.200 Euro / m².

• Auf der anderen Seite sind auch Objekte bzw. Lagen mit Preisen deutlich unter dem Durchschnitt zu finden – z. B. unter 2.000 Euro / m² im Kaufpreissegment Wohnungen oder unter 1.400 Euro / m² bei Häusern in einfacherer Lage bzw. mit Sanierungsbedarf.

Entwicklung

• Nach einer Phase recht kräftiger Steigerungen (bis etwa 2021) kam es in den Folgejahren zu einer Korrektur bzw. Stagnation: Im Jahr 2023 wurden Rückgänge bei den Durchschnittspreisen registriert.

• Für 2024 und 2025 zeigen sich wieder moderate Zuwächse: Bei Wohnungen z. B. im Jahr 2025 rund +5 % im Vergleich zum Vorjahr. Bei Häusern ebenfalls leichte positive Veränderungen.

• Im Kurzfristvergleich (Quartal zu Quartal) sind aber auch kleine Rückgänge bzw. Seitwärtsbewegungen erkennbar, insbesondere bei Häusern: Die Neubau- und Modernisierungskosten sowie die Finanzierungs­kosten wirken hemmend.

Mietpreise

• Die durchschnittliche Monatskaltmiete für Wohnungen liegt bei rund 11,30 Euro/m².

• Häuser bzw. Wohnhäuser haben in etwa etwas geringere €/m²-Werte im Mietsegment, z. B. rund 10,80 Euro/m² im Schnitt.

• Im letzten Jahr sind die Mietpreise gestiegen: Wohnungen um etwa +5 %, Häuser um rund +3.5 %.

• Die Spanne reicht bei Wohnungen von etwa 9,20 Euro/m² bis 14,80 Euro/m², je nach Lage, Zustand und Ausstattung.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Es gibt eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in Günzburg – insbesondere nach Einfamilienhäusern oder Wohnungen mit gehobener Ausstattung und guter Lage.

• Familien bevorzugen Objekte mit Garten, guter Anbindung, Schulen und Nahversorgung. Singles oder Paare greifen eher zu Eigentumswohnungen in zentrumsnahen oder gut angebundenen Bereichen.

• Auch Investoren zeigen Interesse – insbesondere wenn Mietrenditen stabil sind und das Objekt langfristig vermietet werden kann. Allerdings sind die Renditeerwartungen in diesem Markt aufgrund hoher Kaufpreise eher moderat.

Angebot

• Neue Bauprojekte sind vorhanden, aber durch die hohen Baukosten, knapper werdendes Bauland und regulatorische Anforderungen limitiert.

• Das Bestand-Segment (ältere Häuser oder Wohnungen) ist stärker durch Angebot geprägt, unter anderem von Objekten mit Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf.

• In weniger gefragten Lagen oder bei objektspezifischen Mängeln (Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz) ist das Angebot größer – was den Preis­spielraum erhöht.

4. Investitions- und Renditeüberlegungen

• Bei Kaufpreisen von ca. 3.000 €/m² und Mieten von rund 11 €/m² ergibt sich eine grobe Brutto­rendite (bei Vermietung) im Rahmen von ca. 3,5-4,5 %, ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung, Energie­kosten oder Modernisierungs­aufwand.

• Netto­renditen sind daher geringer und viele Käufer zahlen vorrangig mit Blick auf Eigennutzung oder langfristige Wertsteigerung und nicht primär auf kurzfristige Rendite.

• Für Investoren ist wichtig: Zustand der Immobilie, Lage, Energieeffizienz und Modernisierungsbedarf spielen eine sehr große Rolle. Käufe mit Sanierungsbedarf bergen Risiken, gleichzeitig Potenzial, wenn richtig kalkuliert.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Günzburg bietet attraktive Wohnlagen mit guter Lebensqualität – eine gute Kombination aus städtischer Infrastruktur und ländlicher Ruhe.

• Die moderate Preislage im Vergleich zu Metropolregionen macht den Standort für Eigennutzer interessant.

• Falls die Zinsen wieder günstiger werden oder Förderprogramme ausgebaut werden, könnte die Nachfrage erneut zulegen.

• Objekte mit guter Ausstattung, in gefragten Lagen und mit hoher Energieeffizienz haben Potenzial zur Wertsteigerung.

Risiken

• Hohe Kaufpreise und gleichzeitig moderate Mietrenditen – Eigennutzung förderlicher als reine Rendite-Investition.

• Die Kosten für Neubau oder Sanierung sind hoch – das dämpft Neubauaktivitäten und kann den Wert älterer Objekte belasten, wenn Modernisierung nicht erfolgt.

• Zins- und Finanzierungssituation: Bleiben Zinsen hoch oder steigen weiter, kann die Nachfrage zurückgehen.

• Lage- und Objektqualität sind entscheidend: In weniger guten Lagen oder bei schlechter Objektqualität kann der Preis­abschlag spürbar sein.

• Eine starke Übertreibung der Preisentwicklung erscheint im aktuellen Rahmen weniger wahrscheinlich – das heißt, große Sprünge nach oben sind unwahrscheinlich, ebenso starke Rückgänge, aber Stagnation oder moderate Entwicklung sind wahrscheinlicher.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahre

• Die Preisentwicklung in Günzburg dürfte sich in den nächsten Jahren stabil bis leicht steigend zeigen. Eine kräftige Beschleunigung erscheint aktuell wenig wahrscheinlich.

• Bei positiven Impulsen (z. B. Zins­senkung, verbesserte Förderprogramme, Neubauaktivitäten) könnte es zu moderaten Preissteigerungen kommen.

• In Teilsegmenten mit Modernisierungspotenzial oder besonders attraktiver Lage sind überdurchschnittliche Wertentwicklungen möglich.

• Gleichzeitig könnten schwächere Lagen oder Immobilien mit Sanierungsbedarf stagnieren oder leicht an Wert verlieren.

• Insgesamt ist ein konservatives Szenario realistisch: Wer heute kauft, kann mit Werterhalt rechnen, bei guter Objektqualität möglicherweise mit Wertzuwachs.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Günzburg präsentiert sich im Jahr 2025 als gut strukturiert und hochattraktiv, ohne jedoch aktuell eine überhitzte Dynamik zu zeigen. Für Eigennutzer ist der Standort ebenso interessant wie für Familien oder Pendler, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit suchen. Für Investoren gilt: genau kalkulieren, Objektqualität und Lage prüfen.

Wer heute in Günzburg eine Immobilie kauft – mit guter Ausstattung, in gefragter Lage und mit Blick auf langfristige Perspektive – findet einen soliden Markt vor. Wer dagegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt in schlechter Lage ohne Modernisierungspotenzial erwirbt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Günzburg bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Etwa 20.000 Menschen sind in Günzburg zu Hause. Der Ort ist die Große Kreisstadt und Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises.

Sie gehört dem Regierungsbezirk Schwaben an und dehnt sich auf rund 55 Quadratkilometer im Norden des Landkreises aus. Im Stadtgebiet treffen Günz und Nau aufeinander und münden in die Donau. Als Teil von Ober- und Mittelschwaben sowie des Schwäbischen Barockwinkels teilt sich die Stadt in die Stadtteile Wasserburg, Deffingen, Riedhausen, Denzingen, Reisensburg, Leinheim und Nornheim auf. Die Landwirtschaft im Ort ist von der Donauried und dem Alpenvorland geprägt. Außerdem ist die Donau-Iller-Lech-Platte ein Teil des hiesigen Landschaftsbildes. Das Mittelzentrum beherbergt wichtige Behörden wie Finanzamt, Landratsamt, Vermessungsamt und Amtsgericht. Auch die Außenstelle der Industrie und Handelskammer, die für den Regierungsbezirk Schwaben zuständig ist, befindet sich in der Kreisstadt. Ebenso ist sie ein Standort von einigen großen Banken. Die Stadt an der Donau stellt den wirtschaftlichen und kulturellen Drehpunkt im Norden des Landkreises dar. Verkehrstechnisch ist sie an die bedeutenden Oberzentren Ulm, Augsburg und Ingolstadt angebunden. Das breite schulische Angebot reicht von den üblichen Grundschulen über weiterführende Schulen wie Gymnasien bis hin zur staatlichen Berufsschule. Als Große Kreisstadt präsentiert sich der Ort mit einer ausgesprochenen wirtschaftlichen Dynamik, die mit einer hohen Kaufkraft und zahlreichen Arbeitsplätzen einhergeht. Viele Pendler fahren täglich in die Stadt, um dort zu arbeiten. Hier ist vom kleinen Familienbetrieb über den mittelständischen Handelsbetrieb bis hin zum Großkonzern alles vertreten.

Die Stadt Günzburg erzählt eine ereignisreiche Geschichte, an der etwa 300 Jahre die römische Kultur beteiligt war. Über 500 Jahre gehörte die Kreisstadt dem Haus Österreich/Habsburg an, welches für einen Ausbau der Stadt zur Markgrafschaft sorgte.

Während sie im Jahr 1803 noch als Landeshauptstadt von Vorderösterreich agierte, wurde sie 1806 ein Teil Bayerns. In seiner jetzigen Größe besteht der Ort seit 1978, als einige bisher autarke Gemeinden in die Stadt eingegliedert wurden. Die über 200 Baudenkmäler im Stadtkern zeugen von der weitreichenden Vergangenheit des Ortes. Durch die Sanierung vieler Häuser wurde der Stadtkern aufgewertet. In der fast komplett erhaltenen Altstadt befindet sich der Kuhturm aus dem 17. Jahrhundert, welcher zu den denkmalgeschützten Bauwerken der Stadt gehört und Teil der Stadtbefestigung ist. Ein Bauwerk im Stil des Rokoko stellt die katholische Frauenkirche „Zu Unserer Lieben Frau“ aus dem 18. Jahrhundert dar. Mit ihrem prunkvollen Chor und der Nonnenempore zählt sie zum bedeutendsten Kirchenbau der Kreisstadt. Das Schloss Reisensburg am Rande der Stadt gilt heute als Tagungsort der Universität Ulm. Mit dem Donauried im Norden verfügt der Ort über einen der bedeutendsten Naturräume Europas. Zahlreiche Seen, die teilweise auch zum Baden genutzt werden können, ziehen sich durch das ländliche Bild. Aus diesem Grund ist die Stadt Ziel vieler Radfahrer, die über den Donau-Radwanderweg Ulm – Regensburg die vielfältige Landschaft der Region erkunden wollen.

So zählen die Gemeinden Aichen, Aletshausen, Balzhausen, Bibertal, Breitenthal, Bubesheim, Deisenhausen, Dürrlauingen, Ebershausen, Ellzee, Gundremmingen, Haldenwang, Jettingen-Scheppach, Kammeltal, Kötz, Landensberg, Münsterhausen, Neuburg (Kammel), Offingen, Rettenbach, Röfingen, Ursberg, Waldstetten, Waltenhausen, Wiesenbach, Winterbach und Ziemetshausen sowie die Städte Burgau, Günzburg, Ichenhausen, Leipheim, Krumbach (Schwaben) und Thannhausen zum bayerischen Landkreis.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.