Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Aichach Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Aichach tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Aichach intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Friedberg und Schrobenhausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Aichach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Aichach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Aichach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Aichach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Aichach
Der Immobiliengutachter verzeichnet in der Kreisstadt Aichach steigende Immobilienwerte. Als Wohnort ist die Stadt in den letzten Jahren für viele Menschen zunehmend interessanter geworden. Eine Vielzahl an Arbeitsplätzen sowie eine hervorragende Infrastruktur und attraktive Immobilien beleben die Kreisstadt und feuern den hiesigen Immobilienmarkt an. Die Immobilienwerte in der bayerischen Stadt liegen im oberen Preisbereich von Schwaben. Der Immobiliengutachter nimmt in der historischen Stadt Preise für Immobilien wahr, die sich über den Immobilienwerten der bayerisch-schwäbischen Regionen Günzburg, Dillingen an der Donau, Unterallgäu, Ostallgäu, Donau-Ries sowie der Städte Memmingen und Kaufbeuren bewegen. Im angrenzenden Landkreis Augsburg herrscht ein ähnliches Preisniveau wie in der Kreisstadt. Am Immobilienmarkt der Stadt sind die Kaltmieten für Wohnungen, im Vergleich zum Vorjahr, um sechs Prozent sowie die Kaufpreise für Immobilien um 11 Prozent gestiegen.
1. Einleitung
Aichach, eine charmante Kleinstadt in Oberbayern im Landkreis Aichach-Friedberg, gilt als attraktiver Standort in der Pendlerregion Münchens. Mit rund 22.000 Einwohnern und einer idyllischen Lage an der Paar gelegen, profitiert die Stadt von ihrer Nähe zur Metropole München (ca. 50 Kilometer entfernt) sowie einer gut ausgebauten Infrastruktur. Der Immobilienmarkt in Aichach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit entsteht. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im Jahr 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotsstrukturen, Einflussfaktoren sowie einer Prognose für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf Wohn- und Gewerbeimmobilien, da diese Segmente den Großteil des Marktes ausmachen.
2. Geografische und wirtschaftliche Lage
Aichach liegt im Herzen des bayerischen Voralpenlands, umgeben von fruchtbaren Ebenen und sanften Hügeln. Die Stadt ist durch die Bundesautobahn A8 und die Bahnlinie München-Augsburg hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden, was Pendler aus München und Augsburg anzieht. Wirtschaftlich ist Aichach ein Zentrum für mittelständische Unternehmen in den Branchen Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Logistik. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Attraktivität für Familien und Berufstätige steigert. Die Bevölkerung wächst moderat um etwa 1 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug aus teureren Metropolregionen. Diese demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fördern eine robuste Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in den Bereichen Wohnen und Gewerbe.
3. Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Aichach zeichnet sich durch eine ausgewogene Balance zwischen Angebot und Nachfrage aus, wobei die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Im Jahr 2025 dominiert der Kaufmarkt, da viele Käufer aufgrund steigender Mieten und niedriger Zinsen (aktuell bei ca. 3-4 Prozent für Festzinsdarlehen) zu Eigentum tendieren.
3.1 Kaufpreise
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.250 Euro. Für kleinere Wohnungen (bis 60 Quadratmeter) beträgt der Preis um die 5.090 Euro pro Quadratmeter, während größere Einheiten (ab 100 Quadratmeter) bei rund 4.625 Euro liegen. Die Preisspanne reicht von 3.157 Euro (günstige Randlagen) bis zu 5.718 Euro (zentrale, neugebaute Objekte).
Für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt der Durchschnittspreis bei 3.767 bis 4.271 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit etwa 565.000 bis 640.000 Euro. Im Vergleich zum gesamten Landkreis Aichach-Friedberg sind die Preise in der Kernstadt Aichach um 5-10 Prozent höher, was auf die bessere Infrastruktur und die Nähe zum Zentrum zurückzuführen ist. Grundstücke für den Eigenbau werden derzeit mit 250 bis 400 Euro pro Quadratmeter gehandelt, wobei Bauland in zentralen Lagen knapp und teurer ist.
3.2 Mietpreise
Der Mietmarkt ist stabil, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 10,93 Euro im dritten Quartal 2025. Dies entspricht einer Steigerung von 4,42 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für Neubauwohnungen liegen die Mieten bei 12-14 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten bei 9-11 Euro ansetzen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei 2- bis 3-Zimmer-Objekten, die schnell vermietet werden. Leerstände sind rar und machen nur etwa 2 Prozent des Bestands aus.
3.3 Entwicklung und Transaktionsvolumen
Über die letzten fünf Jahre hat sich der Immobilienpreisindex in Aichach um 19 Prozent erhöht, mit einer jährlichen Steigerung von durchschnittlich 3-5 Prozent. Im Jahr 2024 lag der Zuwachs bei 2,92 Prozent für Wohnungen und 1,74 Prozent für Häuser. Das Transaktionsvolumen betrug 2024 rund 450 Käufe, was einem leichten Rückgang um 5 Prozent gegenüber 2023 entspricht – bedingt durch höhere Baukosten und Zinsängste. Dennoch bleibt der Markt dynamisch, mit einer Verweildauer von Angeboten von nur 3-4 Monaten.
4. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Aichach ist eng mit der regionalen Wirtschaft verknüpft und profitiert von der Expansion des Logistik- und Produktionssektors. Die Stadt verfügt über mehrere Gewerbegebiete, darunter den Gewerbepark B 300 und den Gewerbepark Acht 300, die insgesamt über 200 Hektar Fläche bieten. Diese Parks sind nahe der A8 gelegen und eignen sich ideal für mittelgroße Unternehmen.
4.1 Kauf- und Mietpreise
Kaufpreise für Gewerbeimmobilien variieren stark je nach Nutzung: Büros und Praxen kosten 2.500-3.500 Euro pro Quadratmeter, Lagerhallen 1.500-2.000 Euro. Ein typisches Gewerbegrundstück (z. B. 1.000 Quadratmeter) wird mit 200-300 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Mietpreise für Büros liegen bei 8-12 Euro pro Quadratmeter, für Produktionsflächen bei 5-7 Euro. Im Jahr 2025 sind etwa 12 Objekte aktiv auf dem Markt, darunter eine 384 Quadratmeter große Bürofläche ab 1. Oktober zur Miete.
4.2 Entwicklung und Angebot
Das Angebot an Gewerbeflächen ist begrenzt, mit einer Leerstandsquote von unter 4 Prozent. Die Nachfrage steigt durch Zuzug von Logistikfirmen, die von der Nähe zu München profitieren. Im Jahr 2024 wurden rund 20 Transaktionen abgeschlossen, mit einem Volumen von etwa 15 Millionen Euro. Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Steigerung von 2-3 Prozent jährlich, getrieben durch Investoren aus der Region Augsburg.
5. Einflussfaktoren auf den Markt
Der Immobilienmarkt in Aichach wird von mehreren Schlüsselfaktoren beeinflusst:
- Nachfragefaktoren: Hoher Zuzug aus München aufgrund hoher Lebenshaltungskosten dort (Pendleranteil: 25 Prozent der Erwerbstätigen). Demografischer Wandel hin zu Familien und Senioren fördert den Bedarf an größeren Wohnungen und barrierefreien Häusern.
- Angebotsfaktoren: Begrenztes Bauland durch Naturschutzgebiete und strenge Bebauungspläne. Die Baugenehmigungen sanken 2024 um 15 Prozent aufgrund steigender Baukosten (ca. 2.800 Euro pro Quadratmeter für Neubau).
- Wirtschaftliche und politische Einflüsse: Niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen: 55.000 Euro) stützen die Kaufkraft. Förderprogramme wie die KfW-Programme erleichtern Finanzierungen. Externe Risiken umfassen Zinssteigerungen und Inflationsdruck, die den Markt dämpfen könnten.
- Regionale Dynamik: Die Nähe zur Region A³ (Augsburg-Aichach-Friedberg) schafft Synergien, z. B. durch gemeinsame Wirtschaftsinitiativen, die den Gewerbeboom antreiben.
6. Marktprognose
Für die Jahre 2026 bis 2028 wird eine moderate Preisanstieg von 3-5 Prozent pro Jahr erwartet, insbesondere im Wohnsegment. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten (KFW-Standard 40) wird zunehmen, da der Bestand an sanierten Objekten knapp ist. Im Gewerbebereich prognostiziert man eine Erweiterung der Gewerbeparks um 20 Hektar, was das Angebot entlastet und Preise stabilisiert. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder höheren Zinsen, die die Transaktionszahlen um 10 Prozent senken könnten. Insgesamt bleibt Aichach ein solider, wachstumsstarker Markt mit Potenzial für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Aichach präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der Balance zwischen Tradition und Moderne profitiert. Mit steigenden Preisen, niedrigen Leerständen und starker Nachfrage bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Potenzielle Marktteilnehmer sollten auf Lage, Energieeffizienz und Finanzierungsoptionen achten, um von der positiven Entwicklung zu profitieren. Aichach bleibt somit ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – attraktiv für alle, die Qualität des Lebens mit wirtschaftlicher Stabilität verbinden möchten.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Aichach bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Als Teil des Städtedreiecks Augsburg-München-Ingolstadt befindet sich die Kreisstadt Aichach im Nordosten des Landkreises Aichach-Friedberg.
Sie ist Kreisstadt des Landkreises und gehört dem Regierungsbezirk Schwaben an. Die bayerisch-schwäbische Kreisstadt dehnt sich auf rund 93 Quadratkilometer aus. Gegenwärtig sind in der geschichtsträchtigen Stadt etwa 21.000 Menschen zu Hause. Der Ort liegt direkt an der Paar und ist ebenso Teil der Region Augsburg. Die Geschichte der bayerischen Kreisstadt reicht bis über 1000 Jahre zurück. Einige Bauwerke in der Gegend zeugen von einer ereignisreichen Vergangenheit. Die insgesamt 16 Stadtteile des Ortes sind ganz unterschiedlich geprägt. Neben dem gleichnamigen Stadtteil, der die meisten Einwohner verzeichnet, gehören weiterhin Sulzbach, Oberschneitbach, Klingen, Edenried, Algertshausen, Oberwittelsbach, Walchshofen, Unterwittelsbach, Untergriesbach, Ober- und Untermauerbach, Griesbeckerzell, Ecknach, Gallenbach, Unterschneitbach und Oberbernbach der Kreisstadt an. Eine Nachbargemeinde ist u.a. Altomünster. Die Region ist günstig zwischen den boomenden Metropolen München, Augsburg und Ingolstadt gelegen. Somit kann sie sich an einer dynamischen Wirtschaft erfreuen. Zusätzlich wird die hiesige Wirtschaft durch den hohen Erholungswert und die günstigen Standortvorteile angekurbelt. Aichach ist eine aufstrebende Stadt mit optimalen Verkehrsanbindungen und einem hohen Wohnwert. Zahlreiche Gewerbe- und Industriebetriebe haben hier ihren Sitz. Zudem sind in der Region viele öffentliche Einrichtungen wie ein Amtsgericht, eine Justizvollzugsanstalt, das Gesundheitsamt sowie das Staatliche Veterinäramt zu Hause, um nur einige zu nennen.
Die historische Kreisstadt Aichach ist in Besitz einiger kultureller Schätze und Bauwerke. So stellt die spätgotische Stadtpfarrkirche Mariä Himmelfahrt, dessen Innenausstattung um 1907 eine Neugestaltung erfuhr, ein sehenswertes Bauwerk dar.
Das denkmalgeschützte Gebäude wurde bereits im 12. Jahrhundert urkundlich erwähnt. Im Stadtteil Oberwittelsbach trifft der interessierte Besucher auf die Burg Wittelsbach, die bereits um 1000 entstanden ist. Im Jahr 1209 kam es zu einer Zerstörung der Burganlage. Im 15. Jahrhundert wurde an der Stelle die spätgotische Filialkirche Beatae Mariae Virginis errichtet. Ein weiteres historisches Bauwerk befindet sich in Unterwittelsbach. Hier bildet das Wasserschloss, welches im Volksmund gleichermaßen als „Sisi-Schloss“ bekannt ist, den kulturellen Mittelpunkt. Das ehemalige Jagdschloss eines Herzogs erfuhr im Jahr 1126 seine erstmalige geschichtliche Erwähnung. Bei einem Spaziergang entlang des Flusses Ecknach begegnet der Gast mit dem Schloss Blumenthal einer weiteren imposanten Sehenswürdigkeit. Das seinerzeit vierflügelige Wasserschloss wies einen Stil der Renaissance auf und fand im Jahr 1296 seine erste urkundliche Erwähnung. Im 16. Jahrhundert erfuhr es eine intensive Umgestaltung. Seit 2007 befindet sich das Schloss in privaten Besitz. Die riesige Schlossanlage beherbergt einen Biergarten, ein altes Brauereigebäude und die barocke Liebfrauenkapelle. Ebenso ist die Altstadt mit ihrem barocken Rathaus sehr sehenswert. Mit dem Arten- und Biotopschutzprogramm Ecknachtal – einer Kulturlandschaft im Hügelland – hat die Stadt ein Gemeinschaftsprojekt geschaffen, das sich um den Erhalt der Tier- und Pflanzenwelt in der Region kümmert.
Etwa 129.000 Menschen sind in der überwiegend ländlich geprägten Region zu Hause. Meist finden sich hier kleine idyllische Dörfer vor. Nur wenige größere Orte existieren in der Region. Eine Ausnahme bilden die Städte und Gemeinden Aichach, Friedberg, Dasing, Mering und Kissing. Insgesamt gehören die 22 Gemeinden Adelzhausen, Affing, Aindling, Baar, Dasing, Eurasburg, Hollenbach, Inchenhofen, Kissing, Kühlbach, Merching, Mering, Obergriesbach, Petersdorf, Pöttmes, Rehling, Ried, Schiltberg, Schmiechen, Sielenbach, Steindorf und Todtenweis dem Landkreis Aichach-Friedberg an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
