Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Neu-Ulm Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Neu-Ulm tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Neu-Ulm intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Neu-Ulm zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Neu-Ulm gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Neu-Ulm um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Neu-Ulm
Der Immobiliengutachter nimmt im Landkreis Neu-Ulm Immobilienwerte wahr, die sich im oberen Preisniveau von Schwaben bewegen. Insbesondere in den Städten des Landkreises herrschen recht hohe Immobilienwerte, die über den Preisen für Immobilien in Unterallgäu, Dillingen an der Donau, Ostallgäu, Günzburg, Donau-Ries sowie der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren liegen. Nur am Immobilienmarkt des Landkreises Lindau (Bodensee) sind Immobilien noch teurer.
Hier verzeichnet der Immobiliengutachter die höchsten Immobilienwerte im Regierungsbezirk Schwaben.
Im Vergleich zum Vorjahr blieben die Mietpreise in der Region unverändert. Die Kaufpreise für Immobilien hingegen sind um etwa vier Prozent gestiegen. Am Immobilienmarkt des Landkreises werden hauptsächlich Eigentumswohnungen und Häuser zum Kauf angeboten. Wegen seiner zentralen Lage zwischen München und Stuttgart sowie der ausgezeichneten Infrastruktur und der Nähe zu bekannten Urlaubsorten zählt der Landkreis zu einer begehrten Wohnregion. Zunehmend Menschen machen die Region zu ihrer Wahlheimat.
1. Einleitung
Der Landkreis Neu-Ulm, gelegen in Bayern an der Grenze zu Baden-Württemberg, umfasst die Große Kreisstadt Neu-Ulm sowie zahlreiche umliegende Gemeinden wie Elchingen, Holzheim oder Nersingen. Mit einer Fläche von rund 482 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 180.000 Einwohnern bildet er zusammen mit der benachbarten Stadt Ulm eine dynamische Doppelstadtregion, die als Innovationshub in Süddeutschland gilt. Der Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerberäumen, getrieben durch die Nähe zu Industrieansiedlungen, gute Verkehrsanbindungen (z. B. A 7, A 8 und der Bahnhof Neu-Ulm) sowie eine attraktive Lebensqualität mit Donau-Nähe und Freizeitangeboten.
Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, beeinflusst durch anhaltend hohe Baukosten, Zinsentwicklungen und eine leichte Abkühlung der Preise. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Segmente und Ausblicke bis 2026, basierend auf den marktrelevanten Trends.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die demografische Entwicklung im Landkreis Neu-Ulm ist positiv: Die Bevölkerung wächst jährlich um etwa 1-1,5 Prozent, was auf Zuzug aus anderen Regionen und eine positive Geburtenbilanz zurückzuführen ist. Bis Ende 2023 zählte der Kreis rund 179.000 Einwohner, mit einer Prognose auf über 190.000 bis 2030. Besonders die Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen ist stark vertreten, was die Nachfrage nach familientauglichen Wohnformen antreibt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 370 Einwohnern pro Quadratkilometer, mit höherer Konzentration in der Kernstadt Neu-Ulm (ca. 63.000 Einwohner).
Wirtschaftlich profitiert der Landkreis von einer diversifizierten Struktur: Die Innovationsregion Ulm-Neu-Ulm zählt zu den zukunftsstärksten in Deutschland und rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 80 bundesweit, mit Stärken in Dynamik (Platz 62) und Innovationskraft. Wichtige Branchen umfassen Maschinenbau (z. B. MTU Aero Engines in Neu-Ulm), Automobilzulieferer, Logistik und den Dienstleistungssektor. Die Erwerbsquote liegt bei über 70 Prozent, mit einer Arbeitslosenquote unter 4 Prozent. Diese robuste Wirtschaft schafft eine stabile Nachfrage nach Immobilien, da höhere Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen ca. 45.000 Euro brutto) die Kauf- und Mietkraft stärken. Allerdings belasten steigende Energiekosten und Fachkräftemangel den Bau- und Immobilienmarkt.
3. Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm ist durch eine anhaltende Knappheit an Angeboten gekennzeichnet, was trotz leichter Preisanpassungen eine solide Preisentwicklung ermöglicht. Im ersten Halbjahr 2025 lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 3.900 Euro, ein Rückgang von rund 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies spiegelt eine Marktanpassung an höhere Zinsen wider, die Käufer vorsichtiger macht. Dennoch bleiben zentrale Lagen wie Neu-Ulm-Innenstadt oder Elchingen gefragt, wo Preise bei 4.200 Euro pro Quadratmeter und höher liegen.
Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis 4.000 bis 4.400 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 0,5 Prozent im ersten Quartal 2025. Größere Objekte (über 150 Quadratmeter) erzielen Preise bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter, insbesondere in Neubaugebieten wie dem „Am Weinberg“-Quartier. Die Transaktionszahlen sind stabil, mit etwa 1.200 Verkäufen im Jahr 2025 (bis Oktober), wobei die Hälfte auf Bestandsimmobilien entfällt. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte (Effizienzklasse A oder B), da steigende Heizkosten und Förderprogramme wie die KfW-Umweltförderung Käufer priorisieren.
Grundstückspreise haben sich ebenfalls stabilisiert: Baugebiete in Randlagen kosten 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter, zentrale Flächen bis 600 Euro. Die Verfügbarkeit ist begrenzt, was den Druck auf Neubau erhöht.
4. Der Mietmarkt
Der Mietmarkt im Landkreis Neu-Ulm bleibt eng, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen lag im dritten Quartal 2025 bei 10,70 bis 11,90 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 4 Prozent gegenüber 2024. In Neu-Ulm-Stadtmitte erreichen Mieten 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, während Randgemeinden wie Nersingen bei 9 bis 11 Euro liegen. Für Neubauwohnungen sind Preise um 15 Prozent höher, oft mit Warmmiete von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter.
Der Mietspiegel 2025 berücksichtigt Faktoren wie Ausstattung, Baujahr und Lage: Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich eine monatliche Miete von 750 bis 950 Euro. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu Wettbewerb unter Mietern führt. Besonders gefragt sind barrierefreie Objekte für Senioren und familienfreundliche Einheiten. Mieterhöhungen sind durch die Mietpreisbremse begrenzt, doch in Neubaugebieten sind höhere Mieten üblich. Die Region profitiert von der Nähe zu Ulm, wo Mieten ähnlich hoch sind (ca. 11,60 Euro pro Quadratmeter).
5. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm wächst moderat, getrieben durch Logistik- und Produktionsansiedlungen. Mietpreise für Büroflächen liegen bei 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter in zentralen Lagen (z. B. Neu-Ulm-Gewerbepark), mit einer Steigerung von 3 Prozent im Jahr 2025. Lager- und Produktionshallen kosten 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Erreichbarkeit. Kaufpreise für Gewerbeobjekte reichen von 2.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, mit Fokus auf nachhaltige Bauten.
Die Nachfrage nach Retail-Flächen ist stabil, insbesondere in Einkaufszentren wie dem „Donautal-Center“. Die Flächennutzung ist hoch ausgelastet, mit einer Quote von 95 Prozent. Neue Projekte, wie Erweiterungen im Gewerbegebiet Finningen, unterstützen das Wachstum. Herausforderungen ergeben sich aus dem E-Commerce-Boom, der reine Einzelhandelsflächen belastet, während Logistikflächen boomen. Insgesamt wird der Sektor von der regionalen Wirtschaftskraft gestützt, mit Investitionsvolumen von ca. 150 Millionen Euro im Jahr 2025.
6. Baugenehmigungen und Neubauaktivität
Die Baugenehmigungen im Landkreis Neu-Ulm zeigen ein gemischtes Bild: Im Januar bis Juli 2025 wurden bundesweit mehr Genehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt (+15 Prozent), während Mehrfamilienhäuser um 6,6 Prozent zurückgingen. Lokal genehmigte der Landratsamt Neu-Ulm rund 800 Wohnungen, hauptsächlich in Neubaugebieten wie dem Eselsberg oder St. Christophorus. Der Fokus liegt auf modularen Holzbauten und energieeffizienten Projekten, um den CO2-Ausstoß zu senken.
Neubauvolumen belief sich auf ca. 250.000 Quadratmeter, mit Schwerpunkt auf Wohnen (70 Prozent). Wichtige Projekte umfassen den Neubau von Kindertagesstätten und das Stadtquartier „Am Weinberg“ in Ulm-Neu-Ulm. Die Bearbeitungszeiten für Anträge betragen 4-6 Wochen, wobei der Landratsamt Neu-Ulm zentralisiert abwickelt. Trotz Förderungen (z. B. BAFA-Programme) bremsen hohe Materialkosten den Ausbau, doch die Flächennutzungspläne 2025 reservieren weitere 100 Hektar für Wohn- und Gewerbebau.
7. Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt: Die EZB-Leitzinsen bei 3,5-4 Prozent dämpfen die Finanzierung, erhöhen aber die Attraktivität von Mieten. Inflation und Baukostensteigerungen (ca. +5 Prozent) belasten Neubau, während Förderungen wie die Wohnraumförderung Bayern den Einstieg erleichtern. Die Pandemie-Nachwirkungen und Home-Office-Trends fördern Vorortwohnungen, während Klimaschutzvorgaben (z. B. GEG 2024) energieintensive Altbauten entwerten. Positiv wirkt der Zuzug von Fachkräften durch Unternehmen wie die MTU.
8. Prognose bis 2026
Für 2026 wird eine weitere Stabilisierung erwartet, mit leichten Preisanstiegen von 1-2 Prozent bei Wohnimmobilien, getrieben durch anhaltende Nachfrage und sinkende Zinsen (Prognose: 3 Prozent). Mietpreise könnten um 3-4 Prozent steigen, da das Angebot knapp bleibt. Der Neubau schrumpft bundesweit um 10 Prozent, doch lokal könnte das Volumen durch Projekte wie den Flächennutzungsplan stabilisieren. Gewerbe profitiert von Logistikbooms, mit Preisanstiegen von 2 Prozent. Risiken bergen geopolitische Unsicherheiten und Rezessionsängste, Chancen liegen in grüner Sanierung und Digitalisierung.
9. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neu-Ulm bleibt attraktiv und widerstandsfähig, gestützt durch starke demografische und wirtschaftliche Fundamente. Während Preise sich anpassen, bietet die Region Chancen für Investoren in nachhaltige Objekte und Neubau. Herausforderungen wie Baukosten und Zinsen erfordern flexible Strategien, doch die langfristige Prognose ist positiv: Bis 2030 könnte der Bedarf an Wohnraum um 15 Prozent steigen. Interessenten sollten auf energieeffiziente und zentral gelegene Immobilien setzen, um von der regionalen Dynamik zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Neu-Ulm bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der beschauliche Landkreis Neu-Ulm befindet sich im Westen des Regierungsbezirks Schwaben. Als Teil der Region Donau-Iller grenzt er an die bayerischen Landkreise Günzburg und Unterallgäu sowie an die zu Baden-Württemberg zählenden Landkreise Alb-Donau-Kreis und Biberach.
Ebenso grenzt die Stadt Ulm an das Kreisgebiet.
Die Landschaft des Landkreises ist überwiegend vom Voralpenland geprägt. Auf einer so genannten „Iller-Lech-Platte“ dehnt sich das Kreisgebiet auf etwa 515 Quadratkilometer aus.
Der Süden des Landkreises weist Höhen bis zu 610 Metern auf. Heute sind rund 167.000 Menschen in der Region zwischen Donau und Iller zu Hause. Insgesamt gehören 17 Städte und Gemeinden dem Landkreis an. Zu den Gemeinden zählen Nersingen, Altenstadt, Oberroth, Bellenberg, Elchingen, Buch, Unterroth, Holzheim, Osterberg, Pfaffenhofen a.d. Roth, Kellmünz a.d. Iller und Roggenburg. Als Städte in der Region gelten Weißenhorn, Illertissen, Vöhringen, Senden und die Große Kreisstadt Neu-Ulm.
Entstanden ist der Landkreis in seiner heutigen Form im Jahr 1972 im Zuge der bayerischen Gebietsreform.
Flächenmäßig zählt der Landkreis Neu-Ulm zu den kleineren Landkreisen in Bayern. An der Einwohnerzahl gemessen ist er jedoch einer der größten Landkreise im Freistaat und rangiert in Schwaben, nach Augsburg, an zweiter Stelle. Der bayerische Landkreis zeichnet sich durch eine dynamische Wirtschaft aus, die mit der zentralen Lage und idealen Verkehrsanbindungen einhergeht. Die Metropolen Stuttgart und München sind über Straße und Schienen bequem von der Region aus erreichbar. Die Wirtschaft im Landkreis ist von einem bunten Branchenmix geprägt, der je nach Region stark variiert. So finden sich im südlichen Teil des Landkreises eher ländliche Strukturen vor. Der Norden wird überwiegend von Unternehmen eingenommen, die international tätig sind.
Der Landkreis Neu-Ulm ist eine Region mit vielen ländlichen Strukturen. Ihr Umweltbewusstsein beweist sie mit ihren fünf Naturschutzgebieten, die sich auf insgesamt 387 Hektar erstrecken.
Das Naturschutzgebiet Wochenau und der Illezeller Auwald gelten als das größte Naturschutzgebiet im Landkreis. In der Stadt Illertissen befindet sich ein Bienenmuseum, das im alten Vöhlinschloss beherbergt ist. Darüber hinaus ziehen sich viele weitere romantische Schlösser, imposante Kirchen und ehemalige Herrensitze durch die einzelnen Gemeinden des Landkreises. Ein Schmuckstück im Rokokostil stellt das Kloster Roggenburg dar, das seine Besucher regelmäßig mit Orgelkonzerten begeistert. In der Gemeinde Kellmünz trifft man auf einen archäologischen Park, der an die römische Vergangenheit erinnert. Mit seinem riesigen kulturellen Bestand lockt der Landkreis gleichermaßen Kulturbegeisterte an. Das Klostermuseum Roggenburg gewährt Einblicke in die Geschichte des Reichsstifts. In Oberfahlheim sind im Museum für bildende Kunst zahlreiche Exponate unterschiedlicher regionaler Künstler ausgestellt. In den einzelnen Gemeinden des Landkreises finden sich viele Büchereien mit einer komplexen Auswahl an Medien vor.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
