Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Aichach-Friedberg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Aichach-Friedberg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Aichach-Friedberg intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Aichach-Friedberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Aichach-Friedberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Aichach-Friedberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Aichach-Friedberg
Im bayerischen Landkreis Aichach-Friedberg erkennt der Immobiliengutachter Preise für Immobilien, die im oberen Preissegment von Schwaben liegen. Insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen verzeichnet der Immobilienmarkt des Landkreises eine erhöhte Nachfrage. Der Immobiliengutachter nimmt am Immobilienmarkt der Region wahr, dass unbebaute Grundstücke relativ selten zum Verkauf angeboten werden. Im Landkreis verzeichneten die Immobilienwerte in den letzten Jahren nur einen moderaten Anstieg. Während in den kleineren Gemeinden und Dörfern des Landkreises noch erschwinglichere Immobilienwerte herrschen, muss der Käufer von Immobilien in Aichach und Friedberg schon tiefer in die Tasche greifen.
Die Bewohner des bayerischen Landkreises profitieren von der Nähe zu den Metropolen Augsburg, München und Ingolstadt.
Wer Immobilien allerdings günstiger erwerben möchte, sollte sich am Immobilienmarkt der Landkreise Donau-Ries, Dillingen an der Donau, Günzburg, Unterallgäu und Ostallgäu sowie der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren umsehen.
1. Einführung
Der Landkreis Aichach-Friedberg liegt im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und erstreckt sich über eine Fläche von etwa 980 Quadratkilometern. Er grenzt an die Metropolregion Augsburg und München, was ihn zu einem attraktiven Pendlerstandort macht. Die Landschaft ist geprägt von fruchtbaren Ebenen, dem Lechrain und kleineren Hügelzügen, mit einer Mischung aus ländlichen Gemeinden und urbanen Zentren wie den Kreisstädten Aichach und Friedberg. Die gute Verkehrsanbindung über die Bundesautobahnen A8 und A9 sowie die Regionalzüge nach Augsburg und München fördert die wirtschaftliche Dynamik.
Der Immobilienmarkt im Landkreis ist eng verknüpft mit der regionalen Entwicklung: Hohe Lebensqualität, Nähe zu Großstädten und ein stabiles Wirtschaftsumfeld treiben die Nachfrage nach Wohn- und Gewerberäumen. Im Jahr 2025 zeigt der Markt Anzeichen einer Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, geprägt von steigenden Preisen und einer anhaltenden Knappheit an Angeboten. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Entwicklungen und Ausblicke basierend auf den verfügbaren Daten zum Stand Oktober 2025.
2. Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft des Landkreises Aichach-Friedberg ist vielfältig und robust. Wichtige Branchen umfassen die Automobilzulieferindustrie, Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Logistik, mit großen Arbeitgebern wie KUKA oder lokalen Mittelständlern. Die Nähe zur Industrieregion Augsburg sorgt für eine hohe Beschäftigungsquote von rund 70 Prozent, wobei viele Einwohner als Pendler in die Metropole ziehen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was den Landkreis zu einem der stabilsten in Bayern macht. Zudem profitiert die Region von der Digitalisierung und dem Ausbau erneuerbarer Energien, was neue Investitionen in Gewerbeflächen anzieht.
Demografisch gesehen zählt der Landkreis etwa 136.430 Einwohner (Stand 2023), mit einer leichten Zunahme aufgrund von Zuzug aus städtischen Ballungsräumen. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, wobei der Anteil der über 65-Jährigen bei 20 Prozent liegt – ein Trend, der durch den demografischen Wandel verstärkt wird. Die Geburtenrate beträgt rund 1,6 Kinder pro Frau, was unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt, aber durch Zuwanderung ausgeglichen wird. Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik deuten auf ein Wachstum um 9,9 Prozent bis 2042 hin, was etwa 8.000 zusätzliche Einwohner bedeutet. Dieses Wachstum konzentriert sich vor allem auf die Kernstädte Aichach und Friedberg, während ländliche Gemeinden wie Mering oder Dasing moderat zunehmen. Die steigende Bevölkerung treibt die Nachfrage nach Wohnraum und verstärkt den Druck auf den Immobilienmarkt.
3. Wohnimmobilienmarkt: Kaufpreise und Angebot
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Aichach-Friedberg zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot aus, was zu einer Preisentwicklung führt, die nach einem Einbruch in den Jahren 2022 und 2023 nun wieder anzieht. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.937 bis 4.528 Euro, je nach Lage und Ausstattung. In Aichach, dem bevölkerungsreichsten Ort, beträgt der Preis für Wohnungen rund 4.173 bis 4.288 Euro pro Quadratmeter, mit einem Plus von 1,74 Prozent zum Vorjahr. Friedberg als zweitgrößte Stadt weist höhere Werte auf: Hier liegen die Preise für Wohnungen bei 4.720 bis 5.247 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch die zentrale Lage und bessere Infrastruktur.
Für Einfamilien- und Reihenhäuser sind die Preise etwas niedriger, aber ebenfalls steigend: Der Kreis-Durchschnitt beträgt 4.076 bis 4.686 Euro pro Quadratmeter. In Aichach reichen die Werte von 2.644 bis 4.752 Euro, abhängig von Alter und Größe des Objekts, während in Friedberg Preise zwischen 3.318 und 4.846 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Neubauten sind rar und kosten um 10 bis 15 Prozent mehr als Bestandsimmobilien. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich 2025 stabilisiert, mit etwa 500 Transaktionen pro Quartal, was einem leichten Anstieg von 5 Prozent im Vergleich zu 2024 entspricht. Das Angebot umfasst derzeit rund 110 Eigentumswohnungen und 540 Immobilien insgesamt, wobei der Fokus auf 3- bis 4-Zimmer-Objekten liegt. Beliebte Segmente sind moderne Altbauwohnungen in Friedberg und energieeffiziente Neubauten in Umlandgemeinden wie Kosing oder Adlkofen.
4. Wohnimmobilienmarkt: Mietpreise und Nachfrage
Der Mietmarkt ist eng und preisstabil, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 11,11 Euro pro Quadratmeter im gesamten Landkreis (drittes Quartal 2025), was einem Plus von 0,53 Euro zum Vorquartal entspricht. In Aichach liegt der Mietspiegel bei 12,31 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzen von bis zu 14,29 Euro in premiumlagen wie Steindorf. Friedberg und umliegende Orte wie Mering notieren 11,74 bis 12,17 Euro, wobei Neubauten teurer sind (bis 13 Euro). Die günstigsten Mieten finden sich in ländlichen Gebieten wie Hollenbach mit 9,35 Euro pro Quadratmeter.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot bei weitem: Es gibt derzeit etwa 200 offene Mietangebote, hauptsächlich 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 100 Quadratmetern. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, was Mieterhöhungen begünstigt – im Jahresvergleich steigen die Preise um 1 bis 2 Prozent. Besonders gefragt sind familientaugliche Objekte mit Balkon oder Garten, sowie barrierefreie Wohnungen für Ältere. Die Mietbelastung beträgt etwa 25 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens, was im bayerischen Vergleich moderat ist.
5. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis ist dynamisch, aber weniger umfassend dokumentiert als der Wohnsektor. Es gibt etwa 59 Gewerbeobjekte im Angebot, darunter Büros, Lagerhallen und Produktionsflächen. Preise für Gewerbeflächen liegen bei 4 bis 8 Euro pro Quadratmeter monatlich zur Miete, mit Kaufpreisen von 1.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter in etablierten Gewerbeparks wie dem Gewerbepark B 300 in Aichach oder dem Acht 300. Friedberg profitiert von seiner Lage an der A8 und bietet Flächen für Logistik und Handel, mit Mieten von 5 bis 7 Euro pro Quadratmeter.
Der Markt wird von der Industrieexpansion getrieben: Neue Ansiedlungen in der Automobil- und Tech-Branche erhöhen die Nachfrage nach flexiblen Räumen. Leerstände sind gering (ca. 5 Prozent), und Investoren fokussieren auf nachhaltige Objekte mit guter Anbindung. Insgesamt wächst der Sektor um 3 Prozent jährlich, mit Potenzial in Erweiterungen um Augsburg.
6. Einflussfaktoren und Herausforderungen
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt: Die exzellente Infrastruktur (z. B. Ausbau der S-Bahn-Linien) und die Nähe zu München (ca. 50 km) machen den Landkreis attraktiv für Zuzügler. Förderprogramme wie die Bayerische Wohnraumförderung unterstützen Neubauten, doch der Fachkräftemangel und steigende Baukosten bremsen das Angebot. Umweltfaktoren wie der Klimawandel und der Erhalt der Lechlandschaft beeinflussen Genehmigungen. Herausforderungen umfassen die Alterung der Bevölkerung, die mehr Pflegewohnraum erfordert, sowie den Druck auf Grünflächen durch Bebauung. Die Zinspolitik der EZB hat 2025 zu einer Stabilisierung geführt, doch geopolitische Unsicherheiten belasten Investoren.
7. Prognose und Ausblick
Für die kommenden Jahre wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise für Wohnungen könnten um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, Mieten um 1 bis 2 Prozent, getrieben durch Bevölkerungswachstum und begrenztes Bauland. Bis 2030 könnte der Quadratmeterpreis für Häuser die 5.000-Euro-Marke überschreiten, insbesondere in Friedberg. Der Gewerbemarkt profitiert von der Digitalisierung und Logistikbooms. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder regulatorischen Hürden, doch die regionale Stärke – hohe Lebensqualität und Wirtschaftskraft – sichert langfristig Stabilität. Empfehlung: Frühe Investitionen in energieeffiziente Objekte, um von Förderungen zu profitieren.
Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt im Landkreis Aichach-Friedberg ein solider, wachstumsstarker Sektor mit Potenzial für Käufer und Vermieter, der durch smarte Planung und regionale Vorteile weiter florieren wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Aichach-Friedberg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im östlichen Teil des Regierungsbezirks Schwaben liegt der beschauliche Landkreis Aichach-Friedberg. Die kreisfreie Großstadt Augsburg sowie die Landkreise Donau-Ries, Pfaffenhofen an der Ilm, Dachau, Neuburg-Schrobenhausen, Fürstenfeldbruck, Augsburg und Landsberg am Lech grenzen an Aichach-Friedberg.
Zwischen Augsburg und dem Landkreis bildet der Lech die Grenze. Die Paar durchquert vom Südwesten nach Nordosten den Landkreis.
Etwa 129.000 Menschen sind in der überwiegend ländlich geprägten Region zu Hause. Meist finden sich hier kleine idyllische Dörfer vor. Nur wenige größere Orte existieren in der Region.
Eine Ausnahme bilden die Städte und Gemeinden Aichach, Friedberg, Dasing, Mering und Kissing. Insgesamt gehören die 22 Gemeinden Adelzhausen, Affing, Aindling, Baar, Dasing, Eurasburg, Hollenbach, Inchenhofen, Kissing, Kühlbach, Merching, Mering, Obergriesbach, Petersdorf, Pöttmes, Rehling, Ried, Schiltberg, Schmiechen, Sielenbach, Steindorf und Todtenweis dem Landkreis Aichach-Friedberg an. Die Fläche des bayerischen Landkreises umfasst rund 783 Quadratkilometer. Schon vor etwa 10.000 Jahren haben in der Region Menschen gelebt, was durch archäologische Funde belegt wird. Die Wirtschaft des Landkreises wird maßgeblich durch die Nähe zu München, Augsburg und Ingolstadt bestimmt. Einige Städte und Gemeinden des Landkreises, die sich im Einzugsbereich von München befinden, verzeichnen eine positive wirtschaftliche Entwicklung. Aber auch die anderen ferner gelegenen Gemeinden konnten eine höhere wirtschaftliche Dynamik erzielen, die einer zukunftsorientierten Wirtschaftspolitik zugrunde liegt. Hauptsächlich finden sich im Landkreis mittelständische Betriebe vor. Ebenso haben hier einige Handwerksbetriebe ihren Sitz.
Dem Landkreis Aichach-Friedberg ist es gelungen, sich auch im Tourismus-Sektor weiter zu entwickeln. So kam es zu einem Ausbau des Hotel- und Gaststättengewerbes, was dazu führte, dass immer mehr Menschen in der Region ihren Urlaub verbringen wollten. Besonders in den Städten Aichach und Friedberg finden sich eine Vielzahl von Sehenswürdigkeiten vor. So trifft man in Aichach auf das Schloss Blumenthal – ein bereits um 1296 urkundlich erwähntes Wasserschloss im Renaissance-Stil. Eine weitere Sehenswürdigkeit in der Stadt stellt das Wasserschloss Unterwittelsbach dar, welches im Volksmund auch als „Sisi-Schloss“ bezeichnet wird. In Friedberg bildet das gleichnamige Schloss, welches gleichermaßen als Wittelsbacher Schloss bekannt ist, den Mittelpunkt. Auch bei diesem Bauwerk handelt es sich um eine Anlage, die im Stil der Renaissance erbaut wurde. Durch die Gemeinden des Landkreises ziehen sich einige weitere Schlösser, die an längst vergangene Zeiten erinnern. Die Landschaft der Region ist von vielen Seen wie den Aindlinger Baggersee, den Mandlachsee und den Weitmannsee geprägt. Das Erholungsgebiet am Aindlinger Baggersee östlich des Lechs verfügt über einen Badestrand sowie mehrere Liegewiesen und Parkplätze. In der Nähe des Sees finden sich viele weitere Baggerseen vor. In Friedberg befindet sich die Wallfahrtskirche „Herrgottsruh“, die im Inneren Werke bedeutender Künstler des Rokoko aufweist.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
