Immobiliengutachter in Schwabhausen: Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Schwabhausen Immobilien, Mieten und Pachten.
Inhalt
Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Schwabhausen tätig.
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Schwabhausen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Dachau und Altomünster eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Schwabhausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schwabhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Schwabhausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Schwabhausen
Die idyllische Gemeinde in Oberbayern hat sich mittlerweile zu einem beliebten Wohnort entwickelt, dessen Immobilienmarkt von den Immobiliengutachtern zunehmend als gefragt erkannt wird. Sie liegt in einem Landkreis, der in den letzten Jahren große Fortschritte verzeichnete. Im Landkreis Dachau werden Immobilien immer beliebter. Mit der erhöhten Nachfrage nach Immobilien gehen gleichermaßen steigende Immobilienwerte einher. Inzwischen liegen die Preise für Wohnungen und Häuser in der Region im oberen Preissegment von Oberbayern. Auch in Schwabhausen erkennt der Immobiliengutachter steigende Immobilienwerte. Die Preise für Häuser ab 140 Quadratmeter liegen hier über dem bundesweiten Durchschnitt. Der Käuferkreis am Immobilienmarkt der Gemeinde wird zum Großteil von Kapitalanlegern und Familien bestimmt. Kapitalanleger erhoffen sich mit einer späteren Veräußerung ihres Objektes hohe Renditen. Der Immobiliengutachter beobachtet in der Gemeinde Immobilienpreise, die über dem Preisniveau der umliegenden Regionen wie Freising, Altötting, Erding, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Mühldorf am Inn, Pfaffenhofen, Rosenheim, Traunstein und Weilheim-Schongau liegen. Starnberg und München zählen zu den teuersten Regionen in Oberbayern.
Mitten im schönen Landkreis Dachau befindet sich die Gemeinde Schwabhausen.
Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Grub, Edenholzhausen, Lindach, Roth Hof, Armetshofen, Kappelhof, Rienshofen, Sickertshofen, Unterhandenzhofen, Machtenstein, Rumeltshausen, Puchschlagen, Stetten, Oberroth, Bergkirchen, Arnbach und Schwabhausen. Seit Jahren verzeichnet der Ort Einwohnerzuwächse. Heute leben etwa 6.000 Menschen in der oberbayerischen Gemeinde, die idyllisch zwischen den Hügeln des Dachauer Hinterlandes liegt. Der Ort kann eine stabile Wirtschaft vorweisen, die nicht zuletzt von der guten Lage der Gemeinde profitiert. Die Landeshauptstadt München ist in etwa 40 Minuten bequem mit dem Auto zu erreichen. Aber auch die Gemeinde selbst hat sich in den letzten Jahren eine umfangreiche Infrastruktur geschaffen, die mit vielen Einkaufsmöglichkeiten und guten Verkehrsanbindungen einhergeht. Viele neue Gewerbeflächen wurden in der Gegend bereits ausgewiesen. So haben sich im Ort einige Unternehmen angesiedelt, die überwiegend aus dem Bereich Dienstleistung, Handel und Gewerbe stammen. Zahlreiche neue Arbeitsplätze sind entstanden. Die gute Wirtschaftslage der Region macht die Gemeinde sowohl für Unternehmen als auch für Bürger sehr attraktiv. Familien werden im Ort eine Vielzahl an Kinderbetreuungsmöglichkeiten geboten. So befinden sich hier einige Kindergärten sowie eine Grundschule. Weiterführende Schulen wie Gymnasium und Realschule befinden sich im nahegelegenen Markt Indersdorf.
1. Einleitung
Schwabhausen ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Dachau, etwa 20 Kilometer nordwestlich von München gelegen. Mit rund 9.000 Einwohnern zählt sie zu den attraktiven Vororten der bayerischen Metropole und profitiert von ihrer zentralen Position in der Region. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit aus: Gute Verbindungen über die A8 und die S-Bahn nach München machen sie zu einem beliebten Wohnort für Pendler, Familien und Berufstätige. Der Immobilienmarkt in Schwabhausen ist eng mit dem dynamischen Münchner Markt verknüpft, was zu stabilen, aber steigenden Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im November 2025, einschließlich Preise, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick.
2. Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Schwabhausen ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, während das Angebot an Wohnungen begrenzt bleibt. Die Preise orientieren sich an der Nähe zu München und der guten Infrastruktur, liegen jedoch unter den Werten der Landeshauptstadt.
Kaufpreise:
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit etwa 4.850 €. Für eine typische 60-m²-Wohnung ergibt sich damit ein Gesamtpreis von rund 291.000 €. Die Preise variieren je nach Lage und Ausstattung: Zentrale Objekte mit Balkon oder Garage können bis zu 5.000 €/m² erreichen, während Randlagen günstiger sind.
- Häuser: Einfamilien- und Doppelhäuser werden im Schnitt für 5.300 €/m² gehandelt. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet somit etwa 795.000 €. Neubauten sind teurer und starten bei 5.500 €/m², oft mit energieeffizienten Standards wie KfW-40.
- Grundstücke: Bauland ist knapp und wird für 250–350 €/m² angeboten, abhängig von der Größe und der Erschließung.
Mietpreise:
- Wohnungen: Die Kaltmiete liegt bei durchschnittlich 14 €/m². Für eine 80-m²-Wohnung bedeutet das monatlich etwa 1.120 € Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten von 2–3 €/m². Neubauten fordern bis zu 16 €/m², ältere Bestandswohnungen starten bei 12 €/m².
- Häuser: Mietpreise für Häuser sind seltener und liegen bei 13–15 €/m². Eine 150-m²-Familienvilla kostet so rund 2.000 €/m² monatlich.
- Warmmiete: Inklusive Heizung und Betriebskosten beträgt die Warmmiete für Wohnungen ca. 16–18 €/m², was den Markt für Mieter belastet, aber im Vergleich zu München (über 20 €/m²) als moderat gilt.
Das Angebot umfasst derzeit etwa 20–25 Objekte zum Kauf und 15–20 zur Miete, was auf einen engen Markt hinweist. Beliebte Typen sind moderne Doppelhaushälften und sanierten Altbauten.
3. Preisentwicklung
Die Preise in Schwabhausen haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt, beeinflusst durch die Nachwirkungen der Pandemie, steigende Baukosten und die anhaltende Attraktivität der Region.
- Kaufpreise (2019–2025):
- Wohnungen: Von 3.800 €/m² (2019) auf 4.850 €/m² (2025), ein Zuwachs von +28 %. Im Jahr 2024 lag der Wert bei 4.750 €/m² (+2 % zum Vorjahr).
- Häuser: Steigerung von 4.200 €/m² (2019) auf 5.300 €/m² (2025), +26 %. 2024: 5.200 €/m² (+1,5 %).
- Die Entwicklung war bis 2022 stark (jährlich +8–10 %), hat sich seitdem auf moderate +1–2,5 % pro Jahr stabilisiert, bedingt durch höhere Zinsen und eine abkühlende Konjunktur.
- Mietpreise (2019–2025):
- Von 11 €/m² (2019) auf 14 €/m² (2025), +27 %. 2024: 13,50 €/m² (+5 %). Es gab Schwankungen: Ein Rückgang um -4 % in 2022 durch Pandemieeffekte, gefolgt von Erholung.
- Im Vergleich zum Landkreis Dachau (14,30 €/m²) liegt Schwabhausen leicht darunter, was auf eine etwas ruhigere Nachfrage hinweist.
Die Mietpreisbremse in Bayern dämpft extreme Steigerungen, doch die tatsächliche Belastung für Haushalte steigt durch Inflation und Energiepreise.
4. Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Schwabhausen ist hoch, getrieben von Familien und Zuzüglern aus München, die günstigere Alternativen suchen. Etwa 70 % der Käufer stammen aus der Metropolregion, 20 % sind Erstkäufer. Die Nachfrage nach Häusern übersteigt das Angebot um das Dreifache, was zu Verhandlungen über den Listenpreis führt (Durchschnitt: +5–7 %).
Das Angebot ist begrenzt: Nur 10–15 % der Objekte sind Neubauten, der Rest Bestand. Baugenehmigungen sind rückläufig (ca. 50 pro Jahr), da Flächen knapp sind. Mietmarkt: Hohe Fluktuation durch Pendler, aber lange Mietzeiten (durchschnittlich 5 Jahre). Leerstände liegen unter 2 %, was auf einen Verkäufermarkt hindeutet.
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt in Schwabhausen:
- Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu München (20–30 Min. per Auto/S-Bahn) und Einrichtungen wie Schulen, Einkaufszentren und dem Flughafen machen es attraktiv. Die Erweiterung der S-Bahn-Linien bis 2026 wird die Nachfrage weiter ankurbeln.
- Demografie: Junge Familien (Durchschnittsalter 38 Jahre) und gut verdienende Pendler (Haushaltseinkommen ca. 60.000 €/Jahr) dominieren. Die Bevölkerung wächst um 1,5 % jährlich durch Zuzug.
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die bayerische Wirtschaft boomt, mit Fokus auf IT und Automobil (nahe BMW-Werke). Steigende Zinsen (aktuell 3,5–4 %) bremsen Käufe, während Förderprogramme wie die KfW-Umweltprämie Neubauten begünstigen.
- Regulatorische Aspekte: Die Bayerische Mietpreisbremse begrenzt Steigerungen auf 15 % in 3 Jahren, was Mieter schützt. Bauregulierungen erschweren Neuzubauten aufgrund von Naturschutzflächen.
- Risiken: Inflation und Energiekrise erhöhen Sanierungskosten; Klimawandel (Hochwasserrisiken) könnte Versicherungen verteuern.
6. Prognose bis 2030
Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten jährlich um 2–3 % steigen, Mieten um 3–4 %, abhängig von Zinssenkungen (erwartet 2026). Die Nachfrage bleibt stark durch Urbanisierung, doch ein Überangebot an Neubauten im Landkreis könnte Preise dämpfen. Positiv: Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. EU-Green-Deal) werden den Bestand aufwerten. Negativ: Höhere Steuern auf Zweitwohnungen könnten Spekulanten abschrecken. Insgesamt: Schwabhausen bleibt ein solider Investitionsstandort mit Renditen von 3–4 % bei Vermietung.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Schwabhausen präsentiert sich 2025 als stabil und attraktiv: Moderate Preise im Vergleich zu München, gepaart mit hoher Lebensqualität, machen es zu einem Top-Wohnort. Käufer profitieren von Wertsteigerungspotenzial, Mieter von relativer Bezahlbarkeit. Für Investoren lohnt sich der Fokus auf energieeffiziente Objekte. Wer in den Markt einsteigen möchte, sollte schnell handeln, da die Knappheit anhält. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten ist empfehlenswert, um Chancen und Risiken optimal zu nutzen. Schwabhausen verkörpert den idealen Mix aus Tradition und Moderne – ein Markt, der weiterhin glänzt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Schwabhausen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Schwabhausen steht in einer Partnerschaft mit der Gemeinde Großschwabhausen in Thüringen.
Die Gemeinde selbst hat einige Angebote im Bereich der Kultur und des Sports zu bieten. So existieren im Ort zahlreiche Sportvereine, wie der TSV, welcher etwa 2.000 Mitglieder verzeichnet. Darüber hinaus kann in der Gemeinde Stockschießen ausgeübt werden. Auf vielen Rad- und Wanderwegen, die durch das Dachauer Hinterland führen, kann die idyllische Landschaft der Region erkundet werden. Der Ort bietet viel Raum zum Wandern und Radfahren. Viele gemütliche kleine Gaststätten und Cafés runden das Angebot ab. Gut ausgestattete Pensionen und Ferienhäuser bieten den Besuchern der Gemeinde zahlreiche Übernachtungsmöglichkeiten. Kulturfreunde können im Ort ein Klapp-Theater sowie ein Puppentheater für Kinder besuchen. Des Weiteren existieren hier eine Gemeinde-Bücherei, eine Volkshochschule und eine Musikschule. Kinderchöre, Musikvereine sowie Heimat- und Kulturvereine ergänzen das kulturelle Angebot der Gemeinde. Mehrere jährlich stattfindende Volksfeste sorgen für ein fröhliches Miteinander. Einige Baudenkmäler erinnern an die Vergangenheit der Gemeinde. So befindet sich in der Arnbacher Straße ein zweigeschossiger Satteldachbau aus dem Jahr 1742. Im Ortsteil Oberroth trifft man auf die Katholische Pfarrkirche St. Peter und Paul aus dem 17. Jahrhundert. Eine weitere Kirche befindet sich im Ortsteil Puchschlagen. Die Katholische Filialkirche St. Castulus weist spätgotische und barocke Züge auf. Im Jahr 1729 erfuhr sie eine Erweiterung.
Gemeinden: Dachau, Altomünster, Markt Indersdorf, Bergkirchen, Erdweg, Haimhausen, Hebertshausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d.Glonn, Röhrmoos, Schwabhausen, Sulzemoos, Vierkirchen und Weichs.
Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienbewertung oder benötigen einen Immobiliensachverständigen, Immobiliensachverständige in Schwabhausen, München oder Oberbayern? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Bitte benutzen Sie das nachfolgende (nebenstehende) Kontaktformular.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
