Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Friedberg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Friedberg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Friedberg intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Augsburg und Fürstenfeldbruck, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Friedberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Friedberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Friedberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Friedberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Friedberg
Am Immobilienmarkt der Stadt Friedberg erkennt der Immobiliengutachter Preissteigerungen. Die Kaltmieten für Wohnungen sind, im Vergleich zum Vorjahr, um etwa drei Prozent gestiegen. Ebenso verzeichnet der Immobiliengutachter merkliche Preisanstiege bei den Kaufpreisen für Immobilien. Hier sind am Immobilienmarkt sogar Preissteigerungen bis zu 22 Prozent zu erkennen. Die Immobilienwerte in der Stadt bewegen sich über dem Preisniveau der Landkreise Donau-Ries, Unterallgäu, Günzburg, Ostallgäu und Dillingen an der Donau sowie der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren. Die Nähe zu Augsburg und München macht die Stadt für viele Menschen als Wohnort interessant. Ebenso bewegen die stabile Wirtschaftslage und die gute Infrastruktur im Ort einige Interessenten dazu, sich in der Region Immobilien zu suchen. Die Immobilienwerte liegen hier über den bundesweiten Preisen für Immobilien. Am Immobilienmarkt des Landkreises Lindau (Bodensee) sind Häuser und Wohnungen am teuersten.
Umfassender Bericht zum Immobilienmarkt in Friedberg (Bayern)
1. Einführung in Friedberg und den regionalen Kontext
Friedberg, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Aichach-Friedberg in Oberbayern, liegt etwa 50 Kilometer nordwestlich von München und rund 20 Kilometer südlich von Augsburg. Mit einer Fläche von etwa 25 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von rund 30.000 Menschen (Stand 2025) ist Friedberg ein attraktiver Wohn- und Pendlerort in der Metropolregion München. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage an der Bundesautobahn A8 und der Bahnlinie nach München, was sie zu einem idealen Standort für Berufspendler macht. Historisch geprägt durch eine mittelalterliche Altstadt mit Burgruine und Fachwerkhäusern, verbindet Friedberg Tradition mit moderner Infrastruktur.
Der Landkreis Aichach-Friedberg als Ganzes zählt zu den dynamischsten Regionen Bayerns. Die Bevölkerung des Kreises wächst kontinuierlich, getrieben durch Zuzug aus Ballungsräumen wie München. Im Jahr 2025 beträgt die Einwohnerzahl des Kreises etwa 135.000, mit einem jährlichen Zuwachs von rund 1 Prozent. Diese demografische Entwicklung, gekennzeichnet durch eine junge Altersstruktur und hohe Geburtenraten, schafft eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Wirtschaftlich ist die Region geprägt von mittelständischen Unternehmen in den Branchen Maschinenbau, Logistik und Lebensmittelindustrie. Große Arbeitgeber wie die MAN Truck & Bus AG in der Nähe von München und regionale Zulieferer für den Automobilsektor sorgen für eine niedrige Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus, da steigende Einkommen und gute Erwerbsaussichten die Kauf- und Mietbereitschaft fördern.
2. Aktuelle Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Friedberg zeigt im Jahr 2025 eine anhaltend positive Dynamik, trotz nationaler Herausforderungen wie steigender Baukosten und Zinsentwicklungen. Die Preise für Kaufobjekte sind im Vergleich zum Vorjahr moderat gestiegen, was auf eine ausgewogene Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Im Folgenden werden die Durchschnittspreise für Wohnungen und Häuser sowie Mietpreise detailliert dargestellt.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 4.700 bis 4.800 €. Im dritten Quartal 2025 betrug er rund 4.791 €/m², was einem Anstieg von 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Günstige Einstiegswohnungen (z. B. 2-Zimmer-Objekte mit 50–70 m²) starten bei 3.400 €/m², während Premium-Wohnungen in zentralen Lagen oder Neubauten bis zu 5.500 €/m² erreichen. Der Markt ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach modernisierten Altbauten und Neubauwohnungen in stadtnaher Umgebung, wo Preise um bis zu 10 Prozent höher ausfallen.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt der Durchschnittspreis bei 4.600 bis 4.800 €/m². Aktuell werden Häuser mit 120–150 m² Wohnfläche zu Preisen von 550.000 bis 720.000 € gehandelt, was einem Quadratmeterpreis von etwa 4.724 € entspricht. Der Trend zeigt eine Steigerung von 7,7 Prozent im Vergleich zu 2024. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten mit Gartenanteil, die in Vororten wie Hügelshart oder Obertaufkirchen Preise von über 5.000 €/m² erzielen. Ältere Bestandsimmobilien sind günstiger, starten aber bei 4.000 €/m².
Mietpreise: Der Mietmarkt in Friedberg ist stabil und kaufkraftgerecht, mit einem Durchschnitt von 12,00 bis 13,60 €/m² kalt pro Monat. Im dritten Quartal 2025 lag der Preis für Wohnungen bei 12,05 €/m², ein Plus von etwa 4,5 Prozent zum Vorjahr. Für eine 60 m² große Wohnung ergibt das eine monatliche Kaltmiete von rund 730 €. Häuser sind mit 11,16 €/m² etwas günstiger, während Neubauten bis zu 13,60 €/m² kosten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere bei Pendlern und jungen Familien, was zu einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent führt. In zentralen Lagen wie der Innenstadt oder am Bahnhof sind Mieten um 15 Prozent höher angesiedelt.
Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (Wohnungen: ca. 3.600 €/m² Kauf, 11,50 €/m² Miete) ist Friedberg etwa 30 Prozent teurer, was auf die Nähe zu München und die begrenzte Baukapazitäten zurückzuführen ist. Innerhalb des Landkreises variieren Preise: In Aichach sind sie 5–10 Prozent niedriger, während Randlagen zu Augsburg höhere Werte aufweisen.
3. Trends und Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Friedberg hat sich in den letzten Jahren von einer Boomphase (2015–2022) zu einer Phase der Konsolidierung entwickelt. Nach einem leichten Einbruch 2023 aufgrund hoher Zinsen und Inflation zeigen die Daten für 2025 eine Erholung: Die Transaktionszahlen sind um 8 Prozent gestiegen, und die Preisanstiege bewegen sich im einstelligen Prozentbereich. Wichtige Trends sind:
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Über 60 Prozent der Neubauten erfüllen KfW-55-Standards, was Preise um 10–15 Prozent steigert. Förderprogramme wie die BAFA-Zuschüsse fördern Sanierungen und treiben den Bestandsmarkt an.
- Digitalisierung und Homeoffice: Die Pandemie-Nachwirkungen haben zu einer Präferenz für größere Wohnflächen mit Arbeitszimmern geführt, was den Bedarf an Häusern um 12 Prozent erhöht hat.
- Demografischer Wandel: Das Bevölkerungswachstum von 1,2 Prozent jährlich (höher als der bayerische Durchschnitt) und der Zuzug von Familien aus München belasten den Wohnungsmarkt. Prognosen sehen bis 2030 einen Bedarf von 1.500 zusätzlichen Wohneinheiten.
Einflussfaktoren umfassen:
- Wirtschaftliche Stärke: Die Region profitiert von der Nähe zum Wirtschaftsraum Augsburg-München, mit einem BIP pro Kopf von über 45.000 €. Branchen wie Logistik (z. B. durch die A8-Anbindung) und High-Tech sorgen für stabile Einkommen.
- Infrastruktur: Projekte wie die Erweiterung der S-Bahn-Linie nach Friedberg (geplant bis 2027) und Neubau von Gewerbeparks erhöhen die Attraktivität und treiben Preise in betroffenen Vierteln um 8 Prozent an.
- Politische Rahmenbedingungen: Die bayerische Wohnungsbaupolitik, inklusive Förderungen für den sozialen Wohnungsbau, mildert Engpässe. Dennoch behindern hohe Baukosten (ca. 2.800 €/m²) und Regulierungen den Neubau: 2024 wurden nur 250 Einheiten fertiggestellt, bei einem Bedarf von 300.
- Externe Risiken: Inflation und Energiepreise wirken dämpfend, während prognostizierte Zinssenkungen der EZB (auf 2,5–3 Prozent) den Markt beleben könnten.
4. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026–2030 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise für Wohnungen könnten um 3–5 Prozent jährlich steigen, Mieten um 2–4 Prozent. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftliche Dynamik unterstützen dies, solange Zinsen niedrig bleiben. Risiken bestehen in einer potenziellen Rezession oder Baukostenexplosion, die zu Stagnation führen könnte. Positiv wirkt die geplante Erweiterung des Wohnungsbestands durch kreisweite Bebauungspläne (ca. 500 Einheiten bis 2028). Insgesamt bleibt Friedberg ein solider Investitionsstandort mit einer Rendite von 3–4 Prozent bei Vermietung.
5. Empfehlungen und Ausblick
Für Käufer und Investoren bietet Friedberg Chancen in Neubaugebieten und sanierungsbedürftigen Objekten. Mieter profitieren von stabilen Preisen, sollten aber langfristige Verträge anstreben. Der Markt spiegelt die Attraktivität der Region wider: Eine hohe Lebensqualität, kombiniert mit guter Erreichbarkeit, macht Friedberg zu einem der wachstumsstärksten Immobilienmärkte in Oberbayern. Eine kontinuierliche Überwachung der Zins- und Baupolitik bleibt essenziell, um Chancen optimal zu nutzen. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Friedberg robust und zukunftsorientiert, mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Friedberg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
An die kreisfreie Stadt Augsburg grenzt der Ort Friedberg. Die Stadt im Landkreis Aichach-Friedberg ist dem Regierungsbezirk Schwaben zugehörig.
Der 29.000-Einwohner-Ort präsentiert sich als sechstgrößte Stadt in Bayerisch-Schwaben sowie als eine von 13 leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden im Bundesland Bayern. Im Zuge der Gemeindegebietsreform, die im Jahr 1978 in Kraft trat, erfolgte eine Gliederung der Stadt in 14 Stadtteile und Gemarkungen. Neben der gleichnamigen Kernstadt zählen ebenso Bachern, Ottmaring, Rohrbach, Wiffertshausen, Stätzling, Derching, Wulfertshausen, Harthausen, Rinnenthal, Derching, Hügelshart, Paar und Haberskirch zum bayerischen Ort. Die Stadt im Westen des Landkreises Aichach-Friedberg grenzt an die bayerisch-schwäbischen Gemeinden Ried, Eurasburg, Affing, Dasing, Obergriesbach, Adelzhausen und Kissing. Der Ort mit seinem historischen Stadtkern dehnt sich auf rund 81 Quadratkilometer aus. Er agiert als Mittelzentrum und weist eine stabile Wirtschaft auf, die vor allem durch den Kleinhandel und Tourismus geprägt ist. Die meisten Beschäftigten im Ort verzeichnet das Gewerbe. Auch der Bereich Dienstleistungen sowie Handel und Verkehr bietet in der Region eine Vielzahl an Arbeitsplätzen. Zu den bedeutenden Unternehmen der Stadt zählen die Polstermöbelfabrik Segmüller und die Landbäckerei Ihle. Diese Betriebe tragen maßgeblich zum Erfolg der hiesigen Wirtschaft bei.
Die bayerisch-schwäbische Stadt verfügt über mehrere Grundschulen, eine Realschule, eine Förder- und Mittelschule sowie ein Staatliches Gymnasium.
Zudem können hier eine Berufsoberschule und Fachoberschule besucht werden. Somit deckt der Ort eine große Bandbreite an Schulen ab. Den Bewohnern wird in der Stadt alles geboten, was sie zum Leben brauchen. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, eine hervorragende ärztliche Versorgung und ein ansprechendes Freizeitangebot sorgen für einen hohen Wohnwert. Die Stadt liegt im Herzen des Wittelsbacher Landes und ist jährlich das Ziel vieler Touristen. Hier finden sich abwechslungsreiche Landschaften vor, die sich mit dem historischen Stadtkern verbinden. Idyllische Gassen und Winkel sowie gemütliche Cafés und Gaststätten mit regionalen Köstlichkeiten verleihen der Stadt ein ganz besonderes Ambiente, das von Besuchern und Einheimischen gleichermaßen geschätzt wird. Der Friedberger See und die nahegelegene Romantische Straße gehören zu den Touristenmagneten in der Region. Ebenso lockt der Ort mit seinem breit gefächerten Kulturangebot zahlreiche Besucher an. So ist unter anderem das historische Rathaus aus dem 17. Jahrhundert direkt in der Altstadt und das Wittelsbacher Schloss das Ziel vieler Gäste. Die Pfarrkirche St. Jakob aus dem Jahr 1871 stellt ein weiteres geschichtsträchtiges Bauwerk im Basilika-Stil dar. Pilger können in der bayerischen Stadt die Wallfahrtskirche „Unseres Herrn Ruhe“ aus dem 18. Jahrhundert ansteuern. Im Schlossmuseum der Stadt kann ein Fundus zahlreicher Uhren besichtigt werden. Belebt wird der Ort durch seine vielfältigen Feste wie das Altstadtfest, das als eines der größten historischen Events im Regierungsbezirk Schwaben gilt. Sportlich geht es bei dem jährlich stattfindenden Halbmarathon zu, wenn mehrere Sportler den Friedberger Berg hinaufsteigen.
Etwa 129.000 Menschen sind in der überwiegend ländlich geprägten Region zu Hause. Meist finden sich hier kleine idyllische Dörfer vor. Nur wenige größere Orte existieren in der Region. Eine Ausnahme bilden die Städte und Gemeinden Aichach, Friedberg, Dasing, Mering und Kissing. Insgesamt gehören die 22 Gemeinden Adelzhausen, Affing, Aindling, Baar, Dasing, Eurasburg, Hollenbach, Inchenhofen, Kissing, Kühlbach, Merching, Mering, Obergriesbach, Petersdorf, Pöttmes, Rehling, Ried, Schiltberg, Schmiechen, Sielenbach, Steindorf und Todtenweis dem Landkreis Aichach-Friedberg an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
