Sachverständige für Immobilienbewertung in Gundelfingen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Gundelfingen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Gundelfingen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Gundelfingen intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Günzburg und Dillingen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Gundelfingen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Gundelfingen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Gundelfingen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Gundelfingen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Gundelfingen

Am Immobilienmarkt von Gundelfingen verzeichnet der Immobiliengutachter keine wesentlichen Preisanstiege. Im Wohnungssegment im Bereich der Kaltmieten erkennt der Immobiliengutachter keine nennenswerten Veränderungen. Allerdings bewegen sich die Mieten für Wohnungen in der Stadt über den bundesweiten Immobilienwerten. Die Kaufpreise für Immobilien sind, im Vergleich zum Vorjahr, sogar um etwa acht Prozent zurückgegangen. Im Regierungsbezirk Schwaben zählt die Stadt an der Donau zu den Orten mit den günstigeren Immobilien. Die Stadt im Westen des Landkreises Dillingen an der Donau verfügt über Immobilienwerte, die unter den Preisen der Nachbarregionen Günzburg, Augsburg, Neu-Ulm, Lindau (Bodensee), Memmingen, Unterallgäu, Ostallgäu, Kaufbeuren, Kempten, Oberallgäu und Aichach-Friedberg liegen. Am Immobilienmarkt des Nachbarlandkreises Donau-Ries herrscht ein ähnliches Preisniveau wie in der bayerischen Stadt. Erschwingliche Immobilien und ein hoher Freizeitwert machen Gundelfingen zu einem beliebten Wohnort.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Gundelfingen an der Donau ist eine Kleinstadt mit moderater Einwohnerzahl, solider Infrastruktur, angenehmem Wohnumfeld und guter regionaler Anbindung. Wohnlagen reichen von zentralen Teilen bis ruhigeren Rand- und Umlandlagen. Der Immobilienmarkt hier weist typische Merkmale kleinerer Städte auf: überschaubares Neubauvolumen, viele Bestandsimmobilien mit unterschiedlichen Baujahren, und eine Nachfrage primär durch Eigennutzer, zum Teil auch durch Pendler.

Gleichzeitig wirken sich wichtige überregionale Rahmenbedingungen aus: Bau- und Grundstückskosten steigen, Anforderungen an Energieeffizienz und Sanierung werden höher, Finanzierungskonditionen sind ein wesentlicher Faktor. In einem Markt wie Gundelfingen gewinnt die Qualität der Immobilie – Lage, Zustand, Ausstattung – stark an Bedeutung, da das Wachstumspotenzial limitiert ist.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit bei etwa 2.600-2.700 €/m².

• Für Wohnhäuser (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser etc.) liegt der Durchschnitt in etwa bei 2.500-3.100 €/m², je nach Größe, Lage und Zustand.

• Die Preisspannen sind erheblich: Bei Wohnungen beginnen Werte bei rund 1.200-1.300 €/m² in einfachen Lagen bzw. mit Sanierungsbedarf; in gut ausgestatteten Objekten und Wunschlagen können Werte bis über 4.300-€/m² auftreten. Bei Häusern sind in günstigen Fällen Werte von etwa 1.500-€/m² möglich, in Spitzlagen bis über 4.300 €/m².

• Einige Auswertungen nennen für Häuser einen Durchschnitt von etwa 3.135 €/m².

• Die Kaufpreise für Grundstücke oder neuerschlossene Baugebiete bewegen sich – je nach Lage und Erschließung – ebenfalls auf einem moderaten bis gehobenen Niveau für eine Kleinstadt.

Entwicklung

• Über fünf Jahre lag die Preisentwicklung bei Wohnungen bei rund +7 % in der Gesamtsicht.

• Im Jahresvergleich zeigen sich bei Wohnungen im letzten Jahr moderate Steigerungen von rund +1-1,5 %, bei Häusern z. T. leichte Rückgänge oder stabile Entwicklung (z. B. -4,5 % für Häuser gegenüber Vorjahr).

• In früheren Jahren wurden teils starke Anstiege verzeichnet (z. B. +17-20 % in einzelnen Jahren), aktuell jedoch eine Beruhigung bzw. Konsolidierung des Marktes.

• Wichtig: Zwischen den Lagen, Baujahren und Objekttypen bestehen teils starke Preisunterschiede – ein Objekt mit guter Lage und Ausstattung verhält sich deutlich anders als ein einfaches Bestandsobjekt.

Mietpreise

• Mietpreise sind im Vergleich zu den Kaufpreisen eher moderat: Beispielsweise werden Monatsmieten von rund ca. 10-15 €/m² angegeben – je nach Wohnlage, Ausstattung und Objektart.

• Damit liegt das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietniveau so, dass reine Renditeobjekte weniger spektakulär sind – für Eigennutzer hingegen erscheint der Markt vernünftiger.

3. Nachfrage- und Angebotslage

Nachfrage

• Die Nachfrage in Gundelfingen wird stark von Eigennutzern getragen: Familien, Paare und Einzelpersonen, die Wohnraum mit guter Infrastruktur, Ruhe, Gartennutzung oder vorhandener Ausstattung suchen.

• Auch Pendler, die in der Region arbeiten und nach einer Wohnlage außerhalb größerer Ballungsräume suchen, sind relevant.

• Investoren sind am Markt aktiv, jedoch etwas zurückhaltender als in Hochpreisregionen: Mietrenditen sind eher moderat, sodass Objekte mit guter Lage, Ausstattung und Zustand bevorzugt werden.

Angebot

• Neubau-aktivitäten sind vorhanden, jedoch begrenzt: Flächen sind nicht unbegrenzt, Baukosten hoch, Auflagen (Energie, Gestaltung) steigen – damit ist das Neubauvolumen überschaubar.

• Der Bestand dominiert: Viele Bestandsgebäude – aus verschiedenen Baujahrgängen – sind Teil des Marktes, teilweise mit Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf.

• In einfacheren Lagen, bei älteren Objekten oder in Randlagen ist das Angebot größer – dort bestehen Preisabschläge oder größere Spielräume für Käufer. In zentraleren oder hochwertigen Wohnlagen ist das Angebot knapper und die Wettbewerbslage stärker.

4. Investitions- und Renditelage

• Wenn man Kaufpreise von z. B. ~2.600-2.700 €/m² bei Wohnungen bzw. ~2.500-3.100 €/m² bei Häusern und Mietniveaus von ca. 10-15 €/m² monatlich zugrunde legt, ergibt sich eine grobe Bruttorendite im Vermietungsfall von ca. 3-4 % pro Jahr, vor Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung und Leerstand.

• Netto-Renditen sind entsprechend geringer und hängen stark vom Objektzustand, Lage, Baujahr, Ausstattung und Energieeffizienz ab.

• Für Investoren heißt das: Fokus auf Qualität, gute Lage, guter Zustand und langfristige Perspektive – kurzfristige Spekulationsrenditen sind eher begrenzt.

• Für Eigennutzer dagegen bietet Gundelfingen eine attraktive Möglichkeit: Einstieg in Eigentum in einer guten Wohnlage mit moderatem Risiko.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Wohnlagen-Vorteil: Gundelfingen kombiniert ruhigere Wohnlage mit ausreichender Infrastruktur, gute Nahversorgung und Anbindung – das spricht viele Käufer an.

• Preislich günstiger Einstieg im Vergleich zu Großstädten oder stark wachsenden Regionen – im regionalen Kontext ist das ein Vorteil.

• Stabilität: In einem Markt mit moderatem Neubauvolumen und solider Nachfrage besteht eine gute Basis für Werterhalt und moderate Wertsteigerung – insbesondere bei Objekten mit guter Ausstattung und Lage.

• Potenzial bei moderner Ausstattung und guter Lage: Wer ein hochwertiges Objekt mit ruhiger Lage und guter Technik/Energieeffizienz besitzt oder kauft, dürfte bessere Entwicklungs­chancen haben.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Anders als in stark wachsenden Märkten sind große Preisexplosionen nicht zu erwarten – Wachstum bleibt eher moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Bleiben Kreditzinsen hoch oder steigen weiterhin, kann das die Nachfrage dämpfen – insbesondere in kleineren Städten.

• Sanierungs-/Modernisierungskosten: Ältere Bestandsobjekte mit Modernisierungs- oder Energie­aufwertungsbedarf sind risikobehafteter – Kosten steigen, Attraktivität sinkt.

• Lage- und Objektqualität werden essentieller: In einfacher Lage oder bei schlechter Ausstattung ist der Abschlag spürbar – Käufer sind selektiver.

• Mietrenditen sind nicht hoch – für reine Renditeanleger ist der Standort damit herausfordernder im Vergleich zu Hochwachstumsregionen.

6. Prognose für die nächsten 1-3 Jahre

• Es wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt in Gundelfingen in der nächsten Zeit stabil bis leicht steigend entwickelt – starke Aufwärts­bewegungen sind derzeit weniger wahrscheinlich.

• Sollten Rahmenbedingungen wie sinkende Zinsen, bessere Förderprogramme für Neubau oder Sanierung oder erhebliche Infrastrukturverbesserungen auftreten, könnte die Nachfrage etwas steigen und moderate Preissteigerungen möglich sein.

• In besonders guten Lagen, bei hochwertigen Neubau- oder sanierten Bestands­objekten mit guter Ausstattung sind überdurchschnittliche Entwicklungen möglich. In einfacheren Lagen oder bei Objekten mit Zustandsschwächen eher Stagnation oder leichte Rückgänge.

• Für Eigennutzer gilt: Gerade jetzt kann ein guter Einstieg sein, wenn Objektlage, Zustand und Ausstattung stimmen. Für Investoren gilt: konservative Kalkulation, langfristige Perspektive und Fokus auf Qualität sind ratsam.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Gundelfingen an der Donau zeigt sich im Jahr 2025 als ausgeglichen, solide und mit moderatem Preisniveau: Es gibt keine überhitzten Preisblasen, aber auch keine gravierenden Rückgänge. Für Eigennutzer bietet sich ein attraktiver Wohnstandort mit realistischer Einstiegsmöglichkeit, guter Wohnqualität und überschaubarem Risiko. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung und Zustand sind die entscheidenden Faktoren. Wer heute in Gundelfingen eine Immobilie mit guter Lage, solider Ausstattung und langfristiger Perspektive erwirbt, steht auf einem vernünftigen Fundament. Wer hingegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein erhöhtes Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Gundelfingen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Als Burgstadt der Stauferzeit präsentiert sich die die kleine Stadt Gundelfingen, die sich im Südwesten des Landkreises Dillingen an der Donau ausdehnt.

Sie ist Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und dem Regierungsbezirk Schwaben zugehörig. Die Stadt an der Donau ist von den Städten und Gemeinden Günzburg, Lauingen, Offingen, Haunsheim, Medlingen und Bächingen an der Brenz umgeben. Zudem teilt sie sich eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Günzburg und dem Bundesland Baden-Württemberg. Die Landschaft der Kleinstadt ist von der Schwäbischen Alb und dem Donautal gezeichnet. Insbesondere der Süden des Ortes ist von weitläufigen Moos- und Auenlandschaften geprägt. Der nächstgelegene größere Ort ist die Große Kreisstadt Dillingen an der Donau. In der schwäbischen Stadt leben derzeit etwa 7.700 Einwohner. Sie gliedert sich in die beiden Stadtteile Peterswörth und Echenbrunn. Ebenso werden der Stadt verschiedene kleinere Einzelgehöfte und Weiher zugeordnet. Um etwa 750 erstmals urkundlich erwähnt, erhielt der Ort im Jahr 1220 seine Stadtrechte. Seit 1997 blieb die Einwohnerzahl in der Burgstadt relativ konstant. Schon im Mittelalter konnte sich die Stadt an der Donau an einem Aufschwung erfreuen. Einige Bauwerke lassen auf den damaligen Reichtum des Ortes schließen. Gute Verkehrsanbindungen und die zentrale Lage zwischen Augsburg, Nürnberg, München und Stuttgart machen die Stadt auch heute zu einem beliebten Wirtschaftsstandort. Das adäquate Verhältnis zwischen traditionellen Handlungsweisen und weltoffenem Denken versprechen den wirtschaftlichen Erfolg in der Region, der nicht zuletzt durch den städtischen Zusammenhalt zum Tragen kommt. Neben traditioneller landwirtschaftlicher Betriebe agieren hier hauptsächlich mittelständische Unternehmen.

Die Brenz als Nebenfluss der Donau durchläuft mit ihren drei Armen das Stadtzentrum von Gundelfingen und vermittelt ein romantisches Ambiente.

Zahlreiche historische Bauwerke zieren das Stadtbild und zeugen von dessen ereignisreichen Vergangenheit. So stellt das Rathaus aus dem 17. Jahrhundert einen repräsentativen Renaissancebau dar. Ebenso zählen das Untere Tor als Teil der damaligen Stadtbefestigung und die Stadtpfarrkirche St. Martin aus dem 8. Jahrhundert zu den bemerkenswerten Sehenswürdigkeiten der Stadt. Die Stadtpfarrkirche gilt als eine der ältesten Kirchen in der Region. Über eine barocke Ausstattung verfügt die hiesige Spitalkirche. Die Pfarrkirche Maria Immaculata im Stadtteil Echenbrunn zieht jährlich viele Katholiken an. Mit dem Schloss Schlachtegg, das im 16. Jahrhundert erbaut wurde, ist die Stadt in Besitz eines weiteren kulturellen Schatzes. Das Fotomuseum, die Sudetendeutsche Heimatstube und das Automobilmuseum im Ort halten für ihre Besucher jede Menge interessante Ausstellungsstücke bereit. Die Altstadt ist überwiegend von Häusern aus dem 16., 17. und 18. Jahrhundert geprägt. Die Walkmühle „Auf der Bleiche“ stellt das Kultur- und Heimathaus der Stadt dar. Der Donaustausee ist ein Anlaufpunkt vieler Naturfreunde, die hier das Dasein zahlreicher Wasservögel beobachten können. Darüber hinaus bietet die lebendige Stadt Möglichkeiten zum Wasserski fahren und Angeln.

Rund 93.000 Menschen sind hier zu Hause. Insgesamt 27 Kommunen werden Dillingen an der Donau zugeordnet. Dazu zählen die Große Kreisstadt Dillingen mit ihren etwa 18.000 Einwohnern sowie die vier Städte Gundelfingen a. d. Donau, Höchstädt a. d. Donau, Lauingen und Wertingen. Außerdem gehören dem Landkreis die drei Märkte Aislingen, Bissingen und Wittislingen sowie die Gemeinden Bachhagel, Bächingen a. d. Brenz, Binswangen, Blindheim, Buttenwiesen, Finningen, Glött, Haunsheim, Holzheim, Laugna, Lutzingen, Medlingen, Mödingen, Schwenningen, Syrgenstein, Villenbach, Ziertheim, Zöschingen und Zusamaltheim an.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.