Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet im Landkreis Günzburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch im Landkreis Günzburg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Günzburg intensiv.
Hierzu werden in Schwaben eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Günzburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Günzburg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Günzburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Günzburg
Der Immobiliengutachter beobachtet am Immobilienmarkt des Landkreises Günzburg Immobilienwerte, die sich im unteren Preisniveau von Schwaben bewegen. In den Nachbarregionen wie Neu-Ulm, Aichach–Friedberg, Augsburg, Ostallgäu, Oberallgäu, Lindau (Bodensee) sowie in den kreisfreien Städten Kempten, Memmingen und Augsburg erkennt der Immobiliengutachter höhere Immobilienwerte.
Im Landkreis Unterallgäu sowie in der kreisfreien Stadt Kaufbeuren erkennt der Immobiliengutachter ein ähnliches Preisniveau wie im Landkreis Günzburg.
In den Städten Günzburg und Krumbach sind Immobilien teurer als in den eher ländlich geprägten Gemeinden der Region. Die Kaltmiete für Wohnungen ist am hiesigen Immobilienmarkt, im Vergleich zum Vorjahr, um neun Prozent gestiegen. Der Kaufpreis für Immobilien hingegen ist um etwa ein Prozent gesunken.
1. Einleitung: Lage, Demografie und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Günzburg, gelegen am Nordrand des schwäbischen Alpenvorlandes in Bayern, erstreckt sich zwischen den Metropolen Stuttgart und München und grenzt unmittelbar an Baden-Württemberg. Mit einer Fläche von rund 777 Quadratkilometern umfasst er die Große Kreisstadt Günzburg als administratives Zentrum sowie weitere Städte wie Krumbach, Burgau und Leipheim. Die Region profitiert von ihrer zentralen Lage an der Donau und der Nähe zu wichtigen Verkehrsadern wie der A8 und der Bundesstraße 2, was sie zu einem attraktiven Pendlerstandort für Beschäftigte in Augsburg oder Ulm macht.
Demografisch zeigt der Landkreis ein stabiles Wachstum: Ende 2023 zählte er etwa 131.375 Einwohner, ein Zuwachs von rund 1.263 Personen gegenüber dem Vorjahr. Bis Mitte 2025 hat sich diese Tendenz fortgesetzt, mit einer geschätzten Gesamtbevölkerung von über 132.500 Menschen. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, wobei der Anteil der Erwerbsfähigen (15 bis unter 50 Jahre) bei etwa 50 Prozent liegt. Die Zuwanderung junger Familien und Zugezogene aus benachbarten Regionen treibt das Bevölkerungswachstum an, was eine steigende Nachfrage nach Wohnraum signalisiert. Prognosen bis 2043 rechnen mit einem moderaten Anstieg auf bis zu 140.000 Einwohner, bedingt durch positive Netto-Migration und eine leichte Geburtenrate über dem bayerischen Durchschnitt.
Wirtschaftlich ist der Landkreis Günzburg geprägt von einer Mischung aus traditionellen Branchen wie Maschinenbau, Lebensmittelverarbeitung und Landwirtschaft sowie modernen Sektoren wie Logistik und Dienstleistungen. Große Arbeitgeber wie die Lego-Werke in Günzburg oder regionale Zulieferer für die Automobilindustrie sorgen für eine Arbeitslosenquote unter 3 Prozent und eine überdurchschnittliche Kaufkraft. Der Einzelhandelsumsatz pro Einwohner liegt deutlich höher als im bayerischen Schnitt, was auf eine vitale lokale Wirtschaft hinweist. Regionale Initiativen wie das Regionalmanagement fördern Projekte zur Stärkung der Infrastruktur und Nachhaltigkeit, was den Immobilienmarkt indirekt belebt. Insgesamt schafft diese solide Basis eine stabile Grundlage für den Immobilienmarkt, der von regionaler Attraktivität und begrenzter Verfügbarkeit an Bauland geprägt ist.
2. Der Wohnimmobilienmarkt: Preisentwicklung und Angebot
Der Markt für Eigentumswohnungen und -häuser im Landkreis Günzburg hat sich in den letzten Jahren als robuster und regional differenzierter Sektor etabliert. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.500 bis 3.800 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. In der Kernstadt Günzburg erreichen Preise für Neubauwohnungen mit guter Ausstattung Werte um 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, während in Randgemeinden wie Burgau oder Rettenberg Preise bei 2.800 bis 3.200 Euro liegen. Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis rund 3.100 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von etwa 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, was auf eine Normalisierung nach den Inflationsjahren hinweist.
Die Preisentwicklung zeigt eine gemischte Bilanz: Während die Wohnungspreise in 2025 um rund 5 bis 6 Prozent im Jahresvergleich gestiegen sind, haben Hauspreise eine leichte Korrektur von 0,5 bis 1 Prozent erfahren. Dies resultiert aus einer anhaltend hohen Nachfrage nach kompakten Wohnungen, getrieben durch Zuzug und Home-Office-Trends, bei gleichzeitigem Überangebot an größeren Häusern in ländlichen Lagen. Das Angebot an Neubauten ist begrenzt: Im Jahr 2024 wurden nur etwa 250 neue Wohnungen fertiggestellt, was unter dem Bedarf von 300 bis 400 Einheiten pro Jahr liegt. Beliebte Lagen wie die Innenstadt von Günzburg oder die Uferpromenade an der Donau erfreuen sich hoher Nachfrage, mit Verkaufszeiten von 3 bis 6 Monaten, während periphere Gebiete bis zu 9 Monate benötigen.
Baugrundstücke sind ein kritischer Faktor: Preise reichen von 125 Euro pro Quadratmeter in Randlagen bis zu 450 Euro in zentralen Bereichen. Die Verfügbarkeit ist knapp, da nur 15 Prozent der Fläche als Bauland ausgewiesen sind, was zu steigenden Grundstückspreisen von 5 bis 8 Prozent jährlich führt. Förderprogramme wie die Bayerische Wohnraumförderung unterstützen energieeffiziente Bauten, was den Fokus auf KfW-Standards lenkt und Preise für nachhaltige Objekte um 10 bis 15 Prozent über dem Durchschnitt treibt.
3. Der Mietmarkt: Trends und Verfügbarkeit
Der Mietmarkt im Landkreis Günzburg bleibt angespannt, mit steigenden Preisen und einer Belastungsquote von 25 bis 30 Prozent des Haushaltseinkommens. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen bei 9,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 3 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser sind es rund 11,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter. In Günzburg selbst erreichen Mieten in Neubauten bis zu 12,50 Euro, während in kleineren Orten wie Krumbach Werte um 8,50 Euro liegen. Die Mietpreisbremse wirkt sich hier nur mäßig aus, da der Markt nicht als überhitztes Gebiet klassifiziert ist.
Das Angebot umfasst derzeit etwa 50 bis 60 Mietwohnungen pro Monat, hauptsächlich 2- bis 3-Zimmer-Objekte mit 60 bis 80 Quadratmetern. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu Wartezeiten von 2 bis 4 Monaten führt. Besonders gefragt sind barrierefreie und familientaugliche Wohnungen in der Nähe von Schulen und Einkaufszentren. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, was Stabilität signalisiert, aber auch auf Engpässe hinweist. Zukünftige Mietsteigerungen werden durch Energiepreise und Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst, mit einer Prognose von 2 bis 4 Prozent jährlich.
4. Der Gewerbeimmobilienmarkt: Dynamik und Chancen
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Landkreis Günzburg ist von Wachstum geprägt, getrieben durch die Nähe zu Industriezentren wie Ulm und Augsburg. Büros und Lagerhallen dominieren, mit Quadratmeterpreisen für Verkauf zwischen 1.500 und 2.500 Euro und Mieten von 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. In Günzburgs Gewerbegebieten wie dem Lego-Park erreichen Preise für Logistikflächen bis zu 3.000 Euro, während in Krumbach Werte um 1.200 Euro liegen. Die Nachfrage nach modernen Hallen ist hoch, mit einem Transaktionsvolumen von rund 50 Millionen Euro im Jahr 2024, das sich 2025 auf 55 Millionen Euro erweitern könnte.
Trends zeigen eine Polarisierung: Während Büros in Zentrallagen stabil sind, leiden kleinere Objekte unter Home-Office-Effekten, mit einer Leerstandsrate von 5 bis 7 Prozent. Retail-Immobilien profitieren vom starken lokalen Einzelhandel, mit Mieten um 10 Euro pro Quadratmeter in Einkaufszentren. Die hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen spiegelt die florierende Wirtschaft wider, doch regulatorische Hürden wie Baugenehmigungen bremsen das Angebot. Nachhaltige Umbauten, z. B. mit Photovoltaik, erzielen Prämien von 15 Prozent.
5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Mehrere Faktoren formen den Markt: Die Zinspolitik der EZB hält Bauzinsen bei 3,5 bis 4 Prozent, was Käufe dämpft, aber Mieten stützt. Inflation und Energiekrise treiben Modernisierungskosten, während Förderungen wie die Wärmepumpenprämie den Neubau fördern. Demografischer Wandel und Pendlerzuzug erhöhen die Nachfrage, regionale Projekte wie die Donau-Entwicklung verbessern die Attraktivität. Risiken umfassen Arbeitsmarktveränderungen in der Automobilbranche und Klimawandel-Effekte auf Landwirtschaftsflächen.
6. Prognose und Ausblick
Für 2026 bis 2030 erwarten Experten ein moderates Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent jährlich für Wohnimmobilien, bei stabilen Mieten. Das Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage ankurbeln, Neubau muss auf 400 Einheiten pro Jahr steigen. Gewerbe profitiert von Logistikbooms, mit Potenzial für 10 Prozent Wachstum in Transaktionen. Nachhaltigkeit und Digitalisierung werden Schlüsselfaktoren, um den Markt zukunftsfähig zu machen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Günzburg präsentiert sich als stabiler und wachstumsstarker Sektor, der von regionaler Vitalität und begrenzten Angeboten profitiert. Trotz leichter Korrekturen bietet er Chancen für Investoren und Käufer, insbesondere in nachhaltigen und zentralen Lagen. Eine enge Abstimmung zwischen Politik, Wirtschaft und Bauherren ist essenziell, um Engpässe zu mildern und die Lebensqualität zu sichern. Insgesamt bleibt der Landkreis ein attraktiver Standort im bayerischen Immobilienlandschaft.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Unterallgäu bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Regierungsbezirk Schwaben erstreckt sich auf einer Fläche von rund 762 Quadratkilometer der Landkreis Günzburg.
Er grenzt an die ebenso bayerisch-schwäbischen Kreise Dillingen, Unterallgäu, Neu-Ulm und Augsburg sowie an das Bundesland Baden-Württemberg.
Die etwa 123.000 Bewohner des Landkreises erfreuen sich an seiner guten Lage im schwäbischen Alpenvorland und der Nähe zu bedeutenden Städten wie München, Augsburg, Stuttgart und Ulm.
Bequem und über kurze Wege können Reisende sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln die Metropolen erreichen. Die 2857 Kilometer lange Donau durchquert den Landkreis, der sich insgesamt aus 34 Städten, Märkten und Gemeinden zusammensetzt. So zählen die Gemeinden Aichen, Aletshausen, Balzhausen, Bibertal, Breitenthal, Bubesheim, Deisenhausen, Dürrlauingen, Ebershausen, Ellzee, Gundremmingen, Haldenwang, Jettingen-Scheppach, Kammeltal, Kötz, Landensberg, Münsterhausen, Neuburg (Kammel), Offingen, Rettenbach, Röfingen, Ursberg, Waldstetten, Waltenhausen, Wiesenbach, Winterbach und Ziemetshausen sowie die Städte Burgau, Günzburg, Ichenhausen, Leipheim, Krumbach (Schwaben) und Thannhausen zum bayerischen Landkreis.
Burtenbach gilt als einziger Markt in der Region. Die günstige Lage des Landkreises zwischen München und Stuttgart kommt auch der hiesigen Wirtschaft zugute.
Darüber hinaus liegt die Region im Dreieck der Metropolen München, Nürnberg und Stuttgart. Ideale Verkehrsanbindungen und eine gute Wirtschaftspolitik machen den Landkreis zu einem begehrten Standort für viele Unternehmen. Meist handelt es sich hierbei um klein- und mittelständische Betriebe aus den Branchen Verarbeitung, Produktion und Dienstleistungen. Insbesondere im Sektor Gesundheit und Soziales sind hier einige Unternehmen aktiv. Der Landkreis präsentiert sich als eine sehr zukunftsorientierte und familienfreundliche Region, in der eine Vielzahl von innovativen Betrieben beheimatet ist.
Der Landkreis Günzburg ist besonders auf die Bedürfnisse von Familien und Kindern ausgerichtet. Die Region, welche ebenso als Schwäbischer Barockwinkel bekannt ist, bietet einige Sport- und Freizeitmöglichkeiten.
Mit der Entstehung von Legoland Deutschland direkt an der A8 hat sich auch der Tourismus im Kreisgebiet weiter entwickelt. Die Region hat für ihre Gäste einiges zu bieten. So treffen diese hier auf viele gemütliche Dörfer, die einen harmonischen Kontrast zu den lebendigen Städten in der Region bilden. Romantische Schlösser, unberührte Natur und schöne Seen verbinden sich mit der schwäbisch-bayerischen Gastfreundlichkeit, was die Region zu einem attraktiven Urlaubsort macht. Der Landkreis besitzt einige kulturelle Schätze wie die Wallfahrtskirche Maria Vesperbild, welche als eine der bedeutendsten Marienwallfahrtskirchen in Schwaben gilt. Aber auch andere prächtige Kirchen finden sich in der Region vor. Als gleichermaßen beliebte Sehenswürdigkeit gilt der Schwäbische Barockwinkel, dem prunkvolle und mit Marmor und Gold ausgestattete Kirchen, wie die Wallfahrtskirche Allerheiligen Scheppach, angehören. Darüber hinaus zeichnet sich der schwäbisch-bayerische Landkreis durch seine zahlreichen Museen, wie das Bayerische Schulmuseum in Ichenhausen oder das Heimat- und Bauernkriegsmuseum „Blaue Ente“ in Leipheim aus. Mit seinen vielen naturbelassenen Orten und zahlreichen Seen bietet der Landkreis genügend Platz für jede Menge Freizeitaktivitäten. Über 250 Seen und Weiher gehören der Region an.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
