Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Schwanthalerhöhe. Wir erstellen u.a. für den Bereich Schwanthalerhöhe Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Schwanthalerhöhe intensiv.
Hierzu werden in München Schwanthalerhöhe eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Schwanthalerhöhe neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Schwanthalerhöhe zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in München Schwanthalerhöhe gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Schwanthalerhöhe um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Der Stadtbezirk Schwanthalerhöhe wurde um 1891 im Zuge der Stadtbezirksreform gegründet. Der Stadtteil Schwanthalerhöhe setzt sich aus den Bezirksteilen Schwanthalerhöhe, Theresienhöhe und Westend zusammen. Die Schwanthalerhöhe befindet sich östlich der Ganghoferstraße. Das Westend ist westlich der Ganghoferstraße gelegen. Während sich im Bezirksteil Schwanthalerhöhe hauptsächlich Bauwerke aus der Neurenaissance befinden, zieren im Westend barockisierte Häuser das Viertel.
Immobilienmarkt im Stadtbezirk Schwanthalerhöhe
1. Standort & Rahmenbedingungen
Schwanthalerhöhe liegt im Westen Münchens, nahe dem Zentrum, und zählt zu den zentraleren Bezirken mit guter Infrastruktur und Anbindung. Verkehrsanbindung durch U- und S-Bahn, gute Nahversorgung und städtisches Umfeld sind Merkmale. Gleichzeitig existieren Teile mit älteren Wohngebäuden, einer heterogenen Bebauung und zum Teil geringerer Wohnqualität. Dabei wandelt sich der Bezirk zunehmend vom klassischen Arbeiter- oder Durchgangsviertel hin zu Wohnlagen mit urbanem Anspruch – für Singles, Paare und auch Familien, die Stadtnähe wünschen.
Dieser Standortmix – gute Anbindung, zentrumsnahe Lage, aber auch Bestand mit Modernisierungsbedarf – sorgt dafür, dass der Immobilienmarkt in Schwanthalerhöhe sowohl Chancen als auch Herausforderungen bietet.
2. Marktüberblick & Dynamik
Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt in Schwanthalerhöhe als gemischt entwickelter Stadtteilmarkt, also nicht mehr auf dem rasanten Wachstumspfad älterer Jahre, aber auch nicht in einem flächigen Rückgang. Gute Lagen und moderne Neubauten bzw. sanierte Objekte haben eine stabile Nachfrage, ältere Bestände oder Objekte mit Modernisierungsbedarf stehen eher unter Druck.
Die Preisniveaus bewegen sich bereits auf hohem Niveau – verglichen mit anderen Bezirken München-Weit – und die Spreizung zwischen hochwertiger Ausstattung und durchschnittlichem Bestand wird größer. Wer kaufen möchte, muss sehr genau Lage, Zustand und Ausstattung prüfen.
3. Kaufpreise
Eigentumswohnungen
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Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt bei etwa 8.800 bis 9.200 Euro pro m² Wohnfläche.
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In besseren Lagen oder bei sanierten/Neubauwohnungen kann man Preise über 10.000 Euro/m² sehen.
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In einfacheren Lagen oder älteren Bestandsobjekten mit Modernisierungsbedarf sind Preise tendenziell niedriger – z. B. im Bereich von 6.900 bis 7.500 Euro/m².
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Entwicklung: Es gibt leichte Preissteigerungen im Segment der guten Objekte, bei übrigen Beständen jedoch eher Stagnation oder nur geringe Zuwächse.
Häuser / Reihenhäuser / Einfamilienhäuser
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Für Häuser liegen die Quadratmeterpreise typischerweise bei rund 12.000 Euro/m², sofern gute Lage und gute Ausstattung vorliegen.
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Bei weniger guten Häusern oder signifikanter Sanierungs-/Modernisierungsnotwendigkeit sind Preise deutlich geringer – z. B. unter 10.000 Euro/m².
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Da Häuser in diesem Bezirk weniger häufig angeboten werden und Grundstücke knapp sind, existieren große Preisunterschiede je Lage und Zustand.
Grundstücke & Bodenrichtwerte
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Für erschlossene Baugrundstücke in Schwanthalerhöhe liegt der Bodenrichtwert etwa bei ≈ 2.400 Euro/m² (Stand 2025) bzw. unerschlossene Grundstücke bei etwa ≈ 1.920 Euro/m².
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Dieser Wert spiegelt den Umstand wider, dass zentrumsnahe Flächen sehr selten und somit teuer sind.
4. Mietmarkt
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Die Nettokaltmieten für Wohnungen bewegen sich aktuell im Bezirk bei etwa 23,70 Euro/m² (Stand 2025) und die Warmmiete liegt bei etwa 27,50 Euro/m².
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In gut ausgestatteten Neubauten oder sehr guten Lagen können die Mieten höher liegen – z. B. 25 Euro/m² oder mehr bei der Kaltmiete.
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Bei älteren Bestandswohnungen oder mit geringerer Ausstattung liegt die Miete tendenziell niedriger, jedoch bleibt das Mietniveau im Bezirk insgesamt hoch.
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Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stabil, insbesondere von Singles, Paaren und Berufspendlern, was den Mietmarkt angespannt macht.
5. Angebot und Nachfragedynamik
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Nachfrage: Aufgrund der zentralen Lage und guten Infrastruktur ist das Interesse an Wohnraum in Schwanthalerhöhe weiterhin solide – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.
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Angebot: Es besteht eine Verknappung, insbesondere bei modernen, hochwertigen Objekten und Grundstücken – Neubauflächen sind begrenzt, Bestandsobjekte häufig saniert.
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Segmentierung: Der Markt teilt sich spürbar: hochwertige modernisierte/Neubauobjekte mit Toplage haben eine andere Dynamik als einfache Bestände mit Modernisierungsbedarf.
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Entscheidungsfaktoren: Zustand der Immobilie, Ausstattung (z. B. Balkon, Terrasse, Aufzug, Tiefgarage), Energieeffizienz, Sanierungsstand und Infrastruktur gewinnen an Bedeutung. Käufer sind selektiver geworden.
6. Regionale Unterschiede & Lagequalität im Bezirk
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Besonders gefragt sind Wohnlagen nahe dem Zentrum, mit guter ÖPNV-Anbindung, ruhigen Straßen, guter Ausstattung und ggf. guter Bausubstanz bzw. saniert.
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Weniger gefragt sind periphere oder stark frequentierte Straßen, ältere Gebäude mit Renovierungsbedarf und Wohnungen mit ungünstiger Raumaufteilung oder niedriger Ausstattung.
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Immobilien mit Terrasse, Garten oder hochwertiger Ausstattung erzielen deutlich höhere Preise als Standard-Bestände.
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Für Käufer ist klar: Nicht jede Immobilie im Bezirk profitiert gleichermaßen – Lage, Zustand und Ausstattung sind entscheidend für Wert und Entwicklung.
7. Einflussfaktoren & Besonderheiten
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Zinsumfeld: Höhere Finanzierungskosten haben Einfluss auf Kaufentscheidungen und schränken das Budget vieler Erwerber ein.
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Baukosten und Neubau: Baukosten, Landkosten, Anforderungen (Energie, Nachhaltigkeit) sind hoch – Neubau ist entsprechend teuer und selten.
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Sanierungsbedarf: Ältere Bestände ohne Modernisierung verlieren an Attraktivität – sowohl beim Kauf als auch bei der Vermietung.
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Infrastruktur und Stadtteil-Image: Der Bezirk profitiert von guter Verkehrslage, Nahversorgung, Freizeitwert – das macht ihn attraktiv. Gleichzeitig ist das Straßenbild heterogen und es existieren noch Bereiche mit geringerer Attraktivität.
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Kapitalanleger vs. Eigennutzer: Für Eigennutzer ist Wohnqualität oft primär, für Investoren zählt vor allem Miet- und Wertentwicklungs-Potential. Im Bezirk sind beide Gruppen vertreten.
8. Zukunftsaussichten & Trends
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Kurz- bis mittelfristig (2025–2027) ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei hochwertigen Objekten in guten Lagen zu rechnen.
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Bei weniger guten Lagen bzw. älteren Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf könnten die Preise eher stagnieren oder nur moderat wachsen.
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Der Mietmarkt dürfte weiter anziehen, da Angebot begrenzt bleibt und Nachfrage bestehen bleibt – insbesondere für gut ausgestattete Wohnungen.
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Mittelfristig (bis 2030) dürfte sich die Spreizung zwischen Premiumlagen und Standardlagen weiter erhöhen: Lage und Ausstattung werden noch stärker differenzieren.
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Langfristig bleibt Schwanthalerhöhe aufgrund der Standortvorteile ein interessanter Wohn- und Investitionsstandort – aber die Wachstumsraten werden voraussichtlich moderater ausfallen als in früheren Boomphasen.
9. Chancen und Risiken für Käufer & Investoren
Chancen
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Zentraler Stadtteil mit guter Anbindung und städtischem Umfeld – langfristig attraktive Wohnlage.
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Einstiegsmöglichkeiten im Vergleich zu top-Premiumlagen Münchens zwar hoch, aber etwas moderater.
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Moderne, gut ausgestattete Objekte mit guter Lage haben Potenzial für Wertzuwachs und sind gefragt.
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Mietmarkt stark – gute Vermietbarkeit bei entsprechender Qualität.
Risiken
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Hohe Einstiegspreise – insbesondere bei Kauf – reduzieren kurzfristige Rendite- und Wertsteigerungspotenziale.
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Sanierungs- und Modernisierungskosten bei älteren Bestandsobjekten können erheblich sein und Renditen belasten.
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Unterschiedliche Lagequalitäten innerhalb des Bezirks – nicht jede Immobilie profitiert gleichermaßen.
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Finanzierungskosten (Zinsniveau) und Nebenkosten bleiben Belastungsfaktoren.
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Bei Objekten mit ungünstiger Lage/Ausstattung besteht Risiko einer Wertanpassung oder stagnierenden Entwicklung.
10. Fazit
Der Immobilienmarkt in Schwanthalerhöhe zeigt sich 2025 als solider und gefestigter Wohnstandort innerhalb Münchens, mit klaren Vorteilen durch zentrale Lage, gute Infrastruktur und Nachfrage. Allerdings sind die Zeiten rapiden Preisanstiegs weitgehend vorbei. Vielmehr liegt der Fokus nun auf Qualität, Lage und Zustand der Immobilie – weniger auf kurzfristiger Spekulation.
Für Eigennutzer gilt: Wer Wert auf städtisches Wohnen, gute Anbindung und Lebensqualität legt, findet hier eine attraktive Option. Für Investoren gilt: Objekte mit guter Lage und Ausstattung bieten langfristige Stabilität, aber hohe Einstiegspreise und begrenzte Wachstumsperspektiven bedeuten, dass Rendite-Optimierung schwieriger ist als früher.
Wer also in Schwanthalerhöhe investieren oder wohnen möchte, sollte vor allem auf Lage, Zustand, Ausstattung und Zukunftsfähigkeit (z. B. Energieeffizienz, Modernitätsgrad) der Immobilie achten – damit hebt man sich von den standardisierten Bestandsobjekten ab und sichert langfristig Wert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Schwanthalerhöhe bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Lage und Verkehr
Der Stadtbezirk Schwanthalerhöhe liegt im Herzen der Landeshauptstadt München. Hier grenzt er an den westlichen Teil der Münchener Innenstadt. Zu seinen südlichen Nachbarn gehören die Viertel Sendling und Sendling-Westpark. Im Westen grenzt der Stadtbezirk Laim an die Schwanthalerhöhe. Im Norden ist das Münchener Stadtviertel von den Bezirken Maxvorstadt sowie Neuhausen-Nymphenburg umgeben. Das Stadtviertel selbst liegt auf der Isarniederterrasse und wird von der Münchener Innenstadt durch den Ostbahnhof sowie den Hauptbahnhof-Pasing begrenzt. Auch im Norden und Süden begrenzen Bahnlinien das Stadtviertel. Durch den Stadtteil verlaufen die U-Bahnlinien U4 und U5 mit den Haltestellen Heimeranplatz, Schwanthalerhöhe und Theresienwiese. Der Norden ist durch die Tramlinien 18 und 19 sowie die Hauptstrecke der S-Bahn verkehrstechnisch gut erschlossen. Der Stadtbezirk Schwanthalerhöhe erfreut sich an einer zentralen Lage in der Landeshauptstadt München. Die Stadtautobahn durchläuft das Bezirksgebiet von Nord nach Süd.
Daten und Fakten
Mit einer Fläche von 2,07 Quadratkilometern zählt München Schwanthalerhöhe zu dem kleinsten Stadtteil von München. Auf dieser Fläche leben gegenwärtig 29.663 Menschen. Dieser Wert macht 2,02 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung aus. Somit verzeichnet die Schwanthalerhöhe, nach Altstadt-Lehel, die geringste Einwohnerzahl der Münchener Stadtteile. Auf der Liste der Münchener Stadtbezirke mit der höchsten Bevölkerungsdichte rangiert der Bezirk Schwanthalerhöhe mit 143 Einwohnern je Hektar auf Platz 2. Nur der Stadtteil Schwabing-West weist mit 151 Einwohnern pro Hektar eine noch höhere Einwohnerdichte auf. Zudem verbucht der Stadtbezirk mit 36 Prozent den höchsten Ausländeranteil aller Münchener Stadtteile. Ein Großteil davon besitzt die griechische Staatsbürgerschaft.
Freizeit und Einkauf
In den letzten Jahren sind im Stadtbezirk Schwanthalerhöhe einige neue Erholungsflächen entstanden. Alles in allem ist der Stadtteil stark bebaut und es befinden sich hier nur wenige unberührte Plätze. Eine der wenigen Ausnahmen ist der Bavariapark, der sich westlich der Theresienwiese erstreckt. Seit dem Umzug der Alten Messe nach Riem ist im Bavariapark wieder etwas Ruhe eingekehrt. Einst wurde er als Ausstellungsfläche für die Messe genutzt. Heute genießen die Einwohner die neu gewonnene Ruhe und finden auf der großen Wiese des Parks erholsame Stunden. Zu den markanten Sehenswürdigkeiten von Schwanthalerhöhe zählt die Augustiner-Brauerei. In dem alten Backsteinbau wird eines der ältesten Münchener Biermarken produziert. Darüber hinaus können Gäste des Gebäudes in einer Bräustube traditionell bayerische Kost genießen. Mit dem Georg-Freundorfer-Platz ist das Stadtviertel in Besitz eines der beliebtesten Spiel- und Freizeitplätze Deutschlands. Das Quartier ist für seinen multikulturellen Charakter bekannt, der unterschiedliche Nationalitäten und Generationen zusammenführt. Der Park verfügt über eine großzügig angelegte Liegewiese sowie eine Schachspiel- und Tischtennisanlage. Darüber hinaus sorgen hier eine Sommerstockbahn und ein Abenteuer-Klettergarten für jede Menge Freizeitspaß. Einkaufsmöglichkeiten bestehen im gesamten Stadtbezirk. Überall verteilt gibt es hier Lebensmittelläden und andere Geschäfte. Ein Saturn-Markt befindet sich in der Schwanthalerstraße im Bezirksteil Theresienhöhe.
Arbeit und Bildung
Die Wirtschaft im Bezirk Schwanthalerhöhe wird zum Großteil von der öffentlichen Verwaltung, dem Dienstleistungssektor und dem Handel bestimmt. Der Münchener Stadtteil bietet seinen Bewohnern eine umfassende Kinderbetreuung sowie ein ansprechendes Bildungsangebot. Dies wird durch zwei Grundschulen, eine Realschule sowie eine Haupt- und Mittelschule gewährleistet. Zudem haben hier 34 Kindertageseinrichtungen ihren Sitz.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
