Sachverständige für Immobilienbewertung in Neufahrn bei Freising

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neufahrn Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Neufahrn bei Freising tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Neufahrn intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Eching und Hallbergmoos eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neufahrn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neufahrn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Neufahrn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neufahrn um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Neufahrn bei Freising

Wer in Neufahrn bei Freising auf die Suche nach Immobilien ist, kann von relativ erschwinglichen Preisen profitieren. Der Immobiliengutachter erkennt in Neufahrn dennoch eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Die Gemeinde stellt eine gute Wohnalternative zu München oder Starnberg dar. Die Immobilienwerte sind hier noch weit unter dem Münchener Niveau. Der Immobilienmarkt der oberbayerischen Gemeinde verzeichnet nur leichte Preisanstiege. Insbesondere junge Familien lockt die Gemeinde an. Ein modern strukturiertes Ortsbild sowie die Nähe zu München machen den Immobilienmarkt des Ortes für die junge Klientel besonders attraktiv. In Neufahrn bei Freising bewegen sich die Immobilienwerte im mittleren Preisniveau von Oberbayern.

Der Immobiliengutachter nimmt hier Preise für Häuser wahr, die unter dem Preisniveau von Bad Tölz-Wolfratshausen, Ebersberg,

Dachau, Fürstenfeldbruck, Miesbach, München und Starnberg liegen. Nur am Immobilienmarkt der oberbayerischen Regionen Altötting, Mühldorf am Inn, Rosenheim und Traunstein sind Wohnungen und Häuser noch günstiger.

1. Allgemeiner Überblick

Neufahrn bei Freising ist ein Wohnstandort im Münchener Umland mit guter Verkehrsanbindung, solider Infrastruktur und Wohnumfeldqualität. Die Gemeinde fungiert für Pendler sowie Familien als attraktive Alternative zum zentralen Stadtwohnen. Der Immobilienmarkt zeigt sich aktuell geprägt von gehobenem Preisniveau, stabiler Nachfrage und zunehmender Differenzierung nach Lage, Objektzustand, Ausstattung und Grundstücksgröße. Nach dynamischen Wachstumsschüben in früheren Jahren befindet sich der Markt nun eher in einer moderierenden Phase.

2. Preisniveau & Entwicklung

Kaufpreise

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 5.600 €/m² Wohnfläche.

• Für Ein‑ und Zweifamilienhäuser liegt der Durchschnitt bei ebenfalls rund 5.600 €/m² Wohnfläche.

• Preis­spannen: Bei Wohnungen bewegen sich die Werte von etwa 4.200 €/m² bis über 8.300 €/m² je nach Lage und Zustand. Bei Häusern reicht die Spanne von etwa 2.300 €/m² bis über 8.600 €/m².

• Im guten Segment – mit hochwertiger Ausstattung, großem Grundstück und sehr guter Wohnlage – sind die Spitzenwerte deutlich über dem Durchschnitt zu finden.

• Im unteren Segment – mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr oder weniger guter Lage – sind die Preise vergleichsweise niedriger.

Entwicklung

• In jüngster Zeit zeigt sich eine moderate Preissteigerung: Wohnungen z. B. eine Zunahme von etwa +2,7 % gegenüber dem Vorjahr, Häuser etwa +2,5 %.

• Über einen längeren Zeitraum – etwa fünf Jahre – liegt das Wachstum eher im niedrigen einstelligen Bereich, zum Teil nahe Stabilität – was auf eine Konsolidierung nach intensiven Wachstumsphasen hinweist.

• Der Markt entwickelt sich selektiver: Hochwertige Objekte mit guten Merkmalen zeigen bessere Perspektiven, während Standardobjekte stärker differenziert bewertet werden.

3. Angebots‑ und Nachfragestruktur

Nachfrage

• Primär Eigennutzer: Familien, Paare und Pendler, die Wohnqualität mit guter Anbindung kombinieren möchten.

• Umlandlage macht Neufahrn attraktiv: Ruhe‑ und Wohnumfeldqualität bei gleichzeitig erreichbarer Infrastruktur und Verkehr.

• Investoren sind ebenfalls tätig, jedoch verstärkt mit Fokus auf Werthaltigkeit, Ausstattung und Zukunfts‑resilienz anstatt auf kurzfristige Renditen.

Angebot

• Neubauflächen sind begrenzt: Bau‑ und Erschließungskosten sowie Flächenverfügbarkeit wirken bremsend.

• Der Bestand dominiert den Markt: Gut ausgestattete und modernisierte Immobilien sind gefragt. Objekte mit Modernisierungs‑ oder Instandhaltungsbedarf oder in weniger gefragter Lage benötigen oft längere Vermarktungszeit oder Preisnachlässe.

• Mikro‑Lage, Ausstattung, Grundstücksgröße und Zustand werden zunehmend entscheidend für Preis und Vermittlungsdauer.

4. Lage‑ und Rahmenbedingungen

• Neufahrn bietet eine vorteilhafte Wohnlage: Umland mit guter Infrastruktur und Pendelmöglichkeit – beliebte Voraussetzung für Wohnstandorte im Umfeld von München.

• Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz gewinnen an Bedeutung: Moderne Technik, gute Dämmung, gepflegte Außenanlagen und attraktive Grundstücke zählen heute stärker als noch früher.

• Makro‑Rahmenbedingungen wie Bau‑ und Erschließungskosten, Finanzierungskosten (Zinsniveau) sowie rechtliche Anforderungen (z. B. Energieeffizienz) beeinflussen Neubau‑ und Bestandssituation und damit mittelbar das Preisgefüge.

• Mikro‑Lagefaktoren (z. B. Nähe zu S‑Bahn/ÖPNV, Grundstücksausrichtung, Größe, Infrastruktur‑Anbindung, Umgebungslärm) führen zu deutlichen Preisunterschieden innerhalb der Gemeinde.

5. Marktsegmente im Detail

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlich ca. 5.600 €/m².

• Neubau‑ oder hochwertig ausgestattete Wohnungen in guten Lagen über dem Durchschnitt.

• Ältere Wohnungen mit kleiner Außenfläche oder etwas ungünstiger Lage liegen darunter – mit längerer Vermarktungsdauer als hochwertige Objekte.

• Wichtige Merkmale: Balkon/Terrasse, Außenfläche, gute Grundrisse, Wohnumfeld, Zustand.

Ein‑ und Zweifamilienhäuser

• Durchschnittlich ebenfalls rund 5.600 €/m², mit großen Schwankungen je nach Grundstück, Ausstattung, Zustand und Lage.

• Häuser mit großem Grundstück, moderner Ausstattung, guter Bauweise und sehr guter Wohnlage erzielen deutlich höhere Werte.

• Häuser mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr, Investitions‑ oder Modernisierungsbedarf oder weniger guter Lage haben eingeschränktere Wertperspektive und längere Vermarktungsdauer.

Grundstücke & Neubauflächen

• Gut erschlossene Baugrundstücke in gefragten Wohnlagen sind knapp und stark nachgefragt – Bodenwerte tragen wesentlich zum Gesamtinvestment bei.

• Beim Erwerb von Neubaugrundstücken sind Lage, Erschließung, Bebauungsplan, Grundstücksgröße und Umfeld entscheidend für Wertentwicklung.

• Bau‑ und Erschließungskosten sowie rechtliche/bauliche Rahmenbedingungen beeinflussen Gesamtinvestition und damit auch die Marktdynamik.

6. Chancen & Risiken

Chancen

• Standortvorteil: gute Wohnlage, Infrastruktur und Anbindung sprechen für eine solide mittelfristige Perspektive hinsichtlich Werterhalt bzw. moderater Wertsteigerung.

• Qualitativ hochwertige Immobilien mit guter Ausstattung, moderner Technik und guter Lage sind gut positioniert im Markt.

• Begrenztes Bauland‑ bzw. Neubauangebot in guten Wohnlagen kann den Wert von Bestandsimmobilien langfristig stützen – insbesondere bei hochwertiger Ausstattung.

Risiken

• Finanzierungskosten/Zinsen: Höhere Zinsen oder restriktivere Kreditvergaben könnten das Käuferpotenzial einschränken und die Nachfrage dämpfen.

• Zustand & Modernisierungsbedarf: Immobilien mit erheblichem Investitions‑ oder Modernisierungsbedarf oder ungünstiger Lage sind markttechnisch benachteiligt – längere Vermarktungszeiten, größere Preisnachlässe möglich.

• Mikro‑Lage‑Unterschiede: Nicht jede Wohnlage profitiert gleich – Standardlagen oder Objekte mit Kompromissen bei Ausstattung oder Grundstück könnten stagnieren oder leicht zurückgehen.

• Neubau‑ und Grundstückskosten: Wenn Bau‑ und Erschließungskosten weiter steigen oder Flächenverfügbarkeit sinkt, könnte das Neubauangebot weiter eingeschränkt sein – das limitiert Auswahl und kann Dynamik reduzieren.

7. Prognose & Ausblick

• Kurz‑ bis mittelfristig ist in Neufahrn mit einer seitwärts gerichteten bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen: Das Preisniveau bleibt auf gehobenem Niveau; große Sprünge nach oben sind derzeit nicht zu erwarten.

• Besonders hochwertige Objekte – mit sehr guter Wohnlage, großem Grundstück, moderner Ausstattung und guter Bauqualität – könnten moderate Wertsteigerungen erzielen.

• Standardobjekte oder solche mit Merkmalen wie kleiner Grundstücksgröße, weniger guter Wohnlage oder Sanierungsbedarf sollten mit längeren Vermarktungszeiten und begrenzten Preisbewegungen rechnen.

• Langfristig bleibt die Standortqualität – gute Wohnlage, Anbindung, Infrastruktur – eine starke Basis für Werterhalt: Käufer, die heute qualitativ gut investieren (Lage, Zustand, Ausstattung), sind besser positioniert.

8. Fazit

Neufahrn bei Freising ist ein gefragter Wohnstandort mit guter Anbindung, hoher Wohnqualität und stabiler Nachfrage. Für Käufer heißt das: Der Fokus sollte klar auf Lage, Zustand und Ausstattung gelegt werden – diese Faktoren bestimmen zunehmend die Perspektive einer Immobilie. Für Verkäufer gilt: Eine realistische Preis‑ und Marktbewertung, gute Objektpräsentation und idealerweise moderner Zustand sind entscheidend für eine erfolgreiche Vermarktung. Immobilien in weniger gefragter Wohnlage oder mit geringerer Ausstattung bzw. größerem Investitions‑ oder Modernisierungsbedarf sollten mit längerer Vermarktungsdauer und moderater Wertentwicklung geplant werden.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neufahrn bei Freising bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Süden des oberbayerischen Landkreises Freising erstreckt sich auf einer Fläche von etwa 45 Quadratkilometer die Gemeinde Neufahrn bei Freising.

Rund 20.500 Menschen sind hier zu Hause und leben in einem ihrer sechs Ortsteile. Dazu zählen Mintraching, Massenhausen, Hetzenhausen, Neufahrn, Giggenhausen und Fürholzen. Im Gemeindegebiet gehen die Münchener Schotterebene und das Donau-Isar-Hügelland ineinander über. Die oberbayerische Gemeinde liegt zwischen den zwei großen Städten Freising und München, welche in weniger als einer halben Stunde zu erreichen sind. Vom bedeutenden Flughafen „Frank-Joseph-Strauß München“ trennen die Gemeinde nur etwa 6 Kilometer. Verkehrstechnisch ist sie optimal erschlossen. Über die Autobahn und mit der S-Bahn erreichen Reisende schnell und bequem die Landeshauptstadt. Zu den angrenzenden Regionen der Gemeinde zählen unter anderem Freising, Eching und Hallbergmoos. Der große Fluss, die Isar, fließt am Gemeindegebiet entlang. Die Gemeinde kann eine große Entwicklung vorweisen. Sie verzeichnet ein rasantes Wachstum im Bereich der Wirtschaft und Infrastruktur. In den letzten Jahren hat der Ort zahlreiche Einwohner hinzugewonnen. Die Gemeinde bietet ihren Unternehmen optimale Bedingungen zu günstigen Konditionen. Mittlerweile sind hier zahlreiche Gewerbebetriebe beheimatet. Auch der Tourismussektor ist in der Gemeinde sehr ausgeprägt. So finden sich hier einige Hotels vor, die ihren Gästen ein mannigfaltiges Angebot bieten.

Die Gemeinde Neufahrn bei Freising zeichnet sich durch ihr modernes Ortsbild aus. Ihren Bewohnern steht ein umfangreiches Angebot im Bereich der Kultur und Bildung gegenüber.

Kinder sind bestens in einer der vielen Kindergärten der Gemeinde versorgt. Außerdem stehen ihnen ein Hort und eine Mittagsbetreuung zur Verfügung. Zudem können im Ort zwei Grundschulen, eine Mittelschule und ein Gymnasium besucht werden. Gut ausgestattete Sportanlagen, eine Mehrzweckhalle und ein Hallenbad runden das sportliche Angebot der Gemeinde ab.

Auch das kulturelle Angebot des Ortes ist groß. Im hiesigen Rathaus finden regelmäßig Ausstellungen statt, die Einblicke in die Ortsgeschichte gewähren.

Außerdem können Besucher hier besondere Fundstücke besichtigen. Eine Musik- sowie eine Volkshochschule ergänzen das kulturelle Angebot der Gemeinde. Im Asamtheater werden viele verschiedene Theaterstücke aufgeführt. Besonders hat sich die Gemeinde auf die Bedürfnisse ihrer Bewohner im Bereich der Freizeit und des Sports ausgerichtet. Einige Sporthallen, mehrere Sportanlagen, ein Freizeit- und Erholungsbad sowie ein Fitness- und Squash-Zentrum bieten viel Raum für Freizeit und Erholung. Darüber hinaus sorgen die Erholungsgebiete „Neufahrner Mühlseen“ und „Galgenbachweiher“ mit ihrem Bade- und Sportsee für das Wohl der Einwohner. Die moderne Gemeinde erzählt eine lange Geschichte und ist gleichermaßen von historischen Bauwerken geprägt. So befindet sich im Ortsteil Neufahrn eine Alte katholische Pfarrkirche aus dem 15. Jahrhundert. Im Ortsteil Mintraching können Besucher eine Katholische Filialkirche im spätgotischen Stil besichtigen.

Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:

Freising, Moosburg a.d.Isar, Au i.d.Hallertau, Nandlstadt, Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Gammelsdorf, Haag a.d.Amper, Hallbergmoos, Hohenkammer, Hörgertshausen, Kirchdorf a.d.Amper, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Mauern, Neufahrn b.Freising, Paunzhausen, Rudelzhausen, Wang, Wolfersdorf und Zolling.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.