Sachverständige für Immobilienbewertung in Dillingen an der Donau

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Dillingen an der Donau Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Dillingen an der Donau tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Dillingen intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Gundelfingen und Donauwörth eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Dillingen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dillingen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Dillingen an der Donau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner oder die öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige Isabelle Dieckmann setzen jeweils mit ihren Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Dillingen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Dillingen an der Donau

In Dillingen an der Donau erkennt der Immobiliengutachter Immobilienwerte, die einem niedrigeren Preisniveau entsprechen als viele andere Regionen in Schwaben. So können Wohnraumsuchende am Immobilienmarkt der Kreisstadt Immobilien noch zu erschwinglicheren Preise erwerben als in den schwäbisch-bayerischen Regionen Oberallgäu, Kempten, Günzburg, Neu-Ulm, Lindau (Bodensee), Kaufbeuren, Augsburg, Aichach-Friedberg, Unterallgäu, Ostallgäu und Memmingen. Am Immobilienmarkt des Nachbarlandkreises Donau-Ries herrscht ein ähnliches Preisniveau wie in der bayerischen Stadt. Der Immobiliengutachter erkennt hier nur einen moderaten Anstieg der Immobilienwerte, die größeren Preissprüngen bisher fern blieben. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen die Kaltmieten für Wohnungen einen Anstieg von etwa vier Prozent. Bei den Kaufpreisen für Immobilien nimmt der Immobiliengutachter, im Gegensatz zum Vorjahr, Preiserhöhungen von sieben Prozent wahr.

1. Rahmenbedingungen vor Ort

Dillingen an der Donau ist eine Mittelstadt mit guter regionaler Infrastruktur, Verkehrsanbindung und attraktivem Wohnumfeld: Historischer Stadtkern, Wohnlagen am Fluss, Nahversorgung, Schulen, Freizeit‑ und Erholungsmöglichkeiten. Die Wohnlage verbindet städtische Komponenten mit kleinstädtischem Ambiente, was insbesondere Familien, Paare und Pendler anspricht.

Der Immobilienmarkt wird beeinflusst durch typische Aspekte kleinerer Städte: begrenztes Neubauvolumen, verhältnismäßig viel Bestand (Altbauten), wachsende Anforderungen an Energieeffizienz, Sanierung und Modernisierung sowie steigende Bau‑ und Grundstückskosten. In einem solchen Umfeld ist die Qualität der Immobilie – Lage, Zustand, Ausstattung – besonders entscheidend.

2. Preisniveau und Entwicklung

Kaufpreise

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 3.500 €/m².

• Für Wohnhäuser (z. B. Einfamilienhäuser) liegt der Durchschnitt bei etwa 2.900 €/m².

• Es bestehen große Spannen: So reichen günstige Bestandsobjekte in einfachen Lagen deutlich unter den genannten Durchschnittswerten, während hochwertige Wohnungen oder Häuser in Toplagen auch über 4.000 €/m² erreicht werden können.

• Beispielwerte: Wohnungen kosten im Schnitt rund 3.539 €/m²; Häuser im Schnitt rund 2.904 €/m².

• In bestimmten Ortsteilen lag der durchschnittliche Preis bei etwa 3.306 €/m².

Entwicklung

• In den letzten fünf Jahren zeigt der Markt einen spürbaren Anstieg: So stiegen die Durchschnittswerte von z. B. rund 2.285 €/m² vor mehreren Jahren auf über 3.300 €/m² – ein Zuwachs im hohen zweistelligen Prozentbereich.

• Im aktuellen Jahr zeigt sich eine moderate Steigerung bei Wohnungen (z. B. +2 % gegenüber Vorjahr) und bei Häusern nahezu Stabilität (z. B. +0‑1 %).

• Einige Segmente oder Lagen zeigen geringere Dynamik bzw. Konsolidierung – Preissteigerungen sind nicht mehr so kräftig wie in früheren Boomphasen.

• Der Markt zeigt damit Kennzeichen einer Reifephase: solide Werte, weniger Spekulation, stärkere Selektion nach Lage und Zustand.

Mietpreise

• Die durchschnittliche Monatskaltmiete liegt bei Wohnungen bei rund 10 €/m² – in einigen guten Lagen etwas darüber.

• Damit ergibt sich im Verhältnis zu den Kaufpreisen eine eher moderate Mietrendite.

• Mietsteigerungen sind im letzten Jahr gering bzw. seitwärts tendierend – Mietwachstum ist moderat.

3. Nachfrage‑ und Angebotslage

Nachfrage

• Hauptsächlich Eigennutzer: Familien, Paare und ältere Menschen, die Wert legen auf Wohnlage mit guter Infrastruktur, ruhiger Umgebung und Qualität.

• Pendler, die in der Region arbeiten und eine Wohnlage mit guter Erreichbarkeit aber angenehmerem Umfeld suchen.

• Investoren aktiv, aber mit eher selektivem Fokus: Aufgrund moderater Mietrenditen und weniger starkem Wachstum sind Objekte mit guter Lage, guter Ausstattung und geringer Modernisierungs­anforderung gefragt.

Angebot

• Neubauprojekte sind vorhanden, aber begrenzt: Grundstücke sind nicht unbegrenzt verfügbar, Baukosten relativ hoch und Energie/Regulierungsanforderungen steigen.

• Der Markt wird dominiert von Bestandsimmobilien: Altbauten, unterschiedliche Baujahre, oft Modernisierungsbedarf.

• In einfacheren Lagen oder bei Objekten mit Zustandsschwächen ist das Angebot größer – dort bestehen Preisnachlässe oder Spielraum für Käufer. In den guten Wohnlagen ist das Angebot knapper und Wettbewerb stärker.

4. Investitions‑ und Renditelage

• Bei Kaufpreisen von rund 2.900‑3.500 €/m² und Mietniveaus von etwa 10 €/m²/Monat ergibt sich eine grobe Brutto­rendite von etwa 3‑4 % pro Jahr, vor Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Modernisierung, Leerstand.

• Netto­renditen sind entsprechend niedriger und stark abhängig vom Zustand, Baujahr, Energieeffizienz, Ausstattung und Lage.

• Für Investoren heißt das: Fokus auf Qualität, gute Lage, geringe Modernisierungsanforderung und langfristige Nutzung. Kurzfristige Spekulationsrenditen sind im Markt nicht ausgeprägt.

• Für Eigennutzer bietet der Markt gute Voraussetzungen für Wohneigentum: moderater Einstiegspreis im Vergleich zu Ballungsräumen, solides Umfeld, gute Wohnqualität.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Wohnstandortvorteil: Dillingen an der Donau bietet eine attraktive Kombination aus Stadtinfrastruktur und kleinstädtischem Wohnumfeld – ein Vorteil gegenüber reinen ländlichen Lagen oder hochpreisigen Metropolen.

• Preislich relativ moderater Einstieg im regionalen Vergleich – im Verhältnis zu Großstädten sind die Einstiegspreise beherrschbar.

• Stabilität: In einem Markt mit begrenztem Neubauvolumen und solider Nachfrage besteht eine vergleichsweise gute Basis für Werterhalt – insbesondere bei Objekten mit guter Ausstattung und Lage.

• Wertsteigerungspotenzial: Bei Objekten mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und gefragter Lage sind moderate Wertsteigerungen möglich.

Risiken

• Begrenzte Dynamik: Große Preisexplosionen wie in stark wachsenden Ballungsgebieten sind hier eher nicht zu erwarten – Wachstum bleibt moderat.

• Finanzierungskosten/Zinsen: Hohe oder steigende Kreditzinsen könnten die Nachfrage dämpfen – insbesondere in Mittel­städten.

• Sanierungs‑ und Modernisierungsbedarf: Ältere Bestandsobjekte mit erheblichem Kosten‑ oder Energie­sanierungsbedarf bergen höhere Risiken – laufende Kosten steigen ggf. und Attraktivität sinkt.

• Lage‑ und Objektqualität sind entscheidend: In weniger guten Wohnlagen oder bei schlechter Ausstattung ist der Abschlag spürbar – Käufer sind selektiver.

• Mietrenditen sind moderat – für reine Renditeorientierung weniger attraktiv als in Märkten mit stärkeren Miet- oder Preissteigerungen.

6. Prognose für die nächsten 1‑3 Jahre

• Es ist zu erwarten, dass sich der Immobilienmarkt in Dillingen an der Donau stabil bis leicht steigend entwickelt – ohne starke Preisexplosionen, aber auch ohne deutliche Rückgänge.

• Sollten Rahmenbedingungen verbessert werden (z. B. sinkende Zinsen, attraktive Förderprogramme für Neubau oder energetische Sanierung), könnte die Nachfrage wieder zulegen und moderate Wertsteigerungen möglich sein.

• In besonders guten Lagen oder bei hochwertigen Neubau‑/sanierten Bestandsobjekten sind überdurchschnittliche Entwicklungen denkbar; in weniger guten Lagen oder bei Objekten mit Modernisierungsbedarf eher Stagnation oder leichte Rückgänge.

• Für Eigennutzer kann jetzt ein günstiger Einstiegspunkt sein – sofern Lage, Zustand und Ausstattung stimmen. Für Investoren gilt: konservative Kalkulation, langfristige Perspektive und Fokus auf Qualität.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dillingen an der Donau zeigt sich im Jahr 2025 als ausgeglichen, realistisch und mit moderatem Preisniveau: Es gibt keinen überhitzten Markt, aber auch keine tiefen Einbrüche. Für Eigennutzer bietet sich eine attraktive Wohnlage mit moderatem Einstieg, guter Lebensqualität und überschaubarem Risiko. Für Investoren gilt: Qualität zählt – Lage, Ausstattung, Zustand und langfristige Perspektive sind entscheidend. Wer heute in Dillingen an der Donau eine Immobilie mit guter Lage, solider Ausstattung und langfristiger Nutzungsperspektive erwirbt, steht auf einem vernünftigen Fundament. Wer hingegen auf schnelle Spekulation setzt oder ein Objekt ohne Modernisierungspotenzial übernimmt, trägt ein höheres Risiko.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Dillingen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Dreieck von Nürnberg, Stuttgart und München liegt die Große Kreisstadt Dillingen an der Donau. Sie erstreckt sich auf rund 75 Quadratkilometer im Norden des Regierungsbezirks Schwaben.

Die Stadt präsentiert sich als Große Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und ist zugleich dessen Verwaltungssitz. Im Herzen des bayerisch-schwäbischen Landkreises gelegen, ist die Stadt von den Nachbarorten Höchstädt an der Donau, Binswangen, Holzheim, Wittislingen, Mödlingen, Lauingen, Aislingen, Glött, Finningen und Zusamaltheim umgeben. Die 2857 Kilometer lange Donau durchquert das Stadtgebiet, das etwa 50 Kilometer von Augsburg entfernt ist. Etwa 18.000 Menschen leben heute in der aufstrebenden Kreisstadt. Ihre Stadtteile Fristingen, Kicklingen, Steinheim, Hausen, Donaualtheim und Schretzheim haben alle ihren ganz eigenen Charakter. Wegen ihrer vielen Facetten wurden der Stadt bereits einige Beinamen zugesprochen, wie etwa „Wiege der Lehre Kneipps“ oder „Schwäbisches Rom“. Ein hoher Erholungswert vereint sich hier mit Innovation und Tradition. Die historische Stadt an der Donau hat sich mit ihren innovativen Ideen merklich weiterentwickelt. Der frühere Wohlstand des Ortes lässt sich heute noch an den prunkvollen Bauwerken, welche die Innenstadt zieren, ablesen. Auch heute glänzt der Ort durch eine dynamische Wirtschaft, die mit einer hohen Kaufkraft und niedrigen Arbeitslosenquoten einhergeht. Als Gewerbestandort ist die Kreisstadt bei vielen Unternehmen sehr gefragt. So hat der weltweit agierende Konzern Bosch-Siemens-Hausgeräte seinen Sitz in der Stadt.

Die Stadt als ehemaliger Grafen- und Bischofssitz ist in Besitz einiger kultureller Schätze. So zeugt das hiesige Schloss, das einst ein Sitz der Augsburger Fürstbischöfe war, von dem damaligen Reichtum.

Vor dem Schloss ziert ein Tor mit zwei eindrucksvollen Türmen den Eingang. Zwischen den beiden Türmchen befindet sich eine anspruchsvolle Madonnenfigur. Auch die vielen Kirchen wie die Basilika St. Peter aus dem 17. Jahrhundert und die Studienkirche Mariä Himmelfahrt in ihrem prunkvollen Rokoko-Stil zählen zu dem reichen Kulturerbe der Stadt. Wer Dillingen an der Donau besucht, kann außerdem die Klosterkirche Mariä Himmelfahrt und die Spitalkirche Heilig Geist aus dem 17. Jahrhundert besuchen. Im Stadtteil Schretzheim schmückt die neuromanische Kirche Maria Rosenkranz das städtische Bild. An der Königsstraße im Stadtzentrum befinden sich das Rathaus sowie das Stadt- und Hochstiftmuseum, das im Rahmen einer Dauerausstellung kulturgeschichtliche und archäologische Exponate bereithält. Darüber hinaus bringt das Museum seinen Gästen die Stadtgeschichte näher. Das Alte Rathaus wurde um 1500 erschaffen. Seit dem 19. Jahrhundert beeindruckt es mit einer imposanten Neurenaissance-Fassade. Das Neue Rathaus entstand im Jahr 1630 und ist seit 1872 in Besitz der Großen Kreisstadt. Der Hydrotherapeut und Priester Sebastian Anton Kneipp hat die Stadt entscheidend geprägt. Ihm und seinen Heilerfolgen wurden der Kneipp-Rundweg und der Kneipp-Brunnen gewidmet. Ebenso nehmen in Dillingen an der Donau die Basilikakonzerte einen hohen Stellenwert ein, die drei mal im Jahr in der Basilika St. Peter stattfinden.

Rund 93.000 Menschen sind hier zu Hause. Insgesamt 27 Kommunen werden Dillingen an der Donau zugeordnet. Dazu zählen die Große Kreisstadt Dillingen mit ihren etwa 18.000 Einwohnern sowie die vier Städte Gundelfingen a. d. Donau, Höchstädt a. d. Donau, Lauingen und Wertingen. Außerdem gehören dem Landkreis die drei Märkte Aislingen, Bissingen und Wittislingen sowie die Gemeinden Bachhagel, Bächingen a. d. Brenz, Binswangen, Blindheim, Buttenwiesen, Finningen, Glött, Haunsheim, Holzheim, Laugna, Lutzingen, Medlingen, Mödingen, Schwenningen, Syrgenstein, Villenbach, Ziertheim, Zöschingen und Zusamaltheim an.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.