Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Illertissen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Illertissen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Illertissen intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Memmingen und Senden eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Illertissen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Illertissen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Illertissen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Illertissen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Illertissen
In Illertissen nimmt der Immobiliengutachter Kaltmieten wahr, die über den bundesweiten Immobilienwerten liegen. Insbesondere Wohnungen von 40 bis 80 Quadratmeter verzeichnen hohe Quadratmeterpreise. Hinsichtlich der Immobilienwerte im gesamten Schwaben erkennt der Immobiliengutachter in dem bayerischen Mittelzentrum Immobilienpreise, die sich im oberen Segment bewegen. Am Immobilienmarkt der umliegenden Orte wie Günzburg, Memmingen, Unterallgäu, Donau-Ries, Kaufbeuren, Ostallgäu und Dillingen an der Donau beobachtet der Immobiliengutachter niedrigere Immobilienwerte. Ein ähnliches Preisniveau wie in der Iller-Stadt herrscht in Aichach–Friedberg, Augsburg, Kempten und Oberallgäu. Die teuersten Immobilien bietet der Immobilienmarkt in Lindau (Bodensee). Insbesondere die Kaufpreise für Immobilien sind in Illertissen erkennbar gestiegen. Der florierende Wirtschaftsstandort bietet, neben seiner urbanen Nähe, einen exzellenten Erholungswert.
Einleitung
Illertissen, eine dynamische Mittelstadt im Landkreis Neu-Ulm in Bayern, zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten in der Region Schwaben. Mit rund 17.000 Einwohnern bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität, geprägt von einer historischen Altstadt, moderner Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung. Der Immobilienmarkt in Illertissen spiegelt die wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung der Region wider: Eine stabile Nachfrage nach Wohnraum, getrieben durch Pendler aus Ulm und Memmingen, gepaart mit moderatem Preisanstieg, macht den Markt für Käufer und Investoren interessant. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand (Stand Oktober 2025), die Preisentwicklung, Markttrends und zukünftige Perspektiven basierend auf verfügbaren Marktdaten. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, da diese den Großteil des Marktes ausmachen.
Lage und Infrastruktur
Illertissen liegt zentral im Illertal, etwa 10 Kilometer nordöstlich von Ulm und 30 Kilometer südwestlich von Memmingen. Die direkte Anbindung an die Autobahn A7 ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit größerer Städte wie München (ca. 120 km) und dem Allgäu. Der Bahnhof Illertissen verbindet die Stadt stündlich mit Ulm und Neu-Ulm, was sie zu einem idealen Pendlerort macht.
Die Infrastruktur ist familienfreundlich und umfassend: Acht Kindergärten, vier Grundschulen, ein Gymnasium sowie Berufsschulen decken den Bildungsbedarf ab. Medizinische Versorgung erfolgt durch mehrere Ärzte und Apotheken, ergänzt durch ein Krankenhaus in der Nähe. Einkaufsmöglichkeiten reichen von Supermärkten bis zu einem florierenden Einzelhandel in der Innenstadt. Freizeitangebote wie das Vöhlinschloss mit Rokokokapelle, Bienen- und Heimatmuseum, sowie Naherholungsgebiete an der Iller, fördern die Lebensqualität. Sportvereine und kulturelle Veranstaltungen, darunter Konzerte und Theater im Schloss, runden das Bild ab. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in familienorientierten Vierteln wie Au oder Tiefenbach.
Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung Illertissens wächst moderat, was den Immobilienmarkt stabilisiert. Von 2020 bis 2025 stieg die Einwohnerzahl um etwa 5 Prozent, hauptsächlich durch Zuzug junger Familien und Pendler. Der Anteil der Familienhaushalte liegt bei rund 35 Prozent, was die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ankurbelt. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 20 Prozent der Einwohner sind unter 18 Jahren, 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter (18–65 Jahre) und 20 Prozent über 65.
Diese Demografie fördert eine hohe Beschäftigungsquote von über 70 Prozent, mit Fokus auf das produzierende Gewerbe (64 Prozent der Erwerbstätigen). Die Stadt profitiert von der Nähe zu Industriezentren in Ulm, was zu einem positiven Wanderungssaldo führt. Allerdings könnte der demografische Wandel – wie in vielen bayerischen Mittelstädten – langfristig zu einer Alterung führen, was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigern wird. Insgesamt unterstützt die stabile Bevölkerungsentwicklung den Markt, ohne Überhitzung zu verursachen.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Illertissen ist ein regionales Mittelzentrum mit starker wirtschaftlicher Basis. Die Stadt rangiert im Standort-Ranking Deutschland auf Platz 1411 (Stand 2025), mit sechs der größten deutschen Unternehmen ansässig – ein hoher Wert relativ zur Einwohnerzahl (32,3 Top-Unternehmen pro 100.000 Einwohner). Branchen wie Chemie, Pharmazie, Maschinenbau, Elektrotechnik und Kunststoffverarbeitung dominieren, ergänzt durch Nahrungsmittelproduktion. Die Arbeitsplatzdichte liegt bei 1.452 pro 1.000 Einwohner, was auf eine gesunde Wirtschaft hinweist.
Die Nähe zu Ulm als Wirtschaftsmotor (Automobilzulieferer, Logistik) schafft Pendlerströme und erhöht die Kaufkraft. Die Arbeitslosenquote beträgt unter 4 Prozent, was die Immobiliennachfrage ankurbelt. Investitionen in Gewerbegebiete, wie das ehemalige RUKU-Areal mit Neubauwohnungen, signalisieren Wachstum. Dennoch wirken sich nationale Trends wie steigende Baukosten und Zinsen dämpfend aus, was den Markt ausbalanciert. Die wirtschaftliche Stabilität macht Illertissen zu einem sicheren Standort für langfristige Immobilieninvestitionen.
Aktuelle Preise und Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Illertissen zeigt 2025 eine moderate Erholung nach den Korrekturen 2023/2024. Die Preise stabilisieren sich, mit leichten Anstiegen durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.300–4.100 €, je nach Quelle und Lage. Günstige Bestandswohnungen starten bei 2.200 €/m², Premium-Objekte erreichen bis 4.700 €/m². Für eine 60-m²-Wohnung beträgt der Mittelwert rund 3.800 €/m², für 100 m² etwa 4.700 €/m². Im Vergleich zu 2024 (ca. 3.800 €/m²) ergibt sich ein Plus von 0,7–13 Prozent, abhängig vom Segment.
Kaufpreise für Häuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 3.000–3.500 €/m². Einfamilienhäuser beginnen bei 2.500 €/m², teurere Varianten mit Grundstück enden bei 5.700 €/m². Von 2024 (ca. 3.000 €/m²) auf 2025 steigen die Preise um 0,3–6 Prozent, getrieben durch Neubauten in Vierteln wie dem Quartier am Mühlbach.
Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt im Schnitt 10–12 €/m², für Häuser 9–11 €/m². Eine 100-m²-Wohnung kostet monatlich 1.000–1.200 €, ein 120-m²-Haus 1.000–1.700 €. Im Jahresvergleich stieg die Miete um 4–7 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Bestandsmieten sind günstiger (7–8 €/m²), Neubauten teurer (8–12 €/m²).
Grundstückspreise: In mittlerer Lage 380–410 €/m², in Toplagen bis 450 €/m². Der Bodenrichtwert liegt bei 410 €/m² (Stand 2023, mit leichter Steigerung 2025).
Die Vermarktungsdauer verkürzt sich: Bestandswohnungen sind nach 30–40 Tagen verkauft, Neubauten nach 120 Tagen. Der Markt ist käuferfreundlich, aber in zentralen Lagen knapp.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m²) 2025 | Veränderung zu 2024 (%) | Beispiel: 100 m² (€) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 3.300–4.100 | +0,7 bis +13 | 330.000–410.000 |
| Einfamilienhaus | 3.000–3.500 | +0,3 bis +6 | 300.000–350.000 |
| Miete Wohnung | 10–12 | +4–7 | 1.000–1.200/monatlich |
| Miete Haus | 9–11 | +4–7 | 900–1.100/monatlich |
Marktanalyse und Trends
Der Markt in Illertissen ist ausgeglichen: Nach einem Rückgang 2023/2024 (bis -16 % bei manchen Segmenten) erholt er sich durch sinkende Zinsen und steigende Kaufkraft. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Neubauten (KfW 55-Standard), die um 10–15 Prozent teurer sind als Bestand. Seniorenwohnungen und barrierefreie Objekte gewinnen an Bedeutung durch die Alterung der Bevölkerung.
Trends: Digitalisierung (z. B. smarte Wohnkonzepte) und Nachhaltigkeit treiben Preise in grünen Vierteln hoch. Das Angebot an Neubauwohnungen wächst durch Projekte wie in Au, bleibt aber begrenzt. Investoren schätzen die Mietrendite von 3–4 Prozent, attraktiv für Anlageimmobilien. Regionale Unterschiede: Zentrale Lagen (Innenstadt) sind 20–30 Prozent teurer als Randbezirke wie Betlinshausen. Der Markt profitiert von der Nähe zu Ulm, wo Preise höher sind, was Illertissen als „erschwingliche Alternative“ positioniert.
Herausforderungen: Steigende Baukosten und Regulierungen (z. B. Mietendeckel-Diskussionen) dämpfen Neubau. Dennoch ist der Markt resilient, mit einer Transaktionszahl von ca. 200 Objekten pro Quartal.
Ausblick
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Stabilität. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien (z. B. mit Solaranlagen) wird zunehmen, während Bestandsobjekte modernisiert werden müssen. Illertissen bleibt ein solider Markt für Erstkäufer und Investoren: Günstiger als Ulm, aber mit Potenzial durch Infrastrukturausbau (z. B. weitere A7-Erweiterungen). Risiken wie Inflation oder Rezession könnten den Anstieg bremsen, doch die lokale Wirtschaft bietet Puffer. Insgesamt: Ein Markt mit Chancen für langfristige Wertsteigerung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt Illertissens ist stabil und zukunftsorientiert, geprägt von guter Lage, starker Wirtschaft und familienfreundlicher Atmosphäre. Mit Preisen unter dem bayerischen Durchschnitt bietet er Einstiegsmöglichkeiten, während die Rendite für Investoren attraktiv bleibt. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren. Illertissen verkörpert den idealen Mix aus Tradition und Moderne – ein Standort, der weiter wachsen wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Illertissen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Etwa 513 Meter über Normalhöhennull liegt die bayerische Stadt Illertissen. Sie erstreckt sich im Westen des Landkreises Neu-Ulm, welcher ein Teil Mittelschwabens ist.
Die zum Regierungsbezirk Schwaben zählende Stadt ist von den Nachbarorten Dietenheim, Bellenberg, Balzheim, Weißenhorn, Altenstadt an der Iller, Buch, Krumbach und Unterroht umgeben. Zwischen Memmingen und Ulm ist die Stadt gelegen, die bereits 954 nach Christus erstmals in einer Urkunde erwähnt wurde. Sie verzeichnet eine lange und ereignisreiche Entwicklung. So erhielt der Ort um 1430 seine Marktrechte und wurde im Jahr 1954 zur Stadt erhoben. Eine merkliche Veränderung des Ortes ging mit der Errichtung der Eisenbahnlinie Ulm – Oberstdorf einher. Der noch überwiegend landwirtschaftlich geprägte Markt entwickelte urbane Strukturen und wurde Standort einiger Industriebetriebe. Infolgedessen stieg hier auch die Einwohnerzahl merklich. Nach dem Zweiten Weltkrieg erlebte der einstige Markt mit der Ansiedlung zahlreicher Produktionsbetriebe einen wirtschaftlichen Aufschwung. In ihrer jetzigen Form besteht die heutige Stadt seit 1978, als im Zuge der Gebietsreform neue Stadtteile eingegliedert wurden. Heute verzeichnet die ehemalige Kreisstadt etwa 17.000 Einwohner, die verteilt in den vier Stadtteilen Jedesheim, Tiefenbach, Betlinshausen und Au leben. Im Westen der Stadt fließt die Iller entlang, die auch Teil des Ortsnamens ist. Heute kann sich die Schwabenstadt an einem Status als Mittelzentrum erfreuen, in welchem besonders innovative Großkonzerne und mittelständische Unternehmen zu Hause sind.
Eines der wohl interessantesten Bauwerke in Illertissen ist das Vöhlinschloss. Die einstige Burg wurde im 12./13. Jahrhundert von einem Grafen erschaffen.
Die imposante Sehenswürdigkeit thront auf einer Höhenlage oberhalb der Stadt und beherbergt heute zwei Museen. In kultureller Hinsicht hat die bayerische Stadt Einiges zu bieten. Ihre vielfältige Theaterszene und das rege Konzert-Leben begeistert Einheimische und Gäste gleichermaßen. Auch die wechselvollen Ausstellungen in den beiden Museen des Schlosses sind für Kulturfreunde ein echtes Muss. Mittlerweile genießt die Kulturszene der schwäbischen Stadt einen überregionalen Bekanntheitsgrad. So sind nicht selten erstklassige Künstler von Weltrang Teil der hiesigen Veranstaltung „Freundeskreis Kultur im Schloss“. Ebenso beliebte Anziehungspunkte sind die Aufführungen der hiesigen Theatervereine und der Schwabenbühne. Zudem tragen die Musikschule, eine Volkshochschule und die Stadtbücherei St. Martin zur Förderung des kulturellen Daseins in der Stadt bei. Das lebendige Vereinsleben mit seinen Gesangsvereinen und Brauchtumsfesten rundet das kulturelle Angebot der Stadt ab. Über eine interessante Ausstattung verfügt die Pfarrkirche St. Martin aus dem 16. Jahrhundert. Hier können Besucher einen prunkvollen Hochaltar besichtigen und Zuhörer eines interessanten Glockenspiels werden. Das Rathaus aus dem 19. Jahrhundert im Ortskern repräsentiert die bayerische Stadt an der Iller. Neben dem vielfältigen Stadtleben mit seinen zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und Sehenswürdigkeiten bietet der Ort ebenso einige ruhige Plätze, die zu entspannungsvollen Stunden einladen. Die besten Voraussetzungen für Ruhe und Rückzug schaffen die Uferplätze an der Iller und die Naherholungsanlage Weiher.
Als Städte in der Region gelten Weißenhorn, Illertissen, Vöhringen, Senden und die Große Kreisstadt Neu-Ulm.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
