Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neu-Ulm Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Neu-Ulm tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neu-Ulm intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Ulm und Senden eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neu-Ulm neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neu-Ulm zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Neu-Ulm gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neu-Ulm um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Neu-Ulm
Der Immobiliengutachter erkennt in der Großen Kreisstadt Neu-Ulm einen florierenden Immobilienmarkt. Die gute Wirtschaftslage und die Dynamik, welche die Kreisstadt zusammen mit der baden-württembergischen Stadt Ulm ausstrahlt, sind einer der Gründe für die stetige Nachfrage am Immobilienmarkt. Besonders gefragt sind hier Immobilien wie Einfamilien- und Doppelhäuser sowie Eigentumswohnungen. Der Trend entwickelt sich in der Region, laut Immobiliengutachter, wieder mehr in Richtung Stadtleben. Während die Klientel damals noch Immobilien im Umland interessant fand, sind es heute Eigentumswohnungen im Zentrum, die sich zunehmender Beliebtheit erfreuen. Moderate Steigerungen der Immobilienwerte nimmt der Immobiliengutachter im Kaufsegment wahr. Hinsichtlich der Immobilienpreise im gesamten Schwaben zeigt sich Neu-Ulm mit Immobilienwerten im oberen Preisniveau. Immobilien in der Hochschulstadt übersteigen die Preise am Immobilienmarkt der Nachbarregionen Dillingen an der Donau, Unterallgäu, Memmingen, Günzburg, Donau-Ries, Kaufbeuren und Ostallgäu.
Einleitung
Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm, einer dynamischen Grenzstadt zu Ulm in Bayern, zeichnet sich durch eine hohe Attraktivität für Familien, Berufspendler und Investoren aus. Mit rund 60.000 Einwohnern profitiert Neu-Ulm von der Nähe zur wirtschaftsstarken Region Ulm/Neu-Ulm, die als einer der innovativsten Wirtschaftsräume Deutschlands gilt. Der Standort bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, den Flughafen Memmingen und die Autobahnen A7 und A8. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre: Die Preise für Kaufobjekte bewegen sich auf einem hohen Niveau, während Mietpreise moderat steigen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Einflussfaktoren und Ausblicke basierend auf den Marktbedingungen zum Stand Oktober 2025.
Aktuelle Marktentwicklung
Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm hat sich 2025 von den hohen Zinsen und der wirtschaftlichen Unsicherheit erholt, die 2023 und 2024 zu einer leichten Abkühlung führten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch Zuzug von Fachkräften in Branchen wie Automobilzulieferung, Medizintechnik und Logistik. Die Transaktionszahlen sind im Vergleich zu 2024 um etwa 5-7 Prozent gestiegen, wobei Eigentumswohnungen und Reihenhäuser besonders gefragt sind.
Im Vergleich zum Vorjahr liegt der Trend bei einer leichten Aufwärtsbewegung: Die Quadratmeterpreise für Wohnungen haben sich um 1,4 bis 3 Prozent erhöht, während Häuser stabil blieben oder minimal rückläufig sind. Der Markt ist ausgeglichen, mit einer Verteilung von Angebot und Nachfrage, die zu kürzeren Verkaufszeiten führt – im Durchschnitt 3-4 Monate für Bestandsimmobilien. Besonders in zentralen Lagen wie der Stadtmitte oder Ludwigsfeld ist die Nachfrage überdurchschnittlich, da diese Bereiche eine Mischung aus Urbanität und Grünflächen bieten.
Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise in Neu-Ulm variieren je nach Objekttyp, Lage und Zustand. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.900 bis 4.100 Euro, was unter dem bundesweiten Durchschnitt von rund 4.500 Euro liegt. Für ein typisches 3-Zimmer-Apartment mit 80 Quadratmetern ergibt sich somit ein Kaufpreis von ca. 320.000 bis 330.000 Euro.
Häuser sind etwas günstiger im Quadratmeterpreis, mit einem Durchschnitt von 3.700 bis 4.400 Euro. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet derzeit etwa 560.000 bis 660.000 Euro. In Top-Lagen wie der Nähe zur Donau oder in Neubaugebieten können Preise bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, während Randlagen unter 3.500 Euro liegen.
| Objekttyp | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (2025) | Preisspanne (Euro/m²) | Typischer Gesamtpreis (für 80-150 m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.900 – 4.100 | 3.300 – 6.700 | 310.000 – 490.000 |
| Einfamilienhäuser | 3.700 – 4.400 | 2.700 – 6.100 | 555.000 – 660.000 |
Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionen und spiegeln eine Stabilisierung wider: Seit 2021 sind die Preise für Häuser um etwa 1 Prozent gesunken, für Wohnungen um 3 Prozent gestiegen.
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Neu-Ulm ist angespannt, mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 11,90 bis 14,70 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 1,7 bis 5 Prozent zum Vorjahr darstellt. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich die Monatsmiete auf 830 bis 1.030 Euro (kalt). Häuser sind seltener zur Miete verfügbar und kosten im Schnitt 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, insbesondere im mittleren Segment (2-3 Zimmer). Neubauwohnungen erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent höheren Mieten aufgrund besserer Energieeffizienz. In günstigen Lagen wie Pfuhl oder Steinheim liegen Preise bei 10-12 Euro/m², in der Stadtmitte bis zu 16 Euro/m².
| Mietobjekt | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (2025) | Preisspanne (Euro/m²) | Typische Monatsmiete (für 70 m²) |
|---|---|---|---|
| Mietwohnungen | 11,90 – 14,70 | 9,00 – 16,40 | 830 – 1.030 |
| Miet Häuser | 12,00 – 13,00 | 9,20 – 17,40 | 1.680 – 1.950 |
Die Mietsteigerung ist moderat, da die Mietpreisbremse in Teilen der Region greift, doch in Neubaugebieten ist sie höher.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm wird von einer Kombination lokaler und überregionaler Faktoren geprägt. Wirtschaftlich stark ist die Region durch Arbeitgeber wie die MTU Aero Engines, die Universität Ulm und das Universitätsklinikum, die einen Arbeitslosenanteil von unter 3 Prozent und ein durchschnittliches Bruttoeinkommen von 45.000 Euro jährlich ermöglichen. Die demografische Entwicklung – Zuzug junger Familien und Studierender – treibt die Nachfrage, während eine alternde Bevölkerung barrierefreie Objekte begünstigt.
Herausforderungen ergeben sich aus gestiegenen Bauzinsen (aktuell 3,5-4 Prozent) und Baukosten, die Neubauten um 10 Prozent teurer machen. Die gute Infrastruktur, inklusive geplanter Erweiterungen der S-Bahn und Radwege, steigert die Attraktivität zentraler Lagen. Nachhaltigkeit spielt eine wachsende Rolle: Energieeffiziente Sanierungen und Neubauten mit KfW-Standards erzielen Prämien von 5-10 Prozent. Die Nähe zu Ulm schafft Synergien, doch grenzüberschreitende Regulierungen (Bayern/Baden-Württemberg) können Preisdifferenzen verstärken.
Neubau und Angebot
Der Neubau in Neu-Ulm boomt, mit über 500 neuen Wohneinheiten pro Jahr. Projekte wie die CITYCUBES am Safranberg oder Erweiterungen in Ludwigsfeld bieten moderne Eigentumswohnungen mit Fokus auf Nachhaltigkeit (Wärmepumpen, Photovoltaik). Der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen liegt bei 4.500 bis 5.500 Euro, 10-15 Prozent höher als im Bestand. Die Bauaktivität ist trotz Kostensteigerungen hoch, unterstützt durch Förderprogramme der EU und des Bundes. Allerdings stagniert die Genehmigungszahlen leicht aufgrund von Fachkräftemangel im Baugewerbe.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 und 2027 wird eine moderate Preisanstieg von 2-4 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltenden Zuzug und sinkende Zinsen. Der Mietmarkt bleibt angespannt, mit potenziellen Steigerungen von 3-5 Prozent, solange das Angebot nicht zunimmt. Investoren profitieren von stabilen Renditen von 3-4 Prozent brutto, besonders in Neubaugebieten. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder regulatorischen Änderungen wie der Grundsteuerreform, die Eigentümer belastet. Insgesamt bleibt Neu-Ulm ein solider Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung, vorausgesetzt, die wirtschaftliche Stabilität hält an.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm präsentiert sich 2025 als stabil und attraktiv, mit Chancen für Käufer in günstigen Lagen und Investoren in nachhaltigen Projekten. Die Balance aus wirtschaftlicher Stärke, Lebensqualität und moderaten Preisen macht die Stadt zu einem Top-Standort im Süden Deutschlands. Interessenten sollten frühzeitig planen, um von der Erholung zu profitieren, und auf individuelle Beratung achten, da Lagen und Ausstattung entscheidend sind.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neu-Ulm bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Als Hochschulstadt und Große Kreisstadt zugleich stellt sich Neu-Ulm vor.
Auf rund 80 Quadratkilometer erstreckt sie sich im Norden des gleichnamigen Landkreises, der Teil des Regierungsbezirks Schwaben ist. Ihre circa 55.000 Einwohner leben verteilt in einer der zwölf Stadtteile Steinheim, Burlafingen, Schwaighofen, Finningen, Reutti, Gerlenhofen, Pfuhl, Hausen, Offenhausen, Holzschwang, Ludwigsfeld und Jedelhausen. Das sternenförmige Stadtgebiet grenzt an die große Stadt Ulm, die zum Bundesland Baden-Württemberg gehört. Darüber hinaus wird die Große Kreisstadt von den ebenfalls schwäbischen Nachbarorten Elchingen, Senden, Pfaffenhofen an der Roth, Holzheim und Nersingen umrahmt. Als drittgrößte Stadt des Bezirks Schwaben fungiert der Ort als Oberzentrum und stellt mit Ulm ein länderübergreifendes Doppelzentrum dar. Die am rechten Donauufer gelegene Stadt ist außerdem Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises. Einen nachhaltigen Wandel erlebte die Schwabenstadt im Jahr 1810, als Teile des Ortes württembergisch wurden und der andere Teil dem bayerischen Staatsgebiet zugehörig blieb. Im Jahr 1869 wurde der Ort als Stadt anerkannt. Danach erlebte diese einen starken Wandel, der unter anderem mit der Ansiedlung einiger Industriebetriebe einherging. Während der Ort damals noch als kreisfreie Stadt agierte, erhielt er im Zuge der bayerischen Gebietsreform im Jahr 1972 die Funktion als Große Kreisstadt. Mit der angrenzenden baden-württembergischen Stadt Ulm erlebt die bayerische Große Kreisstadt eine Wirtschaft, die von viel Dynamik geprägt ist. Zusammen mit Ulm versorgt diese einen Einzugsbereich von rund 200.000 Menschen. In der Region findet sich vom kleinen Handwerksbetrieb über das mittelständische Dienstleistungsunternehmen bis hin zum internationalen Großkonzern jegliche Art von Unternehmen vor.
Neu-Ulm bietet seinen Bewohnern ein Kultur- und Freizeitangebot, wie man es von einer Kreisstadt erwarten kann.
Das lebendige Dasein der Stadt wird von ausgelassenen Festen und vielen Freizeiteinrichtungen untermalt. Das Edwin Scharff Museum im Ort ist ein Eldorado für Kulturbegeisterte. Das Haus, das einst in Besitz des Malers Ernst Geitlinger war, beherbergt ein Kunstmuseum und ein Kindermuseum. Das Kunstmuseum zeigt, neben wechselvollen Sonderausstellungen, Werke des bedeutenden Bildhauers Edwin Scharff. Überwiegend können Gäste des Museums Exponate der Klassischen Moderne betrachten. Das Kindermuseum ist das erste Museum, dessen Ausstellungsstücke auch angefasst werden dürfen. So zeigt sich das hiesige Museum mit einer ausgeprägten Lebendigkeit und ist ideal auf die Bedürfnisse von Kindern abgestimmt. Es lässt die Kinder aktiv am Erforschen des neu erworbenen Wissens teilhaben und vermittelt ihnen Kenntnisse über gesellschaftliche, kulturgeschichtliche und naturwissenschaftliche Themen. Zudem halten die Stadtbücherei mit ihren über 70.000 Medien und das ansässige Theater einige kulturelle Highlights bereit. Das private Theater unterhält seine Gäste mit gegenwartsnahen Aufführungen. Diese reichen vom Musical über das Kabarett bis hin zum Sprechtheater. Nicht weit vom lebendigen Stadtkern entfernt befinden sich viele grüne Parks und romantische Badeseen. Auch am Donauufer entlang erstrecken sich zwei grüne Parkanlagen, die zum Verweilen einladen.
Als Städte in der Region gelten Weißenhorn, Illertissen, Vöhringen, Senden und die Große Kreisstadt Neu-Ulm.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
