Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Oberstdorf Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Oberstdorf tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Marktes Oberstdorf intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Sonthofen und Sankt Anton am Arlberg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Oberstdorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Oberstdorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Oberstdorf gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Oberstdorf um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Oberstdorf
Der Immobilienmarkt der Ferienregion Oberstdorf verfügt, laut Immobiliengutachter, über Preise mit einem hohen Niveau. Viele Urlauber haben sich hier Feriendomizile gesucht und nutzen diese als Zweitwohnsitz. Der Immobilienmarkt in der südlichsten Gemeinde Bayerns ist begehrt. Ebenso gefragt sind hier Zwei- oder Drei-Zimmerwohnungen. Die Nachfrage nach Immobilien im Ort ist extrem hoch, das Angebot hingegen gering. Der Markt weist nur begrenzt neue Baugrundstücke oder Wohngebiete aus. Demzufolge werden hier die Immobilienwerte das hohe Preisniveau beibehalten. Die höchsten Immobilienwerte herrschen im Süden des Kurortes zwischen Speichackerstraße und Schrofengasse. Dort ist eine gute Infrastruktur gegeben, was die Preise jedoch in die Höhe treibt. Der Immobiliengutachter nimmt im schwäbischen Kneippkurort Preise wahr, die höher sind als in Günzburg, Kaufbeuren, Donau-Ries, Ostallgäu, Dillingen an der Donau, Unterallgäu und Memmingen.
Einleitung
Oberstdorf, der südlichste Kur- und Wintersportort Deutschlands im Allgäuer Oberland (Bayern), ist ein Hotspot für den Immobilienmarkt. Mit rund 9.700 Einwohnern und einer Fläche von etwa 200 Quadratkilometern liegt der Ort am Fuße der Allgäuer Alpen und profitiert stark vom Tourismus. Der Markt wird geprägt von einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien, Zweitwohnungen und dauerhaften Wohnorten, die durch die einzigartige Lage – Nähe zu Skigebieten, Wanderwegen und der Therme – angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil mit leichten Preisanstiegen, beeinflusst durch eine anhaltende Zuwanderung und den Boom des nachhaltigen Tourismus. Dieser Bericht beleuchtet die historischen Entwicklungen, aktuellen Preise, Markttrends, Faktoren und Ausblicke für Käufer, Verkäufer und Investoren.
Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Oberstdorf hat sich seit den 2010er Jahren dynamisch weiterentwickelt. Bis Mitte der 2010er Jahre war der Ort vorwiegend landwirtschaftlich geprägt, doch der aufstrebende Tourismus ab dem 19. Jahrhundert – verstärkt durch Events wie die Vierschanzentournee – führte zu einem Wachstum der Immobilienpreise. Zwischen 2016 und 2020 stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 15-20 Prozent, getrieben durch den Boom im Wintertourismus und die Attraktivität als Erholungsort.
Von 2020 bis 2024 verlangsamte sich das Wachstum leicht aufgrund der Pandemie, doch die Nachfrage nach ländlichen und naturnahen Immobilien explodierte. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten von rund 4.500 €/m² im Jahr 2020 auf über 5.900 €/m² im Jahr 2024. Häuser folgten mit einem Anstieg von 5.661 €/m² (Q4 2020) auf 6.334 €/m². Der Mietmarkt erlebte eine ähnliche Steigerung: Die Kaltmiete für Wohnungen stieg von etwa 10 €/m² (2018) auf 12 €/m² (2024), was einer jährlichen Rate von 4-6 Prozent entspricht. Im Kreis Oberallgäu, zu dem Oberstdorf gehört, lagen die Preise 2024 bei 4.213 €/m² für Wohnungen und stiegen 2025 auf 4.595 €/m² – ein Plus von 9 Prozent. Oberstdorf als Premiumlage übertrifft diese Werte deutlich und positioniert sich als teuerster Ort im Kreis.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Oberstdorf ist im Oktober 2025 ausgeglichen, mit einer hohen Nachfrage und moderatem Angebot. Es gibt etwa 20-30 aktive Angebote für Häuser und Wohnungen, wobei Ferienobjekte und Neubauten dominieren. Die Vermarktungsdauer beträgt durchschnittlich 25-30 Tage für Käufe und 20-25 Tage für Mieten, was auf einen lebhaften Markt hinweist. Der Fokus liegt auf energieeffizienten und nachhaltigen Bauten, da der Ort als „grüner“ Tourismusstandort positioniert wird.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Preisbereich (€/m²) | Durchschnittliche Miete (€/m²) | Preisentwicklung 2024-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Häuser | 6.300 – 7.200 | 5.300 – 7.739 | 12,00 – 12,30 | +0,24 % bis +11,9 % |
| Wohnungen | 5.900 – 7.500 | 4.982 – 8.517 | 12,00 – 12,50 | -0,52 % bis +9,06 % |
| Grundstücke | 690 – 1.045 (Bodenrichtwert) | 500 – 1.200 | – | +5-7 % |
Diese Werte basieren auf einer Auswertung lokaler Transaktionen und spiegeln den Stand Ende 2024 wider, der sich 2025 leicht stabilisiert hat. Für ein typisches Einfamilienhaus (150 m²) liegen die Gesamtpreise bei 945.000 – 1.080.000 €, für eine 60 m²-Wohnung bei 354.000 – 450.000 €.
Kaufmarkt: Häuser und Wohnungen
Der Kaufmarkt ist segmentiert in Bestandsimmobilien, Neubauten und Ferienobjekte. Häuser erzielen die höchsten Preise in Toplagen wie Tiefenbach oder Kornau, wo Quadratmeterpreise bis 7.739 €/m² reichen. Beliebte Objekte sind Chalet-Stil-Häuser mit 4-6 Zimmern und Bergblick, oft mit Sauna oder Wellnessbereich. Im Jahr 2025 sind etwa 7-10 Häuser zum Verkauf, darunter Neubauten ab 900.000 €.
Wohnungen sind attraktiv für Investoren: Der Durchschnittspreis liegt bei 6.166 €/m², mit Spitzen bis 8.517 €/m² in zentralen Lagen. Dachgeschosswohnungen mit Balkon und Aufzug (80-100 m²) kosten 500.000 – 750.000 €. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt durch Pendler aus München (ca. 150 km entfernt), die den Ort als Zweitwohnsitz nutzen. Grundstücke sind rar: Der Bodenrichtwert beträgt 950 €/m² im Durchschnitt, höher in bebauungsstarken Zonen.
Mietmarkt
Der Mietmarkt ist eng und teuer, mit einer Nettokaltmiete von 12,08 – 12,33 €/m² (Q4 2024, Prognose 2025: +0,97 %). Im Vergleich zum Vorjahr (11,35 €/m²) bedeutet das einen Anstieg von 6,5 Prozent. Für eine 70 m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Miete von 840 – 860 €. Saisonale Ferienmieten erreichen 15-20 €/m² in der Hochsaison (Dezember-März). Das Angebot ist begrenzt: Nur 4-5 Mietwohnungen sind aktuell verfügbar, oft in Mehrfamilienhäusern mit 2-4 Zimmern. Der qualifizierte Mietspiegel 2024/2025 (gültig bis 31.12.2025) orientiert sich an Lage, Ausstattung und Baujahr, mit Obergrenzen von 15,48 €/m² in Toplagen.
Einflussfaktoren
Der Tourismus ist der dominante Treiber: Oberstdorf zieht jährlich über 1 Million Übernachtungen an, was die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigert und Preise um 20-30 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt hebt. Die Strategie „Tourismus Oberstdorf 2030“ betont Nachhaltigkeit, was zu einer Präferenz für energieeffiziente Neubauten führt (z. B. KfW-Standard 40). Infrastruktur wie der Bahnhof, Skilifte und die Therme verbessern die Erreichbarkeit und Wertstabilität.
Weitere Faktoren:
- Demografie: Zuzug junger Familien und Ruheständler aus Städten erhöht die Nachfrage nach familientauglichen Objekten.
- Wirtschaft: Der Sektor Tourismus und Landwirtschaft schafft 70 Prozent der Jobs, was stabile Einkommen sichert.
- Regulatorisch: Der Mietspiegel und Bauvorschriften (z. B. Naturschutz) bremsen Überhitzung, fördern aber Qualität.
- Herausforderungen: Hohe Baukosten (Inflation) und begrenztes Bauland führen zu Engpässen; Klimawandel verstärkt den Fokus auf resiliente Bauten.
Die Digitalisierung erleichtert Transaktionen durch virtuelle Besichtigungen und Online-Bewertungen, was den Markt transparenter macht.
Prognose und Trends für 2025 und darüber hinaus
Für 2025 wird eine leichte Stabilisierung erwartet: Kaufpreise für Häuser steigen um 0,24 Prozent, für Wohnungen sinken sie minimal um 0,52 Prozent aufgrund höherer Zinsen. Mieten könnten um 1 Prozent zunehmen. Langfristig (bis 2030) prognostiziert man ein Wachstum von 5-7 Prozent jährlich, getrieben durch den Green Deal und Events wie die Ski-WM. Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Zunahme von Passivhäusern und Solaranlagen.
- Hybride Nutzung: Mehr Ferienwohnungen mit Mietoption für Renditen von 2,5-3,5 Prozent.
- Digitalisierung: KI-gestützte Bewertungen und Blockchain für Verträge.
Risiken: Steigende Zinsen könnten Käufer bremsen, während der Tourismusboom (erwartet 1,2 Millionen Übernachtungen) die Preise stützt.
Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Oberstdorf ist 2025 robust und zukunftsweisend, ideal für Investoren in Tourismusimmobilien oder Käufer suchender Lebensqualität. Die Kombination aus Natur, Infrastruktur und wirtschaftlicher Stärke macht den Ort zu einer sicheren Anlage. Käufern empfehle ich, auf Lagen mit Bergblick und Energieeffizienz zu setzen; Verkäufern, eine professionelle Bewertung in Anspruch zu nehmen. Für Mieter lohnt es sich, langfristige Verträge zu priorisieren. Insgesamt bleibt Oberstdorf ein Juwel im Allgäu – ein Markt, der von der Schönheit der Alpen profitiert und sie bewahrt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Oberstdorf bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Als südlichste Gemeinde Deutschlands erstreckt sich der Markt Oberstdorf im Landkreis Oberallgäu. Mit einer stolzen Fläche von 230 Quadratkilometern zählt der Ort flächenmäßig zur drittgrößten Gemeinde Bayerns.
Gelegen in einer Naherholungsregion inmitten der Allgäuer Alpen erfreut sich der Markt an einem Status als Kneippkurort und heilklimatischer Kurort. Darüber hinaus ist die bayerische Marktgemeinde ein anerkannter Wintersportort, der sich durch seine vielen Skigebiete, Skisprungschanzen und Langlaufloipen auszeichnet. Sie ist der ideale Ort für Bergsteiger und Wanderer. Der Kernort und die weiteren Ortsteile des Marktes befinden sich auf mehreren Hundert Metern Höhe und gewähren wunderbare Ausblicke auf das Bergpanorama. Mit dem gleichnamigen Kernort gehören der Marktgemeinde die sechs Ortsteile Täler, Tiefenbach, Konrau, Rubi, Schöllang und Reichenbach an. Alle jener Ortschaften erstrahlen in einem südländischen Flair und sind umgeben von atemberaubenden Landschaften. Derzeit leben rund 10.000 Menschen in dem malerischen Kurort. Mit Österreich als einer der direkten Nachbarländer ist der Markt nicht zuletzt wegen seiner ausgezeichneten Lage so beliebt. Auch die Wirtschaft, insbesondere der Tourismus und Fremdenverkehr, konnte Erfolge für sich verbuchen. Etwa 2,5 Millionen Übernachtungen pro Jahr verzeichnet der Markt und gilt somit als einer der führenden Ferienregionen in Deutschland. Unter den Gästen gibt es viele Stammgäste, die immer wieder in dem Ort ihren Urlaub verbringen wollen. Erstklassige Hotels und gemütliche Gasthäuser bieten ihren Gästen insgesamt über 17.000 Betten.
Die bayerische Marktgemeinde Oberstdorf teilt sich eine gemeinsame Grenze mit den Orten Bad Hindelang, Balderschwang, Sonthofen, Obermaiselstein und Fischen im Allgäu.
Die schönen Landschaften mit ihren vielen Hochtälern, gewaltigen Bergen und romantischen Seen machen den Markt im Allgäu zu einem reizvollen Ort. Die traditionelle Allgäuer Lebensart verbunden mit Gastfreundlichkeit und Brauchtum versprühen einen besonderen Charme. Nicht nur deshalb lieben Menschen die idyllische Marktgemeinde. Trotz der altbewährten Gepflogenheiten hat der Ort seinen Weitblick nicht verloren. So bemüht sich die Marktgemeinde, ihre Wirtschaft immer weiter voranzutreiben und sich in gewisser Hinsicht dem modernen Leben anzupassen. Dies beweist sie mit ihren internationalen Beziehungen und der Modernisierung einiger Immobilien. Den größten Touristenmagnet stellt das Skisport- und Wandergebiet des Marktes dar. Wintersportler können sich hier an einer riesigen Anlage erfreuen, die Skigebiete aller Schwierigkeitsgrade aufweist und über diverse Sessel- und Gondelbahnen verfügt. Das über 200 km große Wanderwegenetz in der Region bietet jede Menge Möglichkeiten für ausgiebige Wanderungen. Zudem können hier Berge wie das 2038 Meter hohe Fellhorn oder der rund 1900 Meter hohe Schattenberg erklommen werden. Die zahlreichen Seen in der Region, welche teilweise Trinkwasserqualität aufweisen, runden das einzigartige Landschaftsbild der Gegend ab. Neben der dominierenden Natur hält der Ort gleichermaßen viel Sehenswertes bereit. So sind der Breitachklamm bei Tiefenbach, die St. Anna-Kapelle oder das Künstlerhaus „Villa Jauss“ immer einen Besuch wert, um nur einige zu nennen.
Das Kreisgebiet zählt insgesamt 28 Märkte, Gemeinden und Städte. Immenstadt i. Allgäu und Sonthofen sind die einzigen Städte in der Region. Weiterhin befinden sich hier die Märkte Bad Hindelang, Buchenberg, Altusried, Oberstaufen, Dietmannsried, Wiggensbach, Sulzberg, Weitnau, Wertach und Oberstdorf sowie die Gemeinden Bolsterlang, Burgberg i. Allgäu, Obermaiselstein, Rettenberg, Ofterschwang, Wildpoldsried, Waltenhofen, Oy-Mittelberg, Balderschwang, Lauben, Fischen i. Allgäu, Haldenwang, Durach, Blaichach, Missen-Wilhams und Betzigau.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
