Sachverständige für Immobilienbewertung in München Ramersdorf-Perlach

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach. Wir erstellen u.a. für den Bereich Ramersdorf-Perlach Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Ramersdorf-Perlach intensiv.

Hierzu werden in München Ramersdorf-Perlach eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Ramersdorf-Perlach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Ramersdorf-Perlach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Ramersdorf-Perlach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Ramersdorf-Perlach um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Dem Münchener Stadtteil Ramersdorf-Perlach sind insgesamt die fünf Bezirksteile Ramersdorf, Balanstraße-West, Altperlach, Neuperlach und Waldperlach zugehörig. Perlach und Ramersdorf waren früher eigenständige Gemeinden. Ramersdorf wurde im Jahre 1864 in München integriert. Perlach hingegen kam etwas später hinzu. Hier erfolgte die Eingemeindung in die Landeshauptstadt im Jahr 1930.

Immobilienmrkt München Ramersdorf-Perlach

Einleitung

Der Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach im Südosten Münchens ist einer der größten und vielfältigsten Bezirke der bayerischen Landeshauptstadt. Mit einer Fläche von rund 20 Quadratkilometern umfasst er eine Mischung aus historischen Siedlungen, modernen Großwohnsiedlungen und grünen Naherholungsgebieten. Ramersdorf-Perlach zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, die durch die Nähe zur Innenstadt, exzellente Verkehrsanbindungen und eine breite Palette an Freizeitmöglichkeiten geprägt ist. Der Immobilienmarkt hier ist dynamisch und spiegelt die allgemeinen Trends des Münchner Wohnungsmarkts wider: hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot, was zu stabil hohen Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand: Oktober 2025), die Preisentwicklung, Faktoren, die den Markt beeinflussen, sowie Prognosen für die kommenden Jahre. Er basiert auf einer Analyse von Marktdaten und Trends, die den Bezirk als attraktive Wohn- und Investitionslage positionieren.

Geografische und demografische Lage

Ramersdorf-Perlach erstreckt sich vom Ostbahnhof im Norden bis zur Stadtgrenze im Süden und grenzt an Bezirke wie Obergiesing-Harlaching und Trudering-Riem. Der Bezirk gliedert sich in Ortsteile wie Ramersdorf, Altperlach, Waldperlach, Neuperlach und Balanstraße-West. Historisch bedeutsam ist Ramersdorf als „Tor zum Süden“ Münchens, mit Siedlungen aus dem 19. Jahrhundert wie der Mustersiedlung Neuramersdorf aus den 1930er Jahren, die als erste soziale Großwohnsiedlung der Stadt gilt. Perlach hingegen bietet eine Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Dichte, mit Flächen, die früher landwirtschaftlich genutzt wurden und in den 1960er Jahren für Neuperlach bebaut wurden.

Demografisch ist der Bezirk vielfältig: Etwa 100.000 Einwohner leben hier, darunter viele junge Familien, Berufstätige und Ältere. Die Bevölkerungsstruktur ist familienfreundlich, mit einem hohen Anteil an Paaren mit Kindern, was den Bedarf an geräumigen Wohnungen und Häusern antreibt. Die Nähe zu Wirtschaftsstandorten wie dem Balanpark (Tech- und Biotech-Firmen) und dem Flughafen München verstärkt die Attraktivität für Pendler. Grüne Oasen wie der Ostpark, der Perlacher Forst und das Michaelibad – Münchens größtes Freizeitbad – tragen zur hohen Lebensqualität bei und machen den Bezirk zu einem der grünsten in München.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Ramersdorf-Perlach ist geprägt von Stabilität trotz leichter Abkühlungstendenzen. Im dritten Quartal 2025 werden rund 2.500 Wohnungen zur Miete und etwa 230 Häuser zum Kauf angeboten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für familientaugliche Objekte mit guter Ausstattung. Der Bezirk profitiert von seiner zentralen Lage: Die U-Bahn-Linie U5 verbindet Ramersdorf mit der Innenstadt, S-Bahnen über den Ostbahnhof sorgen für schnelle Erreichbarkeit, und der PEP-Einkaufszentrum in Neuperlach ist ein lokaler Anziehungspunkt.

Der Markt umfasst eine breite Palette: Von Altbauten in Altperlach mit charmanten Details bis zu modernen Neubauten in Waldperlach. Die Heterogenität der Lagen führt zu Preisschwankungen – zentrale Straßen wie die Rosenheimer Straße sind teurer, während Randgebiete günstiger sind. Insgesamt liegt Ramersdorf-Perlach im mittleren Preissegment Münchens, was es für Käufer und Mieter attraktiver macht als teurere Bezirke wie Schwabing oder Bogenhausen.

Preisentwicklung

Die Preise für Kauf und Miete haben sich in den letzten Jahren stetig entwickelt, mit einem moderaten Anstieg bei Mieten und einer leichten Stabilisierung bei Kaufpreisen. Seit 2018 zeigen die Mietpreise einen kontinuierlichen Aufwärtstrend, der den allgemeinen Münchner Markt widerspiegelt. Im Vergleich zu 2024 ist der Anstieg spürbar, während Kaufpreise eine Korrekturphase durchlaufen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen:

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 8.000–8.200 € (je nach Quelle und Lage variierend; z. B. 8.130 € in zentralen Lagen, 7.646 € im Durchschnitt).
• Entwicklung: Im Vergleich zu 2024 ein Rückgang um 0,9 %, zum Vorquartal +0,03 %. Langfristig (seit 2017) ein Anstieg von rund 20 %.
• Preisspanne: Von 6.200 € (einfache Lagen) bis 11.600 € pro m² (hochwertige Objekte).

Kaufpreise für Häuser:

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 8.200–8.400 € (z. B. 8.299 € in Ramersdorf, 8.356 € in Perlach).
• Entwicklung: Rückgang um 1,72 % zum Vorjahr, +0,33 % zum Vorquartal. Seit 2020 ein moderater Anstieg von etwa 15 %.
• Preisspanne: Von 5.100 € (ältere Bestandsimmobilien) bis 12.100 € pro m².

Mietpreise:

• Durchschnittlicher Kaltmietpreis: 19–20 € pro m² (z. B. 19,16 € im Bezirk, 19,76 € in Ramersdorf, 18,84 € in Altperlach).
• Entwicklung: Steigerung um 6 % zum Vorjahr (von 18,08 € auf 19,16 €), +2 % zum Vorquartal. Seit 2018 ein kumulierter Anstieg von über 25 %.
• Preisspanne: Von 18,70 € (Waldperlach) bis 24,13 € pro m² (hochwertige Neubauten).

Grundstückspreise und Bodenrichtwerte:

• Durchschnitt: 2.700–2.800 € pro m² (Bodenrichtwert).
• Entwicklung: Seit 2019 ein Anstieg von 17 % (von 2.333 € auf 2.741 €), mit einem Sprung von 2022 auf 2023 um über 75 %. In den letzten fünf Jahren +30 %.

Diese Tabelle fasst die zentralen Entwicklungen zusammen und zeigt die relative Stabilität des Marktes.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt in Ramersdorf-Perlach an:

• Wirtschaft und Beschäftigung: Die Nähe zu Tech-Parks wie dem Balanpark und Firmen wie Siemens zieht hochqualifizierte Fachkräfte an, was die Nachfrage steigert.
• Infrastruktur: Exzellente Anbindungen (U-Bahn, S-Bahn, A8/A99) und geplante Erweiterungen (z. B. Radwege) erhöhen die Attraktivität.
• Lebensqualität: Grünflächen, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen wie das Michaelibad machen den Bezirk familientauglich. Die Mischung aus Urbanem und Naturnah macht ihn zu einem „grünen Kontrast“ zur Innenstadt.
• Angebot und Nachfrage: Begrenzte Bauflächen und hohe Zuzugszahlen (v. a. Familien) führen zu Engpässen. Neubauprojekte in Neuperlach könnten das Angebot mildern.
• Externe Einflüsse: Steigende Zinsen dämpfen Käufe leicht, während die Münchner Wirtschaftskraft (niedrige Arbeitslosigkeit) Mieten antreibt. Energieeffizienz und Sanierungsstand spielen bei Preisen eine große Rolle – energieeffiziente Objekte erzielen Prämien von 10–15 %.

Markttrends und Prognosen

Aktuelle Trends deuten auf eine leichte Abkühlung bei Kaufpreisen hin, während Mieten weiter steigen. Die Vermarktungszeiten haben sich auf 3–6 Monate verlängert, mit mehr Verhandlungsspielraum (bis 5 % Rabatt). Beliebt sind nachhaltige Sanierungen und smarte Homes, da Käufer auf Energieeffizienz achten. Der Bezirk bleibt unter dem Münchner Durchschnitt (Kauf: 9.000 €/m², Miete: 20 €/m²), was ihn für Investoren interessant macht – die Bruttomietrendite liegt bei ca. 3,25 %.

Prognose für 2026–2030: Mietpreise könnten jährlich um 2–3 % steigen, getrieben von Nachfrage und begrenzten Neubauten. Kaufpreise stabilisieren sich und könnten um 5–10 % wachsen, sobald Zinsen sinken. Der Bezirk profitiert von Münchens Wachstum: Bis 2030 wird mit einem Bevölkerungszuwachs von 10.000 Einwohnern gerechnet, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Investitionen in Grüninfrastruktur und Digitalisierung (z. B. smarte Stadtviertel) werden Preise weiter stützen. Risiken: Regulatorische Hürden wie Mietobergrenzen könnten den Aufwärtstrend bremsen.

Fazit

Ramersdorf-Perlach bleibt ein robuster und zukunftsweisender Immobilienmarkt in München: Attraktiv für Familien, Pendler und Investoren durch seine Balance aus Urbanität, Natur und Erreichbarkeit. Trotz leichter Preiskorrekturen bei Käufen bietet der Bezirk stabile Renditen und langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Interessenten sollten auf Lage, Zustand und Nachhaltigkeit achten, um von den Chancen zu profitieren. Insgesamt ist Ramersdorf-Perlach eine der besten Optionen für ein hochwertiges Leben in der Metropole – mit Potenzial für weiteres Wachstum in den kommenden Jahren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Ramersdorf-Perlach bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Der Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach nimmt seinen Platz im Südosten Münchens ein. Hier ist er im Norden von Berg am Laim und Trudering-Riem umgeben. Zu seinen westlichen Nachbarn zählen Obergiesing-Fasangarten und Au-Haidhausen. Im Süden teilt er sich eine gemeinsame Grenze mit der Gemeinde Neubiberg. Der südöstliche Teil des Stadtbezirks wird von der Gemeinde Putzbrunn umsäumt. Beide Gemeinden gehören zum Landkreis München. Ramersdorf-Perlach ist mit dem Mittleren Ring sowie der Anschlussstelle zur Autobahn Salzburg verbunden. Zudem führt die U-Bahnlinie 5 durch Ramersdorf-Perlach. Die S-Bahn führt Reisende über den Ostbahnhof nach Ramersdorf. Der Stadtbezirk ist außerdem durch mehrere Bus- und Trambahnlinien erschlossen. Vom Bezirksteil Perlach aus können Reisende mit der S-Bahnlinie 7 in das Stadtzentrum und in die Umlandgemeinden gelangen.

Daten und Fakten

Mit einer Einwohnerzahl von 108.244 zählt Ramersdorf-Perlach zu dem einwohnerreichsten Stadtteil Münchens. Die hiesigen Einwohner teilen sich eine Fläche von 19,9 Quadratkilometer. Im Stadtviertel leben gegenwärtig 54 Menschen auf einem Hektar. Auf der Liste der Münchener Stadtteile mit der höchsten Bevölkerungsdichte bewegt sich Ramersdorf-Perlach im mittleren Bereich. Der Ausländeranteil im Stadtbezirk ist, im Vergleich zu den anderen Münchener Stadtteilen, mit etwa 30,5 Prozent überdurchschnittlich hoch. Auch herrscht hier die höchste Arbeitslosenquote in München. Außergewöhnlich hoch ist im Stadtviertel auch der Anteil an Familien mit Kindern.

Freizeit und Einkauf

Einen beliebten Naherholungsort stellt der Ostpark dar, der mit seinen liebevoll angelegten Teichen und verflochtenen Wegen ein idyllisches Bild vermittelt. Der Park ist ideal für Jogger und Spaziergänger. Im Sommer kommen viele Menschen zum Grillen in den Ostpark, an welchem gleich unmittelbar das Michaelibad grenzt. Das Schwimmbad beherbergt ein Freibad und ein Hallenbad, sodass es zu jeder Jahreszeit genutzt werden kann. Besonders bei Kindern ist das Michaelibad wegen seiner riesigen Wasserspiel-Landschaft sehr beliebt. Während die Kinder sich austoben, können die Erwachsenen in der großzügigen Saunalandschaft Ruhe und Entspannung finden. Gleichermaßen an Beliebtheit unter Kindern erfreut sich der Abenteuerspielplatz Maulwurfshausen, der mit seinen vielen Klettertürmen, Holzhütten und Rutschbahnen Kinderherzen höher schlagen lässt. In Ramersdorf kann eine der ältesten Wallfahrtskirchen Bayerns besichtigt werden. Viele Menschen suchen die Kirche Maria Ramersdorf auf, um dort zu heiraten oder Taufen zu feiern. Wer auf Shoppingtour gehen will, der wird ganz sicher im Einkaufszentrum „pep“ fündig. Das große Shoppingcenter beherbergt zahlreiche Warenhäuser und Fachgeschäfte. Außerdem sorgen hier gemütliche Restaurants und Cafés für ein ansprechendes gastronomisches Angebot.

Arbeit und Bildung

Im Bezirksteil Ramersdorf befinden sich, neben zahlreichen Wohnbauten, einige Gewerbegebiete. Große Unternehmen, wie Zündapp und Siemens, sind hier seit den 60er Jahren beheimatet. Zudem gilt Ramersdorf als bedeutender Verkehrsknotenpunkt, der an die Autobahn München-Salzburg angebunden ist. In München Ramersdorf-Perlach gibt es derzeit 104 Kindertageseinrichtungen, vier Haupt- und Mittelschulen, zwölf Grundschulen, zwei Gymnasien, vier Realschulen sowie zwei Allgemeinbildende Schulen. Darüber hinaus ergänzen in dem Stadtteil drei Berufliche Schulen sowie eine Volksschule mit einer sonderpädagogischen Förderung das Bildungsangebot.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.