Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung in München Kirchner bewertet in Senden Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Senden tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Senden intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Neu-Ulm und Weißenhorn eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Senden neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Senden zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Senden gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Senden um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Senden
Der Immobiliengutachter beobachtet am Sendener Immobilienmarkt eine stabile Nachfrage nach Immobilien. Als zweitgrößte Stadt des Landkreises Neu-Ulm und als bedeutender Wirtschaftsstandort der Region bietet der Ort gute Voraussetzungen für einen florierenden Immobilienmarkt. Wer hier ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kann innerhalb kurzer Zeit die Ballungsräume Ulm und Memmingen erreichen. Neben einer Großen Kreisstadt gelegen, verzeichnet die Stadt in Mittelschwaben Immobilienwerte, die sich in der oberen Preisliga bewegen. So erkennt der Immobiliengutachter auch hier steigende Immobilienwerte, die sich besonders auf Eigentumswohnungen und andere Kaufobjekte beziehen. Auch die Kaltmieten für Wohnungen bis 40 Quadratmeter liegen in der Stadt weit über dem Bundesdurchschnitt. Immobilien sind in der bayerischen Stadt teurer als in Günzburg, Donau-Ries, Kaufbeuren, Unterallgäu, Memmingen, Ostallgäu und Dillingen an der Donau.
Bericht über den Immobilienmarkt in Senden (Bayern)
1. Einleitung
Senden ist eine mittelgroße Gemeinde im Landkreis Ostallgäu in Schwaben, Bayern, mit einer Fläche von rund 50 Quadratkilometern und einer strategisch günstigen Lage an der Grenze zu Baden-Württemberg. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zur Autobahn A96 und der Iller, was sie zu einem attraktiven Pendlerort für Beschäftigte in benachbarten Städten wie Kempten oder Memmingen macht. Der Immobilienmarkt in Senden spiegelt die typischen Entwicklungen des bayerischen Schwaben wider: Eine stabile Nachfrage durch eine wachsende Bevölkerung, moderate Preisentwicklungen und eine Balance zwischen ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand Oktober 2025), historische Trends, demografische und wirtschaftliche Einflüsse, Kauf- und Mietpreise sowie zukünftige Prognosen.
2. Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung von Senden hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich vergrößert und liegt derzeit bei etwa 9.500 Einwohnern. Dies entspricht einem Wachstum von rund 5 % seit 2020, was über dem bayerischen Durchschnitt liegt. Der Zuwachs resultiert vor allem aus einer positiven Wanderungssaldo: Junge Familien und Berufstätige ziehen in die Region, um von der hohen Lebensqualität und der Nähe zu größeren Zentren zu profitieren. Der Altersdurchschnitt beträgt etwa 42 Jahre, mit einem leichten Übergewicht an 30- bis 50-Jährigen, die familienorientiert sind. Die Geburtenrate ist stabil bei 1,6 Kindern pro Frau, was auf eine altersstabile Struktur hinweist.
Im Kontext Bayerns passt Senden in den Trend einer alternden, aber wachsenden Gesellschaft. Der Freistaat insgesamt wächst durch Zuwanderung und eine hohe Beschäftigungsrate, wobei ländliche Kreise wie Ostallgäu von der Abwanderung aus städtischen Ballungsräumen profitieren. Bis 2040 wird für Bayern ein Bevölkerungszuwachs auf 13,66 Millionen prognostiziert, was auch Senden betrifft: Ein Plus von etwa 10 % bis 2030 durch Pendler und Home-Office-Nutzer. Diese Demografie treibt die Nachfrage nach familientauglichen Immobilien an, insbesondere Einfamilienhäusern und Reihenhäusern mit Gärten.
3. Wirtschaftliche Lage
Die Wirtschaft in Senden ist geprägt von einer Mischung aus Mittelstand, Landwirtschaft und Dienstleistungen. Wichtige Branchen umfassen die Metallverarbeitung, Maschinenbau und den Tourismus, da die Region am Rande des Allgäus liegt und von Skigebieten sowie Radwegen profitiert. Lokale Unternehmen wie Zulieferer für die Automobilindustrie sorgen für eine Arbeitslosenquote von unter 3 %, was deutlich unter dem bayerischen Schnitt von 4 % liegt. Das durchschnittliche Bruttoeinkommen beträgt rund 45.000 Euro jährlich, mit einer hohen Quote an Pendler, die in Kempten oder Ulm arbeiten.
Bayern als Ganzes bleibt ein Wirtschaftsmotor Deutschlands, mit Schwerpunkten in High-Tech und Export. Der Landkreis Ostallgäu verzeichnet ein Bruttoinlandsprodukt pro Kopf von über 40.000 Euro, getrieben durch den Tourismus und die Logistik. Die Corona-Pandemie hat die Region nur mäßig belastet; seit 2023 erholt sich der Markt durch steigende Investitionen in erneuerbare Energien und Digitalisierung. Diese Stabilität unterstützt den Immobilienmarkt: Hohe Einkommen ermöglichen Käufe, während die geringe Arbeitslosigkeit die Mietnachfrage stabilisiert. Herausforderungen bestehen in der Abhängigkeit von der Automobilbranche, doch die Diversifikation durch Tourismus mildert Risiken.
4. Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Senden hat sich seit 2015 verdoppelt, getrieben von der Zuzugswelle und niedrigen Zinsen. Zwischen 2015 und 2021 stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen von etwa 2.000 Euro auf über 3.500 Euro, ein Plus von 75 %. Häuser folgten mit einem Anstieg von 2.200 auf 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die Pandemie führte 2020/2021 zu einem Boom durch Home-Office und Fernarbeit, was den Markt weiter anheizte.
Ab 2022 kam es zu einer Korrektur: Hohe Zinsen und Baukostenverstärkungen führten zu einem Rückgang von 10-15 % bis Ende 2024. In Bayern insgesamt sanken Preise um bis zu 20 % in manchen Regionen, doch Ostallgäu blieb stabiler. In Senden fielen Wohnungspreise von 3.800 Euro (2022) auf 3.400 Euro (2024) pro Quadratmeter. Seit Anfang 2025 zeigt sich eine Erholung: Ein leichter Anstieg um 2-3 %, unterstützt durch sinkende Zinsen und steigende Umsätze (plus 18 % im Q1 2025). Der Mietmarkt blieb robuster, mit einer Steigerung von 5 % seit 2020, da der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum anhält.
5. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Senden ist im Oktober 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere für Neubauten und energieeffiziente Objekte.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt liegt bei 3.294 Euro pro Quadratmeter, mit einem Rückgang von 4,58 % zum Vorjahr, aber einem Plus von 0,5 % zum Vorquartal. Für eine 80-m²-Wohnung ergibt das ca. 263.500 Euro. In zentralen Lagen (z. B. nahe der Iller) steigen Preise auf 3.800 Euro, in Randlagen sinken sie auf 2.900 Euro.
Kaufpreise für Häuser: Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 3.585 Euro pro Quadratmeter, ein Minus von 3,73 % zum Vorquartal. Ein 150-m²-Haus kostet damit etwa 538.000 Euro. Neubauten sind teurer (4.000 Euro/m²), Bestandsimmobilien günstiger (3.200 Euro/m²). Der Trend zeigt eine Stabilisierung, mit mehr Umsätzen durch Familien.
Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt 12,67 Euro pro Quadratmeter, ein leichter Rückgang von 0,47 % zum Vorjahr. Für eine 70-m²-Wohnung sind das 887 Euro monatlich. Häuser mieten sich für 11,2 Euro/m² (ca. 1.680 Euro für 150 m²). Im Kreis Ostallgäu liegt der Durchschnitt bei 10,53 Euro/m², was Senden etwas überdurchschnittlich positioniert. Steigerungen resultieren aus Nachfrage und Inflation.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (2025) | Veränderung zum Vorjahr | Typische Größe | Gesamtkosten (Beispiel) |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 3.294 €/m² | -4,58 % | 80 m² | 263.500 € |
| Einfamilienhaus | 3.585 €/m² | +3,51 % (Bayern-Durchschnitt) | 150 m² | 538.000 € |
| Mietwohnung | 12,67 €/m² | -0,47 % | 70 m² | 887 €/Monat |
| Miet-Haus | 11,2 €/m² | +6,26 % (Kreis) | 150 m² | 1.680 €/Monat |
6. Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt: Sinkende Bauzinsen (aktuell 3-3,5 % für 10-Jahres-Fix) beleben Käufe, während hohe Baukosten (plus 3,1 % im August 2025) Neubau bremsen. Energieeffizienz spielt eine Rolle: Sanierte Objekte (KFW-Standard) erzielen 10-15 % Aufschlag. Die Nähe zu München (ca. 120 km) zieht Zuzügler an, doch der Pendlerverkehr belastet die Infrastruktur. Politische Maßnahmen wie Bayerns Wohnraumförderung (z. B. Zuschüsse für Neubau) stabilisieren den Markt. Risiken umfassen Inflation und Arbeitsmarktschwankungen in der Automobilbranche.
7. Prognose und Ausblick
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2-4 % erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Zinsstabilität. In Bayern prognostizieren Experten ein Plus von 3,2 % für 2025/2026. Senden profitiert von seiner Lage: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern steigt um 5-7 %, Mieten um 1-2 %. Langfristig (bis 2035) könnte der Quadratmeterpreis für Wohnungen auf 4.000 Euro klettern, dank Demografie und Wirtschaftskraft. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen; Mieter auf langfristige Verträge. Der Markt bleibt käuferfreundlich, mit Potenzial für Wertsteigerungen in guten Lagen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Senden ist robust und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Attraktivität für Familien. Trotz temporärer Rückgänge seit 2022 zeigt sich eine Erholung, unterstützt durch positive Demografie und Wirtschaft. Potenzielle Käufer finden hier erschwinglichere Alternativen zu Metropolen, während Vermieter von konstanter Nachfrage profitieren. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, um von Förderungen zu nutzen und Risiken zu minimieren. Insgesamt bietet Senden ein solides Investment mit langfristigem Potenzial.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Senden bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Mit ihren etwa 23.000 Einwohnern und einer Fläche von 25 Quadratkilometern ist Senden die zweitgrößte Stadt des Landkreises Neu-Ulm.
Als Teil von Mittelschwaben und der Donau-Iller-Region erstreckt sie sich im Nordwesten des Landkreises. Von der baden-württembergischen Stadt Ulm trennen den Ort rund 12 Kilometer. Im Norden des Stadtgebietes grenzt die Große Kreisstadt Neu-Ulm. Vöhringen, Weißenhorn, Holzheim, Illertissen und Pfaffenhofen an der Roth zählen zu den weiteren Nachbarorten der Stadt. Direkt an der Iller gelegen, präsentiert sich die Stadt als ein innovativer Ort mit einer positiven Entwicklung. Insbesondere Familien mit Kindern können sich in der Schwabenstadt rundum wohl fühlen. Zahlreiche Kinderbetreuungsangebote, moderne Geschäfte und attraktive Wohngebiete inmitten von weitläufigen ruhigen Arealen lassen die Stadt in einem angenehmen Bild erscheinen. Ihre Stadtteile Wullenstetten, Aufheim, Witzighausen, Ay und Hittistetten schreiben alle ihre eigene bewegende Geschichte. Der einstige Markt erhielt im Jahr 1975 seine Stadtrechte. Die schwäbische Stadt im Illertal zeichnet sich durch zahlreiche leistungsfähige Unternehmen aus, die vor allem im Handel und der Industrie tätig sind. Aufgrund der vielen namhaften Betriebe, die hier angesiedelt sind, zählt Senden zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort im Landkreis. Ideale Voraussetzungen in einer erstklassigen Lage versprechen eine erfolgreiche Wirtschaft. Die bayerische Stadt liegt unmittelbar an der Entwicklungsachse Stuttgart-Ulm-München und verfügt über alle wichtigen Autobahnanbindungen. Als größter Arbeitgeber im Ort gilt das Unternehmen Inhofer GmbH, welches einer der größten Möbelhäuser Europas ist.
Vom Theater über Konzertaufführungen bis zum Sportverein ist in Senden alles vertreten, was für ein angenehmes Leben bedeutend ist.
Auch mit ihrem lebendigen Vereinsleben und dem kulturellen Engagement kann die Stadt sich durchaus sehen lassen. Sei es Kleinkunst, ein Jazz-Konzert oder Ballett – das kulturelle Angebot der Stadt ist sehr vielfältig und spricht jedermann an. Vor allem das hiesige Bürgerhaus, welches 2002 seine Pforten öffnete, ist Ausübungsort vieler kultureller Veranstaltungen. Auch in der städtischen Musikschule wird eine Vielzahl von Konzerten aufgeführt. Das Webereifest stellt mit der regelmäßig stattfindenden Serenadenkonzertreihe ein kulturelles Highlight der Stadt dar. Die unterschiedlichen karitativen Vereine runden das kulturelle Bild des Ortes ab. Sehenswerte Bauwerke findet der interessierte Gast in der Rokokokapelle Maria Hilf sowie der Wallfahrtskirche Mariä Geburt. Auch die Pfarrkirche St. Johannes Baptist im Ortsteil Aufheim weist eine eindrückliche Ausstattung auf und ist in jedem Fall einen Besuch wert. Viel Grün und Platz für Erholung bietet der hiesige Stadtpark, welcher mit seinen gut angelegten Fuß- und Radwegen ein idealer Ort für Spaziergänger ist. Autos und andere Kraftfahrzeuge sind hier nicht zugelassen. Neben einem See- und Hallenbad finden sich in städtischer Umgebung einige Badeseen vor. So können Angler und Badelustige im Sommer den Großen See, den Waldsee oder den Ausee aufsuchen. Nicht zu vergessen sind die vielen Sportplätze in der Region, welche genügend Raum für sportliche Aktivitäten bieten.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
