Sachverständige für Immobilienbewertung in Prien am Chiemsee

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Prien Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Prien am Chiemsee tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Prien am Chiemsee intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Endorf ud Bernau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Prien neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Prien am Chiemsee zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Prien am Chiemsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Prien am Chiemsee um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Prien am Chiemsee

Der Immobiliengutachter erkennt am Priener Immobilienmarkt zwar moderate Preisanstiege, dennoch liegen hier die Immobilienwerte unter dem Preisniveau von Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Miesbach, Starnberg und München.

Der Markt Prien am Chiemsee punktet bei vielen Wohnraumsuchenden wegen seiner günstigen Lage. Er ist der perfekte Ausgangsort für Tagesausflüge nach Österreich oder München.

In dem oberbayerischen Luftkurort herrscht wegen seiner Nähe zur Alpenregion ein gesundes Klima. Die Preise für Immobilien bewegen sich hier noch in einem erschwinglichen Rahmen. In vielen anderen Regionen Oberbayerns herrschen deutlich höhere Immobilienwerte. Die Nachfrage nach Immobilien ist in Prien am Chiemsee zwar stabil, jedoch nicht so hoch wie in der Metropolregion München. Dennoch prognostiziert der Immobiliengutachter für Prien eine steigende Nachfrage am Immobilienmarkt. Erschwingliche Immobilienwerte und die reizvolle Naturlandschaft sind einer der Gründe dafür.

1. Allgemeiner Überblick

Prien am Chiemsee im Landkreis Rosenheim gilt als eine der begehrtesten Wohnlagen im südostbayerischen Raum. Der Ort verbindet eine hohe Lebensqualität mit der Nähe zum Chiemsee, den Alpen und einer guten Verkehrsanbindung an München, Rosenheim und Salzburg. Diese Kombination sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere im gehobenen Wohnsegment.

Trotz bundesweit leicht rückläufiger Märkte zeigt sich Prien relativ stabil. Preisrückgänge sind nur punktuell zu beobachten, während die Mehrheit der angebotenen Objekte auf einem hohen, aber konsolidierten Niveau bleibt.

2. Preisniveau

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Prien liegt Anfang 2025 bei rund 5.300 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter.
Gut ausgestattete Neubauten in zentraler Lage oder mit Seeblick erreichen 6.000 Euro und mehr.
Bestandswohnungen ohne Modernisierung liegen dagegen häufig zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Einfamilien- und Doppelhäuser

Für Häuser beträgt der Durchschnitt etwa 5.800 bis 6.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich leicht darunter, während freistehende Einfamilienhäuser in Top-Lage, mit Seezugang oder Panoramablick, deutlich teurer gehandelt werden können. Solche Objekte sind selten und erzielen häufig Preise über 1,5 Millionen Euro, teils deutlich mehr.

Grundstücke

Bauland ist in Prien äußerst knapp. Die wenigen verfügbaren Baugrundstücke erreichen Quadratmeterpreise von über 1.000 Euro, je nach Lage und Erschließung. Diese Knappheit wirkt preisstabilisierend auf den gesamten Markt.

3. Markttrends und Entwicklung

Langfristige Entwicklung

Seit 2018 haben sich die Immobilienpreise in Prien um etwa 30 bis 40 Prozent erhöht. Nach einer Phase starker Steigerungen bis 2021 hat sich die Dynamik verlangsamt.
In den Jahren 2023 bis 2025 ist der Markt in eine Phase der Konsolidierung übergegangen. Preiskorrekturen sind moderat und betreffen hauptsächlich sanierungsbedürftige oder ungünstig gelegene Immobilien.

Kurzfristige Tendenz

Für 2025 zeichnet sich eine seitwärts gerichtete Preisentwicklung ab. Die Nachfrage bleibt stabil, allerdings selektiver: Käufer achten stärker auf Energieeffizienz, Zustand und realistische Preisgestaltung. Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten einstellen, wenn Objekte nicht marktgerecht bewertet sind.

4. Angebots- und Nachfragestruktur

Nachfrage

Die Nachfrage ist breit gefächert:

• Eigennutzer aus München und Rosenheim, die den Ort als Hauptwohnsitz oder Altersruhesitz suchen.

• Zweitwohnungsinteressenten, insbesondere aus dem süddeutschen Raum, die Wert auf Erholung, Natur und Freizeitqualität legen.

• Kapitalanleger, die auf langfristige Wertstabilität setzen, allerdings zunehmend vorsichtig agieren.

Angebot

Das Angebot ist knapp. Neubauprojekte sind aufgrund hoher Baukosten, begrenzter Bauflächen und restriktiver Genehmigungsverfahren selten. Bestandsobjekte dominieren den Markt. Sanierte Altbauten im Ortskern oder mit Seelage sind besonders begehrt, während unsanierte Objekte mit geringerer Energieeffizienz schwieriger zu vermitteln sind.

5. Lagefaktoren

Prien profitiert von mehreren Standortvorteilen:

• Exzellente Lagequalität zwischen Alpen und Chiemsee.

• Sehr gute Infrastruktur mit Bahnanschluss nach München und Salzburg.

• Hoher Freizeitwert durch See, Radwege, Gastronomie und Kultur.

• Gesunde Wirtschaft in der Region Rosenheim und Tourismus als stabiler Wirtschaftsfaktor.

Diese Faktoren führen zu einer hohen Standortnachfrage und begrenzen gleichzeitig das Angebot, da Flächenreserven fehlen.

6. Marktsegmente im Detail

Eigentumswohnungen

Das Segment bleibt stabil, mit leichter Nachfrageverschiebung zugunsten energieeffizienter und barrierefreier Neubauten.
Kleinwohnungen (1–2 Zimmer) sind stark nachgefragt, insbesondere als Zweitwohnsitz. Größere Familienwohnungen sind seltener und erzielen überdurchschnittliche Preise.

Einfamilienhäuser

Hier zeigt sich eine sehr differenzierte Preisspanne.

• Neubauten oder modernisierte Objekte mit See- oder Alpenblick erzielen Spitzenpreise.

• Altbestände mit Sanierungsbedarf sind schwerer vermittelbar, da Käufer die Sanierungskosten mittlerweile stärker einpreisen.

• Grundstücksgröße spielt eine große Rolle: Häuser mit über 800 m² Grundstücksfläche sind besonders begehrt.

Mietmarkt

Die Mieten liegen bei rund 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter im Schnitt, bei hochwertigen Neubauten bis zu 18 Euro. Aufgrund der touristischen Lage gibt es auch saisonale und möblierte Vermietungen, die deutlich höhere Erträge erzielen können.

7. Chancen und Risiken

Chancen

• Stabile Wertentwicklung und hohe Lebensqualität.

• Knappes Angebot sorgt für Preisresistenz auch in schwächeren Marktphasen.

• Langfristig gute Perspektiven durch attraktive Lage und regionale Wirtschaftskraft.

Risiken

• Steigende Finanzierungskosten schränken Käuferpotenzial ein.

• Energieeffizienzanforderungen könnten ältere Bestände entwerten.

• Regulierungen im Bereich Ferienwohnungen könnten das Zweitwohnungssegment beeinflussen.

• Potenziell längere Vermarktungszeiten bei überhöhten Preisvorstellungen.

8. Prognose und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Prien am Chiemsee wird sich auf hohem Niveau stabilisieren. Große Preissprünge nach oben sind kurzfristig nicht zu erwarten, jedoch auch kein deutlicher Preisverfall.
Langfristig spricht vieles für eine fortgesetzte Wertstabilität: Die hohe Lebensqualität, die begrenzte Bautätigkeit und die nachhaltige Nachfrage sichern den Standort ab.

Für Käufer bedeutet das: Qualität vor Schnäppchen.
Für Verkäufer: Realistische Preisansätze und gute Objektpräsentation sind entscheidend, um in einem zunehmend differenzierten Markt erfolgreich zu verkaufen.

9. Fazit

Prien am Chiemsee bleibt ein Premiumstandort für Wohnen und Freizeit.
Die Kombination aus landschaftlicher Schönheit, Infrastruktur und Stabilität macht den Ort zu einem der wertbeständigsten Immobilienmärkte im süddeutschen Raum.
Auch wenn die Zeit der schnellen Preissteigerungen vorbei ist, bleiben Immobilien in Prien eine solide und werthaltige Anlage – vorausgesetzt, Lage, Zustand und Energieeffizienz stimmen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Prien am Chiemsee bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Der Markt Prien am Chiemsee liegt im Landkreis Rosenheim. Er zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Mit einer Einwohnerzahl von etwa 10.000 und einer Fläche von 20 Quadratkilometern gilt der Ort als größte Marktgemeinde am Chiemsee.

Der Markt am “Bayerischen Meer“ präsentiert sich als Luftkurort und zugleich einzigen Kneippkurort von Oberbayern. Etwa um 1158 als Verwaltungsort gegründet, wurde der Ort 1818 zu einer selbstständigen politischen Gemeinde. Im Jahr 1897 wurde diese zum Markt erhoben. Schon im 19. Jahrhundert erfreute sich der Ort an einer auflebenden Wirtschaft, die mit der Gründung der Bahnstrecke Rosenheim-Salzburg sowie der Eröffnung des Königsschlosses Herrenchiemsee einherging. Insbesondere der Fremdenverkehr dominierte zu jener Zeit die Wirtschaft. Bis heute hat dieser sich in der Marktgemeinde bewährt und etabliert. Zahlreiche neue Hotels und Fremdenpensionen sind im Ort entstanden. Der Haupthafen Prien und die Chiemsee-Schifffahrt erfuhren eine wesentliche Vergrößerung. So ist der Tourismus heute das wichtigste Standbein des Ortes. Daneben sorgen größtenteils mittelständische Unternehmen aus den Bereichen Handel und Gewerbe für eine vielseitige Wirtschaftsstruktur, die mit zahlreichen Arbeitsplätzen einhergeht. Die ausgezeichnete Lage verbunden mit einer optimalen Infrastruktur runden das Gesamtbild der Marktgemeinde ab. Einen überregionalen Bekanntheitsgrad genießt der Luftkurort außerdem durch seine psychosomatische Klinik Roseneck, die Menschen mit Essstörungen behandelt.

Den Bewohnern des Marktes Prien am Chiemsee stehen eine Vielzahl an Bildungseinrichtungen sowie Freizeit- und Kulturangeboten zur Verfügung. Von Grund- und Realschulen über Gymnasien bis hin zur Musik- und Volkshochschule ist hier fast jede Schulform vertreten.

Das Prienavera-Erlebnisbad und der Klettergarten werden im Ort gern von vielen Menschen besucht. Der nahegelegene Chiemsee zieht besonders im Sommer viele Besucher an. Der See lädt zum Segeln, Boot fahren und Schwimmen ein. Auch Erlebniskanufahrten werden hier angeboten. Der oberbayerische Ort fasziniert durch seine reizvolle Lage zwischen München und Salzburg. Die Alpenregion ist zum Greifen nahe und die Bewohner Priens genießen von hier aus einen wunderschönen Blick auf den „Kampenwald“.

Im Bereich der Infrastruktur sowie des Kultur- und Freizeitangebotes steht der oberbayerische Markt den größeren Städten in nichts nach.

Dennoch ist die Marktgemeinde bemüht, sich ihren ländlichen Charakter zu bewahren. Immer wieder gern von Einheimischen und Touristen besucht wird die Kirche St. Jakobus aus dem 14. Jahrhundert. Sie gilt als das elementarste historische Baudenkmal im Ort. Ein gleichermaßen interessantes Bauwerk stellt die Katholische Pfarrkirche St. Mariä Himmelfahrt im barocken Stil aus dem 18. Jahrhundert dar. Einblicke in die Vergangenheit gewährt die hiesige Chiemsee-Bahn, welche bereits im Jahr 1887 ihren Weg durch den malerischen Ort zurücklegte. Natürlich gehört auch der Hafen – der Haupthafen am Chiemsee – zum Schmuckstück der Marktgemeinde. Kulturelle Anlaufpunkte bilden die drei Museen im Ort, zu welchen unter anderem die Galerie am Alten Rathaus und das Chiemseebahn-Museum zählen.

Orte im Landkreis Rosenheim

Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.