Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Garmisch-Partenkirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Garmisch-Partenkirchen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Garmisch-Partenkirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Garmisch-Partenkirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Garmisch-Partenkirchen
Wegen seiner Berge und vielen ruhigen Areale ist der Landkreis besonders bei älteren Menschen sehr beliebt. Die Käuferschicht am hiesigen Immobilienmarkt wird also zum Großteil von Senioren bestimmt. In der Vergangenheit haben sich viele davon im Landkreis auf die Suche nach Immobilien gemacht. Sowohl die Infrastruktur als auch der Tourismus sind insbesondere auf die Bedürfnisse älterer Menschen abgestimmt. So entstand in den letzten Jahren in der Region zum Beispiel eine barrierefreie Aussichtsplattform der Alpspitze.
Beliebte Immobilien in der Region sind Ferienwohnungen und Villen. Mit der regen Nachfrage der Senioren und Kapitalanleger verzeichnet der Immobiliengutachter auch gestiegene Immobilienwerte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen.
Ebenso profitiert der Immobilienmarkt des oberbayerischen Landkreises vom wohlhabenden Klientel, wie etwa russischen Kapitalanlegern. Diese haben es besonders auf die ansehnlichen Villenanlagen am Kramer oder in Partenkirchen abgesehen. Die Objekte befinden sich auf besonders großen Grundstücken und gewähren einen wundervollen Ausblick auf die Berge. Solche Faktoren lassen die Immobilienwerte in die Höhe schnellen. Oft handelt es sich bei den Käufern dabei um einen Zweit- oder Drittwohnsitz.
Wem es in den kleineren Gemeinden zu ruhig ist, kann sich ebenso in den größeren Gemeinden, wie Garmisch-Partenkirchen, Mittenwald oder Murnau nach Immobilien umsehen.
Hier gibt es viele Einkaufsmöglichkeiten und gute Verkehrsanbindungen in die umliegenden Regionen. Die Preise für Wohnungen und Häuser im Kreisgebiet verzeichneten in den letzten Jahren eine leichte Steigerung. Im Allgemeinen bewegen sich die Immobilienpreise im Landkreis im mittleren Preissegment, welches unter dem Preisniveau von Starnberg und München liegt. Die Region ist wegen ihrer vielen Erholungsorte, der weitläufigen Natur und ihrer Nähe zu München und Österreich für viele Menschen ein attraktiver Wohnort.
Einleitung
Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen, gelegen im Herzen des bayerischen Oberlands, zählt zu den attraktivsten Regionen Deutschlands für Immobilieninvestitionen. Mit einer einzigartigen Kombination aus alpiner Landschaft, erstklassigen Freizeitmöglichkeiten und hoher Lebensqualität zieht die Region sowohl ansässige Käufer als auch Investoren aus dem In- und Ausland an. Der Kreishauptort Garmisch-Partenkirchen sowie Orte wie Murnau, Oberammergau, Grainau und Mittenwald prägen den Markt durch Tourismus, Pendlerverkehr nach München und eine wachsende Zuzugsbewegung von Wohlhabenden.
Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot, was zu stabil hohen Preisen führt. Stand Oktober 2025 zeigt sich eine leichte Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, beeinflusst durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Dennoch bleibt der Landkreis einer der teuersten in Oberbayern, mit einem Fokus auf Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Entwicklungen, Angebots- und Nachfragesituation sowie Prognosen für die kommenden Jahre.
Aktuelle Preisentwicklung
Die Quadratmeterpreise im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bewegen sich auf einem hohen Niveau, das deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Im Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien bei etwa 6.074 €/m², wobei Eigentumswohnungen etwas günstiger sind als Häuser. Die Preise variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Baujahr: Zentrale Lagen mit Bergblick oder Nähe zu Pisten erzielen Aufschläge von bis zu 50 Prozent.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis beträgt rund 5.885 €/m², mit einer Spanne von 3.941 €/m² für günstige Objekte in Randlagen bis zu 9.764 €/m² für Premium-Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen. Im Kreishauptort liegt der Wert bei etwa 6.395 €/m², in Murnau und Oberammergau ähnlich hoch. Kleinere Wohnungen (bis 60 m²) kosten im Schnitt 8.853 €/m², während größere (ab 100 m²) bei 9.172 €/m² liegen. Im Vergleich zu 2024 ist dies ein Rückgang um etwa 4,5 Prozent, bedingt durch höhere Finanzierungskosten.
Kaufpreise für Häuser: Häuser sind teurer und liegen im Durchschnitt bei 6.262 €/m² für den gesamten Landkreis, mit Höchstwerten bis 9.533 €/m². In Garmisch-Partenkirchen selbst erreichen sie 7.467 €/m², in Grainau oder Mittenwald um die 7.000 €/m². Einfamilienhäuser mit 150 m² kosten typischerweise 9.167 €/m², größere mit 200 m² etwa 9.068 €/m². Der Preisrückgang seit 2024 beträgt hier rund 2,6 Prozent, wobei Luxusobjekte wie Alpenchalets mit Pistenlage Preise von über 4 Millionen Euro erzielen.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamisch und teurer als der nationale Durchschnitt von 9 €/m². Im dritten Quartal 2025 liegt die Kaltmiete für Wohnungen bei 13,3 €/m², ein Anstieg von 3,74 Prozent gegenüber 2024 (12,82 €/m²). Häuser kosten durchschnittlich 14,34 €/m², mit Spannen von 11,72 €/m² bis 20,29 €/m². In Garmisch-Partenkirchen sind es 15,52 €/m² für Häuser und 13,1 €/m² für Wohnungen. Die Preise haben sich seit 2011 verdoppelt, von 8 €/m² auf 16 €/m².
Bodenrichtwerte und Grundstücke: Baugrund ist knapp und teuer: Preise zwischen 600 und 1.900 €/m², im Durchschnitt 900 €/m². Höchste Werte in Garmisch-Partenkirchen und Murnau, niedrigere in Saulgrub oder Bad Kohlgrub. Die Stabilisierung seit 2023 deutet auf eine Marktsättigung hin, nach starken Anstiegen in den Vorjahren.
Zur Übersicht eine Tabelle mit Durchschnittspreisen (Stand Oktober 2025):
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Spanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.885 | 3.941 – 9.764 | -4,5 |
| Einfamilienhäuser | 6.262 | 4.674 – 9.533 | -2,6 |
| Mietwohnungen | 13,3 | 10,74 – 18,23 | +3,74 |
| Miet-Häuser | 14,34 | 11,72 – 20,29 | +2,5 |
| Baugrund | 900 | 600 – 1.900 | +0,5 |
Historische Entwicklung (2020–2025)
Der Immobilienmarkt im Landkreis hat in den letzten fünf Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von Boomphasen und einer Korrektur. Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Preise stark an: Eigentumswohnungen von ca. 4.500 €/m² auf über 6.700 €/m² (+49 Prozent), Häuser von 5.500 €/m² auf 7.000 €/m² (+27 Prozent). Dies war getrieben durch Pandemie-bedingten Zuzug in ländliche Regionen, niedrige Zinsen und Tourismusboom.
Ab 2023 setzte eine Abkühlung ein: Steigende Zinsen (von 0,5 Prozent auf über 3 Prozent) und Inflation führten zu Rückgängen. 2023 fielen Wohnungspreise um 8,8 Prozent auf 6.826 €/m², Häuser um 9 Prozent auf 6.796 €/m². 2024 stabilisierten sich die Preise, mit leichten Rückgängen von 0,8 bis 2,2 Prozent. Mieten stiegen hingegen kontinuierlich: Von 11 €/m² (2020) auf 13,3 €/m² (2025), ein Plus von 21 Prozent.
Die Transaktionszahlen sanken von 2021 bis 2023 um über 30 Prozent, was auf Unsicherheit hinweist. Dennoch bleibt der Markt resilient: Der Landkreis zählt zu den Top-Regionen für Preisanstiege in Südbayern, mit einem Aufschlag von 2.291 €/m² gegenüber dem Bundesdurchschnitt.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was den Markt straff hält. Hauptfaktoren:
- Hohe Nachfrage: Zuzug von Rentnern, Pendler aus München und internationale Investoren (z. B. aus Russland oder den USA). Tourismus treibt Ferienimmobilien: Über 2 Millionen Übernachtungen jährlich in Garmisch-Partenkirchen fördern Zweitwohnungen. Die Bevölkerung wächst um 1–2 Prozent pro Jahr, mit Fokus auf Familien und Wohlhabende.
- Begrenztes Angebot: Nur ca. 400–500 Objekte sind derzeit inseriert (z. B. 279 in Garmisch-Partenkirchen, 117 Häuser landkreisweit). Baulandmangel (geschützte Alpenregion) und strenge Bauvorschriften erschweren Neubau. Viele Objekte sind Ferienwohnungen, die den Wohnraummangel verschärfen.
- Regionale Unterschiede: Hohe Nachfrage in Garmisch-Partenkirchen (279 Angebote) und Murnau (52), niedriger in Bad Kohlgrub (13). Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt zu Verdrängungseffekten für Geringverdiener und Saisonarbeiter.
Der Markt ist „leer gefegt“ in Premiumsegmenten, während günstige Objekte rar sind. Dies verstärkt sozioökonomische Disparitäten.
Einflussfaktoren
- Tourismus und Freizeit: Die Nähe zu Zugspitze und Olympiastützpunkt macht die Region zum Hotspot für Ferienimmobilien. 40 Prozent der Käufe dienen der Vermietung.
- Wirtschaftliche Lage: Pendlerdistanz zu München (ca. 90 km) und Beschäftigung im Dienstleistungssektor (Tourismus, Handel) treiben Nachfrage. Energieeffizienz spielt eine Rolle: Effiziente Objekte (Klasse A/B) erzielen 10–20 Prozent Aufschlag.
- Externe Faktoren: Höhere Zinsen bremsen Käufe, Inflation drückt Mieten. Klimawandel und Digitalisierung fördern Homeoffice-Zuzug. Internationale Käufer (ca. 10 Prozent) stabilisieren Preise.
- Lokale Herausforderungen: Hohe Baukosten und Naturschutz behindern Neubau, was den Mangel perpetuiert.
Prognosen für 2025 und darüber hinaus
Für das vierte Quartal 2025 erwarten Experten eine leichte Stabilisierung: Kaufpreise für Wohnungen +0,08 Prozent, Häuser +0,28 Prozent, Mieten +1,41 Prozent. Langfristig (bis 2030) prognostizieren moderate Anstiege von 1–3 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug und Tourismus. Rückgänge sind unwahrscheinlich, da das Angebot knapp bleibt. Risiken: Weiter steigende Zinsen könnten Transaktionen dämpfen, während sinkende Zinsen (ab 2026 möglich) zu einem neuen Boom führen könnten. Der Fokus auf nachhaltige und energieeffiziente Bauten wird zunehmen, mit Prämien für grüne Objekte. Insgesamt bleibt der Markt attraktiv für Investoren, birgt aber Risiken für Käufer mit begrenztem Budget.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist ein Paradebeispiel für einen straffen, tourismusgeprägten Regionalmarkt: Hohe Preise, starke Nachfrage und begrenztes Angebot sorgen für Stabilität, aber auch für Herausforderungen wie Wohnraummangel. Während Käufer in Premiumsegmenten profitieren, kämpfen Einheimische mit hohen Kosten. Zukünftige Entwicklungen hängen von Zinsentwicklungen und Baupolitik ab. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, um Chancen optimal zu nutzen. Der Landkreis bleibt ein Juwel für langfristige Investitionen in einer der schönsten Regionen Bayerns.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen befindet sich im südlichen Oberbayern.
Er grenzt direkt an die Alpenrepublik Österreich und gehört zum Regierungsbezirk Oberbayern. Nachbarlandkreise, die ebenso dem Bezirk angehören, sind Weilheim und Bad Tölz. Der mit seinen etwa 87.000 Einwohnern recht kleine Landkreis gilt eher als eine ruhige Region, die sich stark von den tobenden Metropolen, wie München, abhebt. Wer Ruhe sucht, hat sie in Garmisch-Partenkirchen gefunden. Mit seinen unzähligen Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten bietet der Kreis viel Raum für Ruhe und Erholung.
Besonders gezeichnet ist die Region von dem Hochgebirge mit dem größten Berg Deutschlands, der Zugspitze.
Weiterhin erstreckt sich eine Voralpenlandschaft durch das Gebiet, der sich einige Seen anschließen, wie etwa der Staffelsee oder der Eibsee. Der Landkreis gilt als beliebtes Skigebiet und wird deshalb häufig von Touristen aufgesucht. Aus diesem Grunde ist die hiesige Wirtschaft auch stark vom Fremdenverkehr und Tourismus geprägt. Auch die Landwirtschaft spielt in der Region eine wesentliche Rolle. Der Landkreis verzeichnet eine geringe Arbeitslosenquote, die unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Städte, Märkte und Gemeinden im Landkreis sind:
Garmisch-Partenkirchen, Mittenwald, Murnau am Staffelsee, Bad Bayersoien, Bad Kohlgrub, Eschenlohe, Ettal, Farchant, Grainau, Großweil, Krün, Oberammergau, Oberau, Ohlstadt, Riegsee, Saulgrub, Schwaigen, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen, Uffing am Staffelsee, Unterammergau und Wallgau.
Die wohl bekannteste Sehenswürdigkeit im Landkreis Garmisch-Partenkirchen stellt die Zugspitze dar.
Mit ihren 2.963 Metern gilt sie als höchster Berg Deutschlands. Besonders begehrt ist die Region wegen ihrer vielen Wandergebiete, die vom Hochgebirge umgeben sind. So gelten das oberbayerische Alpenvorland rund um den Staffelsee und die Zugspitzenregion als beliebte Ausflugsziele bei Touristen. Vom Wandern, Rad fahren bis zum Bergsteigen ist hier alles möglich. Der Landkreis zählt deshalb auch zu einem der beliebtesten Wintersportorte. Weiterhin wird die malerische Landschaft der Region durch das Schloss Linderhof und das Jagdschloss Schachau geprägt. Das Schlossmuseum Murnau beherbergt Werke, die eng mit der Kunst- und Kulturgeschichte Murnaus verbunden sind und Einblicke in die Kultur und Tradition des Ortes gewähren. Das Kreisgebiet verzeichnet im Jahr fast eine Million Gäste, die in einen der vielen Hotels übernachten. Touristen finden in der Region einen großen Erholungswert, weshalb der Großteil ihrer Gemeinden auch als Heilklimatischer Kurort oder Heilbad anerkannt sind.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
