Sachverständige für Immobilienbewertung in Krailling

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Krailling Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Krailling tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Krailling intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Germering und Gauting eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Krailling neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Krailling zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Krailling gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Krailling um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Krailling

Der Immobiliengutachter nimmt im Ort Krailling Preisanstiege wahr, die mit der erhöhten Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt einhergehen. Die Würmtal-Gemeinde Krailling profitiert stark von ihrer Nähe zur Landeshauptstadt München. Mittlerweile gilt sie als attraktiver Vorort der Metropole. Immobilien sind hier sehr gefragt. Meist handelt es sich dabei um Einfamilien- oder Doppelhäuser. Die ländlich geprägte Gemeinde bietet ihren Bewohnern ein ruhiges Wohnen inmitten des schönen Würmtals. Viele Menschen haben sich in den letzten Jahren im Münchener Umland nach Immobilien umgeschaut, da die Immobilienwerte im Münchener Zentrum extrem in die Höhe schnellten. Der Immobiliengutachter erkennt zwar auch in der Gemeinde erhöhte Immobilienwerte, jedoch liegen diese noch unter dem Preisniveau von München. Auch am Immobilienmarkt der Orte, die direkt an dem Ammersee oder dem Starnberger See grenzen, sind Immobilien teurer als in der Würmtal-Gemeinde. Dennoch liegen die Immobilienpreise im Ort schon längst über dem bundesweiten Durchschnitt.

Einleitung

Krailling, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg in Bayern, zählt zu den attraktivsten Vororten Münchens. Mit rund 7.900 Einwohnern und etwa 3.500 Haushalten liegt die Ortschaft im grünen Würmtal, das als natürliche Grünschneise zum Starnberger See dient. Die Siedlungsgeschichte reicht bis in die Keltenzeit zurück, doch erst im 18. Jahrhundert erhielt Krailling unter der Familie Ruffin sein charakteristisches Erscheinungsbild mit vielen alten Villen und Einfamilienhäusern. Heute profitiert die Gemeinde von ihrer exzellenten Infrastruktur: Die Nähe zur A96 ermöglicht eine Anfahrt ins Münchner Stadtzentrum in unter 30 Minuten, während die S-Bahn-Anbindung und die umliegenden Wälder und Naturschutzgebiete eine hohe Lebensqualität bieten.

Der Immobilienmarkt in Krailling ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Pendler aus München, Familien und Investoren getrieben wird. Trotz einer Erholung nach den Marktturbulenzen von 2023 zeigt sich der Sektor im Jahr 2025 als ausgewogen, mit leichten Preisanstiegen bei Mieten und stabilen Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, Markttrends, Faktoren und Ausblick für Käufer, Vermieter und Investoren.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Krailling hat sich seit der Markterholung 2024 weiter stabilisiert. Die Preise für Kaufobjekte bewegen sich auf einem hohen Niveau, beeinflusst durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Attraktivität der Lage. Im Vergleich zu 2024 sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen nur marginal gestiegen, während Mietpreise dynamischer zulegen.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnhäuser lag im Frühjahr 2025 bei etwa 4.871 €, mit einem einheitlichen Preiskorridor aufgrund geringer Schwankungen in den Angeboten. Bis Oktober 2025 hat sich dieser Wert auf rund 8.025 €/m² erhöht, wobei günstige Objekte ab 4.214 €/m² starten und Premium-Villen bis 14.349 €/m² erreichen. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich ein Gesamtpreis von etwa 1,2 bis 1,4 Millionen €, je nach Ausstattung und Lage. Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt einen moderaten Anstieg von rund 6,8 %, von 8.184 €/m² auf 8.740 €/m².

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Hier herrscht ein besonders stabiles Preisbild: Der Durchschnittspreis beträgt derzeit 6.919 €/m², mit Werten zwischen 6.454 €/m² und 7.400 €/m². Für eine 60 m² Wohnung liegt der Preis bei etwa 6.873 €/m², bei 100 m² bei 6.264 €/m². Im Vergleich zu 2024 ist ein leichter Anstieg von etwa 0,9 % zu verzeichnen (von 6.392 €/m² auf 6.454 €/m²). Die hohe Nachfrage nach zentralen Lagen führt zu einheitlichen Preisen, ohne nennenswerte Schwankungen.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamischer und zeigt eine klare Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 18,74 €/m², ein Plus von 6,24 % gegenüber dem Vorjahr. Für Häuser sind es 17,39 €/m² (+1,83 %). Im vierten Quartal 2024 stieg der Preis für Wohnungen auf 16,82 €/m² (+5,51 % zum Vorjahr), was auf anhaltende Nachfrage hinweist. Eine 100 m² Wohnung kostet monatlich etwa 1.800 bis 2.000 € Kaltmiete, abhängig von Ausstattung und Lage. Die Preise liegen deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,68 €/m², spiegeln aber die regionale Premiumlage wider.

Grundstückspreise: Baugrundstücke sind knapp und teuer: In mittleren Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei 2.300 €, in Top-Lagen bis 2.640 €. Der Bodenrichtwert beträgt etwa 2.400 €/m², mit Prognosen für 2025 bei 1.430 €/m² in Standardbereichen. Höchstwerten von bis zu 3.601 €/m² wurden 2024 verzeichnet, was auf begrenztes Angebot zurückzuführen ist.

Zusammenfassend: Der Gesamtmarktpreis für Immobilien in Krailling liegt bei etwa 7.361 €/m² (Oktober 2025), ein Rückgang von 3,2 % zum Vorjahr, was auf eine leichte Abkühlung bei Kaufpreisen hindeutet, während Mieten weiter steigen.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Krailling ist von mehreren Trends geprägt, die eine positive, aber gemäßigte Entwicklung fördern. Nach der Erholung 2024 bleibt die Nachfrage hoch, insbesondere nach familientauglichen Objekten in grünen Lagen. Die hohe Pendlerattraktivität – dank Nähe zu München und guter Anbindung – treibt Preise, während das begrenzte Angebot (z. B. durch Naturschutzgebiete) zu Stabilität führt.

Aktuelle Trends umfassen:

• Nachhaltigkeit und Modernisierung: Viele Käufer priorisieren energieeffiziente Sanierungen, was Preise für Altbauten um 10–15 % drückt, wenn keine Nachrüstung vorliegt. Neubauvorhaben, wie die geplante autofreie Siedlung oder Seniorenresidenzen, zielen auf barrierefreies Wohnen ab und erzeugen zusätzliche Nachfrage.
• Familien- und Pendlerfokus: Etwa 70 % der Transaktionen betreffen Häuser mit Gärten oder Balkonen, da Krailling als ruhiger Kontrast zu München gilt. Die Preise in Krailling sind günstiger als in Nachbarorten wie Gauting (bis 10 % höher), was es zu einem Einstiegsort für Münchner macht.
• Investoreninteresse: Renditen liegen bei ca. 2,7 %, getrieben durch steigende Mieten. Allerdings dämpfen höhere Zinsen (seit 2024) den Spekulationsdruck.
• Lokale Entwicklungen: Der Umbau des Ortszentrums und Förderungen für Hausbau haben das Angebot leicht erhöht, was zu stabilen Preisen führt. Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum (z. B. Seniorenresidenzen) unterstreicht soziale Spannungen, birgt aber Potenzial für geförderten Neubau.

Einflussfaktoren:

• Wirtschaftlich: Starke Beschäftigung in München (Tech, Finanzen) erhöht die Nachfrage.
• Demografisch: Zuzug von Familien und Senioren; die Einwohnerzahl wächst moderat.
• Regulatorisch: Bodenrichtwerte und Baugenehmigungen begrenzen das Angebot, während Förderprogramme (z. B. KfW) Sanierungen erleichtern.
• Risiken: Leichte Abkühlung durch Zinssteigerungen könnte 2026 zu längeren Verkaufszeiten führen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist knapp: Im Frühjahr 2025 gab es nur wenige Häuser (ca. 10–15 Angebote) und Wohnungen (ca. 24, davon 2 Neubau). Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20–30 %, was zu schnellen Verkäufen (Durchschnitt: 3–4 Monate) führt. Beliebte Segmente sind 3–4-Zimmer-Wohnungen (ab 1.000 €/m² Monatsmiete) und Bungalows mit Garten. Provisionsfreie Objekte gewinnen an Popularität, um Kosten zu senken. Der Markt ist weniger spekulativ als in München, mit Fokus auf langfristige Nutzung.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine stabile Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise könnten um 2–4 % steigen, Mieten um 4–6 %, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Bauprogramm. Langfristig (bis 2030) prognostiziert man einen Anstieg der Hauspreise auf 9.000 €/m², unterstützt durch Infrastrukturausbau (z. B. erweiterte S-Bahn). Risiken wie höhere Zinsen oder wirtschaftliche Abschwächung könnten dies dämpfen. Krailling bleibt ein solider Investitionsstandort mit hoher Wertstabilität, ideal für Familien und Pendler.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Krailling verkörpert das ideale Gleichgewicht aus urbaner Erreichbarkeit und ländlicher Idylle, was zu robusten Preisen und starker Nachfrage führt. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 7.000–8.000 €/m² und Mieten um 18 €/m² bietet der Ort Chancen für Käufer in guten Lagen, birgt aber Herausforderungen durch Knappheit. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung in Betracht ziehen, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren. Insgesamt positioniert sich Krailling als zukunftssicherer Markt im Münchner Umland, mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Krailling bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Nordosten des Landkreises Starnberg trifft man auf die Gemeinde Krailling. Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Der Landkreis München grenzt unmittelbar an die Gemeinde.

Heute sind rund 7500 Menschen in dem oberbayerischen Ort zu Hause. Im Würmtal eingebettet liegt die Gemeinde zwischen der Kreisstadt Starnberg und der Landeshauptstadt München, von der sie nur vier Kilometer trennen. Neben dem gleichnamigen Ortsteil gliedert sich das etwa 16 Quadratkilometer große Gemeindegebiet in die Ortsteile Pentenried, Hüll und Frohnloh. Der etwa 1500 Jahre alte Ort erzählt eine lange Geschichte. Die einst unscheinbare Gemeinde ist inzwischen zu einem attraktiven Vorort von München herangewachsen, der eine intakte Infrastruktur aufweist. Der zur Planungsregion München zählende Ort weist einen gesunden Branchenmix auf. Die meisten Unternehmen sind auf dem 90.000 Quadratmeter großen Gewerbegebiet „KIM“ angesiedelt. Hauptsächlich handelt es sich dabei um kleine und mittelständische Betriebe aus dem Bereich Handwerk, Dienstleistung und Handel. Die Gewerbefläche verfügt über einen Anschluss an das Schienennetz der Deutschen Bahn.

Das Wahrzeichen Kraillings ist unzweifelhaft die Margaretenkirche am Würmufer, dessen Zwiebelturm aus dem Jahr 1747 stammt. Im Jahr 1315 fand sie ihre erstmalige urkundliche Erwähnung.

Zwischen 2005 und 2006 erfuhr die Kirche äußerlich eine komplette Renovierung. In ihrer Nähe befindet sich das hiesige Alte Rathaus. Außerdem lassen die Fundamente des damaligen Hofmarkschlosses im Ort auf eine ereignisreiche Geschichte schließen. Entdeckt wurden die Keller und Fundamente des früheren Schlosses bei archäologischen Ausgrabungen im Jahr 2005. Eine Tafel informiert die Besucher über die Geschichte des Hofmarkschlosses. Ein interessantes und zugleich seltenes Bauwerk stellt das sogenannte „Schwarze Haus“ dar, das außergewöhnliche Fensteranordnungen und Bitumenschindeln aufweist. An der Gautinger Straße können Besucher eine Bronze-Skulptur des Bilderhauers Hubertus von Pilgrim besichtigen. Die Skulptur erinnert an den Todesmarsch zahlreicher KZ-Häftlinge im Jahr 1945. Im Bereich der Bildung kann die oberbayerische Gemeinde eine Grundschule und ein Gymnasium vorweisen. Auch an Kinderbetreuungsplätzen mangelt es in der Würmtal-Gemeinde nicht. Aus der Gemeinde Krailling gehen einige bekannte Persönlichkeiten hervor, die große Spuren hinterlassen haben. So hat hier der Bildhauer Rudolf Belling gelebt und auch der Kunsthistoriker Wolfgang Braunfels hatte im Ort sein Domizil. Jährlich verzeichnet die Gemeinde eine Vielzahl an Touristen. Ihre Lage inmitten des schönen Fünfseenlandes kommt der Gemeinde zugute. Der Ort präsentiert sich mit einem überaus hohen Wohn- und Erholungswert. Hier können die Bewohner die Ruhe inmitten von vielem Grün genießen, ohne völlig isoliert zu leben. Die pulsierende Weltstadt München ist nur wenige Kilometer entfernt. Darüber hinaus bietet die Gemeinde jede Menge Sportmöglichkeiten, die von Beachvolleyball über Segeln bis zum Skaten reichen.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.