Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bad Feilnbach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Bad Feilnbach tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Bad Feilnbach intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Aibling und Fischbachau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Feilnbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Feilnbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bad Feilnbach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Feilnbach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bad Feilnbach
Der Immobiliengutachter nimmt am Immobilienmarkt von Bad Feilnbach Preise wahr, die unter den Immobilienwerten von Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Miesbach, Starnberg und München liegen. Viele Menschen genießen die Ruhe und das gesunde Klima in Bad Feilnbach. Immobilien sind hier noch bezahlbar.
Der Immobilienmarkt der Gemeinde blieb bisher von gewaltigen Preissprüngen verschont. Zu den gefragtesten Immobilien in der Fremdenverkehrsgemeinde zählen frei stehende Einfamilienhäuser.
Baugrundstücke sind hier noch nicht so knapp wie in München und Starnberg. Auch die Immobilienwerte sind hier weit vom Münchener Preisniveau entfernt. Die kleine Gemeinde im Westen des Landkreises Rosenheim zählt noch zu den günstigeren Wohngegenden. Am Immobilienmarkt der ebenfalls im Landkreis Rosenheim liegenden Gemeinden Stephanskirchen und Feldkirchen-Westerham beobachtet der Immobiliengutachter höhere Preise. Viele Menschen ziehen die Nähe zum Zentrum vor und suchen sich deshalb Immobilien in Bad Aibling, Wasserburg oder Kolbermoor.
Einleitung
Bad Feilnbach, eine idyllische Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, liegt am Fuße des Wendelsteins und zählt zu den attraktiven Wohn- und Erholungsorten Bayerns. Mit einer Fläche von rund 50 Quadratkilometern und etwa 8.500 Einwohnern verbindet der Ort ländliche Ruhe mit guter Infrastruktur. Die Nähe zu Rosenheim (ca. 10 Kilometer entfernt) und München (ca. 60 Kilometer) macht Bad Feilnbach zu einem beliebten Pendlerstandort. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, getrieben durch Familien, Berufspendler und Ruhesuchende. In den letzten Jahren hat sich der Markt durch steigende Preise und eine begrenzte Angebotssituation ausgezeichnet, wobei der Fokus auf nachhaltigem Wohnen und energieeffizienten Neubauten liegt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand: November 2025), die Preisentwicklung, Markttrends, Angebot und Nachfrage sowie Ausblick und Empfehlungen.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Bad Feilnbach profitiert von seiner zentralen Lage im Chiemgau, umgeben von Wäldern, Wiesen und Mooren, die ideale Voraussetzungen für Outdoor-Aktivitäten wie Wandern und Skifahren bieten. Die gute Anbindung an die Autobahn A8 und den Bahnverkehr nach Rosenheim und München erleichtert den Alltag. Wirtschaftlich ist die Region von Tourismus, Handwerk und Pendlerjobs in der Nähe von Rosenheim geprägt. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt bei etwa 3 Prozent, was die Attraktivität für Familien steigert. Demografisch wächst die Gemeinde moderat, mit einem hohen Anteil an 30- bis 50-Jährigen, die nach geräumigen Häusern mit Garten suchen. Die Siedlungsstruktur umfasst gemischte Wohngebiete: zentrale Ortsteile mit Altbauten, ruhige Randlagen mit Neubaugebieten und ländliche Parzellen in den Außenbezirken wie Au oder Vordermayrberg. Diese Vielfalt beeinflusst die Preise: Zentrale Lagen sind teurer, während periphere Bereiche günstiger sind. Die Infrastruktur mit Schulen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten ist solide, was den Wohnwert langfristig sichert.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Bad Feilnbach zeigt im Jahr 2025 eine moderate Stabilisierung nach den dynamischen Steigerungen der Vorjahre. Die Preise für Kaufobjekte liegen durchschnittlich bei etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 5.500 Euro pro Quadratmeter für Häuser, basierend auf Angebotspreisen aus dem dritten Quartal. Im Vergleich zu 2024 markiert dies einen leichten Anstieg von rund 3 Prozent bei Wohnungen, während Hauspreise stabil blieben. Mietpreise haben sich dynamischer entwickelt und steigen um etwa 3 Prozent auf durchschnittlich 13,50 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 13 Euro pro Quadratmeter für Häuser.
Eine detaillierte Übersicht der Preise (Stand: Q3 2025):
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Durchschnittlicher Mietpreis (€/m²) | Mietpreisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.600 | 4.500 – 6.400 | 13,50 | 12,00 – 16,00 |
| Einfamilienhäuser | 5.500 | 5.000 – 6.900 | 13,00 | 13,40 – 16,80 |
| Grundstücke | 950 (pro m²) | 720 – 1.150 | – | – |
Diese Werte variieren je nach Lage: In zentralen Bereichen wie dem Ortskern erreichen Wohnungen bis zu 6.400 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen bei 4.500 Euro liegen. Neubauten sind um 10 bis 15 Prozent teurer als Bestandsimmobilien aufgrund besserer Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards). Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt eine kumulierte Steigerung von etwa 7 Prozent bei Häusern und 5 Prozent bei Wohnungen, beeinflusst durch niedrige Zinsen bis 2023 und anschließende Stabilisierung durch höhere Finanzierungskosten.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien in Bad Feilnbach ist knapp, mit etwa 20 bis 30 aktiven Verkaufsanzeigen pro Quartal, darunter hauptsächlich Bestandswohnungen (ca. 40 Prozent), Einfamilienhäuser (50 Prozent) und wenige Neubau- oder Sanierungsobjekte. Mietangebote sind rar, oft unter 10 pro Monat, was zu kurzen Vermarktungsdauern von 20 bis 30 Tagen führt. Die Nachfrage wird von Familien (60 Prozent) und Paaren (30 Prozent) dominiert, die geräumige Objekte mit Balkon oder Garten priorisieren. Pendler aus München treiben die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern an, während Senioren kleinere Wohnungen suchen. Aktuelle Trends: Neubau-Doppelhaushälften mit 150 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche und Gärten sind gefragt, oft provisionsfrei ab 2025 bezugsfertig. Grundstücke (durchschnittlich 600 bis 800 Quadratmeter) werden zunehmend für Eigenbauten genutzt. Die Vermarktungsdauer hat sich seit 2024 verkürzt, da Käufer schnell zuschlagen, um von stabilen Preisen zu profitieren.
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt in Bad Feilnbach ist von mehreren Trends geprägt: Nachhaltigkeit steht im Vordergrund, mit steigender Nachfrage nach solarbestückten Dächern und Wärmepumpen, was Preise um 5 bis 10 Prozent aufwertet. Der Einfluss der Inflation und EZB-Zinsen hat die Käufe gedämpft, doch die regionale Wirtschaftskraft (Tourismus, Logistik in Rosenheim) sorgt für Robustheit. Demografische Veränderungen, wie Zuzug junger Familien, fördern den Bedarf an 4- bis 5-Zimmer-Objekten. Herausforderungen: Begrenzte Baugenehmigungen und steigende Baukosten (ca. +5 Prozent jährlich) drücken das Angebot. Positiv wirkt die Nähe zu Natur und Stadt, die den Wohnwert steigert. Im Vergleich zu Bayern (Durchschnitt: 5.800 Euro/m² für Häuser) ist Bad Feilnbach 5 bis 10 Prozent günstiger, was es zu einer Investitionsalternative macht. Mietrenditen liegen bei 3 bis 4 Prozent, attraktiv für Anleger.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 und 2027 wird eine moderate Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Mietpreise könnten um 2 Prozent steigen, da das Angebot knapp bleibt. Langfristig (bis 2030) profitiert der Markt von der Regionalentwicklung, wie Ausbauten der Infrastruktur (z. B. Radwege zum Wendelstein). Risiken: Höhere Energiepreise könnten Sanierungen forcieren, was Preise drückt. Insgesamt bleibt Bad Feilnbach stabil attraktiv, mit Potenzial für Wertsteigerungen in Neubaugebieten.
Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Bad Feilnbach präsentiert sich als solider, familienfreundlicher Sektor mit ausgewogenen Chancen für Käufer und Investoren. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Erreichbarkeit und moderaten Preisen macht den Ort zu einer empfehlenswerten Wahl. Für Käufer: Priorisieren Sie Objekte mit guter Energieeffizienz und zentraler Lage, um langfristig zu profitieren. Investoren sollten auf Mietobjekte in wachsenden Ortsteilen setzen. Eine professionelle Bewertung ist ratsam, um von aktuellen Marktchancen zu nutzen. Insgesamt bietet Bad Feilnbach ein hohes Lebensqualitäts-Potenzial bei überschaubaren Kosten – ideal für eine nachhaltige Investition.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bad Feilnbach bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Bad Feilnbach befindet sich im oberbayerischen Landkreis Rosenheim. Die 7000-Einwohner-Gemeinde trägt seit dem Jahr 1973 das Prädikat als Moorheilbad.
Der Ort erstreckt sich auf rund 58 Quadratkilometer. Die Gemeinde ist das Tor zu den Bayerischen Alpen. Sie liegt am Rande des 1.838 Meter hohen Wendelsteins. Zu den nächst größeren Städten zählen Miesbach, Bad Aibling, Kufstein und Rosenheim. Alle Orte sind in weniger als einer Stunde zu erreichen. Die oberbayerische Gemeinde ist überwiegend ländlich geprägt. Zahlreiche landwirtschaftliche Betriebe und Handwerksfirmen prägen hier das Wirtschaftsbild. Bekannt ist die Gemeinde vor allem wegen ihres komplexen Angebotes im Bereich der Gesundheit und des Fremdenverkehrs. Eine Vielzahl an Kur- und Gesundheitseinrichtungen wie die Reha-Fachklinik Reithofpark, die Blumenhof-Klinik und das Ambulante Kurmittelhaus befinden sich im Ort. Der Badetorf ist der Hauptbestandteil des Behandlungskonzepts dieser Kliniken. Darüber hinaus existieren in der Gemeinde eine Reihe an öffentlichen Einrichtungen wie eine Kur- und Gästeinformation sowie der dazugehörige Reisedienst. Gleichermaßen existieren im Ort einige Bildungseinrichtungen und soziale Anlaufstellen. So können Schüler hier zwei Grundschulen und eine Hauptschule besuchen. Für eine umfassende Kinderbetreuung sorgen mehrere Gemeindekindergärten sowie zwei Katholische Kindergärten. Für die ältere Generation steht das Alten- und Pflegeheim St. Martin zur Verfügung.
Das Moorheilbad Bad Feilnbach präsentiert sich als umweltfreundliche Gemeinde, die viel Raum für Erholung und Freizeit bietet. Wer einen Rundgang durch die oberbayerische Gemeinde macht, wird auf die Jenbachwasserfälle (s. Bild) und auf das historische Zementwerk stoßen.
Dem reihen sich das Naturschutzgebiet Auer Weitmoos und die Moorerlebnisstation „Sterntaler Filze“ an. Entlang des Jenbachtals erstrecken sich eine Reihe von Natur-Parks. Der Erlebnisweg „Jenbachwasser“ führt entlang der Wasserfälle und der Almen bis zum Naturpark, wo sich der Themenweg „Auf Gottes Spuren“ befindet. Besucher können hier das Wassererlebnis „Jenbachparadies“ mit seinem Wasserspielplatz bewundern. Die Gemeinde zeichnet sich außerdem durch ihre vielen Kirchen und Kapellen aus. So befinden sich hier die St.-Martin-Pfarrkirche Au, die Pfarrkirche Herz Jesu und die Evangelische Kapelle „Zum Guten Hirten“, um nur einige zu nennen. Eine Vielzahl an unterschiedlichen Veranstaltungen beleben das Ortsbild und führen die Bürger regelmäßig zusammen.Im April und November findet hier der Weibamarkt statt. Im August können Gäste sich auf der Wendelsteinrundfahrt begnügen. Weiterhin ist die Gemeinde Ausübungsort zahlreicher Kurkonzerte und Heimatabende. Regelmäßig im Oktober öffnet im Ort Bayerns größter Apfelmarkt seine Pforten. Auch im Winter herrscht in der Gemeinde Leben. Dann sorgen der Weihnachtsmarkt im Naturpark und der Weihnachtscup für eine ausgelassene Stimmung. Im Sommer sind die zwei Freibäder im Ort beliebte Anlaufpunkte. Der Fremdenverkehr ist in dem Moorheilbad sehr ausgeprägt. So existieren hier eine Vielzahl an Gästebetten, die jede Menge Platz bieten.
Orte im Landkreis Rosenheim
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
