Sachverständige für Immobilienbewertung in Weißenhorn

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Weißenhorn Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Weißenhorn tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Weißenhorn intensiv.

Hierzu werden in Schwaben, zwischen Neu-Ulm und Krumbach eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Weißenhorn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Weißenhorn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Weißenhorn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Weißenhorn um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Weißenhorn

In der Stadt Weißenhorn nimmt der Immobiliengutachter stark variierende Preise für Immobilien wahr. Während die Kaltmieten für Wohnungen, im Vergleich zum Vorjahr, teilweise um etwa zwei Prozent zurückgegangen sind, verzeichnet der Immobilienmarkt bei den Kaufpreisen für Immobilien partielle Preissteigerungen von bis zu 16 Prozent. Aber auch die Mieten für Wohnungen liegen in der Altstadt über dem bundesweiten Durchschnitt. Der Ort verzeichnete in den letzten Jahren einige Zuzüge. Am Immobilienmarkt der Stadt werden insbesondere Häuser oder Wohnungen zum Kauf angeboten. Die Immobilienwerte liegen hier, bezogen auf den gesamten Regierungsbezirk Schwaben, in der oberen Preisliga. In den schwäbischen Nachbarregionen Günzburg, Ostallgäu, Dillingen an der Donau, Kaufbeuren, Memmingen, Unterallgäu und Donau-Ries beobachtet der Immobiliengutachter geringere Immobilienwerte.

1. Einleitung

Weißenhorn, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Neu-Ulm in Bayern, zählt zu den attraktiven Wohnorten in der Region Schwaben. Mit rund 13.000 Einwohnern liegt die Stadt etwa 22 Kilometer südöstlich von Ulm und 35 Kilometer nördlich von Memmingen. Umgeben von einer malerischen Hügellandschaft, Feldern und ausgedehnten Landwirtschaftsflächen bietet Weißenhorn eine idyllische Balance aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Die historische Altstadt mit dem beeindruckenden Kirchplatz, dem Neuffenschloss und dem Fuggerschloss unterstreicht den kulturellen Reiz, während die gute Anbindung an den Verkehrsnetz (A 7 und A 8) und die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Ulm und Neu-Ulm den Alltag erleichtern.

Der Immobilienmarkt in Weißenhorn hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, geprägt von einer kontinuierlichen Nachfrage nach Wohnraum. Stand Oktober 2025 zeigt der Markt eine leichte Aufwärtstendenz bei den Preisen, beeinflusst durch die wachsende Attraktivität der Region für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Marktfaktoren sowie Ausblick und Empfehlungen für potenzielle Käufer und Verkäufer. Die Analyse basiert auf den neuesten verfügbaren Daten zum Quartal 3/2025.

2. Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Weißenhorn ist geprägt von einer ausgewogenen Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken. Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf familienfreundliche Objekte in zentralen oder randnahen Lagen, während der Bestand an Neubauten begrenzt ist. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt liegt Weißenhorn in einer mittleren Preisklasse: Die Preise sind moderat höher als in ländlichen Gebieten, aber deutlich günstiger als in Metropolen wie München oder Augsburg.

Der Markt zeichnet sich durch eine geringe Leerstandsquote aus (unter 3 Prozent), was auf eine hohe Belastung des Wohnungsmarkts hinweist. Aktuell gibt es etwa 80 bis 100 aktive Angebote für Kaufobjekte, darunter rund 40 Häuser und 30 Eigentumswohnungen. Die durchschnittliche Verweildauer einer Immobilie auf dem Markt beträgt 4 bis 6 Monate, was auf eine gesunde Dynamik schließen lässt. Besonders gefragt sind Objekte mit guter Ausstattung, wie energieeffiziente Neubauten oder renovierten Altbauten in der Nähe der Altstadt.

Diese Werte spiegeln den Durchschnitt über alle Lagen wider; in der Altstadt oder in Neubaugebieten wie Wallenhausen können Preise um bis zu 20 Prozent höher ausfallen.

3. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Weißenhorn haben sich seit 2021 moderat entwickelt, mit einer Gesamtanstieg von etwa 5 bis 7 Prozent. Während die Pandemie-Jahre 2020–2022 zu einem Preisanstieg von bis zu 8 Prozent pro Jahr führten, hat sich der Markt seit 2023 stabilisiert. Im Jahr 2025 zeigt sich eine leichte Beschleunigung: Der Quadratmeterpreis für Häuser ist seit Jahresbeginn um 0,27 Prozent gestiegen, für Wohnungen um 0,06 Prozent. Quartalsweise gab es im Q2/2025 eine minimale Korrektur um -1,58 Prozent, gefolgt von einer Erholung im Q3.

• Häuser: Von 3.691 €/m² im Q3/2021 auf 3.664 €/m² im Q3/2025 (-0,7 Prozent kumuliert). Der Trend ist leicht rückläufig, da der Bestand an großen Familienhäusern zunimmt.
• Wohnungen: Von etwa 3.200 €/m² im Jahr 2022 auf 3.709 €/m² im Q3/2025 (+5,14 Prozent zum Vorjahr). Neubauwohnungen treiben diesen Anstieg voran.
• Mieten: Die Kaltmiete hat sich von 9,91 €/m² (Q3/2024) auf 10,36 €/m² (Q3/2025) erhöht (+4,54 Prozent). Für Häuser liegt der Mietpreis bei 11,16 €/m², mit einer Prognose von +0,97 Prozent für Q4/2025.
• Grundstücke: Stabil bei 367 €/m² (Stand Juni 2025), mit einer leichten Steigerung um 2 Prozent zum Vorjahr, da Baugenehmigungen zunehmen.

Im Vergleich zum Landkreis Neu-Ulm (Durchschnitt: 3.441 €/m² für Wohnungen) ist Weißenhorn leicht günstiger, was auf die kleinere Stadtgröße und den Fokus auf Pendler zurückzuführen ist. Die Preisentwicklung korreliert eng mit der regionalen Wirtschaft: Die Nähe zu Ulm (wo Preise bei 3.794 €/m² liegen) sorgt für Spillover-Effekte.

4. Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Weißenhorn:

• Demografische Entwicklung: Die Einwohnerzahl ist seit 2020 um 5 Prozent gestiegen, vor allem durch Zuzug von Familien und Berufstätigen aus Ulm. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an 30- bis 50-Jährigen, die nach bezahlbarem Wohnraum suchen.
• Wirtschaftliche Lage: Als Standort des Weltmarktführers PERI (Schalungen und Gerüste) und weiterer mittelständischer Unternehmen profitiert Weißenhorn von einer Arbeitslosenquote unter 3 Prozent. Die Nähe zu Ulm (über 120.000 Jobs) macht die Stadt attraktiv für Pendler, was die Nachfrage nach Einfamilienhäusern steigert.
• Infrastruktur und Lage: Die exzellente Anbindung an Autobahnen und den Regionalverkehr (S-Bahn nach Ulm) sowie Investitionen in Radwege und Grünflächen erhöhen den Wohnwert. Beliebte Lagen wie die Altstadt oder Biberachzell erzielen Prämien von 10–15 Prozent.
• Bau- und Sanierungsaktivitäten: Es gibt etwa 8 Bauprojekte pro Quartal, darunter Neubaugebiete mit teilbaren Grundstücken (bis 800 m²). Energetische Sanierungen (z. B. KfW-Förderungen) machen Altbauten attraktiver und stabilisieren Preise.
• Zins- und Finanzierungsumfeld: Mit steigenden Baukosten (Inflation bei 2–3 Prozent) und moderaten Hypothekenzinsen (ca. 3,5 Prozent) bremsen höhere Nebenkosten den Preisanstieg leicht, fördern aber Investitionen in energieeffiziente Objekte.
• Regulatorische Aspekte: Der Mietspiegel 2025 erlaubt Mieterhöhungen bis 15 Prozent über der ortsüblichen Miete, was Vermieter stimuliert. Baurechtliche Vorgaben im Landkreis Neu-Ulm fördern den Ausbau von Wohngebieten.

Herausforderungen sind der begrenzte Neubau (nur 20–30 Einheiten/Jahr) und steigende Materialkosten, die den Einstieg für Erstkäufer erschweren.

5. Analyse des Kauf- und Mietmarkts

Kaufmarkt: Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien (80 Prozent der Angebote). Einfamilienhäuser (ca. 140–150 m²) kosten im Schnitt 500.000–600.000 Euro, Eigentumswohnungen (70–90 m²) 250.000–350.000 Euro. Die Rendite für Investoren beträgt 3–4 Prozent brutto, attraktiv durch stabile Mietnachfrage. Günstige Einstiegsobjekte finden sich in Randlagen wie Wallenhausen (ab 3.000 €/m²), Premium-Objekte in der Altstadt (bis 4.800 €/m²).

Mietmarkt: Mit einer Nachfrage von über 50 Prozent der Haushalte ist der Markt straff. Eine 2-Zimmer-Wohnung (50 m²) kostet 500–650 Euro Kaltmiete, eine 4-Zimmer-Familienwohnung (100 m²) 1.000–1.300 Euro. Häuser zur Miete (150 m²) liegen bei 1.500–1.800 Euro. Die Belastung durch Nebenkosten (ca. 2–3 €/m²) macht den Markt für Alleinstehende herausfordernd, während Familien von der Größenvielfalt profitieren.

6. Prognose für 2026

Für das kommende Jahr wird eine moderate Preiserhöhung von 2–4 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mietpreise könnten um 1–2 Prozent steigen, beeinflusst von Inflation und Lohnentwicklung. Positive Impulse kommen von Infrastrukturprojekten (z. B. Erweiterung der S-Bahn) und dem regionalen Wachstum. Risiken bergen höhere Zinsen oder eine Abschwächung der Ulmer Wirtschaft. Insgesamt bleibt Weißenhorn ein solider Markt für langfristige Investitionen.

7. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Weißenhorn präsentiert sich als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der idyllischen Lage und wirtschaftlichen Stärke profitiert. Trotz leichter Preisanstiege bleibt die Stadt erschwinglich und bietet Potenzial für Wertsteigerungen. Käufern empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch lokale Makler, um Lagen wie die Altstadt oder Neubaugebiete zu priorisieren. Vermietern raten wir zu energetischen Upgrades, um Renditen zu maximieren. Interessenten sollten den individuellen Bedarf (z. B. Familiengröße, Pendelzeit) berücksichtigen und eine professionelle Bewertung einholen, um Chancen optimal zu nutzen. Insgesamt ist Weißenhorn ein lohnendes Ziel für alle, die Qualität des Lebens mit finanzieller Vernunft verbinden möchten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Weißenhorn bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Der interessierte Gast trifft in Mittelschwaben im Herzen des Landkreises Neu-Ulm auf die Stadt Weißenhorn.

Diese erstreckt sich auf rund 54 Quadratkilometer entlang der Roth – ein 52 Kilometer langer Nebenfluss der Donau. Die zur Region Donau-Iller zählende Stadt ist circa 22 Kilometer von Ulm entfernt. Auch die Flüsse, die Leibi und die Biber, durchqueren das Stadtgebiet, welches sich in insgesamt zehn Stadtteile aufteilt. Rund 14.000 Menschen leben verteilt in den Stadtteilen Wallenhausen, Attenhofen, Ober- und Unterreichenbach, Bubenhausen, Oberhausen, Biberachzell mit Asch, Emershofen, Hegelhofen, Grafertshofen sowie dem gleichnamigen Stadtteil, der die meisten Einwohner verzeichnet. Umgeben ist die bayerische Stadt von den Gemeinden Senden, Pfaffenhofen, Roggenburg, Vöhringen, Bellenberg, Illertissen und Buch. Ebenso grenzt das gemeindefreie Areal Stoffenrieder Forst, welches sich eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Günzburg teilt, an die Schwabenstadt. Die Stadt schreibt eine bewegende und wechselvolle Geschichte, die weit in die Vergangenheit zurückreicht. Steinzeitliche und römische Funde belegen, dass die Region um den Ort stetig besiedelt war. Als „Villa Wizzenhorn“ wurde die Stadt um 1160 in einer Urkunde erwähnt. Die Stadt an der Roth erlebte einige Schicksalsschläge, die vom Wohlstand bis zum Krieg reichten. Erst in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts erlebte der Ort einen wirtschaftlichen Aufschwung, der mit der Ansiedlung größerer Industriebetriebe einherging. Vor jener Zeit war die Wirtschaft der Stadt überwiegend von kleinen Handwerksbetrieben geprägt. Heute agieren hier weltweit bekannte Unternehmen wie die PERI GmbH, die als einer der größten Arbeitgeber der Stadt ein Weltmarktführer ist. Der Betrieb ist für die Herstellung von Gerüsten und Schalungen zuständig.

Die bayerisch-schwäbische Stadt Weißenhorn ist in Besitz vieler Bildungseinrichtungen wie Grundschule, Hauptschule, Realschule, Förderschule und Gymnasium.

Weiterhin sind hier eine Privatschule, eine Städtische Musikschule sowie eine Städtische Bücherei ansässig. Darüber hinaus befinden sich im Ort bedeutende Behörden und Ämter wie eine Stadtverwaltung, ein Forstamt und die Außenstelle des Landwirtschaftsamtes Schwaben/Krumbach. Die Stadt ist Geburtsort einiger erfolgreicher Künstler. So erblickten hier der Maler Franz Martin Kuen und der Fotograf Karl Hugo Schmölz das Licht der Welt. Ebenso wurde hier der deutsche Komponist Wilfried Hiller geboren, der mit seinen Bühnenwerken für Familien und Kinder einen großen Bekanntheitsgrad erlangte. Die städtische Kulturszene zeichnet sich durch ein breit gefächertes Angebot aus, das vom Theater bis zum Museum einiges zu bieten hat. Das Historische Stadttheater stellt ein kleinstädtisches Bürgertheater dar. Das im 19. Jahrhundert entstandene und gut erhaltene Theater wird weitestgehend von der Süddeutschen Kammeroper und Laiendarstellern genutzt. Wissen über die Stadt und die Frühgeschichte der Region vermitteln das hiesige Heimatmuseum sowie eine Archäologische Sammlung, die in einem kleinen Museum beherbergt ist. Die gut erhaltene Altstadt erstrahlt in einem mittelalterlichen Flair, das besonders durch die vielen mittelalterlichen Bürgerhäuser und Wirtshäuser hervorgerufen wird.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.