Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Vohburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Vohburg a.d. Donau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Vohburg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Vohburg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Vohburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Vohburg a.d. Donau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Vohburg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Vohburg a.d. Donau
Die Immobiliengutachter beobachten am Immobilienmarkt in Vohburg a.d. Donau noch recht günstige Immobilienpreise. Die Infrastruktur und Lage eines Ortes sind maßgeblich für die Immobilienwerte. Die kleine Stadt liegt nicht unmittelbar an München. Größere Schulen gibt es nur in den nahegelegenen Städten, wie Ingolstadt oder Augsburg. So gilt die oberbayerische Stadt eher als Vorort von Ingolstadt, wo deutlich höhere Immobilienwerte herrschen.
Am Immobilienmarkt der Kleinstadt dominieren Einfamilienhäuser und Doppelhäuser.
Diese Immobilien kosten in München oder Starnberg das zweifache. Immer mehr Menschen weichen in die umliegenden Gegenden von München aus, um ihren Traum vom eigenen Haus leichter verwirklichen zu können. Wegen der sehr hohen Nachfrage am Starnberger und Münchener Immobilienmarkt, verzeichnen die Immobiliensachverständigen Preise, die dort in den letzten Jahren extrem gestiegen sind. Vohburg blieb von solchen Preissprüngen bisher verschont. Die Stadt ist wegen ihrer guten Lage und ihren vielen ruhigen Arealen bei vielen Menschen beliebt. Wer das Großstadtleben genießen möchte, kann die nahegelegene Metropole Ingolstadt von hier aus schnell erreichen.
1. Einleitung
Vohburg an der Donau ist eine charmante Kleinstadt im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm in Oberbayern, die idyllisch an der Donau gelegen ist. Mit einer Fläche von rund 45 Quadratkilometern und etwa 8.600 Einwohnern in 11 Stadtteilen verkörpert Vohburg den klassischen ländlichen Charme Bayerns: Eine Mischung aus historischer Altstadt, naturnaher Lage am Donau-Radweg und guter Erreichbarkeit größerer Zentren wie Ingolstadt (ca. 20 km entfernt) und München (ca. 70 km). Die Stadt profitiert von ihrer Position als Tor zur Donau-Region, was sie für Pendler, Naturliebhaber und Familien attraktiv macht. Der Immobilienmarkt in Vohburg ist typisch für ländliche bayerische Orte: Stabil, aber von regionalen Einflüssen geprägt, mit einer Balance zwischen begrenzter Nachfrage und steigender Wertschätzung durch Lebensqualität. Dieser Bericht beleuchtet den Stand des Marktes im Oktober 2025, basierend auf aktuellen Preisentwicklungen, Segmentierungen und zukünftigen Perspektiven.
2. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Vohburg an der Donau zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Immobilien liegen bei etwa 3.500 bis 4.000 Euro, was unter dem bayerischen Durchschnitt von rund 5.500 Euro liegt, aber deutlich höher als in strukturschwachen ländlichen Regionen Ostdeutschlands. Die Anzahl der Transaktionen ist moderat: Im ersten Halbjahr 2025 wurden in Bayern insgesamt um 11 Prozent mehr Umsätze verzeichnet, wobei ländliche Kreise wie Pfaffenhofen von diesem Trend profitieren. In Vohburg selbst gibt es derzeit rund 70 bis 80 aktive Kaufangebote, hauptsächlich für Häuser, während der Mietmarkt durch eine geringe Leerstandsquote (unter 3 Prozent) geprägt ist. Die Preisentwicklung ist positiv, mit Steigerungen von 2 bis 15 Prozent je nach Segment im Vergleich zum Vorjahr, getrieben durch Zuzug von Familien und Home-Office-Nutzern. Allerdings bremsen höhere Baukosten und Zinssteigerungen den Markt leicht ab, was zu einer Verlangsamung der Neubauaktivität führt.
3. Kaufmarkt
Der Kaufmarkt in Vohburg ist segmentiert und dominiert von Einfamilienhäusern, die den Großteil der Nachfrage ausmachen. Die Preise variieren je nach Lage: Zentrale Bereiche nahe der Donau oder mit guter Anbindung an die B16 sind teurer als Randlagen.
3.1 Häuser
Häuser stellen das Kernsegment dar und machen etwa 70 Prozent der Kaufangebote aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 3.300 bis 3.800 Euro, mit einem Median von rund 3.800 Euro. Günstige Objekte starten bei 3.100 Euro pro Quadratmeter für ältere Bestandsimmobilien in ruhigen Außenbezirken, während Neubauten oder sanierten Häuser bis zu 4.000 Euro erreichen. Ein typisches Angebot ist ein 135 Quadratmeter großes Einfamilienhaus mit 400 Quadratmeter Grundstück für etwa 578.000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von rund 4.280 Euro entspricht. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind seltener, kosten aber ähnlich, oft mit Preisen um 3.500 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung zeigt eine Steigerung von bis zu 15 Prozent zum Vorjahr, beeinflusst durch die Nachfrage nach geräumigen Objekten mit Garten. Insgesamt gibt es derzeit etwa 60 bis 70 Häuser zum Kauf, was auf einen ausgewogenen Markt hinweist – nicht überhitzt, aber mit guter Liquidität.
3.2 Wohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen ist kleiner und enger, mit nur wenigen Dutzend Angeboten. Der Durchschnittspreis beträgt 4.500 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter, was höher ausfällt als bei Häusern aufgrund der Knappheit in Mehrfamilienhäusern. Für eine 60 Quadratmeter große Wohnung liegen die Kosten bei etwa 250.000 bis 300.000 Euro, also rund 5.200 Euro pro Quadratmeter im oberen Segment. Günstigere Bestandswohnungen beginnen bei 2.000 Euro pro Quadratmeter, oft in Altbauten mit Charme, während Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung (z. B. energieeffiziente Heizung) bis 6.000 Euro erreichen. Die Preise sind im letzten Jahr um 2 bis 25 Prozent gestiegen, abhängig von der Lage – zentrale Wohnungen nahe der Altstadt profitieren stärker. Der Markt ist kauferspezifisch: Junge Paare und Investoren suchen hier, aber die geringe Auswahl führt zu längeren Verhandlungszeiten.
3.3 Grundstücke
Grundstücke sind ein Nischenmarkt, ideal für Eigenheimbau. Der Bodenrichtwert liegt bei 390 bis 460 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 330 Euro in einfachen Lagen bis 680 Euro in guten, donauabgewandten Bereichen. Ein Standardbauland von 500 Quadratmetern kostet somit 200.000 bis 300.000 Euro. Die Preise sind stabil, mit leichten Steigerungen von 5 Prozent im Jahr 2025, da die Nachfrage nach individuellen Bauten zunimmt. Besondere Lagen wie Hartacker oder Menning bieten höhere Werte (bis 430 Euro pro Quadratmeter) durch bessere Infrastruktur.
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Vohburg ist eng und familienorientiert, mit einer hohen Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen. Der Durchschnittsmietpreis für Wohnungen liegt bei 12 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei rund 10 Euro. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet monatlich 800 bis 1.000 Euro, abhängig von Ausstattung und Lage. Neubauten mit Balkon oder Garage fordern bis zu 14 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte bei 9 bis 11 Euro liegen. Die Mietpreisentwicklung ist moderat positiv (+3 bis 5 Prozent jährlich), unterstützt durch die niedrige Leerstandsrate. Gewerbemieten sind geringer, bei 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter für Büros oder Läden in der Innenstadt. Der Markt ist kauferspar, da viele Mieter in Häusern wohnen, was die Verfügbarkeit von Wohnungen einschränkt.
5. Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Vohburg wird von mehreren Faktoren geprägt:
- Demographie und Wirtschaft: Die Einwohnerzahl wächst langsam (ca. +1 Prozent jährlich) durch Zuzug aus Ballungsräumen. Lokale Arbeitgeber wie der Donau-Chemie-Konzern und der Tourismus (Radwege, Burgen) sorgen für Stabilität. Pendler nach Ingolstadt treiben die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.
- Infrastruktur: Die Nähe zur A9 und B16, sowie der Donau-Radweg machen Vohburg attraktiv. Projekte wie die Erweiterung des Radnetzes und Sanierungen in der Altstadt steigern den Wert. Allerdings fehlt es an umfassender öffentlicher Verkehrsanbindung, was den Markt auf Autofahrer beschränkt.
- Makroökonomische Einflüsse: Höhere Zinsen (aktuell 3-4 Prozent für Baukredite) dämpfen Käufe, während die Energiekrise den Fokus auf sanierte, energieeffiziente Objekte lenkt. In ländlichen Bayernregionen wie dieser profitiert Vohburg von der „Flucht in die Natur“-Tendenz, die seit der Pandemie anhält.
- Regulatorische Aspekte: Die Bayerische Wohnungsbaupolitik fördert Neubau, doch Genehmigungen sind restriktiv. Grundsteuererhöhungen ab 2025 wirken sich leicht negativ aus.
6. Trends und Prognosen
Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung: Während urbane Zentren wie München Preiskorrekturen von bis zu 6 Prozent erleben, steigen Preise in ländlichen Regionen wie Vohburg moderat um 2 bis 5 Prozent. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien (z. B. mit Wärmepumpen) wächst, ebenso wie Home-Office-taugliche Räume. Bis 2030 wird eine jährliche Preiserhöhung von 3 Prozent erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Tourismusentwicklung. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession, die Umsätze drosseln könnte, oder in übermäßiger Abhängigkeit von Pendler-Nachfrage. Positiv: Ländliche Regionen in Bayern erleben ein Comeback durch Lebensqualität – Vohburg könnte bis 2035 zu den stabilsten Märkten zählen, mit Potenzial für Wertsteigerungen von 20 bis 30 Prozent.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Vohburg an der Donau ist 2025 ein solides, kaufersparendes Segment des bayerischen Ländermarkts: Bezahlbare Preise bei steigender Attraktivität machen es ideal für Familien und Investoren, die Ruhe und Natur schätzen. Mit Quadratmeterpreisen unter dem Landesdurchschnitt und positiven Trends bietet Vohburg Chancen für langfristige Wertsteigerung, solange Infrastruktur und Nachhaltigkeit priorisiert werden. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren. Insgesamt: Ein Markt, der Stabilität und Potenzial vereint, fernab der urbanen Hektik.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Vohburg a.d. Donau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Regierungsbezirk Oberbayern befindet sich die 8000-Einwohnerstadt Vohburg a.d. Donau.
Sie zählt zum oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Die nächst größere Stadt ist Ingolstadt, die etwa 15 Kilometer vom Ort entfernt ist. Die vier Flüsse Donau, Kleine Donau, Paar und Ilm durchfließen das Stadtgebiet. Im Volksmund wird die Stadt deshalb auch als Vierflüssestadt bezeichnet. Die Stadt an der Donau verzeichnet jährlich neue Einwohner. Sie teilt sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die Stadtteile Dünzing, Irsching, Menning, Oberhartheim, Hartacker, Rockolding und Zentrum auf. Die Wirtschaft im Ort wird stark von der Landwirtschaft eingenommen.
Die Stadt gilt als Kleinzentrum, in welchem zahlreiche mittelständische Unternehmen und Handwerksbetriebe beheimatet sind.
Im Ort befinden sich mehrere Kindergärten sowie eine Grund- und Mittelschule. Weiterführende Schulen, wie Realschulen, Fachschulen und Gymnasien befinden sich in den nahegelegenen Orten Ingolstadt und Pfaffenhofen an der Ilm. Zu den erwähnenswerten im Ort ansässigen Unternehmen zählen Bayernoil BT Vohburg, MERO Pipeline, E.ON Kraftwerk Irsching und CLAAS Landmaschinen. Nachbargemeinden von Vohburg a.d. Donau sind: Ernsgaden, Geisenfeld, Großmehring, Manching, Mitterwöhr, Münchsmünster, Oberdolling und Pförring.
Ein wesentliches Merkmal der Stadt ist die Burg Vohburg,
welche sich auf einem Felsstock über der Stadt befindet. Es sind nur noch Reste der mittelalterlichen Burg erhalten geblieben. Heute befindet sich auf dem Burgberg ein Friedhof, der zur Kirche Sankt Peter gehört. Zudem werden hier die über die Stadtgrenzen hinaus bekannten Freilichtfestspiele aufgeführt. Historische Bauwerke findet man außerdem in der Pfarrkirche St. Peter – eine ehemalige Burgkapelle aus Holz – und der im 13. Jahrhundert errichtete St. Andreaskirche – eine frühere Pfarrkirche. Heute beherbergt sie das Rathaus. Auch bereits sanierte Häuser erinnern an das damalige Leben in der Stadt. So war die heutige Sparkasse ein ehemaliges Mädchenschulhaus. Weiterhin erinnern die Mariensäule, der Brunnen am Stadtplatz, ein Kriegerdenkmal sowie weitere Denkmäler und Kapellen im Ort an dessen Vergangenheit.
Auch wenn Vohburg a.d. Donau nur eine Kleinstadt ist, bietet sie dennoch ein belebendes Kultur- und Freizeitangebot.
Zu den hier regelmäßig stattfindenden Festen zählen der Josefi-Markt im Frühling, der Petersmarkt im Sommer, das Volksfest im Herbst und der Kathreinmarkt in den Wintermonaten. Darüber hinaus verfügt die Stadt über ein reges Vereinsleben. Im Gegensatz zum modernen Münchener Stadtleben bietet die kleine Stadt an der Donau ein traditionelles Leben inmitten von viel Natur. Entlang der Donau sorgen ausgebaute Wege für ausgiebige Wanderungen oder Radtouren. Wassersportler können auf der Donau paddeln oder mit dem Boot fahren. Darüber hinaus verfügt die Stadt über ein modernes Sportzentrum. Angler sind in dem idyllischen Ort bestens aufgehoben, denn hier bieten die vier Flüsse und mehrere Kiesweiher viele Angelmöglichkeiten.
Städte, Märkte und Gemeinden im Landkreis Pfaffenhofen sind:
Geisenfeld, Pfaffenhofen a.d.Ilm, Vohburg a.d.Donau, Hohenwart, Manching, Reichertshofen, Wolnzach, Baar-Ebenhausen, Ernsgaden, Gerolsbach, Hettenshausen, Ilmmünster, Jetzendorf, Münchsmünster, Pörnbach, Reichertshausen, Rohrbach, Scheyern und Schweitenkirchen. Geisenfeld, Pfaffenhofen a. d. Ilm sowie Vohburg a. d. Donau gelten als Stadt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
