Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Unterschleißheim Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Unterschleißheim tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Unterschleißheim intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Dachau und Neufahrn eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Unterschleißheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Unterschleißheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Unterschleißheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Unterschleißheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Unterschleißheim
Die Immobiliengutachter verzeichnen am Immobilienmarkt von Unterschleißheim recht hohe Immobilienwerte. Da die Einwohnerzahl in den letzten Jahren hier jedoch nicht sonderlich gewachsen ist, steigen auch die Preise für Immobilien in nicht solch erhebliche Höhen wie in anderen Münchener Vororten. Der Käuferkreis am Immobilienmarkt der Stadt wird von der besserverdienenden Klientel bestimmt. So suchen sich hier viele Manager und Angestellte passende Immobilien. Meist handelt es sich dabei um Einfamilien- und Doppelhäuser.
Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern im Ort ist groß. Die Immobiliengutachter beobachten in Unterschließheim Mieten für Wohnungen, die längst nicht so hoch wie im Münchener Zentrum liegen.
Deshalb und auch wegen vieler anderer Vorzüge hat sich die Stadt zu einem begehrten Vorort von München entwickelt. Viele Berufspendler und auch internationale Interessenten haben die Stadt wegen ihrer Nähe zu München und dem Flughafen zu ihrer Wahlheimat gemacht. Dennoch liegen die Immobilienwerte in der Gegend im oberen Preissegment. Die Immobilienpreise in der oberbayerischen Stadt liegen über dem bundesweiten Durchschnitt.
Einleitung
Unterschleißheim, eine dynamische Gemeinde im Landkreis München in Bayern, zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten in der Region. Mit rund 30.000 Einwohnern gelegen auf halbem Weg zwischen München und Freising, profitiert die Stadt von ihrer Nähe zur bayerischen Metropole, einer hervorragenden Infrastruktur und einer familienfreundlichen Atmosphäre. Der Immobilienmarkt in Unterschleißheim hat sich in den letzten Jahren als stabil und wachstumsstark etabliert, trotz globaler wirtschaftlicher Herausforderungen wie steigender Zinsen und Inflation. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach dem Tiefpunkt 2023, mit anhaltender Nachfrage nach Wohnraum durch Pendler, Familien und junge Berufstätige. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Entwicklungen, Trends, Einflussfaktoren und eine Ausblick für die kommenden Jahre, basierend auf dem Stand Ende September 2025.
Lage und Infrastruktur
Die Lage von Unterschleißheim ist ein zentraler Treiber für den Immobilienmarkt. Die Gemeinde grenzt unmittelbar an München und ist über die A92 und die S8 optimal an das Verkehrsnetz angebunden, was Pendelzeiten in die Landeshauptstadt auf unter 20 Minuten verkürzt. Der Flughafen München ist nur wenige Kilometer entfernt, was berufliche Chancen in der Luftfahrt- und Logistikbranche eröffnet. Öffentliche Verkehrsmittel wie die U-Bahn-Linie U6 sorgen für eine hohe Erreichbarkeit.
Infrastrukturell ist Unterschleißheim gut ausgestattet: Moderne Schulen, Kindergärten und Einkaufszentren wie das Schleißheimer Tor bieten Alltagsqualität. Naherholungsgebiete wie der Unterschleißheimer See, der Valentinspark und das Freizeitbad Aquarius machen die Stadt besonders für Familien attraktiv. Der Sport- und Erholungspark mit dem Hans-Bayer-Stadion rundet das Freizeitangebot ab. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, da Unterschleißheim als „grünes Pendant“ zu München gilt – ruhiger, günstiger und dennoch zentral.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Unterschleißheim hat sich 2025 von den Rückgängen 2023 erholt und zeigt eine stabile, teils leichte Aufwärtstendenz. Die Preise für Wohnimmobilien liegen deutlich über dem deutschen Durchschnitt, was die hohe Nachfrage widerspiegelt. Nach einer Phase der Stagnation durch höhere Zinsen stabilisiert sich der Markt, mit einer moderaten Steigerung von 0,6 bis 4 Prozent im Vergleich zu 2024.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit etwa 6.200 bis 6.500 Euro. Günstige Objekte starten bei rund 5.500 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Wohnungen in zentralen Lagen bis zu 7.500 Euro erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine leichte Korrektur zu beobachten (ca. -0,1 bis +0,6 Prozent), bedingt durch saisonale Effekte und eine ausgewogenere Angebot-Nachfrage-Balance. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 500.000 und 520.000 Euro.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- oder Doppelhäuser liegt der Durchschnitt bei 6.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 5.400 bis 7.500 Euro. Im Jahresvergleich ist hier ein stärkerer Anstieg von bis zu 10 Prozent zu verzeichnen, da Neubauten und sanierten Altbauten gefragt sind. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern wird mit 975.000 bis 1.050.000 Euro bewertet.
Grundstückspreise: Baugrundstücke kosten im Schnitt 1.800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage. In einfachen Randlagen liegen Preise bei 1.000 bis 1.300 Euro, in begehrten zentralen Bereichen bis zu 2.500 Euro. Die Verfügbarkeit ist begrenzt, was zu einer Preisanhebung von etwa 5 Prozent im Jahresvergleich führt.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist angespannt, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 17 bis 19 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Häuser liegen bei 16 bis 18 Euro. Im Vergleich zu 2024 steigen die Mieten um 2 bis 3 Prozent, getrieben durch die hohe Nachfrage. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 1.200 bis 1.300 Euro kalt, zuzüglich Nebenkosten.
Zur Übersicht eine Tabelle mit Durchschnittspreisen (Stand September 2025):
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Spanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 6.300 | 5.500–7.500 | +0,6 |
| Einfamilienhäuser | 6.700 | 5.400–7.500 | +4,0 |
| Grundstücke | 1.900 | 1.000–2.500 | +5,0 |
| Mietwohnungen | 18,00 | 16–20 | +2,5 |
| Miet-Häuser | 17,00 | 15–19 | +2,0 |
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt in Unterschleißheim ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach nachhaltigem und familientauglichem Wohnraum. Trends umfassen den Boom von Neubauten mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-40), die um 10–15 Prozent teurer sind, aber durch Förderungen attraktiv bleiben. Der Zuzug junger Familien und Pendler aus München verstärkt dies, da hier mehr Platz zu günstigeren Preisen geboten wird.
Wirtschaftliche Faktoren wie die Zinsentwicklung der EZB spielen eine Schlüsselrolle: Leichte Senkungen könnten die Nachfrage weiter ankurbeln. Die regionale Wirtschaft, dominiert von High-Tech-Unternehmen im Flughafengebiet, sorgt für stabile Einkommen. Demografisch wächst die Bevölkerung um 1–2 Prozent jährlich, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Nachhaltigkeitstrends, wie der Fokus auf grüne Lagen und smarte Homes, gewinnen an Bedeutung – Objekte mit Balkonen oder Gärten erzielen Prämien von bis zu 5 Prozent.
Herausforderungen sind der Mangel an Bauland und steigende Baukosten, die Neupreise um 8 Prozent anheben. Dennoch bleibt der Markt wertstabil, mit Verkaufszeiten von 80–100 Tagen – kürzer als im Bundesdurchschnitt.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 und darüber hinaus wird eine moderate Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, solange Zinsen sinken und die Wirtschaft wächst. Experten prognostizieren, dass Unterschleißheim weiter als gefragter Vorort Münchens etabliert bleibt, mit Fokus auf nachhaltige Projekte. Potenzielle Risiken sind geopolitische Unsicherheiten oder eine Rezession, die zu Stagnation führen könnten. Insgesamt bietet der Markt Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere bei langfristigen Anlagen, da die Wertsteigerungspotenziale hoch sind.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Unterschleißheim präsentiert sich 2025 als robuster und attraktiver Sektor, der von der einzigartigen Lage und der hohen Lebensqualität profitiert. Mit stabilen Preisen und wachsender Nachfrage ist es ein idealer Standort für den Erwerb oder die Vermietung. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung in Betracht ziehen, um von den aktuellen Bedingungen zu profitieren. Die Kombination aus Urbanität und Idylle macht Unterschleißheim zu einem Gewinnerort im bayerischen Immobilienmarkt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Unterschleißheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Etwa 17 Kilometer nördlich von München liegt die Stadt Unterschleißheim,
welche dem oberbayerischen Landkreis München angehört. Die Orte Oberschleißheim und Freising befinden sich ebenso in der Nähe der Stadt, die von den Flüssen Isar und Amper durchquert wird. Sie ist, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die weiteren Stadtteile Lohhof, Lohhof-Süd, Riedmoos, Inhauser Moos und Hollern gegliedert. Die 27.000-Einwohner-Stadt ist ein zukunftsorientierter Ort, der auf die Bedürfnisse seiner Bewohner abgestimmt ist. Hier gibt es sowohl für Kinder und Jugendliche als auch für Familien zahlreiche Angebote, um ihnen das Leben im Ort zu erleichtern. So finden sich hier viele Kinderbetreuungseinrichtungen an und auch an Schulen mangelt es in dem Vorort von München nicht.
Die Stadt glänzt durch eine starke Wirtschaft, die Innovation mit Tradition paart. Zahlreiche Arbeitsplätze wurden hier in den letzten Jahrzehnten geschaffen.
Vom traditionellen Familienbetrieb bis zum modernen „Global Player“ ist hier alles vertreten, das den gesunden Branchenmix der Region ausmacht. Die städtische Wirtschaftsförderung ist maßgeblich am Erfolg der Unternehmen beteiligt. Durch eine ausgefeilte Wirtschaftspolitik, die mit einer umfassenden Beratung der Unternehmen sowie einer Bereitstellung attraktiver Gewerbeflächen einhergeht, kann die Stadt viele sichere Arbeitsplätze vorweisen. Durch die Kooperation mit der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern und umfassender Werbung für den Standort konnte eine noch höhere Qualität der Standortbedingungen erzielt werden. Nachbargemeinden von Unterschleißheim sind: Aschheim, Aying, Eching, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.
Ein kultureller Anlaufpunkt von Unterschleißheim ist das Bürgerhaus,
in welchem regelmäßig unzählige Veranstaltungen stattfinden. Diese reichen von Theater, Oper, klassischer Musik, Operette, Musical, Jazz, Ausstellungen und Ballett bis hin zur Modenschau und zum Kinderprogramm. Des Weiteren ist das Bürgerhaus Ausübungsort diverser Tagungen und Kongresse. Die moderne Stadt sorgt mit ihren alljährlichen Ökomärkten, Jahrmärkten, Weihnachtsmärkten und Volksfesten für ein fröhliches Miteinander.
Für Kulturliebhaber weiterhin sehenswert sind die zwei Museen in der Region – das Heimatmuseum am Rathausplatz sowie das Orgelmuseum.
Auf dem Rathausturm findet regelmäßig ein Glockenspiel statt. Die Alte Sankt-Ulrich-Kirche, welche bereits im Jahr 1518 erbaut wurde, steht unter Denkmalschutz. Der hiesige See mit seinen anliegenden Biergärten ist Treffpunkt von vielen Einheimischen und Touristen. Er lädt zum Schwimmen und Verweilen ein. Der Valentinspark mit einer Gesamtfläche von 120.000 Quadratmetern ist ebenso ein Ort der Erholung, der viel Platz für ausgiebige Spaziergänge bietet. Außerdem können in der oberbayerischen Stadt nahezu alle Sportarten ausgeübt werden. Mit seinen mehreren Beach-Volleyball-Anlagen, Freizeitbädern, Schwimmhallen, Kegelbahnen und Sporthallen bietet der Ort jede Menge Platz dafür. Mehrere Tennisplätze und Stadien runden das sportliche Angebot der Stadt ab. Zudem befinden sich hier viele Landschafts- und Naturschutzgebiete.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
