Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Pfaffenhofen. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Pfaffenhofen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Pfaffenhofen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Pfaffenhofen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Pfaffenhofen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Pfaffenhofen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm
Ruhe, Umweltbewusstsein und Erholung – durch diese Attribute zeichnet sich der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm aus. Dieses wissen auch seine Bewohner zu schätzen. Am Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen verzeichnet der Immobiliengutachter jedes Jahr einen stetigen Zuwachs. Viele Menschen möchten in einer der idyllischen Gemeinden des Landkreises wohnen und sich dort Immobilien suchen. Frei stehende Einfamilienhäuser zählen dabei nach wie vor zu den beliebtesten Immobilien.
Jedoch verzeichnen die Immobiliengutachter hier höhere Immobilienwerte als bei Doppel- oder Reihenhäuser. Pfaffenhofen ist ein Landkreis, dessen Immobilienpreise noch überschaubar sind.
Sie bewegen sich, im Vergleich zu den anderen Immobilienwerten in Oberbayern, im mittleren Preissegment. Die Nachfrage steht hier noch in einem adäquaten Verhältnis zum Angebot. Mit der Erschließung neuer Wohngebiete, versucht der Landkreis dieses ausgewogene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beizubehalten. Im Neubaugebiet „Ecoquartier“ zum Beispiel sind viele neue energieeffiziente Wohnungs- und Gewerbegebäude entstanden.
Neben dem hohen Freizeit- und Erholungswert macht außerdem die Nähe zu den großen Städten Augsburg, Ingolstadt und München den Immobilienmarkt des Landkreises für viele Menschen interessant.
In den Bereichen des kulturellen Angebotes sowie der Freizeitmöglichkeiten steht Pfaffenhofen an der Ilm den größeren Metropolen in nichts nach. Mit ihren günstigeren Immobilienpreisen erhält die Region einen weiteren Pluspunkt. Hier ist es möglich, ein Reihen- oder Doppelhaus etwa für die Hälfte des Hauspreises im Münchener Land zu erwerben.
Einleitung
Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, gelegen in Oberbayern, zählt zu den dynamischsten Regionen Bayerns und Deutschlands. Mit einer Fläche von rund 785 Quadratkilometern und etwa 130.000 Einwohnern erstreckt er sich entlang der Ilm und profitiert von seiner Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Ingolstadt und München. Die Kreishauptstadt Pfaffenhofen an der Ilm dient als regionaler Knotenpunkt für Handel, Industrie und Dienstleistungen. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch wirtschaftliches Wachstum, demografische Entwicklungen und eine gute Infrastruktur getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Unsicherheiten der Vorjahre, mit moderaten Preisanstiegen bei Wohnungen und stabilen Werten bei Häusern. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick basierend auf den neuesten Marktanalysen.
Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen ist eng verknüpft mit der regionalen Wirtschaftsentwicklung. Der Landkreis gilt als einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Bayerns, mit einer Arbeitslosenquote von unter 3 Prozent – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Strukturdatenanalyse des Kommunalunternehmens Strukturentwicklung Landkreis Pfaffenhofen (KUS) für 2025 unterstreicht dies: Die Region wächst demografisch um etwa 1,2 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug junger Familien und Fachkräfte. Die Bevölkerungszunahme führt zu einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in der Kreishauptstadt und in wachsenden Orten wie Geisenfeld und Manching.
Wirtschaftlich dominiert das produzierende Gewerbe, darunter Automobilzulieferer, Maschinenbau und Lebensmittelindustrie. Große Arbeitgeber wie Airbus in Manching und regionale Mittelständler sorgen für stabile Einkommen und hohe Kaufkraft. Die Unternehmensbefragung 2025 des KUS ergab, dass 85 Prozent der Betriebe die Lage als attraktiv bewerten, wenngleich der Mangel an Gewerbeflächen und Fachkräften als Herausforderung genannt wird. Neue Entwicklungen wie das Gewerbegebiet Kuglhof II in Pfaffenhofen, das ab 2025 ausgebaut wird, sollen dies abmildern und indirekt den Wohnungsmarkt beleben, indem innere Flächen für Bebauung freigegeben werden. Der Tourismus, mit einem Plus von 5 Prozent bei Übernachtungen in der ersten Jahreshälfte 2025, trägt ebenfalls zur regionalen Dynamik bei, ohne jedoch den Wohnmarkt direkt zu überlasten.
Diese positiven Rahmenbedingungen stützen den Immobilienmarkt: Hohe Beschäftigung und Einkommen fördern den Bedarf an Eigentum, während der Zuzug den Mietmarkt anheizt. Allerdings bremsen steigende Baukosten und Zinsen die Neubauaktivität leicht.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen zeigt im Oktober 2025 eine stabile, aber moderate Preisentwicklung. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser haben sich seit Jahresbeginn nur leicht angehoben, mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 1 bis 2 Prozent. Dies kontrastiert mit den starken Schwankungen in Metropolregionen wie München, wo Preise um bis zu 5 Prozent stiegen. Die Preise variieren je nach Lage: In der Kreishauptstadt Pfaffenhofen und in Manching (nahe dem Flughafen) sind sie höher als in ländlicheren Teilen wie Hohenwart oder Scheyern.
Kaufpreise für Wohnungen: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit etwa 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter. In zentralen Lagen von Pfaffenhofen erreichen Preise bis zu 5.985 Euro pro Quadratmeter, während günstigere Objekte ab 3.260 Euro starten. Im Vergleich zu 2024 markiert dies einen Anstieg von rund 1,8 Prozent, hauptsächlich durch Nachfrage nach Neubauten mit guter Energieeffizienz. Kleinere Wohnungen (40 bis 90 Quadratmeter) sind besonders gefragt und erzielen Preise um 4.800 Euro pro Quadratmeter.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt der Quadratmeterpreis bei 3.900 bis 4.200 Euro. In beliebten Vororten wie Manching oder Geisenfeld steigen Werte auf bis zu 7.300 Euro pro Quadratmeter, insbesondere für kleinere Häuser unter 100 Quadratmetern, die um 16 Prozent teurer geworden sind. Der Gesamtdurchschnitt hat sich seit Q1 2021 um nur 2,4 Prozent erhöht, was auf eine Stabilisierung hinweist. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit etwa 600.000 bis 630.000 Euro.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist robuster, mit einem Durchschnitt von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Für Wohnungen beträgt der Wert 11,11 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025, ein Plus von 5,1 Prozent zum Vorjahr. In Pfaffenhofen selbst liegen Preise bei 13,69 Euro pro Quadratmeter, was über dem Bundesdurchschnitt von 9 Euro liegt. Häuser mieten sich für 10,68 bis 11,98 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg resultiert aus der knappen Lage, wobei Neubauten bis zu 5 Euro mehr verlangen.
Grundstückspreise: Bodenrichtwerte stabilisieren sich bei etwa 450 Euro pro Quadratmeter im Landkreis-Durchschnitt. In Pfaffenhofen an der Ilm liegen Angebotspreise zwischen 623 und 935 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 2,6 Prozent im Jahresvergleich. Kleinere Parzellen (unter 250 Quadratmeter) sind teurer und werden schneller vermarktet.
| Kategorie | Durchschnittspreis (2025) | Veränderung zu 2024 | Preisspanne (pro m²) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen (Kauf) | 4.200–4.800 € | +1,8 % | 3.260–5.985 € |
| Häuser (Kauf) | 3.900–4.200 € | +0,7 % | 2.577–7.300 € |
| Wohnungen (Miete) | 11,11–13,69 € | +5,1 % | 9,98–15,70 € |
| Häuser (Miete) | 10,68–11,98 € | +0,2 % | 10,06–15,19 € |
| Grundstücke | 450–779 € | -2,6 % | 431–1.134 € |
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Wohnungsmarkt im Landkreis Pfaffenhofen ist von einer hohen Nachfrage geprägt, die das Angebot übersteigt. Im Oktober 2025 dauert es durchschnittlich 18 Wochen, bis ein Objekt verkauft wird – kürzer als im Vorjahr. Trends umfassen:
- Neubauoffensive: Projekte wie die 86 neuen Wohnungen im Beamtenviertel von Pfaffenhofen (Fertigstellung Sommer 2026) und das Einheimischen-Modell lindern den Druck. Der soziale Wohnungsbau wird gefördert, um erschwinglichen Raum zu sichern. Dennoch fehlen Fachkräfte für Bauprojekte, was Verzögerungen verursacht.
- Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Käufer priorisieren energieeffiziente Objekte (KFW-Standard 40 oder besser), was Preise um 10–15 Prozent steigert. Die Digitalisierung der Region – z. B. durch Initiativen des KUS – macht den Standort für Tech-Firmen attraktiv und treibt den Bedarf an modernen Wohnlagen.
- Lagenprämien: Zentrale Lagen in Pfaffenhofen und Manching profitieren von der Nähe zu Airbus und der A9-Autobahn. Ländliche Gebiete bieten günstigere Preise, ziehen aber Pendler an.
- Herausforderungen: Hohe Baukosten und Zinsen (aktuell 3,5–4 Prozent) dämpfen Investitionen. Der Fachkräftemangel führt zu Konkurrenz um Wohnraum, was Mieten antreibt. Dennoch bleibt die Rendite für Anleger attraktiv, mit Mietrenditen von 4–5 Prozent.
Der Markt ist käuferfreundlicher als in Boom-Regionen, mit einer Prognose für Q2 2025 von -0,5 Prozent bei Kaufpreisen und +1 Prozent bei Mieten.
Ausblick und Empfehlungen
Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise könnten um 1–2 Prozent steigen, Mieten um 3–4 Prozent, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen und Baugenehmigungen. Die demografische Zunahme und wirtschaftliche Stärke des Landkreis unterstützen dies, solange der Fachkräftemangel gemanagt wird. Potenzial bieten Neubaugebiete und Sanierungen.
Empfehlungen: Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte in guten Lagen setzen. Vermieter profitieren von der steigenden Nachfrage nach möblierten Einheiten. Investoren finden Chancen in Wohnungen als Anlageobjekte, da die Region langfristig wächst. Eine professionelle Bewertung ist ratsam, um regionale Nuancen zu berücksichtigen.
Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt im Landkreis Pfaffenhofen stabil und zukunftsorientiert – ein attraktiver Standort für Eigentum und Investitionen in einer wachsenden Region.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Norden des Regierungsbezirkes Oberbayern zwischen den beiden großen Städten Ingolstadt und München
befindet sich der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Er teilt sich auf einer Fläche von etwa 760 Quadratkilometer in 19 beschauliche Städte, Gemeinden und Märkte auf. Geisenfeld, Pfaffenhofen a. d. Ilm sowie Vohburg a. d. Donau gelten als Stadt. In Pfaffenhofen a. d. Ilm leben die meisten von den insgesamt etwa 120.000 Einwohnern des Landkreises.
Die kontrastreiche Landschaft der Region wird vom tertiären Hügelland im Süden und vom weitläufigen Donautal im Norden geprägt.
Die drei großen Flüsse Paar, Ilm und Donau durchfließen Teile des Kreisgebietes, welches an die oberbayerischen Landkreise Eichstätt, Freising, Dachau und Neuburg-Schrobenhausen grenzt. Ein großes Merkmal der Region ist die Hallertau – das größte zusammenhängende Hopfenanbaugebiet der Welt – welches sich im südlichen Teil des Landkreises befindet.
Durch seine optimale Lage zwischen den Ballungsräumen München, Ingolstadt, Regensburg und Augsburg erhält der Landkreis optimale Standortvorteile.
Die Region verzeichnet stetig neue Einwohner, Unternehmen und Beschäftigte, was er nicht zuletzt seiner günstigen Lage zu verdanken hat. Der Landkreis besticht zudem durch seine weitläufigen Naturareale, die sich mit einer intakten Infrastruktur harmonisch ergänzen. So haben sich hier mittlerweile einige namhafte Unternehmen, wie Cassidan und der Babynahrungshersteller Hipp, angesiedelt. Die Wirtschaft in der Region wird teils durch innovative mittelständische Unternehmen sowie teils durch weltweit agierende Großkonzerne dominiert, was einen gut strukturierten Branchenmix aufzeigt.
Städte, Märkte und Gemeinden im Landkreis Pfaffenhofen sind:
Geisenfeld, Pfaffenhofen a.d.Ilm, Vohburg a.d.Donau, Hohenwart, Manching, Reichertshofen, Wolnzach, Baar-Ebenhausen, Ernsgaden, Gerolsbach, Hettenshausen, Ilmmünster, Jetzendorf, Münchsmünster, Pörnbach, Reichertshausen, Rohrbach, Scheyern und Schweitenkirchen.
Die oberbayerische Gegend steht in enger Verbindung mit dem Hopfenanbau.
So steht das sich im Süden befindliche Hallertau im Mittelpunkt der Region und beeinflusst diese maßgeblich. Auskunft über die Geschichte der Hallertau sowie über die traditionellen Hopfenanbaumethoden gibt das „Deutsche Hopfenmuseum“ in der Gemeinde Wolznach. Hervorgehoben wird die Natürlichkeit des Landkreises durch die vielen Schlösser und Burgen, die sich entlang von Fluss- und Bachtälern und großen Wiesen erstrecken. Einblicke in die Vergangenheit der Region gewährt das Kloster Scheyern – ein damaliger Wohnsitz der früher über Bayern herrschenden Adelsfamilie Wittelsbach. Die Stadtpfarrkirche mit ihrem imposanten Turm stellt das Wahrzeichen von Pfaffenhofen an der Ilm dar. Weitere kulturelle Angebote halten das Dichtermuseum „Joseph-Maria-Lutz“ in Pfaffenhofen sowie das Museum „Kulturgeschichte der Hand“ in Wolznach bereit. Freizeit und Erholung können Einwohner und Besucher in einem der vielen Badeweihern der Region erleben.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
