Sachverständige für Immobilienbewertung in Emmering

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Emmering Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Emmering tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Emmering intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Fürstenfeldbruck und Gröbenzell, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Emmering neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Emmering zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Emmering gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Emmering um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Emmering

Am Immobilienmarkt der Gemeinde Emmering dominieren Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhäuser. Wegen ihrer Nähe zu München und ihrem guten Wohnklima sind Immobilien in der Gemeinde sehr gefragt. Auch aufgrund ihrer geringeren Immobilienwerte als in der Landeshauptstadt zählt die Gegend zu einem beliebten Wohnort, der sich als gute Wohnalternative zu München erweist. Der Immobiliengutachter erkennt im Ort Emmering Immobilienwerte, die noch unter dem Preisniveau von Dachau, Ebersberg, Miesbach, Starnberg und München liegen. Die Gemeinde bietet ihren etwa 7.000 Einwohnern einen hohen Wohn- und Freizeitwert, der sich mit einer guten Infrastruktur verbindet. Viele attraktive Unternehmen befinden sich in und um der Gemeinde.

Wem Immobilien hier dennoch zu teuer sind, muss sich am Immobilienmarkt anderer oberbayerischer Regionen umsehen.

Allerdings müssen Interessenten sich dann mit der Tatsache anfreunden, dass diese Orte weiter von München entfernt sind. Der Immobiliengutachter nimmt in den Nachbarorten wie Altötting, Traunstein, Rosenheim, Mühldorf am Inn, Landsberg am Lech, Ingolstadt, Garmisch-Partenkirchen und Erding günstigere Immobilienwerte wahr.

1. Allgemeiner Überblick

Emmering profitiert von seiner Lage im Umland von München mit guter Anbindung und einer Wohnumgebung, die sowohl für Familien als auch für Pendler attraktiv ist. Der Markt ist geprägt von einer soliden Nachfrage, gehobenem Preisniveau im regionalen Vergleich und deutlich gesteigerter Bedeutung von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilien. Gleichzeitig zeigt sich eine Moderation der Preissteigerungen und eine stärkere Differenzierung nach Qualitätsmerkmalen.

2. Preisniveau & Entwicklung

Kaufpreise

• Für Häuser liegt der aktuelle durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6.200 €/m² Wohnfläche.

• Für Wohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 5.571 €/m² Wohnfläche.

• Höchstwerte: Bei Häusern wurden Preise bis über 7.100 €/m² verzeichnet, für Wohnungen bis über 6.100 €/m², abhängig von Lage und Ausstattung.

• In anderer Auswertung: Für Wohnungen wurden Werte von ca. 5.300 €/m² genannt; bei Häusern ebenfalls um 6.000 €/m² im Schnitt.

• Die Preisspanne ist groß – Objekte in sehr guter Lage oder mit hochwertiger Ausstattung liegen deutlich über den Durchschnitts­werten; Standardobjekte oder mit geringerem Ausstattungsspielraum bleiben darunter.

Entwicklung

• Im Jahresvergleich zeigt sich bei Wohnhäusern eine leichte Rücknahme (z. B. rund ‑0,5 % im betrachteten Quartal) und bei Wohnungen eine nahezu stabile Entwicklung bzw. geringfügiger Zuwachs (ca. +0,05 % im selben Zeitpunkt).

• Über die letzten fünf Jahre ergibt sich eine moderate Preissteigerung – nicht mehr so stark wie in früheren Wachstumsphasen. Beispielsweise wurden für Wohnungen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Bereich genannt.

• Der Markt konsolidiert sich: Starkes Wachstum wie in Boomphasen ist derzeit nicht mehr typisch; Kriterien wie Wohnlage, Grundstück, Ausstattung und Zustand rücken verstärkt in den Fokus.

Segment‑ und Lagenunterschiede

• Neubauten oder sehr gut ausgestattete Bestandsimmobilien mit großem Grundstück, guter Wohnlage, moderner Ausstattung erzielen deutlich höhere Preise als Durchschnittswerte.

• Immobilien mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr, ungünstiger Ausrichtung oder mit Investitions‑ bzw. Modernisierungsbedarf sind markttechnisch benannter: Sie weisen längere Vermarktungszeiten und geringere Preissteigerungen auf.

• Mikro‑Lage‑Faktoren, wie Nähe zur S‑Bahn/ÖPNV, ruhige Wohnlage vs. verkehrsnahe Lage, Ausrichtung, Gartenanteil etc., haben signifikanten Einfluss auf das Preisniveau.

3. Angebots‑ und Nachfragestruktur

Nachfrage

• Hauptanfragen kommen von Eigennutzern – insbesondere Familien oder Paaren, die hochwertigen Wohnraum mit guter Infrastruktur und Pendelmöglichkeit ins Münchner Umland suchen.

• Pendler und Umlandbewohner: Emmering bietet eine Alternative zum teureren Stadtwohnen mit Ruhe und Wohnqualität.

• Investoren sind ebenfalls aktiv, jedoch mit größerer Selektion: Zustand, Ausstattung, Vermietbarkeit und Langfristigkeit sind wichtiger geworden als reine Renditeannahmen.

Angebot

• Neubauflächen sind begrenzt: Bau‑ und Erschließungskosten steigen, Bauland ist knapp, was das Volumen neuer Projekte einschränkt.

• Der Bestand dominiert das Marktgeschehen: Gut sanierte oder moderne Objekte mit guter Lage haben klare Wettbewerbsvorteile. Ältere Immobilien mit Modernisierungsbedarf oder schwächerer Lage benötigen längere Vermarktungszeit oder Preisabschläge.

• Die Unterschiede in der Vermarktungsdauer und Preisgestaltung nehmen zu: Premiumobjekte gehen schneller weg; Standardobjekte oder solche mit Nachteilen länger.

4. Lage‑ und Rahmenbedingungen

• Emmering bietet eine attraktive Kombination aus guter Anbindung, Wohnumfeld, Infrastruktur und Umlandlage – all dies stärkt die Standort­qualität.

• Zustand der Immobilie, Ausstattung (z. B. moderne Technik, Gartennutzung, Qualität der Bauweise), Energieeffizienz und Pflegezustand werden immer zentraler bei Kaufentscheidungen. Altbestand ohne Modernisierung verliert im Vergleich an Marktpotenzial.

• Makro‑Rahmenbedingungen wie Bau‑ und Erschließungskosten, Finanzierungskosten (Zinsniveau), regulatorische Anforderungen (z. B. Energie, Umwelt) beeinflussen Neubau sowie Bestandsanpassung und wirken übertragen auf das Angebot und Preisgefüge.

• Mikro‑Lage innerhalb der Gemeinde wird entscheidender: Grundstücksgröße, Ausrichtung, Umgebung, Anbindung, Blick‑ und Freiflächen sind starke Einflussfaktoren für Wert und Vermarktung.

5. Marktsegmente im Detail

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlich etwa 5.571 €/m² Wohnfläche.

• Neubau oder hochklassig ausgestattete Wohnungen in guten Lagen liegen deutlich darüber.

• Ältere Wohnungen mit Standardausstattung, kleiner Außenfläche oder ungünstiger Lage bewegen sich darunter und haben oft längere Vermarktungszeiten.

Ein‑ und Zweifamilienhäuser

• Durchschnitt bei ca. 6.200 €/m² Wohnfläche – mit großen Ausreißern nach oben (über 7.000 €/m²) bzw. nach unten bei einfacher Ausstattung oder weniger guter Lage.

• Häuser mit großem Grundstück, guter Ausstattung, moderner Bauweise und Top‑Lage zählen zur Spitzengruppe.

• Häuser mit kleinerem Grundstück, älterem Baujahr oder Investitionsbedarf haben geringeres Wachstumspotenzial und längere Vermittlung.

Grundstücke & Neubauflächen

• Gut erschlossene Baugrundstücke in Wohnlagen mit guter Anbindung sind stark nachgefragt – Bodenwerte steigern das Gesamtinvestment erheblich.

• Beim Neubau­grundstückskauf sind Lage, Erschließung, Bebauungsplan, Bebauungsfreiheit und Umfeld entscheidend. Bau‑ und Erschließungskosten sowie Bebauungseinschränkungen können das Wertpotenzial bzw. Risiko deutlich beeinflussen.

6. Chancen & Risiken

Chancen

• Standortvorteil: Wohnqualität, Infrastruktur, gute Anbindung und Wohnumfeld im Umland sprechen für eine solide mittelfristige Perspektive – Werterhalt bzw. moderate Wertsteigerung sind realistisch.

• Qualitativ hochwertige Immobilien – gute Lage, moderne Ausstattung, guter Zustand – sind gut positioniert und haben bessere Chancen.

• Begrenztes Bauland‑ und Neubauangebot in guten Wohnlagen wirkt wertstabilisierend; wer früh qualitativ investiert, dürfte besser positioniert sein.

Risiken

• Finanzierungskosten/Zinsniveau: Ein Anstieg der Zinsen oder restriktivere Kreditbedingungen könnten das Käuferpotenzial einschränken und damit Nachfrage dämpfen.

• Zustand & Modernisierungsbedarf: Immobilien mit hohem Investitionsbedarf oder ungünstiger Lage könnten im Markt benachteiligt sein – längere Vermarktungsdauer, größere Preisabschläge möglich.

• Mikro‑Lage Unterschiede: Nicht jede Wohnlage profitiert gleich – Standardlagen, kleinere Grundstücke oder Objekte mit Kompromissen bei Ausstattung haben geringeres Wertpotenzial und könnten stagnieren oder leicht zurückgehen.

• Neubau‑ & Grundstückskosten: Wenn Bau‑ und Erschließungskosten weiter steigen oder Flächenverfügbarkeit sinkt, könnte das Neubauangebot sinken – langfristig wertstützend, aber kurzfristig einschränkend für Auswahl und Dynamik.

7. Prognose & Ausblick

• Kurz‑ bis mittelfristig ist in Emmering mit einer seitwärts gerichteten bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen: Das Preisniveau bleibt auf gehobenem Niveau, große Preissprünge nach oben erscheinen aktuell weniger wahrscheinlich.

• Besonders hochwertige Objekte mit sehr guter Wohnlage, großem Grundstück, moderner Ausstattung und guter Bauqualität könnten moderate Wertsteigerungen erzielen.

• Standardobjekte oder solche mit Merkmalen wie kleiner Grundstücksgröße, weniger guter Wohnlage oder Sanierungs‑ bzw. Modernisierungsbedarf sollten mit längeren Vermarktungszeiten und geringeren Preisbewegungen rechnen.

• Langfristig bleibt die Standortqualität – gute Wohnlage im Umland, Infrastruktur, Anbindung – eine starke Basis für Werterhalt. Wer heute qualitativ gut investiert (Lage, Zustand, Ausstattung) ist gut positioniert.

8. Fazit

Emmering ist ein attraktiver Wohnstandort im Münchner Umland mit stabiler Nachfrage und gehobenem Preisniveau. Für Käufer gilt: Der Fokus sollte stark auf Lage, Zustand und Ausstattung liegen – diese Faktoren entscheiden zunehmend über die Zukunftsperspektive einer Immobilie. Für Verkäufer gilt: Eine realistische Preis‑ und Marktbewertung, gute Objekt­präsentation und – möglichst – moderner Zustand sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Immobilien in weniger gefragter Wohnlage oder mit einfacher Ausstattung bzw. größerem Investitions‑ oder Modernisierungsbedarf sollten mit längerer Vermarktungsdauer und moderaterer Wertentwicklung gerechnet werden.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Emmering bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Unmittelbar an der Grenze zur Kreisstadt Fürstenfeldbruck befindet sich die Gemeinde Emmering.

Sie liegt im Regierungsbezirk Oberbayern und gehört dem Landkreis Fürstenfeldbruck an. Von der Landeshauptstadt München trennen den oberbayerischen Ort nur etwa 25 Kilometer. Neben dem gleichnamigen Ortsteil teilt sich die Gemeinde in die Ortschaften Roggenstein, Tonwerk und Untere Au auf. Heute sind rund 7.000 Menschen in dem facettenreichen Ort zu Hause. Auf der einen Seite weist er dörfliche Strukturen auf. Anderseits besitzt er mit seiner guten Infrastruktur und seinen vielen bedeutenden Einrichtungen ein städtisches Flair. Die Gemeinde ist von Tradition geprägt, aber dennoch zukunftsorientiert. Durch die vielen Grünflächen wird den Bewohnern des Ortes ein hoher Wohnkomfort geboten. Der Fluss, die Amper, fließt durch die Ortschaft, welche auf eine lange Geschichte zurückblickt. Verkehrstechnisch ist die Gemeinde gut erschlossen.

Viele kleine und mittelständische Betriebe haben sich hier angesiedelt. In der Gemeinde existieren eine Grund- und Hauptschule und eine Kreismusikschule.

Ebenso gibt es hier eine Mittagsbetreuung sowie eine Ganztagsbetreuung für Kinder. Familien können ihre Kinder in einem Katholischen Kindergarten oder einem Evangelisch-Lutherischen Kindergarten unterbringen. So wird ihnen die Möglichkeit gegeben, Beruf und Familie miteinander zu vereinbaren. Viele Menschen, die in Emmering wohnen, pendeln täglich nach München zur Arbeit.

Die Gemeinde Emmering ist hauptsächlich von vielen grünen Arealen geprägt. An Sehenswürdigkeiten hingegen gibt es hier nur eine kleinere Anzahl.

Viel Raum für Natur und Erholung bietet das Landschaftsschutzgebiet Hölzl, das von der Amper durchquert wird. Am Ostanger befindet sich ein sehenswerter Garten mit Heilkräutern und Gewürzen. Darüber hinaus ist die Gemeinde ein idealer Ausgangsort für Tagesausflüge zu beliebten Naherholungsorten im Bayerischen Voralpenland. Wer Einblicke in die Geschichte des Ortes erlangen möchte, wird bei einem Rundgang durch das Gemeindegebiet auf so manche historische Bauwerke treffen. So befindet sich in der Nähe des Kirchplatzes die Katholische Kirche St. Johann Baptist – ein Saalbau aus dem Jahr 1928.

Im Ortsteil Roggenstein stößt man auf eine ehemalige Burgkapelle aus dem 14. und 15. Jahrhundert. Das Bürgerhaus ist der kulturelle Hauptanlaufpunkt der Gemeinde.

Das vielseitige Haus beherbergt einen großen sowie einen kleinen Saal, eine Bücherei, ein Restaurant und mehrere Kegelbahnen. In den Saalräumen finden regelmäßig Seminare, musikalische Veranstaltungen und private Feste statt. Im Restaurant können die Gäste ihr Essen in einem Wintergarten genießen und haben dabei einen wunderbaren Blick über die Amperauen. Des Weiteren kommen Besucher im Bürgerhaus häufig in den Genuss klassischer Konzerte. In der Gemeinde herrscht ein reges Vereinsleben, das durch ihre zahlreichen Vereine unterstrichen wird.

Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:

Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim, Grafrath, Mammendorf, Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Egenhofen, Eichenau, Emmering, Grafrath, Gröbenzell, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering, Landsberied, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Moorenweis, Oberschweinbach, Schöngeising und Türkenfeld.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.