Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Schönau am Königssee Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Schönau am Königssee tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Schönau intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Reichenhall und Bischofshofen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Schönau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schönau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Schönau am Königssee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schönau am Königssee um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Schönau am Königssee
Während Schönau als Gemeinde selbst recht unbekannt ist, genießt der zum Gemeindegebiet zählende Königssee einen weltweiten Bekanntheitsgrad. Viele Menschen aus den umliegenden Regionen, die sich hier ihren Altersruhesitz suchen, bestimmen den hiesigen Immobilienmarkt. Der Immobiliengutachter erkennt in der Region Preise, die stark variieren. Während die Preise für Immobilien in mittleren Lagen seit Jahren nicht sonderlich gestiegen sind, verzeichnen die Immobilienwerte in guten Lagen einen Anstieg von 10 bis 20 Prozent. Das Angebot am Immobilienmarkt ist hier jedoch sehr gering. In den Villengebieten im Ortsteil Oberschönau beobachtet der Immobiliengutachter die höchsten Immobilienwerte. Hier genießen die Bewohner einen Ausblick auf ein atemberaubendes Bergpanorama. An der Oberschönauer Straße sowie dem Ahorn- und Ulmenweg befinden sich Einfamilienhäuser, dessen Immobilienwerte bis an die Millionengrenze reichen. Immobilien sind hier derzeit jedoch schwer zu bekommen.
Einleitung
Schönau am Königssee, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Berchtesgadener Land in Bayern, liegt am Fuße der Berchtesgadener Alpen und ist vor allem durch den malerischen Königssee bekannt. Mit rund 3.500 Einwohnern ist der Ort ein Juwel der Region, das jährlich Millionen von Touristen anzieht. Der Immobilienmarkt hier ist eng mit der einzigartigen Lage verbunden: atemberaubende Bergkulisse, Nähe zu Nationalpark und Skigebieten machen Schönau zu einem Hotspot für Zweitwohnungen, Ferienimmobilien und hochwertige Eigenheime. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, geprägt von einer leichten Preisentwicklung und anhaltender Nachfrage durch Investoren und Naturliebhaber. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Markttrends, Angebots- und Nachfragesituation sowie einflussreiche Faktoren.
Allgemeiner Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Schönau am Königssee ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen Alpenländernhäusern, modernen Neubauten und Luxusobjekten mit Panoramablick. Die Bausubstanz reicht von Gebäuden aus den 1960er Jahren bis hin zu Neubauten aus 2025, was einen breiten Mix aus charmanten Altbauten und energieeffizienten Neukonstruktionen ermöglicht. Der Fokus liegt auf Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die oft mit Gärten, Balkonen oder Terrassen ausgestattet sind und den alpinen Charme betonen. Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte sind seltener, aber attraktiv für Renditeorientierte aufgrund der hohen Vermietbarkeit an Touristen. Der Markt ist regional begrenzt, da strenge Bauvorschriften im Naturschutzgebiet Neubauten einschränken und den Wert bestehender Objekte steigern. Im Vergleich zum gesamten Berchtesgadener Land liegt Schönau im oberen Preissegment, da die Nähe zum Königssee die Attraktivität vervielfacht.
Aktuelle Preisentwicklung
Die Preise für Immobilien in Schönau am Königssee haben in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Von 2020 bis 2022 stiegen sie stark an – teilweise um bis zu 90 Prozent im gesamten Landkreis –, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht in die Natur. Seit 2023 kam es zu einer Korrektur: Preise sanken um etwa 10 bis 15 Prozent, bedingt durch steigende Zinsen und das neue Heizungsgesetz, das Sanierungskosten erhöht. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Werte mit einer erwarteten Steigerung von 0,3 bis 0,4 Prozent im vierten Quartal.
- Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt liegt bei etwa 4.450 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen in guter Lage (z. B. mit Bergblick) sind 4.000 bis 5.000 Euro üblich, Neubauten erreichen bis zu 5.500 Euro. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet typisch 625.000 Euro, eine 100-Quadratmeter-Variante bis 925.000 Euro.
- Kaufpreise für Häuser: Hier beträgt der Durchschnitt 4.000 bis 5.350 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser mit 150 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche liegen bei 700.000 bis 1.500.000 Euro, abhängig von Grundstücksgröße (oft 800 bis 1.500 Quadratmeter) und Ausstattung wie Sauna oder Garage. Luxusobjekte mit 300 Quadratmetern und Parkähnlichem Garten können 3 Millionen Euro überschreiten.
- Mietpreise: Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 10,80 bis 12,80 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 7,00 bis 10,40 Euro. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 850 bis 1.000 Euro. Die Mieten steigen leicht um 1,5 bis 2 Prozent jährlich, da die Nachfrage nach Ferienvermietungen hoch ist.
- Grundstückspreise: Baugrundstücke kosten 750 bis 800 Euro pro Quadratmeter, mit Preisen bis 1.000 Euro in Toplagen nahe dem See. Der Markt ist knapp, was zu Wartezeiten von Monaten führt.
Die Vermarktungsdauer beträgt derzeit 40 bis 55 Tage für Wohnungen und Häuser, kürzer als in den Vorjahren, was auf eine ausbalancierte Lage hindeutet.
Angebots- und Nachfragesituation
Das Angebot an Immobilien in Schönau am Königssee ist begrenzt: Auf Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24 gibt es derzeit etwa 20 bis 30 Objekte zum Kauf, darunter 15 Wohnungen, 9 Häuser und wenige Grundstücke. Viele Angebote stammen aus dem Bestand und sind renovierungsbedürftig, Neubauten machen nur 10 Prozent aus. Die Nachfrage ist hoch und vielfältig: 60 Prozent der Käufer sind Privatpersonen aus Bayern oder benachbarten Bundesländern, 30 Prozent Investoren für Ferienvermietungen und 10 Prozent Auswärtige (z. B. aus Österreich). Die Knappheit führt zu Wettbewerb, besonders für Objekte mit Seeblick. Mietangebote sind rar – oft nur 1 bis 2 pro Monat –, was zu Wartezeiten von bis zu 3 Monaten für Mieter führt. Projekte wie genossenschaftliche Neubauten (z. B. am Danklweg) zielen auf Einheimische ab und bieten Preise 10 bis 20 Prozent unter Marktniveau, um den lokalen Bedarf zu decken.
Einflussfaktoren auf den Markt
Der Immobilienmarkt in Schönau wird maßgeblich vom Tourismus geprägt, der rund 30 bis 50 Prozent der lokalen Wertschöpfung ausmacht. Der Königssee zieht über eine Million Tagesbesucher jährlich an, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Hotels antreibt. Investitionen in Infrastruktur, wie die Modernisierung der Jennerbahn oder geplante Hotelprojekte am See (z. B. Ersatz verfallener Gebäude durch nachhaltige Anlagen), steigern die Attraktivität und Preise. Die Nähe zu Salzburg (ca. 30 km) und München (150 km) erleichtert den Zuzug von Pendlerfamilien.
Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor mit Fokus auf Tourismus, ergänzt durch Handwerk und Industrie im Landkreis. Der Berchtesgadener Land Wirtschaftsservice unterstützt Unternehmen bei Flächen- und Immobilienfragen, was den Markt belebt. Negative Einflüsse sind steigende Zinsen (aktuell 2,2 bis 3 Prozent für Baukredite) und Sanierungsverpflichtungen durch das Heizungsgesetz, die Käufer abschrecken. Positiv wirken Förderungen wie KfW-Standards (z. B. 40 Plus für Neubauten mit günstigen Darlehen) und die Nachhaltigkeitsdebatte, die energieeffiziente Objekte bevorzugt. Die strengen Naturschutzregeln im Nationalpark begrenzen Neubau, was den Bestandswert erhöht, aber auch zu Engpässen führt.
Zukunftsaussichten
Für 2026 und darüber hinaus wird eine moderate Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Touristenströme und Digitalisierungsinitiativen im Landkreis. Der Fokus auf nachhaltigen Tourismus – wie barrierefreie Angebote und Qualitätsprojekte – könnte den Markt weiter professionalisieren. Herausforderungen bleiben die Wohnraumknappheit für Einheimische und potenzielle Überhitzung durch Ferieninvestoren. Potenzial bieten genossenschaftliche Modelle und Förderungen für grüne Sanierungen. Insgesamt bleibt Schönau am Königssee ein stabiler, wertsteigernder Markt für Langfristinvestoren, der die Balance zwischen Erholung und Rendite verspricht.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Schönau am Königssee ist ein Spiegel der Region: atemberaubend, aber empfindlich. Mit stabilen Preisen um 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter und hoher Nachfrage durch Tourismus bietet er Chancen für Käufer, die den alpinen Lebensstil schätzen. Trotz temporärer Rückgänge zeigt der Markt Resilienz und Potenzial für Wertsteigerung. Interessenten sollten frühzeitig lokale Experten konsultieren, um von Förderungen zu profitieren und Engpässe zu umgehen. Schönau bleibt ein Ort, wo Immobilien nicht nur Stein und Mörtel sind, sondern ein Stück Bayerischer Idylle.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Schönau am Königssee bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Süden des oberbayerischen Landkreises Berchtesgadener Land befindet sich die Gemeinde Schönau am Königssee.
Mit ihren Nachbargemeinden Ramsau bei Berchtesgaden, Bischofswiesen, Marktschellenberg und Berchtesgaden ist die Gemeinde Teil des Berchtesgadener Talkessels, welcher fast vollständig von den Berchtesgadener Alpen umgeben ist. Der etwa 190 Meter tiefe Königssee, der von einer mächtigen Gebirgslandschaft umrandet wird, zählt zum Gemeindegebiet.
Die Gemeinde liegt im südöstlichsten Bereich Deutschlands. Sie gliedert sich in die Ortsteile Faselsberg, Hinterschönau, Königssee, Oberschönau, Sankt Bartholomä, Schwöb und Unterschönau
. Der Ortsteil Sankt Bartholomä gilt als Wahrzeichen des Königssees und ist nur mit dem Schiff zu erreichen. Brauchtumspflege hat in der Gemeinde eine große Bedeutung. Bei einer Schiffsfahrt über dem Königssee mit seinem kristallklaren Wasser trifft man auf einige geschichtsträchtige Walmdachhütten, die sich direkt in der Gebirgsregion befinden. Sie zeugen von einer behutsamen Pflege des Kulturerbes. Etwa 5.500 Menschen leben in der Gemeinde, die sich auf einer Fläche von rund 132 Quadratkilometer erstreckt. Die Wirtschaft in der Region profitiert stark vom Fremdenverkehr und dem Tourismus. Ein weiteres wichtiges Standbein stellt die Landwirtschaft dar. Einige mittelständische Unternehmen sind hier beheimatet. Dank des Königssees mit seiner atemberaubenden Ausstrahlung erfreut sich die oberbayerische Gemeinde jährlich an zahlreichen Touristen.
Die Gemeinde Schönau am Königssee erstrahlt besonders wegen ihrer vielen Naturschönheiten.
Dazu zählen die vielen Berge und ganz besonders der Königssee – ein Gebirgssee am Fuße des Watzmanns. Der See weist eine sehr gute Wasserqualität auf und gilt deshalb als einer der saubersten Seen Deutschlands. Vom Jenner aus – ein 1874 hoher Berg in den Berchtesgadener Alpen – genießt man einen wunderschönen Blick auf die Schönau und den Königssee. Weiterhin attraktiv ist der Bootshafen von Schönau am Königssee. Außerdem befinden sich in der oberbayerischen Gemeinde weltbekannte Sehenswürdigkeiten wie die Wallfahrtskirche im Ortsteil Bartholomä, die bereits im 12. Jahrhundert errichtet wurde. Ebenso einen Besuch wert ist der Nationalpark Berchtesgaden.
Das kulturelle Angebot der Gemeinde reicht von der Wallfahrt nach St. Bartholomä über die Kirchweih bis hin zu traditionellen Festen.
Weiterhin befinden sich im Ort ein Musikpavillon, ein Lesesaal und eine Bücherei mit über 6.000 Büchern. Regelmäßig finden hier vielfältige Theateraufführungen statt. Gleichermaßen groß ist das Sportangebot in der Gemeinde. Angefangen vom beheizten Freibad über mehrere Kneippanlagen bis hin zur Kunsteis-Bob- und Rodelbahn ist hier für jeden Geschmack etwas dabei. Darüber hinaus bieten die tollen Berge viele Möglichkeiten zum Skifahren und Wandern. Mehrere Seilbahnen und Skilifte sorgen für ein tolles Wintersporterlebnis. Die Gemeinde ist sehr auf den Tourismus ausgerichtet. Sie bietet ihren Besuchern in vielen Hotels, Pensionen, Gästehäusern und Privatunterkünften eine Vielzahl an Übernachtungsmöglichkeiten. Ebenso existieren hier einige Bauernhöfe, die Platz für viele Familien bieten.
Gemeinden im Landkreis sind Ainring, Schönau am Königssee, Teisendorf und Bischofswiesen, Bad Reichenhall, Freilassing und Laufen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
