Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bergkirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Bergkirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Bergkirchen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Maisach und Dachau, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bergkirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bergkirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bergkirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bergkirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bergkirchen
Bergkirchen befindet sich im Süden des beliebten Landkreises Dachau. München ist nur wenige Kilometer von der Gemeinde entfernt. Die Immobiliengutachter erkennen im Landkreis, in Bergkirchen und seinen Regionen eine zunehmend Nachfrage nach Immobilien. Auch in der Gemeinde beobachtet der Immobiliengutachter eine steigende Nachfrage am Immobilienmarkt. Besonders frei stehende Einfamilienhäuser zählen hier zu den beliebten Immobilien. Am Immobilienmarkt des Ortes bestimmen hauptsächlich Kapitalanleger und Familien den Käuferkreis.
Der Immobiliengutachter nimmt in Bergkirchen Immobilienwerte wahr, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen.
Grund für die gestiegenen Immobilienwerte in der Gemeinde ist die zunehmende Nachfrage nach Immobilien in der Region. Nicht zuletzt lockt die Nähe zu München viele Menschen in den oberbayerischen Ort. Auch die aufstrebende Wirtschaft und viele zukunftssichere Arbeitsplätze machen die Gemeinde für viele Menschen attraktiv. Darüber hinaus können Wohnraumsuchende hier Häuser noch günstiger erwerben als in München oder Starnberg.
Einleitung
Bergkirchen ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern, etwa 20 Kilometer nordwestlich der Landeshauptstadt München gelegen. Mit einer Fläche von rund 60 Quadratkilometern und einer ländlich geprägten, aber gut angebundenen Lage verbindet der Ort die Vorteile des bayerischen Landlebens mit der Nähe zu einem der dynamischsten Wirtschaftsräume Deutschlands. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Bergkirchen-Lus, Bibereck, Breitenau und Deutenhausen und ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, grüne Landschaften und familienfreundliche Atmosphäre. Der Immobilienmarkt in Bergkirchen wird maßgeblich von der Pendler-Nachfrage aus München beeinflusst, die hier erschwinglichere Alternativen zu den hohen Stadtpreisen sucht. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand: November 2025), Trends, Einflussfaktoren und eine Ausblick.
Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung Bergkirchens entwickelt sich derzeit stabil, mit einer leichten Tendenz zur Stagnation. Ende 2024 zählte die Gemeinde etwa 7.630 Einwohner, was einer Dichte von rund 127 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Prognosen für die kommenden Jahre gehen von einem moderaten Wachstum auf etwa 7.940 Einwohner aus, getrieben durch Zuzug aus der Region München. Seit 2017 zeigt sich eine eher ruhige Entwicklung, ohne starke Zuwächse oder Abnahmen. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Berufspendlern in den Altersgruppen 30 bis 50 Jahre. Diese demografische Stabilität unterstützt den Immobilienmarkt, da sie eine konstante Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen schafft, ohne übermäßige Spekulation zu fördern.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Bergkirchen ist geprägt von einer Vielfalt an Objekttypen, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Das Angebot umfasst vorwiegend Bestandsimmobilien aus den 1970er bis 1990er Jahren sowie zunehmend Neubauten in Randlagen.
Kaufmarkt:
- Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt derzeit bei etwa 5.700 bis 6.200 Euro. Typische Objekte mit 120 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche werden für 700.000 bis 1.100.000 Euro gehandelt. In bevorzugten Lagen nahe der Ortsmitte oder mit guter Anbindung können Preise bis zu 6.800 Euro pro Quadratmeter erreichen.
- Wohnungen: Eigentumswohnungen sind seltener und werden im Schnitt zu 5.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Zwei- bis Dreizimmerwohnungen (70–100 m²) kosten hier typischerweise 400.000 bis 600.000 Euro.
- Grundstücke: Bauland ist knapp und teuer, mit Preisen zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Erschließung.
Mietmarkt:
- Der Mietspiegel zeigt durchschnittliche Kaltmieten von 14,00 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter. Für eine 80 m² große Wohnung ergibt das monatliche Mieten von 1.100 bis 1.200 Euro. Neubauten oder zentral gelegene Objekte können bis zu 16 Euro pro Quadratmeter kosten, während ältere Bestandswohnungen bei 13–14 Euro liegen.
- Das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzt, mit Fokus auf 2- bis 4-Zimmer-Objekte, die schnell vergeben werden.
Insgesamt gibt es derzeit etwa 20–30 Kaufobjekte und 15–25 Mietangebote auf dem Markt, was auf eine ausgewogene, aber tendenziell nachfragegetriebene Situation hindeutet.
Preis- und Marktentwicklung
Die Preisentwicklung in Bergkirchen war in den letzten Jahren von moderatem Wachstum geprägt, beeinflusst durch den Überhang aus der Pandemie-Zeit und die anhaltende Attraktivität der Region.
- Kaufpreise: Seit 2024 sind die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen um 0,5–1 % gestiegen, nach einer Phase leichter Stagnation 2023/2024. Im Vergleich zu 2020 (ca. 4.800 €/m² für Häuser) markiert dies ein kumuliertes Wachstum von rund 18 %. Die Preise bleiben jedoch deutlich unter denen in München (über 8.000 €/m²), was Bergkirchen zu einem „Pendler-Hotspot“ macht.
- Mietpreise: Hier ist der Anstieg stärker, mit +6 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Mietspiegel hat sich von 13,40 Euro pro Quadratmeter (2024) auf 14,30 Euro (2025) erhöht, getrieben durch steigende Baukosten und Nachfrage.
- Trends: Es zeichnet sich eine Polarisierung ab: Günstige Objekte in Randlagen werden schneller verkauft, während Premium-Immobilien (z. B. energieeffiziente Neubauten) Preisprämien von bis zu 15 % erzielen. Die Bauzinsen, die 2025 bei 3–4 % stabilisieren, dämpfen spekulative Käufe, fördern aber langfristige Investoren.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Bergkirchen profitiert stark von seiner strategischen Lage im Wirtschaftsraum München. Die Nähe zur Metropole (ca. 25 Minuten per Auto oder S-Bahn zur Innenstadt) zieht Berufstätige aus Branchen wie IT, Automobil und Biotech an, die hier günstigere Wohnraumoptionen suchen. Die Kaufkraft in der Region ist hoch, was die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien ankurbelt.
Infrastruktur:
- Bergkirchen ist hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden: Die A8 und A99 sorgen für schnelle Erreichbarkeit, während die S2-S-Bahnlinie Pendlerzeiten verkürzt. Lokale Annehmlichkeiten wie Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Ortsmitte stärken die Attraktivität.
- Investitionen in Digitalisierung und erneuerbare Energien (z. B. Breitbandausbau und Solarprojekte) machen den Ort zukunftsfähig und steigern den Wert von Immobilien.
Wirtschaftliche Aspekte:
- Die regionale Wirtschaft boomt durch Münchens Rolle als Innovationshub. Bergkirchen selbst hat eine Mischwirtschaft mit Handwerk, Landwirtschaft und kleinen Dienstleistern, ergänzt durch Pendler-Einkommen. Die hohe Beschäftigungsrate (über 95 %) minimiert Leerstände und stabilisiert Mieten.
- Herausforderungen: Steigende Baukosten und Regulierungen (z. B. Energieeffizienzpflichten) drücken auf Neubau, während die begrenzte Flächenverfügbarkeit Preise antreibt.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere bei Familienhäusern und Mietwohnungen mit Gärten. Käufer priorisieren Objekte mit guter Isolierung und Pendlerfreundlichkeit, was zu einer Präferenz für Neubauten führt. Verkäufer profitieren von einer Verkaufsdauer von 3–6 Monaten, kürzer als im bayerischen Durchschnitt. Mietnachfrage ist hoch bei Alleinstehenden und Paaren, was zu Wartezeiten von 1–2 Monaten führt. Eine Zunahme von Home-Office-Nutzern verstärkt den Bedarf an größeren Grundstücken.
Prognose
Für 2026 und darüber hinaus wird ein moderates Preisanstieg von 2–4 % erwartet, solange die Zinsen niedrig bleiben und die Münchner Konjunktur anhält. Potenzielle Risiken sind eine Abschwächung der Wirtschaft durch geopolitische Unsicherheiten oder strengere Mietpreisbremse. Positiv wirken weitere Infrastrukturausbauten (z. B. Erweiterung der S-Bahn) und Förderprogramme für Sanierungen. Bergkirchen bleibt attraktiv für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen, mit Renditen von 3–5 % bei Vermietung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Bergkirchen präsentiert sich als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der die Balance zwischen ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit meistert. Mit stabilen Preisen, steigender Nachfrage und guter Infrastruktur eignet er sich ideal für Familien und Pendler. Interessenten sollten frühzeitig planen, da das begrenzte Angebot zu Wettbewerb führt. Insgesamt bietet Bergkirchen eine solide Investitionsmöglichkeit in einer Region mit hohem Wachstumspotenzial.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bergkirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Landkreis Dachau liegt die kleine Gemeinde Bergkirchen. Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und erstreckt sich auf einer Fläche von rund 60 Quadratkilometer.
Derzeit leben etwa 7.500 Menschen in dem oberbayerischen Ort. Die Gemeinde teilt sich in insgesamt 26 Ortsteile auf. Zu diesen zählen, neben dem gleichnamigen Ortsteil, Unterbachern, Rodelzried, Ried, Rennhof, Priel, Palsweis-Moos, Palsweis, Oberbachern, Neuhimmelreich, Neu Günding, Lauterbach, Kreuzholzhausen, Kienaden, Hopfenau, Heißhof, Gröbenried, Feldgeding, Facha, Eschenried, Eisolzried, Deutenhausen, Breitenau, Bibereck, Bergkirchen-Lus und Alt Günding.
Viele neue Gewerbeflächen sind in der Gemeinde entstanden. Dabei handelt es sich um die fünf Gewerbegebiete Breitenau, Feldgeding, Gröbenried, Günding und GADA A8.
Das Gewerbegebiet GADA A8 ist verkehrstechnisch optimal erschlossen und direkt an die A8 angebunden. Hier angesiedelte Unternehmen profitieren von der guten Infrastruktur, der Nähe zur Landeshauptstadt München und der zentralen Lage am Schnittpunkt der Autobahn und der Bundesstraße. Darüber hinaus locken die niedrigen Gewerbesteuerhebesätze von derzeit 300 Prozent viele Firmen in die Gemeinde. München und der Flughafen sind nur wenige Kilometer vom Ort entfernt. Die Gewerbeflächen sind in der Gemeinde verhältnismäßig günstig. Einige von den im Gewerbegebiet GADA A8 ansässigen Unternehmen sind ALDI Süd, A.T.C Deutschland Vertriebs GmbH, METRO Group Logistics, PROTO-TECHNIK GmbH sowie DM Drogeriemarkt.
Die Gemeinde Bergkirchen ist von einigen Baudenkmälern und Sehenswürdigkeiten gekennzeichnet.
So trifft man hier auf die denkmalgeschützte katholische Pfarrkirche St. Johannes Baptist aus dem 18. Jahrhundert. Weiterhin befinden sich hier die um 1670 errichtete Kirche St. Jakobus im Ortsteil Lauterbach. Im Ortsteil Breitenau steht die Katholische Filialkirche St. Bartholomäus, dessen Chorturm um 1504 erbaut wurde. In Deutenhausen trifft man auf die Katholische Filialkirche St. Nikolaus, dessen Chor und Turmunterbau spätgotische Züge aufweist. Auch in den anderen Ortsteilen der Gemeinde existieren einige Kirchen und Kapellen.
Neben den vielen Sehenswürdigkeiten gibt es in der Gegend gleichermaßen viele naturbelassene Orte.
Eine von ihnen sind die drei Badeseen, der Bergkirchner See, der Badesee Neuhimmelreich sowie der Eisolzrieder See. Im Süden der Gemeinde befindet sich ein weitläufiges Erholungsgebiet. In der Nähe des Ortsteils Eisolzried trifft man auf ein bewundernswertes Naturdenkmal – eine etwa 700 jährige Schlosseiche. Auf einigen Rad- und Wanderwegen, die durch den Ort führen, können Besucher die Gemeinde erkunden. Im kulturellen Bereich hat die schöne Gemeinde ebenfalls einiges zu bieten. So befinden sich hier mehrere Jugendtreffs und Büchereien sowie eine Vielzahl an unterschiedlichen Musik-, Sport- und Kirchenvereinen. Jährlich finden in der Gemeinde einige ausgelassene Feste statt, die für ein fröhliches Miteinander sorgen. Eine umfassende Kinderbetreuung macht die Gemeinde ebenso für Familien zu einem beliebten Wohnort. Zahlreiche Kinderspielplätze sorgen für das Wohl der Kinder im Ort. Weiterhin befinden sich hier eine Grund- und Hauptschule, die eine Mittagsbetreuung anbieten.
Gemeinden: Dachau, Altomünster, Markt Indersdorf, Bergkirchen, Erdweg, Haimhausen, Hebertshausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d.Glonn, Röhrmoos, Schwabhausen, Sulzemoos, Vierkirchen und Weichs.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
