Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Dachau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Dachau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Dachau intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Dachau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dachau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Dachau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Dachau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Dachau
Am Immobilienmarkt von Dachau herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang. Der Käuferkreis im Ort wird von Privatleuten und Kapitalanlegern bestimmt. Während früher vermietete Wohnungen im Ort noch schwer verkäuflich waren, finden sie heute Interessenten, trotz der geringen Renditen. Mittlerweile verzeichnen die Immobiliengutachter einer derart reege Nachfrage nach Immobilien in der Kreisstadt Dachau, dass auch die Preise für Wohnungen und Häuser drastisch angezogen wurden. In Dachau beobachten die Immobiliengutachter Preise, die fast das Münchener-Niveau erreichen. Nur in Starnberg, Ebersberg, Garmisch-Partenkirchen und Miesbach sind Immobilien noch teurer.
Die Immobilienwerte in der Stadt liegen über den Preisen der umliegenden Regionen, wie Freising, Erding,
Rosenheim, Weilheim-Schongau und Landsberg am Lech. Die Immobilienwerte im oberbayerischen Ort bewegen sich im oberen Preissegment und liegen über dem bundesweiten Durchschnitt. Nicht selten werden am Immobilienmarkt der Stadt überzogene Preise für Häuser und Wohnungen beobachtet. Die hohe Nachfrage nach Häusern verleitet viele Eigentümer dazu, ihr Objekt für überhöhte Preise anzubieten. Jedoch sind Interessenten in der Regel sehr gut über die Preise am hiesigen Immobilienmarkt informiert. Die Stadt ist bemüht, die rege Nachfrage mit einem entsprechenden Angebot zu befriedigen. In den letzten Jahren sind einige Neubaugebiete im Ort entstanden. Neue Eigentumswohnungen sowie Doppel- und Atriumhäuser wurden in der Stadt gebaut. Dennoch sind Baugrundstücke und Wohnungen in der Kreisstadt knapp. Jährlich gewinnt der Ort neue Einwohner hinzu.
1. Einleitung
Dachau, eine charmante Kleinstadt in Oberbayern mit rund 50.000 Einwohnern, liegt idyllisch am Rande des Landkreises Dachau, etwa 20 Kilometer nordwestlich von München. Als Pendlerhochburg profitiert die Stadt von ihrer exzellenten Anbindung an die bayerische Metropole: Die S-Bahn-Linie S2 bringt Anwohner in unter 30 Minuten ins Münchner Zentrum, während die A8 und A92 für autofreundliche Verbindungen sorgen. Historisch geprägt durch ihre dunkle Vergangenheit als Standort des gleichnamigen Konzentrationslagers, hat sich Dachau zu einem attraktiven Wohnort entwickelt, der Tradition mit Moderne verbindet. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Dualität wider: Hohe Nachfrage durch Münchner Auspendler treibt Preise, während ein begrenztes Angebot und steigende Baukosten den Markt straffen. Im Jahr 2025 steht der Markt vor Herausforderungen wie Zinsentwicklungen und dem demografischen Wandel, zeigt aber auch Resilienz durch anhaltende Urbanisierungstendenzen.
2. Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Dachau ist geprägt von einer stabilen, aber dynamischen Preisstruktur. Im Oktober 2025 liegen die Durchschnittskaufpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 6.000 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Alter des Objekts. Eine typische 80 Quadratmeter große Wohnung kostet somit rund 480.000 bis 512.000 Euro. Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser bewegen sich die Preise zwischen 5.200 und 6.800 Euro pro Quadratmeter, was für ein Standardhaus mit 150 Quadratmetern einen Gesamtwert von 780.000 bis 1.020.000 Euro ergibt. Die Preisspanne reicht von günstigen 4.700 Euro pro Quadratmeter in Randlagen bis zu über 8.200 Euro in zentralen, grünen Vierteln.
Im Mietsegment dominieren moderate, aber steigende Preise. Die Kaltmiete für Wohnungen liegt derzeit bei 15,80 bis 18,30 Euro pro Quadratmeter und Monat, was für eine 60 Quadratmeter große Einheit monatlich 950 bis 1.100 Euro bedeutet. Häuser sind etwas günstiger pro Quadratmeter mit 17,20 bis 17,30 Euro, eignen sich jedoch aufgrund höherer Flächenbedarfe für Familien und erfordern oft Nebenchancen von 2.500 bis 3.000 Euro monatlich. Das Angebot ist knapp: Im September 2025 wurden monatlich etwa 1.200 Wohnungen und 250 Häuser zum Kauf inseriert, während Mietangebote bei rund 1.250 Objekten lagen – ein Rückgang um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
3. Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung in Dachau zeigt seit 2020 eine gemischte Bilanz: Nach einem Boom während der Pandemie mit Zuwächsen von bis zu 10 Prozent jährlich kam es 2022 und 2023 zu einer Korrektur durch steigende Zinsen und Inflation, die den Markt um 5 bis 9 Prozent einbrechen ließ. Im Jahr 2024 stabilisierten sich die Preise, und 2025 zeichnet sich ein leichter Aufwärtstrend ab: Wohnungspreise stiegen um 0,6 Prozent, Hauspreise um etwa 1,2 Prozent. Die Mieten hingegen kletterten stärker, mit einem Plus von 4,35 Prozent für Wohnungen und 0,29 Prozent für Häuser, getrieben durch eine Nachfrage, die das Angebot um 15 Prozent übersteigt.
Langfristig (2015–2025) haben sich Kaufpreise verdoppelt, von rund 3.000 Euro pro Quadratmeter auf die aktuellen Werte, was Dachau zu einem der teuersten Märkte in Oberbayern außerhalb Münchens macht. Saisonal schwanken Preise: Im Frühjahr und Herbst, wenn Pendlerzuzug hoch ist, steigen sie um bis zu 2 Prozent; im Winter sinken sie leicht. Ein besonderer Trend ist die Digitalisierung: Über 70 Prozent der Transaktionen laufen nun online, was die Marktdurchsichtigkeit erhöht und Preise transparenter macht.
4. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren formen den Dachauer Immobilienmarkt. Wirtschaftlich profitiert die Region von der Nähe zu München: Als Teil des „Münchner Rings“ ziehen Tech- und Automobilunternehmen (z. B. BMW in der Nähe) gut verdienende Fachkräfte an, die ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 55.000 Euro jährlich aufweisen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Kaufkraft stärkt.
Demografisch wächst die Bevölkerung um 1,5 Prozent pro Jahr, vor allem durch Zuzug junger Familien (30–45 Jahre), die 60 Prozent der Käufer stellen. Ältere Generationen (über 65) suchen zunehmend kleinere Wohnungen, was den Bestand an Altbauten belebt. Infrastrukturell fördert die geplante Erweiterung der S-Bahn und neue Radwege die Attraktivität, während Bauprojekte wie der „Dachau Nord“-Wohnpark 500 neue Einheiten bis 2027 versprechen – doch Genehmigungsverzögerungen bremsen das Angebot.
Politisch und regulatorisch wirken sich der Mietendeckel (seit 2024 auf 10 Prozent über ortsüblicher Miete) und Förderprogramme für Sanierungen aus, die Preise in sanierten Objekten um 15 Prozent heben. Umweltfaktoren wie die Nähe zum Dachauer Moos und strenge Naturschutzregeln limitieren Neubauflächen, was zu einem Engpass führt. Zudem drücken höhere Baukosten (plus 8 Prozent seit 2024) auf Neubauobjekte, die 20 Prozent teurer sind als Sanierungen.
5. Segmentierte Analyse
- Eigentumswohnungen: Der Kernmarkt mit 65 Prozent des Handelsvolumens. Günstigste Lagen sind die Außenbezirke wie Etzenhausen (ca. 5.000 €/m²), teuerste das Zentrum mit Grünanlagen (bis 7.500 €/m²). Neubauwohnungen kosten 10 Prozent mehr, bieten aber Energieeffizienz (KFW-Standard).
- Häuser: 30 Prozent des Marktes, ideal für Familien. Reihenhäuser (ab 500.000 Euro) boomen, während Villen in der Obermühlviertel (über 1,2 Millionen Euro) rar sind. Gärten und Garagen addieren 5–10 Prozent zum Preis.
- Mietmarkt: 70 Prozent der Haushalte mieten, mit Fokus auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (80 Prozent der Angebote). Studenten und Singles treiben die Nachfrage in der Innenstadt, wo Mieten 20 Prozent über dem Durchschnitt liegen. Langfristmieten (über 5 Jahre) sind stabiler, Kurzzeitmieten (z. B. für Pendler) teurer.
- Kommerzielle Immobilien: Gewerbeflächen (Büros, Läden) kosten 2.500–4.000 €/m², mit steigender Nachfrage durch Homeoffice-Rückkehr (plus 3 Prozent 2025).
Stadtteilspezifisch: Das historische Zentrum ist premium, während Neubaugebiete wie Raistingerstraße wertstabiler sind.
6. Ausblick und Prognosen
Für 2026–2028 erwarten Experten eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 2–4 Prozent jährlich, getrieben durch sinkende Zinsen (aktuell 3,5 Prozent für 10-Jahres-Festzins) und Bevölkerungswachstum. Mieten könnten um 3–5 Prozent klettern, solange das Angebot knapp bleibt – neue Bauprojekte könnten dies abmildern. Risiken umfassen geopolitische Unsicherheiten (z. B. Energiepreise) und eine mögliche Rezession, die Preise um 5 Prozent drücken könnte. Chancen bieten Sanierungsförderungen und der Trend zu nachhaltigem Bauen, der grüne Objekte um 15 Prozent aufwertet. Insgesamt bleibt Dachau ein solider Investitionsmarkt mit einer Rendite von 3–4 Prozent bei Vermietung.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Dachau im Jahr 2025 verkörpert die Balance zwischen Attraktivität und Knappheit: Hohe Preise spiegeln die Lebensqualität wider, während Trends zu Stabilität und leichter Erholung hindeuten. Für Käufer und Mieter lohnt eine sorgfältige Lageanalyse, für Investoren die Fokussierung auf energieeffiziente Objekte. In einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit positioniert sich Dachau als sicherer Hafen – nah am Puls Münchens, fernab des Trubels. Wer hier investiert, setzt auf langfristiges Wachstum in einer Region, die Tradition und Fortschritt harmonisch vereint.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Dachau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Dachau befindet sich in Oberbayern und ist die Große Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises.
Der 45.000-Einwohner-Ort zählt zur zweit größten Stadt des Münchener Umlandes. Die Stadt trennen nur wenige Kilometer von der Landeshauptstadt München. Gelegen zwischen der Münchener Schotterebene und der Amper imponiert der Ort durch seine besondere Landschaft. Die Altstadt befindet sich auf circa 500 Meter Höhe. Vom noch höher liegenden Schlossberg hat man einen wunderbaren Blick auf die Landeshauptstadt München und die Alpengipfel. Die Flüsse Amper, Maisach und Gröbenbach strömen am Stadtgebiet entlang. Ebenso durchquert die Würm den östlichen Teil der Stadt. Während früher die Ziegelherstellung und Papierproduktion die Wirtschaft der Region dominierten, haben diese heute eine Reihe neuer Unternehmen aus anderen Branchen ersetzt.
Mittlerweile ist der Ort zu einem modernen Mittelzentrum herangewachsen, das bei Unternehmen durch seine Nähe zu München punktet.
Auch infrastrukturell ist der Ort gut ausgerüstet. Moderne Schulen, wichtige Behörden, unzählige Einkaufsmöglichkeiten und Kinderbetreuungseinrichtungen decken nahezu die ganze Bandbreite ab. Zu den größten Arbeitgebern im Ort zählen das Ersatzteillager MAN, das Unternehmen Autoliv sowie die Amperklinik. Nachbargemeinden von Dachau sind: Bergkirchen, Schwabhausen, Röhrmoos, Hebertshausen, Karlsfeld, München und Oberschleißheim.
Eines der meist besuchten kulturellen Sehenswürdigkeiten ist das kurfürstliche Schloss in Dachau.
Ebenso zählen die Altstadt, der Hofgarten und der Englische Garten zu den beliebten Anlaufpunkten von Touristen. Die Gemäldegalerie der Stadt zeigt Werke mit Landschaften des Ortes. Die Neue Galerie gewährt Einblicke in die moderne Kunst. Im hiesigen Bezirksmuseum können Besucher mehr über die Volkskunde und Kulturgeschichte der Stadt erfahren. Weiterhin ergänzen unzählige Feste und Veranstaltungen im Ort, wie das Volksfest, der Ostermarkt oder der Christkindlmarkt, das kulturelle Profil der Stadt. Imposante Sakralbauten findet man in der Stadtpfarrkirche St. Jakob und der Filialkirche St. Laurentius.
Darüber hinaus schmücken die sehenswerten Pfarrkirchen, wie St. Nikolaus und Maria und Heilig Kreuz, das Stadtbild.
Einen Bekanntheitsgrad erlange der Ort hauptsächlich durch seine frühere Geschichte. Einst befand sich hier ein Konzentrationslager zu Zeiten des Nationalsozialismus. Die KZ-Gedenkstätte als Mahnstätte erinnert daran. Neben dem reichen kulturellen Leben, bietet die Stadt ebenso ein umfangreiches Sportangebot an. Etliche Sportvereine bieten Raum für unzählige Sportmöglichkeiten. Angefangen vom Fußball, Radfahren und Tennis bis hin zum Wurftaubenschießen ist hier nahezu alles möglich.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
