Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Altomünster Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Altomünster tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Altomünster intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Aichach und Markt Indersdorf, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Altomünster neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Altomünster zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Altomünster gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Altomünster um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Altomünster
Der Immobiliengutachter beobachtet am Altomünsterer Immobilienmarkt eine stabile Nachfrage nach Immobilien. Der Markt weist hauptsächlich ländliche Strukturen auf. Immobilien wie Doppelhaushälften und frei stehende Einfamilienhäuser sind hier dominierend. Der Immobilienmarkt des Ortes profitiert von seiner Lage im Städtedreieck München – Augsburg – Ingolstadt. Der Münchener Flughafen ist nur 50 Kilometer vom Markt entfernt. Viele Kapitalanleger, aber auch Familien, bestimmen den Käuferkreis des Marktes.
Der Immobiliengutachter erkennt hier Immobilienwerte, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen.
Die Mieten für Wohnungen sind in dem kleinen Ort zwar günstiger als in der Großen Kreisstadt Dachau, liegen aber dennoch über dem bundesweiten Durchschnitt. Auch die Immobilienwerte für Häuser sind im Markt, aufgrund der wachsenden Nachfrage, gestiegen. Die Gegend verzeichnet höhere Immobilienwerte als die umliegenden Orte wie Altötting, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Mühldorf am Inn, Rosenheim und Weilheim-Schongau.
Einleitung
Altomünster, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern, hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohn- und Lebensraum entwickelt. Mit ihrer ländlichen Atmosphäre, umgeben von sanften Hügeln und Wiesen, profitiert die Ortschaft von ihrer strategischen Lage nur etwa 30 Kilometer nordwestlich von München. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt in Altomünster Stand November 2025. Er beleuchtet demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, aktuelle Markttrends, Preisentwicklungen sowie zukünftige Perspektiven. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, da diese den Großteil des Marktes ausmachen, ergänzt um Aspekte des Gewerbe- und Mietmarkts. Der Markt in Altomünster ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Dynamik, die durch die Nähe zur Metropole München und die regionale Infrastruktur getrieben wird.
Geografische und demografische Lage
Altomünster erstreckt sich über eine Fläche von rund 50 Quadratkilometern und umfasst mehrere Ortsteile wie Eiterbach, Eschenried und Pörsdorf. Die Gemeinde ist von einer Mischung aus Ackerland, Wäldern und kleinen Flüssen geprägt, was sie zu einem Rückzugsort für Familien und Pendler macht. Die Bevölkerungszahl liegt derzeit bei etwa 7.821 Einwohnern (Stand: 30. Juni 2025), was einem leichten Anstieg von rund 2 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Prognosen des Landratsamts Dachau rechnen bis 2030 mit einem Wachstum auf 8.260 Bewohner, getrieben durch Zuzug aus der Region und Familiengründungen.
Demografisch zeichnet sich Altomünster durch eine ausgewogene Altersstruktur aus: Etwa 20 % der Einwohner sind unter 18 Jahren, 60 % im erwerbsfähigen Alter (18–65 Jahre) und 20 % über 65. Die Geburtenrate liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt, was auf eine familienfreundliche Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen hinweist. Die hohe Pendlerquote – über 70 % der Erwerbstätigen arbeiten in München oder Umgebung – unterstreicht die Abhängigkeit vom Regionalmarkt. Die gute Anbindung an die A8 und S-Bahn-Linien (z. B. nach Dachau oder München) macht Altomünster für Berufspendler besonders interessant, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Altomünster ist traditionell landwirtschaftlich geprägt, mit Fokus auf Milchwirtschaft und Obstbau, ergänzt durch kleinere Handwerksbetriebe und Dienstleister. In den letzten Jahren hat sich ein moderneres Wirtschaftsgefüge etabliert: Lokale Unternehmen in den Bereichen Logistik, IT und Handwerk profitieren von der Nähe zu Münchens High-Tech-Cluster. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 %, was unter dem bayerischen Schnitt von 3,5 % liegt und auf eine stabile Beschäftigungssituation hindeutet.
Die Gemeinde fördert aktiv die Ansiedlung von Gewerbebetrieben durch Ausweisung neuer Gewerbegebiete, was den Bedarf an gewerblichen Immobilien steigert. Allerdings bleibt der Wohnsektor dominant, da viele Zuzügler aus München in Altomünster eine kostengünstigere Alternative suchen. Inflationäre Tendenzen und steigende Baukosten haben die regionalen Preise in 2025 beeinflusst, doch die Marktlage bleibt robust dank der hohen Kaufkraft der Pendlerbevölkerung.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Altomünster ist im November 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Überhang an Angeboten im Bestandsmarkt, aber steigender Nachfrage nach Neubauten. Das Angebot umfasst rund 50–60 Objekte monatlich (Häuser und Wohnungen), wobei der Kaufmarkt dynamischer ist als der Mietmarkt. Die Transaktionszahlen haben sich im Vergleich zu 2024 um 5 % erhöht, was auf eine Erholung nach den Zinswende-Effekten hinweist.
Kaufmarkt
Der Kaufmarkt für Wohnimmobilien dominiert mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei 5.088 €, mit einer Spanne von 3.526 € bis 7.494 € je nach Lage und Ausstattung. Zentrale Lagen wie das Ortszentrum oder Nähe zur Kirche erzielen Prämien von bis zu 20 %, während Randlagen günstiger sind. Für Häuser beträgt der Mittelwert 4.430 € pro Quadratmeter, wobei Neubauten ab 4.500 € starten und Bestandsimmobilien bei 3.900–4.200 € liegen. Grundstückspreise haben sich auf 1.131 € pro Quadratmeter stabilisiert, mit Potenzial für Steigerungen in erweiterten Baugebieten.
Der Gewerbeimmobilienmarkt ist kleiner, aber wachsend: Büros und Lagerhallen erzielen 2.500–3.500 €/m², getrieben durch Logistikfirmen. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen steigt um 8 % jährlich, da Altomünster als „Tor zur Metropole“ positioniert wird.
Mietmarkt
Der Mietmarkt ist stabil, aber angespannt durch begrenztes Angebot. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 14,61 € pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von 5,5 % zum Vorjahr. Für Bestandswohnungen sind es 12–13 €/m², Neubauten erreichen 15–16 €/m². Häuser mieten sich für 8,10 €/m² (Bestand) bis 9,36 €/m² (Neubau). Aktuell gibt es nur etwa 4–5 freie Mietwohnungen, darunter 2- bis 3-Zimmer-Objekte ab 1.000 € Warmmiete. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 %, was auf hohe Nachfrage durch junge Familien und Alleinstehende hinweist. Gewerbemieten für Büros starten bei 10 €/m², Lager bei 6–8 €/m².
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Altomünster zeigt eine moderate Aufwärtstendenz. Vom Jahresanfang 2025 bis November sind die Kaufpreise für Wohnungen um 2,26 % gestiegen, Häuser um 0,6 %. Im Vergleich zu 2024 (Wohnungen: 4.976 €/m²) markiert dies eine Kontinuität nach dem leichten Rückgang 2023/2024 durch höhere Zinsen. Mietpreise haben sich stärker entwickelt: +5,5 % seit 2024, was auf Inflationsdruck und Baukostensteigerungen zurückzuführen ist. Langfristig (2019–2025) hat der Wohnungsmarkt eine jährliche Wertsteigerung von 4–5 % verzeichnet, getrieben durch den „München-Effekt“ – Zuzug sucht günstigere Alternativen.
In den Ortsteilen variiert die Entwicklung: Oberzeitlbach und Arnberg zeigen +0,5–0,9 % Steigerung, während das Zentrum robuster mit +2 % wächst. Grundstücke haben sich von 1.120 €/m² (2024) auf 1.131 €/m² (2025) erhöht, mit Prognosen für weitere 3 % bis Ende des Jahres.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Positive Treiber: Die exzellente Infrastruktur (S-Bahn, A8) und die Qualität des Lebensraums ziehen Pendler an. Förderprogramme des Landes Bayern für energieeffiziente Neubauten (z. B. KfW-Zuschüsse) senken Einstiegshürden. Die demografische Zuwanderung junger Familien steigert die Nachfrage nach größeren Objekten.
- Herausforderungen: Steigende Zinsen (aktuell 3,5–4 % für Baukredite) dämpfen Investoren. Baukosten sind um 10 % höher als 2024, was Neubauverzögerungen verursacht. Umweltfaktoren wie Flächenknappheit und Naturschutzgebiete begrenzen Erweiterungen.
- Externe Einflüsse: Die Nähe zu München transferiert Preiseffekte – ein „Spillover“-Phänomen, das Altomünster teurer macht als vergleichbare Dörfer weiter entfernt. Pandemie-nachfolgende Home-Office-Trends haben die Attraktivität ländlicher Lagen verstärkt.
Prognose und Ausblick
Für 2026 wird eine weitere moderate Steigerung erwartet: Kaufpreise +2–3 %, Mieten +4–5 %. Die Bevölkerungswachstum könnte das Angebot straffen, insbesondere für Familienhäuser. Potenzial bieten Neubauvorhaben in den Ortsteilen Eschenried und Pörsdorf, die bis 2027 100 neue Wohneinheiten schaffen sollen. Risiken bergen wirtschaftliche Abschwächungen in München oder strengere Umweltauflagen. Insgesamt bleibt Altomünster ein solider Markt mit Renditechancen für Langfristinvestoren, insbesondere in nachhaltigen Projekten.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Altomünster präsentiert sich 2025 als stabiler und zukunftsorientierter Sektor, der von der Balance zwischen ländlicher Idylle und urbaner Erreichbarkeit profitiert. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen um 5.000 €/m² und Mieten bei 14 €/m² bietet er erschwingliche Einstiege im Vergleich zu München (wo Preise doppelt so hoch sind), bei gleichzeitigem Wertsteigerungspotenzial. Für Käufer und Mieter ist jetzt ein guter Zeitpunkt, da der Markt erholt, aber nicht überhitzt ist. Die Gemeindeentwicklung unterstreicht Altomünsters Rolle als attraktiver Vorort – ein Markt, der Investitionen in Wohnqualität und Nachhaltigkeit belohnt. Empfehlung: Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Förderungen zu profitieren und zukünftige Wertsteigerungen zu sichern.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Altomünster bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Markt Altomünster befindet sich im Landkreis Dachau
und liegt im Städtedreieck München – Augsburg – Ingolstadt. Der Markt gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an und teilt sich in 48 Ortschaften auf. Er liegt eingebettet in dem nördlichen Tertiärhügelland zwischen den Metropolen Augsburg, München und Ingolstadt. Der Markt wurde vom heiligen Alto gegründet, von welchem sich auch sein Name ableitet. Derzeit zählt der Markt in Oberbayern etwa 8.000 Einwohner, die auf einer Fläche von 75 Quadratkilometer leben.
Die Großgemeinde wurde Im Zuge der Gebietsreform im Jahr 1972 und 1978 durch den Zusammenschluss von acht Altgemeinden gegründet.
Zu diesen Altgemeinden zählten Hohenzell, Kiemertshofen, Oberzeitlbach, Pipinsried, Randelsried, Stumpfenbach, Thalhausen und Wollomoos. Der oberbayerische Ort liegt im nordwestlichen Teil des Landkreises Dachau. Der Angerbach durchfließt das Marktgebiet. Die Wirtschaft des Ortes profitiert von seiner Nähe zu München. Der Markt ist direkt an das Münchener S-Bahn-Netz angeschlossen. Mit manchen Zügen gelangt man direkt zum Münchener Hauptbahnhof. Dominierend am Markt sind Gewerbebetriebe und Selbstständige wie Handwerker, Dienstleister und Einzelhändler. Im Ort existieren zwei Brauereien und ein Sonderlandeplatz für Ultraleicht-Flugzeuge. Im Bereich der Bildung bietet der Markt eine Grund- und Mittelschule, eine Volkshochschule sowie eine Gemeinde- und Pfarrbücherei.
Das kulturelle Angebot von Altomünster ist vielfältig.
In mehreren Museen des Ortes können verschiedene Ausstellungen besichtigt werden. So befinden sich hier, neben einem Brauereimuseum der Kapplerbrauerei, das Gaudnek-Museum sowie die Gaudnek-Galerie. Das Museum zeigt Werke der Modernen Kunst. Ein weiteres Museum im Ort zeigt die Geschichte des Birgittenordens – ein Doppelorden für Mönche und Nonnen – in Europa. Zudem ist das im Jahr 1997 eröffnete Museum Altomünster Mittelpunkt vieler Ausstellungen und kultureller Veranstaltungen. Interessante Bauwerke stellen das Birgitinnenkloster und die Klosterkirche St. Alto und St. Birgitta dar. Das Kloster und die Kirche genießen einen überregionalen Bekanntheitsgrad. Mehrere Kapellen befinden sich im Ort. So trifft man hier auf die Kapelle im Kloster-Gästehaus, die Kapelle an der Altoquelle sowie die Kalvarienbergkapelle. Ebenso zählen der Marktplatz mit seinem Marktbrunnen und das Evangelische Gemeindezentrum zu den Sehenswürdigkeiten des Ortes. Der Marktbrunnen, der aus einer Stiftung des Pfarrers Bartholomäus Schmid hervorgeht, wurde im Jahr 1878 erbaut. Ein Bauwerk mit Teilen des Barockstils stellt der Brauereigasthof Kapplerbräu dar, dessen barocke Giebelfassade aus dem Anfang des 18. Jahrhunderts stammt. Der Markt bietet einige Möglichkeiten zum Radfahren und Wandern. Ein lohnenswertes Ziel ist dabei die Altoquelle, die sich im Altowald befindet. Der sogenannte St.-Alto-Weg ist ein Wanderweg, der in den Altowald führt. Der Weg ist mit hölzernen Wegweisern markiert. Die Landschaft des Marktes bietet einen Kontrast zwischen weitläufigen Wiesen und malerischen Wäldern, die zu ausgiebigen Wanderungen einladen.
Gemeinden: Dachau, Altomünster, Markt Indersdorf, Bergkirchen, Erdweg, Haimhausen, Hebertshausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d.Glonn, Röhrmoos, Schwabhausen, Sulzemoos, Vierkirchen und Weichs.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
