Sachverständige für Immobilienbewertung in Röhrmoos

Immobiliengutachter in Röhrmoos: Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Röhrmoos Immobilien, Mieten und Pachten.

Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Röhrmoos tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Röhrmoos intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Indersdorf und Unterschleißheim eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Röhrmoos neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Röhrmoos zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Röhrmoos gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Röhrmoos

Die Gemeinde Röhrmoos befindet sich in einem Landkreis, dessen Immobilienmarkt zunehmend gefragt ist. Die Immobilienwerte in München und Starnberg sind inzwischen so hoch, dass sich viele Wohnraumsuchende dort Wohnungen und Häuser nicht mehr leisten können. Umso mehr rücken die umliegenden Regionen in den Fokus vieler Menschen. Ein Vorteil der Gemeinde ist ihre zentrale Lage und ihre Nähe zu München. Viele Interessenten haben sich am hiesigen Immobilienmarkt auf die Suche nach Immobilien gemacht, um Wohnkosten zu sparen. Nicht wenige von ihnen pendeln täglich nach München zur Arbeit. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Immobilien in der Gegend, beobachtet der Immobiliengutachter auch in der Gemeinde steigende Immobilienwerte. Der Immobiliengutachter erkennt in Röhrmoos Preise am Immobilienmarkt, die sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen. Da die Gemeinde eher ländliche Strukturen aufweist, sind hier Häuser und Wohnungen jedoch noch günstiger zu erwerben als in der Großen Kreisstadt Dachau. Wer Häuser mit noch geringeren Immobilienwerten kaufen möchte, könnte im angrenzenden Landkreis Freising fündig werden.

1. Einleitung

Röhrmoos ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern, etwa 25 Kilometer nordwestlich von München gelegen. Mit einer Fläche von rund 20 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von etwa 5.200 Personen (Stand 2025) zählt Röhrmoos zu den kleineren, aber dynamisch wachsenden Orten in der Region. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Biberbach, Riedenzhofen und Eising, die durch ländliche Strukturen und eine hohe Lebensqualität geprägt sind. Die Nähe zur Metropole München macht Röhrmoos zu einem attraktiven Pendlerort, was den Immobilienmarkt stark beeinflusst. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und vereinzelten Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. In diesem Bericht werden der aktuelle Marktstand, die Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Prognosen beleuchtet.

2. Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Röhrmoos ist im Jahr 2025 stabil, mit einer leichten Tendenz zu moderaten Preissteigerungen. Die Preise für Kaufobjekte liegen im oberen Mittelfeld bayrischer Vororte, was auf die gute Erreichbarkeit Münchens und die begrenzte Baulandverfügbarkeit zurückzuführen ist.

• Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit etwa 4.900 bis 5.500 Euro. Für Neubauwohnungen sind Werte um die 5.000 Euro pro Quadratmeter üblich, während Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) bei rund 4.500 bis 4.800 Euro liegen. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 360.000 und 440.000 Euro.
• Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- oder Doppelhaushäuser erzielen durchschnittlich 5.100 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter. Für ein 150-Quadratmeter-Haus ergibt das einen Gesamtpreis von etwa 765.000 bis 870.000 Euro. Die Spanne reicht von günstigeren Altbauten bei 3.600 Euro pro Quadratmeter bis zu hochwertigen Neubauten mit bis zu 7.900 Euro.
• Grundstücke: Bauland ist knapp und teuer, mit Preisen von 800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung (z. B. Anschluss an Versorgungsnetze).
• Mietpreise: Der Mietmarkt ist eng, mit einem Durchschnitt von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 900 bis 1.100 Euro Kaltmiete. Neubauten sind teurer (bis 17 Euro), während ältere Objekte bei 12 Euro starten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, was zu Wartezeiten von mehreren Monaten führt.

Insgesamt gibt es derzeit rund 20 bis 25 aktive Verkaufsangebote in Röhrmoos, darunter vorwiegend Häuser und wenige Wohnungen. Der Marktanteil von Neubauten liegt bei etwa 15 Prozent.

3. Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Röhrmoos zeigt seit 2020 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die durch die Pandemie-bedingte Flucht aus der Stadt und steigende Zinsen in den letzten Jahren gemildert wurde.

• Historische Trends: Von 2020 bis 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um jährlich 5 bis 8 Prozent, getrieben durch hohe Nachfrage aus München-Pendlern. 2023 und 2024 kam es zu einer Abkühlung mit Zuwächsen von nur 1 bis 2 Prozent, bedingt durch höhere Baukosten und Zinssteigerungen. Für Häuser fielen die Preise 2024 leicht um 1 Prozent, erholten sich aber 2025 um 2 Prozent.
• Vergleich zu Vorjahren: Im Vergleich zu 2024 sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen um 0,6 bis 2,5 Prozent höher, für Häuser um 1 bis 2 Prozent. Die Mieten stiegen 2025 um etwa 3 Prozent, was unter dem bayrischen Durchschnitt liegt.
• Regionale Einordnung: Röhrmoos-Preise sind 20 bis 30 Prozent niedriger als in München (ca. 8.000 Euro/m²), aber höher als im ländlichen Dachau-Kreis (ca. 4.000 Euro/m²). Die Entwicklung spiegelt den „Spillover-Effekt“ der Münchner Immobilienblase wider.

4. Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Röhrmoos ist von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt, was zu einer Verkäufermarkt-Situation führt.

• Nachfrage: Die primären Käufer und Mieter sind Familien und Berufspendler aus München, die die ruhige Lage, gute Schullage und Naturverbundenheit schätzen. Etwa 60 Prozent der Haushalte pendeln täglich in die Metropole. Die Nachfrage nach familientauglichen Häusern mit Garten ist besonders stark, während Einzimmerwohnungen seltener gesucht werden. In 2025 wurden über 80 Prozent der Neuangebote innerhalb von drei Monaten verkauft oder vermietet.
• Angebot: Das Bauprogramm ist restriktiv; jährlich entstehen nur 10 bis 15 neue Wohneinheiten, hauptsächlich in den Ortsteilen Biberbach und Riedenzhofen. Viele Altbauten werden saniert, statt abgerissen. Der Bestand an Mietwohnungen ist begrenzt, was zu einer Konzentration auf den freien Mietmarkt führt. Aktuell fehlt es an bezahlbarem Wohnraum für Junge Familien und Alleinstehende.
• Marktdynamik: Die Quote leerstehender Immobilien liegt bei unter 2 Prozent, was auf ein Ungleichgewicht hinweist. Förderprogramme wie die Bayerische Wohnungsbauprämie unterstützen den Markt, haben aber wenig Einfluss auf das Angebot.

5. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Röhrmoos:

• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die lokale Wirtschaft basiert auf Landwirtschaft, Handwerk und Dienstleistungen, mit rund 2.300 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Stand 2023, leichte Zunahme 2025). Viele Einwohner (über 70 Prozent) arbeiten in München in Branchen wie IT, Automobil und Finanzen, was stabile Einkommen sichert. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent.
• Infrastruktur: Die Anbindung an die S-Bahn-Linie S2 (ca. 20 Minuten nach München) und die A8/A92-Autobahnen macht Röhrmoos pendlerfreundlich. Neue Investitionen, wie die Erweiterung des Gymnasiums Röhrmoos im Juli 2025, stärken die Attraktivität für Familien. Breitbandausbau und Nahversorgung (Supermärkte, Ärzte) sind gut ausgebaut.
• Demografische Entwicklungen: Die Einwohnerzahl wächst langsam um 1 Prozent jährlich, mit einem hohen Anteil an Familien (Durchschnittsalter 42 Jahre). Zuzug junger Familien aus München treibt die Nachfrage, während eine alternde Bevölkerung (über 20 Prozent über 65) den Bedarf an barrierefreiem Wohnraum erhöht.
• Externe Einflüsse: Hohe Baukosten (durch Materialpreisanstiege) und regulatorische Hürden (Bauvorschriften) bremsen Neubauten. Die Energiewende fördert sanierte Objekte mit Wärmepumpen, was Preise für energieeffiziente Immobilien um 10 Prozent steigert.

6. Zukunftsprognose

Für die kommenden Jahre (2026–2030) wird ein moderates Wachstum erwartet. Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser könnten um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, getrieben durch anhaltende Pendler-Nachfrage und begrenztes Bauland. Mieten könnten um 3 Prozent zunehmen, solange das Angebot knapp bleibt. Potenzielle Risiken sind steigende Zinsen und eine mögliche Abkühlung der Münchner Wirtschaft. Positiv wirken Initiativen zur Baulandfreigabe und Förderungen für nachhaltigen Bau. Insgesamt bleibt Röhrmoos ein solider Investitionsstandort mit Potenzial für Wertsteigerungen von 15 bis 20 Prozent bis 2030.

7. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Röhrmoos ist 2025 geprägt von Stabilität und Attraktivität als Wohnort für Pendler und Familien. Trotz leichter Preissteigerungen bietet er im Vergleich zu München ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte und gute Anbindungen achten, um von der langfristigen Wertsteigerung zu profitieren. Für Käufer und Investoren lohnt sich eine Beratung vor Ort, um von lokalen Entwicklungen zu profitieren. Der Markt unterstreicht die Stärke ländlicher Vororte in einer urbanisierten Region wie Bayern.

Im Osten des Landkreises Dachau liegt die kleine Gemeinde Röhrmoos.

Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Auf einer Fläche von rund 32 Quadratkilometer leben derzeit zirka 6.500 Menschen. Die Landeshauptstadt München liegt etwa 25 Kilometer südöstlich von der Gemeinde. Aufgeteilt ist sie in die Ortsteile Ziegelberg, Sigmertshausen, Schönbrunn, Schillhofen, Rudelzhofen, Riedenzhofen, Purtlhof, Mariabrunn, Kleininzemoos, Großinzemoos, Durchsamsried, Biberbach und Arzbach. Die Gemeinde in ihrer jetzigen Größe entstand im Jahr 1818. In den letzten Jahrzehnten ist die Einwohnerzahl im Ort gewachsen. Die Gemeinde und ihre Wirtschaft profitieren von ihrer zentralen Lage zwischen den Großstädten München, Dachau, Allach und Karlsfeld sowie der Gemeinde Petershausen. Der Flughafen München ist in weniger als einer halben Stunde zu erreichen. In dem oberbayerischen Ort finden sich viele schöne Restaurants vor, die ein vielfältiges Angebot bieten. In der Gegend an der Glonn hat sich vor allem die Tradition bewährt. So trifft man hier auf viele Hofläden, die regionale Waren anbieten, und kleinere Handwerksbetriebe. Eine Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten sind hier gleichermaßen gegeben wie eine umfassende ärztliche Versorgung. So bietet der Ort eine gute Infrastruktur, die sich mit einer stabilen Wirtschaft paart. Die schöne Landschaft und die Nähe zu viele Naherholungsorten tragen weiterhin einen Teil zum guten Ruf des Ortes bei.

Wer die Gemeinde Röhrmoos besucht, wird auf einige Kirchenbauten stoßen.

Eine von ihnen sind die Filialkirchen St. Johannes und Paulus im Ortsteil Arzbach und St. Martin in Biberbach. Im Ortsteil Durchsamsried befindet sich eine Hubertuskapelle. Auf eine Wallfahrtskirche trifft man im Ortsteil Mariabrunn. Zahlreiche weitere Kirchen reihen sich hier aneinander. So existieren fast in jedem Ortsteil der Gemeinde Kirchen oder Kapellen, wie etwa die Hofkapelle St. Michael oder die Marienkapelle im Ortsteil Schönbrunn. Ebenfalls befindet sich eine Hauskapelle im Ort. In Sigmertshausen findet sich eine Fischerkirche vor. Der Ortsteil Sigmertshausen ist seit 1719 ein Marienwallfahrtsort. Neben den zahlreichen Sehenswürdigkeiten bietet die oberbayerische Gemeinde gleichermaßen viel Raum für Kultur und Freizeitgestaltung. So ist der Biergarten in Mariabrunn ein beliebter Anlaufpunkt von Jung und Alt. Wegen seiner idyllischen Lage und dem alten Baumbestand zählt er zu einem der beliebtesten Biergärten in der Region München. Weiterhin sorgen zahlreiche Konzerte, Literaturlesungen, Theateraufführungen und Feste für ein lebendiges kulturelles Leben im Ort. Im Bereich der Musik unterstreichen die Kirchenchöre und die Volksmusik das typisch bayerische Flair in der Gegend. Die weitläufigen Naturareale bieten viel Platz zum Wandern, Radfahren, Nordic Walking und andere sportliche Aktivitäten. Diverse Gaststätten mit einer vielfältigen Küche sowie gemütliche Cafés und Bistros runden das schöne Flair der Gegend ab.

Gemeinden: Dachau, Altomünster, Markt Indersdorf, Bergkirchen, Erdweg, Haimhausen, Hebertshausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d.Glonn, Röhrmoos, Schwabhausen, Sulzemoos, Vierkirchen und Weichs.

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienbewertung oder benötigen einen Immobiliensachverständigen, Immobiliensachverständige in Röhrmoos, München oder Oberbayern? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Bitte benutzen Sie das nachfolgende (nebenstehende) Kontaktformular.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.